Étude des loyers du parc locatif privé à partir des données CAF

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1 Étude des loyers du parc locatif privé à partir des données CAF DREAL Aquitaine CETE Sud Ouest Centre d'études Techniques de l'équipement du Sud-Ouest

2 Plan Objectifs et organisation de l'étude Constitution et fiabilisation de la base d'observation CAF Représentativité des résultats Exploitation des résultats Indicateurs loyers ( /m² et /lgt.) Ordres de grandeur Hiérarchie des territoires Analyse du territoire : niveaux de loyers en Gironde Effet taille du logement Spécificités des marchés locaux Publics plus spécifiques : étudiants et personnes âgées de plus de 60 ans Conclusion et perspectives 2

3 La commande 2009 : Étude pilote avec Dreal Picardie - Pôle Marché Locaux de l'habitat (S. Guérini au CETE Nord Picardie) partenariat avec le pôle régional mutualisé (PRM) des CAF de Picardie 2011 : Commande DGALN avec DREAL Aquitaine pour reproduire l'étude en Aquitaine Partenariat mise en œuvre avec les 6 Caf d'aquitaine Exploitation test sur la Gironde (Décembre 2011) Exploitation sur l'ensemble des départements (Avril 2012) 2012 : démarche nationale (CNAF) pour mettre à disposition des services extérieurs des sorties normalisées intégrant des indicateurs sur les loyers 3

4 Qui fait quoi? DREAL Aquitaine: maître d'ouvrage Animation territoriale Co-élaboration du maillage territorial Fournisseur de données statistiques GEOKIT-CNAF, GEOKIT-MSA, GEOKIT-FILOCOM CETE de Bordeaux : maître d œuvre Co-élaboration du maillage territorial Analyse et interprétation des extractions de la CAF CAF Gironde : Fournisseur de données CAF Mise en œuvre des opérations de fiabilisation des données loyers Exploitation / Traitements statistiques sur la base brute (1 ligne par allocataire) Fonction d'ensemblier vis-à-vis des autres CAF Pôle Marché Locaux de l'habitat (CETE de Lille) Support méthodologique Fournisseur de données FILOCOM 4

5 Objectifs poursuivis Vérifier que la source CAF est utilisable en Aquitaine et ainsi Disposer d'une source d'information «loyers» permettant D'établir une hiérarchisation des territoires D analyser l'évolution des niveaux de loyers D'étudier les facteurs corrélés aux différents niveaux de loyers observés et les complémentarités parc public/parc privé D'amorcer la réflexion autour du taux d'effort/reste à vivre 5

6 Constitution de la base d'observation (1) Pourquoi utiliser les données issues du fichier allocataires de la CAF Pour approcher la notion de loyers de marché (ou loyers de flux) établis par observation des loyers pour les ménages ayant emménagé depuis moins d'un an (date d'entrée dans le logement disponible dans les données CAF) Pour disposer d'indicateurs de loyers ramenés à la surface du logement Pour disposer d'un nombre d'observations représentatif 6

7 Représentativité La base d'allocataires porte-t-elle sur une part suffisante des logements du parc privé? Couverture de 34% en moyenne de la base allocataires par rapport à FILOCOM 2010 Effet littoral : les disparités entre zones peuvent s'expliquer par la distribution du revenu des ménages: Taux de couverture loyers de Flux

8 Constitution de la base d'observation (2) Les données utilisées Les tables allocataires issues de l'infocentre CRISTAL de la CAF Pour l'année 2010 Pour les bénéficiaires des ALF et ALS (APL exclue du champ d'étude) Agrégées sur des mailles comprenant a minima 100 allocataires nécessité de construire un maillage d'analyse des données 8

9 Maillage territorial Quelles hypothèses? Objectif: construire une maille territoriale pertinente au regard de la question des marchés du logement pour les segments locatifs Hypothèse 1: des zonages existants insuffisants Zonage «Anah» Zonage «Scellier» Zonage «HLM» 9

10 Maillage territorial Quelles hypothèses? Hypothèse 2 : pas de zonages disjoints Zonages «Guy Taïeb Conseil» 10

11 Maillage territorial Quelles hypothèses? Hypothèse 3: Respect des principes statistiques suivants: Contraintes d'accès à la donnée : Secret statistique pour toute maille d'analyse comportant moins de 5 observations Seuil de diffusion de la donnée: pas de données pour toute maille d'analyse comportant moins de 100 allocataires (toutes prestations CAF) Principes d'analyse: Seuil de représentativité de la donnée: au moins 25 allocataires pour chaque niveau de loyer (quel que soit le nombre de dimensions) Seuil plancher d'environ 1000 allocataires pour correspondre à une réalité territoriale 11

