SECTION 1. Statut juridique du syndic 5 1. Organe ou mandataire 5 2. Statut professionnel du syndic 7

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1 TABLE DES MATIÈRES CHAPITRE 1. STATUT JURIDIQUE ET RESPONSABILITÉ DU SYNDIC 3 SECTION 1. Statut juridique du syndic 5 1. Organe ou mandataire 5 2. Statut professionnel du syndic 7 SECTION 2. Responsabilité du syndic 9 1. Responsabilité civile du syndic 9 1. Responsabilité du syndic à l égard de l association des copropriétaires 9 a) Responsabilité contractuelle 9 1. Mandat 9 2. Obligations de moyen et de résultat Critères d appréciation de la responsabilité Mise en œuvre de la responsabilité Introduction de l action en responsabilité 13 b) Responsabilité extracontractuelle (dite aussi quasi-délictuelle) du syndic Responsabilité quasi-délictuelle du syndic à l égard des tiers 16 a) Théorie de l organe 16 b) Responsabilité quasi-délictuelle du syndic à l égard du tiers cocontractant 16 c) Responsabilité quasi-délictuelle du syndic à l égard du tiers Responsabilité déontologique Responsabilité pénale 20 CHAPITRE 2. MANDAT DU SYNDIC 23 SECTION 1. Choix du syndic 25 SECTION 2. Mode de nomination Syndic statutaire Syndic élu par l assemblée générale Décision de l assemblée Syndic provisoire nommé par l assemblée Syndic nommé par le juge Syndic judiciaire 28 a) Conditions 28 b) Procédure 29 c) Qualité du syndic désigné 30 d) Missions Syndic provisoire 31 a) Conditions 31 b) Procédure 34 c) Qualité du syndic désigné 34 d) Missions 35 e) Contrôle Statut du syndic nommé par le juge 38 Kluwer Le syndic de copropriété III

2 SECTION 3. Contrat de syndic 39 1.Nécessité d un écrit 39 2.Négociation du contrat Contenu Signature Sanctions Syndic nommé par le juge 42 SECTION 4. Durée du mandat Durée Renouvellement 44 3.Échéance de la mission Renon Démission Révocation Obligations consécutives à la fin de sa mission 47 SECTION 5. Rémunération Mandat gratuit ou rémunéré Prestations ordinaires et complémentaires 49 1) Prestations ordinaires 49 2) Prestations complémentaires 50 3) Critères de distinction Mode de rémunération Assujettissement à la T.V.A. 52 SECTION 6. Obligation d information Principe Informations à transmettre Documents d information Informations sur demande 55 6.Réclamations Sanctions 55 SECTION 7. Publicité 55 CHAPITRE 3. MISSIONS DU SYNDIC 57 SECTION 1. Étendue des pouvoirs du syndic 63 SECTION 2. Le processus décisionnel Assemblées générales Objet de l assemblée générale: assemblée ordinaire ou extraordinaire 66 a) Assemblée ordinaire 66 b) Assemblée extraordinaire Urgence et intérêt Demande de copropriétaires Convocation sur réquisition judiciaire Convocation de l assemblée générale 70 IV Le syndic de copropriété Kluwer

3 a) Contenu Modalités de la réunion Ordre du jour Rôle du syndic Propositions Obligation d inscrire les propositions Ordonnancement Modalités de consultation 72 b) Convocation Syndic Lettre recommandée Adresse Destinataires Délai 74 c) Affichage Bénéficiaires Lieu Recours Autres mesures Composition de l assemblée générale 75 a) Principe 75 b) Indivisions et droits réels démembrés 76 c) Assistance Principe Professionnels Avocats Déroulement de l assemblée générale 78 a) Présence du syndic à l assemblée 78 b) Liste des présences 78 c) Quorums de présence Première séance Deuxième séance 80 d) Présidence et secrétariat de l assemblée Président Secrétaire 81 e) Procurations Choix du mandataire Portée Nombre Vérifications 84 f) Décisions Majorité absolue Majorités qualifiées Quorum de vote Abstentions, votes blancs et nuls Majorités légales Vote par écrit 87 g) Rédaction des procès-verbaux Tâche du syndic 88 Kluwer Le syndic de copropriété V

