ADMINISTRATEUR DE BIENS

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1 ADMINISTRATEUR DE BIENS SOMMAIRE LE MARCHÉ DE L'ADMINISTRATEUR DE BIENS... 2 LA RÉGLEMENTATION DE L'ADMINISTRATEUR DE BIENS... 5 L'ACTIVITÉ DE L'ADMINISTRATEUR DE BIENS... 7 LES POINTS DE VIGILANCE DE L'ADMINISTRATEUR DE BIENS EN SAVOIR PLUS SUR CE SECTEUR

2 LE MARCHÉ DE L'ADMINISTRATEUR DE BIENS Après plusieurs années de quasi-stagnation, le chiffre d affaires en valeur du secteur est à nouveau orienté à la hausse depuis Deux facteurs sont particulièrement favorables au secteur : - la bonne tenue des investissements locatifs soutenus par les différents dispositifs d incitation fiscale (Scellier, Duflot, Pinel), - la hausse continue du prix des charges de copropriété. Toutefois, les pressions concurrentielles s accentuent entraînant une contraction des honoraires répartis entre la gestion locative et l activité de syndic de propriété. Dans ce contexte, de nombreux professionnels se sont diversifiés (60% des administrateurs de biens ont aussi une activité d agent immobilier) ce qui contribue à alourdir dangereusement le niveau de leurs charges (notamment de personnel). Les difficultés conjoncturelles du marché immobilier tendent à fragiliser ces opérateurs. Les professionnels tendent donc à se recentrer sur leur cœur de métier qu est l administration de biens. En effet, l activité d administration de biens présente l avantage d assurer des revenus réguliers, quelle que soit la conjoncture. Sur un marché immobilier peu porteur, s y renforcer constitue donc une priorité. Tendances La concentration du secteur s'intensifiera, les petites structures disparaissant peu à peu au profit des cabinets importants. La loi ALUR du 24 mars 2014 (loi ) instaure de nouvelles obligations (immatriculation des copropriétés, mise en place d'un compte séparé, mise en 2

3 place d'extranets ouverts aux copropriétaires etc.) qui conduiront à une revalorisation tarifaire des prestations des administrateurs de biens. L organisation du marché - Les gérants ou administrateurs de biens sont des mandataires qui administrent des immeubles urbains, ruraux ou mixtes. Ils en assurent l entretien, les réparations, les aménagements et la mise en valeur. Ils exécutent aussi les obligations des propriétaires ou bailleurs. - L activité de syndic consiste à assurer la gestion de l immeuble en appliquant les décisions de l assemblée des copropriétaires. Le syndic assure la direction du personnel de la copropriété, l entretien de l immeuble et de ses équipements, les travaux courants. Il représente la copropriété dans la vie civile et devant la justice. ADMINISTRATEUR DE BIENS NOMBRE D'ENTREPRISES DU SECTEUR (1) CHIFFRE D'AFFAIRES DU SECTEUR (en milliards d'euros) ,175 Md (2) ÉVOLUTION DU CHIFFRE D'AFFAIRES DU SECTEUR EN ,9 (3) 120,4 117,0 3

4 ADMINISTRATEUR DE BIENS VALEUR (indice ICA base 100 en 2005) ,0 108,3 108,4 (1) Source : INSEE, démographie des entreprises et des établissements champs marchand non agricole, Stocks d'entreprise au 1er janvier (2) Source : INSEE, ESANE. (3) Source : "Administration d immeubles et autres biens immobiliers" - INSEE, Bulletin statistique 4