12 Maillage territorial Quels résultats? Parti pris: Maillage proposé s'appuyant sur les zonages en aires urbaines, les bassins de vie, les zones d'emplois, les zonages GTC 2 niveaux d'analyse: Zones de marché (aire de choix résidentiels) brique de base = EPCI Zones infra-agglomérations (unités urbaines) brique de base = commune des pôles urbains Au total sont retenues pour l'aquitaine : - 55 zones de marché - 45 zones infra-agglomération 12

13 Maillage territorial Quels résultats dans les Landes? 7 zones de marché 13

14 Maillage territorial Quels résultats dans les Landes? 5 zones infraagglomération 14

15 Fiabilisation de la base 5 % de dossiers filtrés dans les Landes après : Suppression/redressement des données exclues de l'étude Structures collectives d'hébergement Accédants à la propriété Visiblement aberrantes Co-locations Loyers > 30 /m2 ou < 2 /m2 Surfaces > 240 m2 ou < 9 m2 D'où observations sur l'aquitaine (9 % des dossiers filtrés), observations dans les Landes 15

16 Pertinence de l'indicateur Des tests de corrélation entre les niveaux de loyers calculés sur ces bases avec 76 variables Corrélation les + fortes + avec les revenus fiscaux moyens par ménages de la zone de marché ; + avec la part des ménages (RP et parc locatifs) dont les revenus dépassent les plafond PLUS; - avec la part des ménages dont les revenus sont inférieurs à 60 % des plafonds PLUS ; Corrélation fortes + avec la croissance de l'emploi + avec l'augmentation d'offre en neuf + avec le taux d'effort des allocataires du parc privé + avec le rôle social du parc locatif privé - avec la part des plus de 65ans - avec la part de logements vacants - avec le taux de résidences principales et de locatifs privé médiocre des corrélation cohérentes avec variables significatives des marchés tendus indicateurs pertinents 16

17 Limites et biais Les observations ne permettent pas d'inclure les allocataires de la MSA (qui représentent 5,78 % des allocataires CAF sur la région, mais avec de très fortes disparités) Les calculs sont faits sur la base du loyer hors charges Le caractère déclaratif de la superficie Le parc occupé par les allocataires CAF n'est pas représentatif du parc privé dans sa globalité : la comparaison avec FILOCOM fait apparaître des variations significatives sur La taille moyenne des logements La proportion de logements collectifs La répartition par catégories cadastrales L'analyse des loyers à partir des données CAF est pertinente pour l'analyse des conditions de logement des ménages vulnérables. 17

18 Indicateurs loyers ( /m² et /lgt.) Ordres de grandeurs 18

19 Principaux chiffres en Aquitaine et dans les Landes En loyers de stock 2010 hors charges : Loyer de flux moyen au m2 loyer mensuel moyen des allocataires du parc privé 0 3, 13 Aquitaine : à 9,1 /m2 465 /logement Landes : à 7,7 /m2 478 /logement 0 4, 5 En loyers de flux 2010 hors charges : loyer mensuel moyen des allocataires du parc privé Aquitaine : à 10 /m2 469 /logement Flux Aquitaine Flux Landes Landes : à 8,2 /m2 484 /logement 19

20 Analyse du territoire : loyers en /m² et en /lgt Quels ordres de grandeur des loyers en Gironde par zones de marché? Loyers flux en /m² ; zones de marché 400 Moyenne des moyennes : 8,1 /m² ; écart-type: 1,25 /m² ,0 0 Dax 10,0 Haute Lande Littoral Biscarosse Littoral Mimizan Littoral Sud Landes Mont de Marsan Sud Adour 8,0 6,0 4,0 Loyers flux en /logement ; zones de marché 2,0 0,0 Dax Haute Lande Littoral Biscarosse Littoral Mimizan Littoral Sud Landes Mont de Marsan Sud Adour Moyenne des moyennes : 498 /logement ; écart-type: 43 /logement 20

21 Analyse du territoire : loyers en /m² et en /lgt Quels ordres de grandeur des loyers en Gironde par zones infraagglomération? 700 Loyers flux en /m² ; zones infraagglomération 600 Moyenne des moyennes : 9,7 /m² ; écart-type: 1,5 /m² ,0 0 12,0 Capbreton Dax-centre Dax-periph BAB-periphNord Mont-de-marsan 10,0 8,0 6,0 Loyers flux en /logement ; zones infraagglomération 4,0 Moyenne des moyennes : 497 /logement ; écart-type: 76 /logement 2,0 0,0 Capbreton Dax-centre Dax-periph BAB-periphNord Mont-de-marsan 21

22 Indicateurs loyers ( /m² et /lgt.) Quelle hiérarchie des territoires? 22

23 Analyse du territoire : Niveaux de loyers Quelle hiérarchie des territoires? 23

24 Analyse du territoire : Niveaux de loyers Quelle hiérarchie des territoires? Des hiérarchies différenciées entre loyer en /m² et /lgt : un effet de la structure du parc en termes de tailles des logements 24