4 2. P.-V. établi en séance Mentions Procédure écrite 89 h) Consignation et transmission des décisions 89 i) Exécution des décisions Actes conservatoires et d administration provisoire Principe Actes juridiques Actes matériels Limites Conflits d intérêts (art , 4, 158 C. civ.) 93 SECTION 3. Gestion administrative Correspondance avec l association Documents et archives de l association des copropriétaires Conservation des documents 96 a) Documents de gestion 96 b) Liste des copropriétaires Principe Avertissement du syndic Rôle du notaire 97 c) Dossier d intervention ultérieure 98 d) Archives L accès aux documents de la copropriété (art , 4, 118 C. civ.) 99 a) Principe 99 b) Documents et informations à caractère non privé 100 c) Documents confidentiels 100 d) Site internet Assurances Police «globale» immeuble 102 a) Contenu de la police 102 b) Souscription et résiliation 103 c) Paiement de la prime 104 d) Gestion des sinistres Assurance couvrant la responsabilité du syndic Autres assurances Informations à transmettre en cas de transmission d un lot Information précontractuelle (art , 1 er C. civ.) 108 a) Auteurs de la demande 108 b) Champ d application 108 c) Débiteur de l information 109 d) Contenu de l information Renseignements et pièces Coordination des statuts Délai de validité 111 e) Communication de l information au candidat acquéreur 111 f) Sanctions Avertissement Nullité 112 VI Le syndic de copropriété Kluwer

5 3. Condition suspensive Responsabilité Information préalable à l acte authentique (art , 2 C. civ.) 113 a) Auteur de la demande Notaire instrumentant Lettre recommandée Identification du syndic 114 b) Champ d application 115 c) Contenu de l information 115 d) Débiteur de l information 116 e) Sanction Frais de transmission des informations requises Informations à transmettre après la passation de l acte Traduction Principe Documents émanant de l association Procédure judiciaire Droit absolu Sanctions Bénéficiaires Choix de la langue Mise en conformité des statuts Principe Acte sous seing privé ou notarié Sanction Appréciation critique Autres prestations 122 SECTION 4. Gestion technique Travaux Travaux d entretien et de rénovation Interventions urgentes Travaux de maintenance Marchés et contrats: mise en concurrence (art , 4, 138 C. civ.) Principe Notion de marchés et contrats Seuils Elaboration du cahier des charges Choix de l entreprise ou du prestataire L évaluation des contrats de fournitures habituelles (art , 4, 148 C. civ.) Prescriptions techniques réglementaires 128 SECTION 5. Gestion financière Administration des fonds Comptes bancaires Clause de double signature Tenue des comptes Comptabilité Décomptes individuels 131 Kluwer Le syndic de copropriété VII

6 a) Etablissement 131 b) Consommation individuelle 132 c) Communication 132 d) Usufruit 133 e) Inoccupation Contrôle des comptes et approbation par l assemblée générale 133 a) Commissaire aux comptes 133 b) Consultation des comptes 134 c) Approbation Décomptes liés à la transmission d un lot Préparation d un budget (art , 4, 188 C. civ.) Principe Dépenses courantes Dépenses extraordinaires Le recouvrement des charges Modalités de paiement 137 a) Délai 137 b) Intérêts conventionnels et clause pénale 137 c) Imputation des paiements Action en recouvrement Prescription Dettes chirographaires Mesures d exécution Saisies 141 a) Saisies conservatoires 141 b) Saisies exécution Cession de créance et délégation de loyers 142 a) Principe 142 b) Délégation 142 c) Cession de créance Opposition quasi-amiable en cas de vente d un lot (art /1 C. civ.) Le mécanisme Les actes concernés Les arriérés Absence de garantie 145 SECTION 6. Contentieux Organe de représentation Décision d agir et ratification Qualité de l association des copropriétaires à agir Information Information relative aux actions intentées par ou contre la copropriété 150 a) Portée 150 b) Forme 151 c) Délai Information relative aux initiatives procédurales des copropriétaires 151 a) Principe 151 b) Application 152 c) Modalités 152 VIII Le syndic de copropriété Kluwer

7 d) Sanctions Des actions en justice organisées par le législateur Action en annulation ou en réformation des décisions de l assemblée générale (art , 2 C. civ.) 153 a) Conditions Préjudice Intérêt Décisions irrégulières Décisions frauduleuses Abus de majorité 156 b) Délai Action introduite par un copropriétaire Action introduite par un occupant ou un locataire 158 c) Parties 158 d) Procédure 159 e) Décision Action en abus de minorité (art , 7 C. civ.) 160 a) Conditions 160 b) Délai 160 c) Parties 161 d) Décision Action en rectification de la répartition des quotes-parts dans les parties communes et du mode de répartition des charges et du calcul des charges (art , 6 C. civ.) 161 a) Conditions Rectification de la répartition des quotes-parts Rectification du mode de répartition des charges 162 b) Parties 162 c) Procédure 163 d) Délai 163 e) Décision Action en autorisation d effectuer des travaux (art , 4 C. civ.) 164 a) Travaux urgents et nécessaires 164 b) Travaux utiles 165 c) Parties 165 d) Décision 165 e) Exonération de responsabilité Honoraires et dépens (art , 8 C. civ.) Rôle du syndic dans le suivi des procédures introduites par et contre l association Renseignements à transmettre Attitude du syndic 169 CHAPITRE 4. LE SYNDIC DANS SES RAPPORTS AVEC LE CONSEIL DE COPROPRIÉTÉ ET LE COMMISSAIRE AUX COMPTES 173 SECTION 1. Conseil de copropriété Conseil de gérance et conseil de copropriété Caractère obligatoire ou facultatif Création du conseil de copropriété Composition 177 Kluwer Le syndic de copropriété IX

8 5. Missions Fonctionnement Responsabilité 180 SECTION 2. Le syndic et le commissaire aux comptes Caractère obligatoire Qualité du commissaire aux comptes Fonctionnement Responsabilité 182 LE GISLATION Code civil (extraits) Dispositions transitoires de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d accroître la transparence de leur gestion (M.B., 28 juin 2010) Arrêté royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires (M.B., 3 août 2012) 202 MODE`LES 217 ANNEXE I: Contrat de syndic de copropriété 218 ANNEXE II: Convocation à l assenblée Générale 226 ANNEXE III: Demande de convocation de l assemblée Générale des copropriétaires 228 ANNEXE IV: Procuration 229 ANNEXE V: Procès-verbal de l assemblée générale 230 ANNEXE VI: Résultat des votes 232 ANNEXE VII: Modèle de lettre du notaire au syndic en vue de la rédaction d une convention sous seing privé de vente 233 ANNEXE VIII: Modèle de lettre du syndic au notaire/agent immobilier en vue de la mise en vente d un bien 235 ANNEXE IX: Modèle de lettre du notaire au syndic en vue de la passation de l acte authentique 236 ANNEXE X: Modèle de lettre du syndic au notaire/agent immobilier en vue de la passation de l acte authentique 238 ANNEXE XI: Décompte individuel 240 ANNEXE XII: Etat détaillé des dépenses 241 ANNEXE XIII: Bilan 243 ANNEXE XIV: Budget 244 ANNEXE XV: Requête en designation d un syndic (Article 577-8, 1 er du Code civil et articles 1025 et suivants du Code judiciaire) 245 ANNEXE XVI: Requête en désignation d un syndic provisoire (Article 577-8, 7 du Code civil) 248 ANNEXE XVII: Citation en convocation d une assemblée générale (Article 577-9, 3 du Code civil) 250 BIBLIOGRAPHIE 253 INDEX 259 X Le syndic de copropriété Kluwer

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