5 LA RÉGLEMENTATION DE L'ADMINISTRATEUR DE BIENS Les aptitudes professionnelles Il existe plusieurs formations spécialisées pour accéder à la profession (dont le master Administration de biens mention "Études immobilières en maîtrise de droit privé" ; le master droit immobilier ). Le travail de l administrateur se partage entre l agence et les déplacements. Les horaires sont irréguliers et le gérant ne compte pas ses heures. Le professionnel doit avoir des compétences juridiques, financières, fiscales et techniques. Il doit savoir utiliser les technologies informatiques, notamment pour les aspects comptables. Facilité de contact, sens de la diplomatie et de la négociation sont indispensables. L environnement réglementaire Les contraintes à l installation La loi Hoguet du 2 janvier 1970 (no 70-9), modifiée par le décret du 29 juin 1995, puis par la loi du 24 mars 2014 (dite loi ALUR), réglemente l accès à la profession. Il faut être titulaire d une carte professionnelle qui porte la mention "Gestion immobilière". Pour obtenir cette carte, le professionnel doit justifier du niveau d étude ou d expérience suffisant : soit un niveau bac + 3 dans les domaines juridiques, économiques ou commerciaux, soit un baccalauréat et 3 ans d expérience professionnelle en tant que salarié dans le secteur, soit 10 ans d expérience professionnelle dans le secteur, ou encore, être titulaire du BTS des professions immobilières ou du diplôme de l institut d études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l habitation. Depuis le 1er juillet 2015, la délivrance des cartes professionnelles est du ressort des CCI. Elles doivent être renouvelées tous les trois ans (et non plus tous les 10 5

6 ans). Les cartes délivrées par les préfectures entre le 1er juillet 2008 et le 30 juin 2015 sont valables jusqu'au 1er juillet 2018 (décret du 19 juin 2015). Il doit en outre posséder une garantie financière minimum de euros (pour les adhérents à la FNAIM, la garantie doit s élever à euros). Les deux premières années d exercice cette garantie s élève à Les principaux points de la réglementation professionnelle L activité d administrateur est réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier L administrateur doit respecter les obligations relatives aux mandats (détenir un mandat écrit), à l affichage des honoraires (qui sont librement fixés) et à la tenue d un registre de comptabilité propre à la profession. Le professionnel doit obligatoirement souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle. La limite de la garantie ne peut être inférieure à par an. Les franchises ne peuvent excéder 10%. La loi ALUR du 24 mars 2014 (loi ) instaure de nouvelles obligations destinées à accroître la transparence de la profession vis-à-vis de leurs clients : immatriculation des copropriétés, mise en place d'un compte séparé et mise en place d'extranet ouverts aux copropriétaires. Statut juridique et fiscal Rendez-vous dans notre rubrique Les guides pratiques / Mes impôts & taxes pour connaître le taux de TVA qui s applique à votre activité ainsi que le mode d imposition de vos bénéfices. Rendez-vous dans notre rubrique Les guides pratiques / Mon régime social pour connaître le montant des cotisations et des prestations de votre régime social obligatoire. 6

7 L'ACTIVITÉ DE L'ADMINISTRATEUR DE BIENS L installation La création est de plus en plus rare et difficile. En effet, la clientèle est particulièrement exigeante, peu mobile et demande de nombreuses garanties de qualité et de services. De plus, la diminution des nouvelles mises en chantier rend aléatoire le captage de nouveaux clients. La reprise de portefeuille est la forme d installation la plus fréquente. Les investissements Le cabinet est équipé de matériel informatique, avec des logiciels de comptabilité spécifiques, de photocopieurs et de matériel de bureau. Le professionnel est par conséquent peu tenu d investir, en dehors d éventuels rachats de portefeuilles. La gestion Le suivi au quotidien Le professionnel suit la répartition de ses honoraires, répartis entre les rémunérations de base (sommes forfaitaires et mensuelles pour l administration des biens et honoraires négociés annuellement avec les propriétaires pour l activité de syndic) et les rémunérations de prestations particulières (travaux exceptionnels, expertises ). Les recettes de l activité Les rémunérations au titre de la gestion d immeubles et de l activité de syndic sont librement fixées. Elles doivent être attachées au mandat et ne peuvent être modifiées que dans le cadre d une révision de ce dernier. Les honoraires dits courants représentent en moyenne plus des 2/3 du chiffre d affaires. Ils sont 7

8 complétés par les prestations particulières ou exceptionnelles, dont les plus courantes sont : la rédaction des baux d habitation, des baux commerciaux, la recherche de locataires, l organisation d assemblées générales extraordinaires et le suivi de travaux (calculés selon un pourcentage sur le prix des travaux effectués). Les charges à surveiller Les principales charges sont les frais de personnel, les postes de secrétariat et de préparation comptable étant particulièrement importants dans la profession. Les charges externes, frais de déplacement et loyers constituent les autres postes de charges significatifs. La maîtrise du résultat Dans les cabinets de taille modeste, le résultat dépend essentiellement du développement des honoraires particuliers ou "exceptionnels. En effet, les honoraires de base sont insuffisants pour couvrir les prix de revient. Dans les cabinets plus importants, la maîtrise des charges de personnel est essentielle. Celles-ci peuvent en effet représenter plus de 65 % du chiffre d affaires. La gestion financière et les besoins en trésorerie Les capitaux propres doivent représenter plus de 30 % des ressources stables. Il est indispensable que la trésorerie soit en permanence positive pour permettre au professionnel de générer des produits financiers. 8

9 ADMINISTRATEUR DE BIENS EVOLUTION DU NOMBRE DE CRÉATION (1) LES RATIOS DE GESTION CLEFS Chiffre d'affaires moyen Marge brute Excédent brut d'exploitation Rotation des stocks Crédit clients Crédits fournisseurs Besoin en fonds de roulement (1) Source : Insee, Démographie des entreprises et des établissements - champ marchand non agricole, Créations d entreprises. 9

10 LES POINTS DE VIGILANCE DE L'ADMINISTRATEUR DE BIENS Les principales difficultés du métier Les activités d administrateur de biens et de syndic sont surtout risquées lorsqu elles sont associées à une activité d agent immobilier. Hormis ce cas, la stabilité et la récurrence du chiffre d affaires constituent des sécurités importantes qui permettent d atténuer les effets des crises du marché de l immobilier. La création du cabinet : Il est extrêmement difficile de conquérir des clients pour l administration de biens ou le syndic. En effet, les mandants sont très fidèles et il n est pas rare qu ils confient leurs biens pendant plus de 20 ans au même administrateur. L insuffisance de fonds propres pour reprendre un portefeuille : Les prix d acquisition se négocient à des prix élevés alors que le taux de valeur ajoutée se contracte du fait de la plus grande exigence de la clientèle. Par conséquent, il est fortement recommandé que les fonds propres représentent au minimum 30 % des ressources stables. La maîtrise des charges de personnel : La maîtrise des charges de personnel est essentielle dans les cabinets importants. 10

11 La qualité de l emplacement : La clientèle privilégiant la proximité, le choix de l emplacement est primordial. Le professionnel doit toutefois veiller à ce que les loyers ne soient pas trop élevés. Dans ce contexte, les cabinets les plus importants apportent une qualité de conseils et de services irréprochable à leur clientèle. La réputation de l administrateur ou du syndic fait son succès ou son échec dans un secteur d activité où la clientèle est peu mobile et peu extensible. ADMINISTRATEUR DE BIENS EVOLUTION DU NOMBRE DE DÉFAILLANCE (1) TAUX DE SURVIE AU- DELÀ DES 5 PREMIÈRES ANNÉES Administration d immeubles résidentiels Services aux entreprises, activités immobilières Moyenne tous secteurs 91,7 % (2) 54,3 % 51,9 % (1) Source : Insee, Défaillances d entreprises. (2) Source : Insee, Taux de Survie à 5 ans pour la génération

12 EN SAVOIR PLUS SUR CE SECTEUR Les principales organisations professionnelles FNAIM Fédération Nationale de l Immobilier 129 rue du Faubourg St Honoré Paris Tel : SNPI Syndicat National des Professionnels de l Immobilier 26 avenue Victor Hugo Paris Tel : Fax : GALIAN Société de caution des professions immobilières 88 rue de la Boétie Paris Tel : La presse spécialisée Le journal de l Agence Batiactu Éditeur Le Moniteur 12

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