25 Analyse du territoire : Niveaux de loyers Quelle effet «taille des logements»? 25

26 Analyse du territoire : Niveaux de loyers Quel effet «taille des logements» (loyers de stock)? T1 (9 à 34 m2) T4 (75 à 94 m2) T2 (35 à 54 m2) T3 (55 à 74 m2) T5+ (95 m2 et+) 26

27 Analyse du territoire : Niveaux de loyers Quel effet «taille des logements» (loyers de stock)? T1 (9 à 34 m2) T4 (75 à 94 m2) T2 (35 à 54 m2) T3 (55 à 74 m2) T5+ (95 m2 et+) 27

28 Analyse du territoire : Niveaux de loyers Quelle effet «taille des logements» à l'échelle infra-agglomération? T1 (9 à 34 m2) T4 (75 à 94 m2) T2 (35 à 54 m2) T3 (55 à 74 m2) T5+ (95 m2 et+) 28

29 Quelles hiérarchies de territoires selon la taille des logements? La hiérarchie des territoires évolue selon le segment de taille de logement 29

30 Inversion de la hiérarchie des territoires : quelles hypothèses d'explication? Des loyers plus élevés dus à des demandes spécifiques (étudiants et/ou jeunes actifs en périphérie des agglomérations) ou à une demande élevée (avec taux de rotation faible) ou une rareté de l'offre Des loyers moins élevés par inadaptation de l'offre (logements anciens avec charges plus élevées, report vers le marché de l'accession, rareté de l'offre sur certains segment) Des loyers plus élevés dus à des territoires spécifiques (concurrence du marché touristiques en zones littorales) 30

31 Analyse du territoire : Allocataires spécifiques Quels niveaux de loyers pour les étudiants et les personnes âgées de plus de 60 ans? 31

32 Allocataires étudiants : niveaux de loyers moyens Loyers moyens de stock allocataires étudiants, toutes tailles Loyers moyens de stock tous ménages, toutes tailles 32

33 Allocataires étudiants : niveaux de loyers par typologie de logement Loyers moyens de stock allocataires étudiants, T1 et T2 Loyers moyens de stock tous ménages, T1 et T2 33

34 Allocataires étudiants Des informations exploitables Sur des zones restreintes Principalement sur les petits logements Des données partielles dues au filtre sur les co-locations (estimées à 3% des dossiers traités sur les Landes) Un coût moyen au logement proche de la valeur pour l'ensemble des allocataires sur les types de logements concernés 34

35 Allocataires âgés de plus de 60 ans : niveaux de loyers moyens Loyers moyens de stock allocataires > 60 ans, toutes tailles de logements Loyers moyens de stock tous ménages allocataires, toutes tailles de logements 35

36 Allocataires âgés de plus de 60 ans : niveaux de loyers moyens Loyers moyens de stock allocataires > 60 ans, toutes tailles de logements Loyers moyens de stock tous ménages allocataires, toutes tailles de logements 36

37 Allocataires âgés de plus de 60 ans : niveaux de loyers moyens Loyers moyens de stock allocataires > 60 ans, logements de type 3 Loyers moyens de stock tous ménages allocataires, logements de type 3 37

38 Allocataires de plus de 60 ans Une hiérarchie de territoire proche de celle de l'ensemble des allocataires pour l'analyse en /m² Un écart relativement faible dans les Landes par rapport aux écarts régionaux en loyer rapporté à la surface 7,1 /m² pour les personnes âgées (7,7 /m² tous ménages) (au niveau régional : 7,4 /m² pour les personnes âgées et 9,1 /m² tous ménages) Un écart qui reste significatif sur les loyers par logement 418 /lgt pour les personnes âgées (476 /lgt tous ménages) (au niveau régional 414 /lgt pour les personnes âgées (465 /lgt tous ménages) Une différence qui n'est pas en lien avec la taille du logement Personnes âgées potentiellement captives du parc locatif. Une attention plus forte doit être portée à l'évolution des niveaux de loyers en /m² 38

39 Conclusion Le maillage territorial réalisé à partir d'estimations apparaît pertinent dans les Landes Le travail de fiabilisation collaboratif CAF/CETE permet d'exploiter les données CAF dans le cadre d'une étude sur les loyers Les données loyers fiabilisées présentent un taux de couverture élevés par rapport à d'autres sources sur les loyers. Par construction, elles ne représentent pas l'ensemble du parc locatif privé et ne peuvent être «redressées». Elles doivent être exploitées dans le cadre d'études sur les ménages vulnérables Les indicateurs en /m² et en /lgt. sont complémentaires et pertinent en termes de tension des marchés (cf corrélation) Des résultats intéressants à compléter : Avec une observation territoriale systématisée de l'offre et de la demande (incluant les notions de rôle social et taux d'effort ou reste à charge) Avec les données MSA Avec des analyses dynamiques d'évolution des loyers 39

40 FIN Merci de votre attention Ministère de l'écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement