Modèles d'autorité du logement MODÈLE UN - COMITÉ SUR LE LOGEMENT MIS EN PLACE PAR LE CHEF EN CONSEIL. Assemblée des Premières Nations

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1 Modèles d'autorité du logement MODÈLE UN - COMITÉ SUR LE LOGEMENT MIS EN PLACE PAR LE CHEF EN CONSEIL Assemblée des Premières Nations Mai 2012

2 TABLE DES MATIÈRES MODÈLE UN COMITÉ SUR LE LOGEMENT MIS EN PLACE...3 GOUVERNANCE... 3 ACTIVITÉS... 6 GESTION FINANCIÈRE... 8 ENTRETIEN RENDEMENT EN MATIÈRE DE GESTION... 14

3 MODÈLE UN - COMITÉ SUR LE LOGEMENT MIS EN PLACE PAR LE CHEF EN CONSEIL Dans ce document, l emploi du masculin n a d autres fins que celle d alléger le texte. GOUVERNANCE RESPONSABILITÉS Dans ce modèle, la gouvernance du portefeuille du logement est confiée à un comité sur le logement composé du conseiller responsable du logement des Premières Nations et de représentants bénévoles de la communauté et du secteur du logement social via l autorité déléguée par le Chef en Conseil. Il est recommandé que le conseil compte entre cinq et sept bénévoles communautaire et que ces derniers soient représentatifs de la diversité communautaire (jeunes, aînés, familles monoparentales, etc.) afin que les différentes personnes et familles de la communauté puissent exprimer leurs besoins particuliers et que les représentants professionnels bénévoles soient issus des divers secteurs du milieu du logement social, y compris (sans évidemment s y limiter) des entrepreneurs, des administrateurs de logements, des travailleurs sociaux et des experts juridiques. Pour que ce modèle de gouvernance soit efficace, le Chef en Conseil établira des objectifs pour le comité sur le logement et élaborera des politiques et des procédures pour atteindre ces objectifs. Ces mesures aboutiront à la rédaction d un document contraignant, dont la structure et le contenu ressembleront à la constitution et aux règlements d une société sans but lucratif ou au protocole et aux règles d une coopérative; un document qui servira de document d orientation aux membres du comité sur le logement et de la commission du logement et de ressource aux membres de l ensemble de la société. Le comité sur le logement sera chargé de l élaboration et de la modification des politiques (s il y a lieu) concernant le portefeuille du logement des Premières Nations, et la commission du logement assumera principalement les fonctions quotidiennes de prises de décisions et d administration/gestion relatives à l exploitation des complexes de logements sociaux. Les responsabilités en matière de gouvernance de chaque partie varieront au cas par cas en fonction des pouvoirs conférés au comité sur le logement par le Chef en Conseil, mais la répartition des responsabilités devrait, en règle générale, ressembler à celle ci-dessous afin d assurer une responsabilisation et un rendement optimaux : Chef en Conseil Responsabilités : (1) Déléguer l administration du portefeuille du logement au comité sur le logement; (2) Élaborer des politiques et procédures pour orienter l administration du portefeuille du logement, y compris des politiques et procédures pour diriger, entre autres éléments, les mécanismes de production de rapports financiers et administratifs et la sélection des résidants, locataires et membres cela pourrait être accompli en collaboration avec le conseiller responsable du logement; (3) Surveiller le travail du comité sur le logement et présenter des rapports sur les progrès accomplis par ce dernier à la communauté; 3

4 (4) Agir en tant que mécanisme de règlement des appels ou des différends en cas de problèmes entre le comité sur le logement et des membres qui ne peuvent pas être résolus de manière satisfaisante par le comité sur le logement; (5) Selon la répartition des pouvoirs déterminée par le Chef en Conseil, décider seul ou en commun des questions financières, y compris des dépenses importantes, et déterminer les paiements du loyer ou de l habitation; (6) Déterminer seul les sources de financement potentielles pour les projets d habitations et obtenir le financement. Conseiller responsable du logement En tant que président du comité sur le logement, le conseiller responsable du logement des Premières Nations a les responsabilités suivantes : (1) Surveiller les activités quotidiennes du comité sur le logement et de la commission du logement afin de s assurer qu elles s inscrivent dans les objectifs du comité et que les politiques et procédures du logement, les ententes, les lignes directrices et les mandats des Premières Nations sont respectés; (2) Entre autres fonctions, convoquer les réunions du comité sur le logement, préparer (avec l aide du coordinateur du logement) l ordre du jour des réunions et présider les réunions afin de faire respecter le protocole; (3) Présenter des rapports sur les questions au Chef en Conseil, au comité sur le logement et à la commission du logement et présenter les rapports provenant de ces entités; (4) S assurer d éviter les conflits d intérêts ou les semblants de conflits d intérêts dans la dotation du comité. En cas de conflit d intérêts, signaler immédiatement la situation au Chef en Conseil et la régler rapidement; (5) Présenter des rapports sur toutes les activités du comité au Chef en Conseil et s assurer que tous les rapports sont exacts et respectent les exigences en matière d établissement de rapport établies par le Chef en Conseil. Comité sur le logement Responsabilités : (1) Veiller à ce que les membres de la communauté ait accès au comité et à ses activités; (2) Élaborer des politiques du logement et faire des recommandations en matière de politique du logement au Chef en Conseil qui portent sur tous les aspects de l administration du portefeuille du logement des Premières Nations, y compris, entre autres éléments, les nouvelles constructions, l entretien, les unités de location, les réparations et la sélection des locataires; (3) Formuler des recommandations concernant le budget et les dépenses des programmes, sous réserve de l approbation du Chef en Conseil; (4) Examiner les politiques du logement et y apporter des modifications au besoin (ou recommander des modifications). Il est recommandé d échelonner les mandats des membres du comité sur le logement afin de garantir la présence permanente de personnes expérimentées. Deux options en matière de rotation des membres ont été proposées : 4

5 (1) Un mandat de 3 ans pour les membres en commençant de la façon suivante : 2 membres investis d un mandat d un an, 2 membres dotés d un mandat de deux ans et les autres membres possédant un mandat de trois ans. À la fin de chaque mandat, les membres sont remplacés et les nouveaux membres ont un mandat de trois ans afin d assurer une rotation échelonnée des membres. (2) Un mandat de 2 ans pour les membres en commençant de la façon suivante : 3 membres investis d un mandat d un an et les autres membres possédant un mandat de deux ans. À la fin de chaque mandat, les membres sont remplacés et les nouveaux membres ont un mandat de deux ans afin d assurer une rotation échelonnée des membres. Membres du comité sur le logement Responsabilités : (1) Participer à toutes les réunions du comité sur le logement; (2) Surveiller les projets et programmes de logement; (3) Assurer un lien avec des membres de la communauté afin de demeurer au courant des préoccupations et besoins généraux des membres de la bande dans le domaine du logement et les programmes relatifs au logement; (4) Formuler des recommandations au Chef en Conseil au sujet des politiques et programmes de logement; (5) Demeurer au courant des politiques et règlements municipaux des Premières Nations ayant un lien avec le logement. Commission du logement Responsabilités : (5) Déterminer les besoins en logement de la communauté, en établir les priorités et déterminer les ressources financières requises; (6) Assurer quotidiennement le processus décisionnel et l administration relatifs au portefeuille du logement (p.ex. évaluer les candidats à la location ou au statut de membre) et veiller à ce que les décisions soient prises dans le meilleur intérêt de la communauté; (7) Établir les rapports financiers et administratifs trimestriels aux fins d examen et d utilisation par le comité sur le logement et le Chef en Conseil; (8) Budgétiser et planifier l administration à long terme du portefeuille du logement des Premières Nations; (9) S assurer que les politiques et procédures sont appliquées conformément aux principes de transparence et de cohérence; (10) Surveiller les activités de construction et d entretien afin de d assurer la pérennité du portefeuille du logement. 5

6 ACTIVITÉS RELATIONS AVEC LES RÉSIDANTS Politiques d admissibilité des locataires ou des membres Selon le niveau de pouvoir accordé par le Chef en Conseil, le comité sur le logement, le Chef en Conseil ou idéalement les deux entités ensemble mettront en place une politique d admissibilité des membres explicite et défendable. Cette politique devra s appliquer invariablement à tous les demandeurs et s inscrire dans les objectifs du comité sur le logement, en plus d être conforme aux lois provinciales régissant la location et les droits de la personne. Des politiques distinctes doivent être élaborées pour chaque projet ou programme administré par le comité sur le logement afin de tenir compte des différents objectifs propres à chaque projet. Par exemple, les critères de sélection des locataires d un programme consacré aux jeunes à risque vivant en milieu urbain seront différents de ceux appliqués dans la sélection des locataires d un complexe d habitations d assistance destiné aux aînés, qui diffèreront eux-mêmes de ceux appliqués dans le processus de sélection des demandeurs d un programme d accession à la propriété subventionné. Calculer les paiements du loyer ou de l habitation Selon les programmes de logement offerts, le Chef en Conseil, en partenariat avec le comité sur le logement, aura pour fonction de mettre en place des procédures qui seront appliquées par la commission du logement pour calculer les paiements du loyer et de l habitation par les locataires et les propriétaires cherchant respectivement un logement au loyer proportionné au revenu (LPR) ou un accès à la propriété subventionné. Les méthodes de calcul doivent s appliquer invariablement à tous les locataires et à tous les propriétaires. Bien que dans ce cas-ci les Premières Nations bénéficient d une marge de manœuvre pour décider de la façon de définir et déterminer le revenu, l emploi et d autres paramètres, le gouvernement du Canada a établi la règle générale suivante : pour qu un logement soit considéré comme un logement «abordable», les personnes ou la famille ne doivent pas consacrer plus de 30 % de leur revenu brut mensuel pour se loger. Processus d appel Les membres de la bande peuvent faire appel d une décision de la commission du logement ou du comité sur le logement au sujet du processus de sélection utilisé pour l attribution d une location et aux prêts. Il est recommandé que les membres aient aussi la possibilité de faire appel d une décision concernant les montants d aide financière. Les appels doivent être interjetés par écrit auprès de la commission du logement dans les dix jours suivant la réception des décisions en matière de sélection ou de calcul. Si une réunion de la commission du logement est prévue dans les deux prochaines semaines, l appel y sera examiné, sinon le conseiller responsable du logement devra, en tant que président du comité, convoquer une réunion extraordinaire. La partie appelante aura la possibilité de présenter son cas à la réunion, puis le comité sur le logement examinera le cas et prendra une décision en privé. Le comité sur le logement formulera une recommandation concernant l appel au Chef en Conseil, et ce dernier prendra la décision 6

7 finale dans les deux semaines suivant la réception de la recommandation du comité sur le logement. Mixité de revenus Afin d assurer la viabilité financière des complexes de logement sociaux, il est généralement recommandé de consacrer un pourcentage des unités aux locataires nécessitant une subvention et un autre à ceux n en ayant pas besoin (LPR et non LPR). Les complexes d habitations à mixité de revenus constituent une source stable de revenus pour les promoteurs, car une partie des unités disponibles est réservée à des personnes capables d assumer sans aide l intégralité du paiement mensuel de l habitation; ces personnes permettent de compenser les «pertes» ou de minimiser le remboursement de prêts provenant de la subvention du coût du logement accordée aux personnes qui sont partiellement (p.ex. celles occupant un emploi saisonnier ou sous-employées qui peuvent assumer une partie du coût du logement) ou très (p.ex. celles qui sont très sousemployées ou au chômage et qui sont incapables de payer d importantes mensualités pour le logement) dépendantes de programmes de subventions ou d aide. ADMINISTRATION Ententes d exploitation Il est recommandé que le Chef en Conseil, en partenariat avec le conseiller responsable du logement, prépare une entente d exploitation pour chaque programme administré par le comité afin d orienter l administration du portefeuille du logement des Premières Nations. L entente d exploitation devrait comprendre, entre autres, les éléments suivants : (1) La description de la répartition des pouvoirs entre le Chef en Conseil et le comité sur le logement, y compris les rôles et responsabilités de chacun; (2) Les exigences en matière d établissement de rapports sur le budget, les finances, l exploitation et l administration (y compris les exigences de vérification indépendante; les dates et conditions des vérifications, etc.); (3) Les critères de sélection des locataires ou membres; (4) La procédure de calcul des paiements du loyer ou de l habitation du locataire ou du propriétaire; (5) Les procédures de règlement des différents et des appels. Contrats de location Lorsqu une personne ou un groupe s engage dans des activités de fournisseur de logements, elle ou il acquiert les droits et responsabilités habituels du propriétaire. Ainsi, le Conseil de bande, par l intermédiaire de l autorité déléguée au comité sur le logement quant à l exploitation et à la gestion du portefeuille du logement de la bande, est considéré comme le propriétaire par toutes les personnes et familles résidant dans les unités de logement appartenant à la bande; il doit assumer les responsabilités propres au propriétaire auprès des locataires. L une d entre elles est une exigence qui est mentionnée dans toutes les lois provinciales régissant la location, à savoir que le propriétaire doit conclure un contrat de location avec tous les locataires de tous les complexes d habitations. Ce contrat décrit les conditions de la location (p.ex. la durée du bail, le 7

8 montant du loyer, la date du paiement du loyer, le paiement des services publics et les lignes directrices régissant la fin du bail par l une ou l autre des parties) et les responsabilités du locataire et du propriétaire (p. ex. l entretien). Tous les contrats de location doivent être conformes aux lois provinciales régissant la location, à la loi sur les droits de la personne et aux objectifs ou principes du conseil, tels qu indiqué dans l entente d exploitation. Toute clause du contrat de location violant une loi sur la location ou les droits de la personne est nulle. Le conseil, en tant que propriétaire, et les locataires, ont recours aux mêmes mécanismes de règlement des différents (en général des tribunaux de location immobilière établis par une loi provinciale) lorsqu ils estiment que des clauses du contrat de location ou des dispositions de la loi provinciale régissant la location ont été violées. Gestion des documents Le comité sur le logement, en collaboration avec le Chef en Conseil, devra veiller à la tenue à jour, à l exactitude et à l exhaustivité des documents relatifs aux activités administratives immobilières du conseil. Les exigences en matière de production de rapports seront clairement définies dans l entente d exploitation. En général, les fournisseurs de logements appliquant une bonne gouvernance gèrent les documents suivants : les documents d exploitation (information sur les programmes et l exploitation quotidienne, données sur les bâtiments et procès verbaux des réunions), les documents administratifs (copies des rapports et ententes, information sur les assurances, rapports et renseignements financiers, renseignements sur le personnel et les membres, etc.) et les documents sur les demandeurs et locataires (copies des contrats de location, correspondance entre le comité sur le logement et les locataires, renseignements personnels et financiers des demandeurs et locataires compilés durant la procédure de demande et/ou la location). GESTION FINANCIÈRE POLITIQUES ET PROCÉDURES Il est impératif que le Chef en Conseil élabore des politiques et procédures détaillées de tenue de registres à l intention du comité sur le logement et de la commission du logement, qui s inscrivent dans des pratiques de comptabilité et des principes de gouvernance communément acceptés (c.-à-d. des vérifications financières doivent être entreprises au moins une fois par an par un comptable accrédité indépendant et les résultats des vérifications doivent être tenus à la disposition de la communauté). Des politiques et des lignes directrices procédurales doivent aussi être établies pour régir le pouvoir de dépenser (p. ex lorsque le comité sur le logement autorise des dépenses et lorsque les dépenses doivent être approuvées par le Chef en Conseil), l achat de biens et services (la législation provinciale devrait être consultée afin de déterminer si les projets doivent faire l objet d un appel d offres et de quelle façon ou si un simple contrat est suffisant), la budgétisation annuelle et, tel que discuté précédemment, les lignes directrices pour calculer les paiements du loyer ou de l habitation. Ces politiques et ces lignes directrices procédurales sont importantes non seulement pour garantir la responsabilisation du comité sur le logement et de la commission du logement à l égard 8

9 du Chef en Conseil, mais aussi pour garantir la responsabilisation du Chef en Conseil, du comité sur le logement et de la commission du logement à l égard de la communauté qu ils servent. Chef en Conseil Responsabilités : (1) Tous les aspects du financement des programmes, y compris la recherche de sources de financement et l obtention de financements; (2) Veiller à la réalisation des vérifications financières annuelles de tous les programmes de logement et à la présentation des résultats aux membres de la bande; (3) Approuver et diriger toutes les politiques budgétaires et financières du comité sur le logement. Comité sur le logement Responsabilités : (1) Déléguer la responsabilité des activités financières quotidiennes du portefeuille du logement au coordonnateur du logement ou au directeur financier; (2) Établir un budget annuel pour l administration du portefeuille du logement des Premières Nations, sous réserve de l approbation du Chef en Conseil; (3) Surveiller les activités financières de la commission du logement et faire des recommandations concernant les décisions financières au Chef en Conseil; (4) Veiller à la bonne mise en œuvre des politiques financières des Premières Nations. Commission du logement Responsabilités : (1) Les responsabilités financières quotidiennes liées à l exploitation et à l administration du portefeuille du logement; (2) Effectuer des vérifications financières trimestrielles précises et présenter des rapports au comité sur le logement et au Chef en Conseil. BUDGÉTISATION Le comité sur le logement est chargé d établir le budget annuel des catégories suivantes de l administration du portefeuille du logement, sous réserve de l approbation du Chef en Conseil : - prêts pour les réparations - prêts pour les nouvelles constructions - prêts pour l égout et la distribution d eau - unités de location des Premières Nations - salaires et dépenses liés à l entretien - paiements d assurance - frais et salaires d administration - coût de raccordement aux services publics - dépenses de formation 9

10 - paiement des prêts et autres services / frais nécessaires pour les programmes de logement - subventions au logement - subventions de raccordement aux services publics - encaissement des loyers - paiement de la collecte de prêts / prêts hypothécaires - subventions de la SCHL - contributions sous forme de recettes de la bande - prêts et autres subventions obtenus pour la main-d œuvre ou les matériaux pour la construction ou les réparations FONDS DE RÉSERVE POUR REMPLACEMENTS Il est très recommandé que les Premières Nations administrant des programmes de logement de location gèrent un fonds de réserve pour remplacements. Ce fonds permettrait de veiller à ce que des éléments essentiels, tels que les revêtements de sol, les appareils ménagers et les couvre-fenêtres, soient remplacés au besoin, principalement lorsqu ils ont dépassé leur durée de vie. Ce fonds devrait être placé dans un compte bancaire destiné seulement à cet effet. Il est entendu que, si ce fonds devait être investi, il devrait l être seulement dans des entreprises «sans risque», par exemple un compte épargne ou chèque, un dépôt à terme ou des obligations d État. Tout promoteur de logements ayant des ressources limitées ou un financement peu fiable devrait posséder un fonds de réserve pour remplacements, en tant que mécanisme garantissant la durabilité du complexe d habitations. Calcul du fonds de réserve pour remplacements Le montant du fonds de réserve variera d un complexe d habitations à l autre et devra être calculé durant la première année d exploitation. Des dépôts devront être effectués mensuellement ou annuellement dans le compte du fonds. La méthode de calcul du fonds de réserve sera la suivante : (coût de l élément x nombre d éléments) durée de vie estimée ou moyenne de l élément Cette méthode de calcul devra être appliquée pour tous les éléments remplaçables, et toutes les sommes devront être additionnées. La somme finale représentera le montant total qui devra être déposé annuellement dans le fonds de réserve pour remplacements pour couvrir les dépenses nécessaires. PROGRAMMES DE FINANCEMENT DE LA PROPRIÉTÉ PRIVÉ Les Premières Nations ont le choix entre de nombreuses solutions pour aider leurs membres à accéder à la propriété, selon si elles préfèrent des initiatives d accession à la propriété par financement direct ou par facilitation financière. Les trois initiatives les plus utilisées sont : (1) agir en tant que garant de prêt; (2) l administration d un fonds de prêt ou prêt hypothécaire renouvelable; (3) l administration d un programme de location avec option d achat. 10

11 Programmes renouvelables de prêts ou de prêts hypothécaires Un programme renouvelable de prêts ou de prêts hypothécaires permet aux Premières Nations de fournir un financement aux propriétaires potentiels. Dans ce type de programme, la bande fournit un fonds de capital et d emprunt qui est administré par la commission du logement à l intention des propriétaires admissibles potentiels sous la forme de prêts directs ou de prêts hypothécaires - qui sont remboursés par des paiements mensuels. Lorsqu ils sont gérés convenablement, les fonds renouvelables constituent une source de financement durable pour les membres de la communauté nécessitant une aide financière, tout en permettant à la communauté de moins dépendre d entités de financement extérieures, telles que la SCHL et d autres institutions financières. Si, dans le cadre de ce modèle de gouvernance, une Première Nation choisissait de mettre en place un programme renouvelable de prêts ou prêts hypothécaires, le fonds serait probablement administré conjointement par le conseil et le comité sur le logement. Et les décisions au sujet de l investissement de fonds et les calculs relatifs au remboursement du prêt ou du prêt hypothécaire relèveraient du conseil. L administration quotidienne du fonds (y compris la gestion quotidienne du fonds, la sélection des demandeurs et autres questions) serait confiée à la commission du logement. Exemple Le fonds renouvelable de prêts hypothécaires utilisé par les affiliés d Habitat pour l humanité, Fonds renouvelable pour l humanité, constitue un exemple couronné de succès : les affiliés proposent des prêts hypothécaires sans intérêts à leurs familles membres. Ils pérennisent cette pratique en sélectionnant les demandeurs en fonction de leur capacité de rembourser le prêt hypothécaire et en appliquant un double prêt hypothécaire sur chaque habitation. Cela permet de s assurer que (1) les familles ont accès à des taux d emprunt hypothécaire bas et que (2) les familles participantes ne profitent pas directement à court terme de l accès à la propriété en mettant l habitation sur le marché précocement. Premier prêt hypothécaire Le premier prêt hypothécaire a pour but de payer la construction de l habitation; la valeur de la maison est calculée en fonction du véritable coût de la construction (y compris la valeur des matériaux fournis gratuitement, le coût des matériaux achetées, les frais administratifs et le coût de la main-d œuvre ou sa valeur si elle est bénévole) et de l achat et de la viabilisation du terrain. En général, les conditions du prêt hypothécaire sont calculées pour une période d amortissement d environ 25 ans, et le remboursement du prêt est calculé en fonction du revenu : les familles ne paient pas plus que 25 ou 30 % de leur revenu brut mensuel et des ajustements sont effectués en fonction de toute diminution ou augmentation du revenu. Deuxième prêt hypothécaire Le deuxième prêt hypothécaire est destiné à s assurer que les propriétaires ne profitent pas des conditions généreuses du premier prêt hypothécaire, qui ne prend pas en compte la valeur du marché de l habitation. Ce deuxième prêt hypothécaire est basé sur la différence de valeur entre le coût réel de l habitation (tel que représenté par le premier prêt hypothécaire) et sa juste valeur du marché au moment de la vente. Il est radié lorsque le premier prêt hypothécaire a été entièrement remboursé ou à la fin du terme 11

12 hypothécaire, selon la dernière de ces éventualités. Cela signifie que si un propriétaire rembourse son premier prêt hypothécaire précocement et décide de vendre son logement afin de profiter des conditions avantageuses du marché, il doit rembourser intégralement le deuxième prêt hypothécaire. Garanties de prêts Les Premières Nations souhaitant aider des membres de la communauté à financer l accès à la propriété, sans vouloir ou sans pouvoir pour une raison quelconque administrer un fonds de prêt renouvelable, peuvent choisir d agir en tant que garants auprès de membres ne possédant pas suffisamment de capitaux qui présentent une demande de prêt ou de prêt hypothécaire auprès d institutions financières extérieures. Dans ce type de situation, «le professionnalisme de l Office du logement et la solidité des états financiers de la Première Nation seront pris en compte dans les négociations avec les prêteurs. Les prêts garantis par la bande seront mentionnés sur les états financiers de la bande en tant que passif éventuel» [Federation of Saskatchewan Indian Nations, 2005 : 66]. En agissant en tant que garant, la Première Nation évite surtout aux membres de la communauté de dépendre des garanties de prêt des ministères et de la SCHL, par l intermédiaire de l article 10, pour obtenir un financement facilitant l accession à la propriété. Location avec option d achat Aux États-Unis, quelques communautés des Premières Nations administrent des programmes de location avec option d achat dans les réserves : certaines habitations sont désignées en tant que propriétés de location dotées d une option permettant de les transformer en propriétés privées. Dans ce type de programme, la bande est responsable du financement et du financement de la construction des habitations à louer. Les locataires savent qu ils peuvent acheter ce type d habitation à condition de remplir certains critères. Avant de devenir propriétaire, l acheteur doit avoir payé l intégralité du prix d achat en payant un loyer mensuel préalablement calculé. Les deux formules les plus couramment employées pour déterminer le prix d achat sont : 1) le prix d achat équivaut à 70 % du coût total de la construction; 2) fixer un montant en fonction de la superficie en pieds carrés pour toutes les unités. Si la bande ou le comité sur le logement préfère calculer le prix d achat en employant une autre méthode, il ou elle doit tenir compte de divers facteurs, dont les suivants, dans ses calculs : le coût d exploitation, le coût total de la construction et de la viabilisation et le type et la taille de l unité. Lorsque l acheteur a rempli toutes les obligations décrites dans l entente de l acheteur, l habitation peut être transférée (transfert de propriété). Les obligations sont généralement les suivantes : le paiement intégral du prix d achat, le paiement des taxes et de l assurance pour la première année, le paiement des frais de règlement et de clôture et tout autre coût jugé approprié par la bande ou le comité sur le logement. La bande ou le comité sur le logement doit adopter une politique indiquant à quel montant du remboursement du solde dû, il est possible d émettre un avis de règlement imminent de l intégralité du solde dû. Lorsque ce dernier a été réglé et que toutes les mesures juridiques ont été effectuées, le titre de propriété est transféré de la bande ou du comité sur le logement à l acheteur. Un service de consultation est proposé au propriétaire d une première habitation, notamment à l occasion du changement de statut d acheteur à celui de propriétaire, afin de s assurer 12

13 que ce dernier connaît ses droits, ses responsabilités et ses obligations en tant que propriétaire. PROGRAMMES DE LOGEMENTS DE LOCATION SUBVENTIONNÉS Les programmes de logements de location subventionnés sont probablement l option la plus couramment choisie par les communautés pour proposer des logements abordables à leurs membres. Ces programmes constituent un mécanisme efficace pour alléger le fardeau des personnes et familles à faible revenu, qui, autrement, seraient dans l obligation de payer les loyers du marché. Ces programmes sont modulables en fonction des divers besoins, parfois spéciaux, des membres habitant tant à l intérieur qu à l extérieur de la réserve. Voici quelques exemples de programmes de logements de location subventionnés mis en œuvre dans l ensemble du Canada : des programmes d aide au logement destinés aux aînés, des programmes pour les jeunes à risque en milieu urbain, des programmes destinés aux célibataires à faible revenu vivant en milieu urbain et divers programmes d aide à la vie autonome pour les personnes ayant des problèmes mentaux et/ou physiques. Ces programmes peuvent être financés de manière indépendante par le conseil de bande et administrés par la commission du logement de la bande. La bande peut aussi décider d avoir recours à des partenariats de subventions auprès d organismes de subventions publics ou privés; cela limite les responsabilités financières de la bande tout en lui offrant une grande indépendance dans l élaboration et l administration des programmes. Les programmes de subventions varient d une province à l autre et parfois d une municipalité à l autre (p. ex. en Ontario). Ainsi, il est important que le Chef en Conseil connaisse les exigences et particularités locales inhérentes à toute participation à un partenariat de subventions. Dans les programmes de logements de location subventionnés (ou programmes de logements de location dont le loyer est proportionné au revenu), les locataires consacrent au maximum 30 % de leur revenu brut mensuel au loyer, en tant que contribution au coût d exploitation (ou le loyer du marché, selon que le programme fonctionne comme un programme sans but lucratif ou à but lucratif) de leur unité. La différence entre le coût d exploitation et la contribution du locataire se présentant sous la forme d un loyer est payée par des transferts de subventions. ENTRETIEN RESPONSABILITÉS EN MATIÈRE D ENTRETIEN Le comité sur le logement et le Chef en Conseil, en tant que promoteurs et gestionnaires de propriétés, sont chargés de s assurer, de la planification à la fin du projet, que tous les nouveaux projets de construction respectent les normes de santé et de sécurité. Ils doivent aussi veiller à ce que les nouveaux logements, une fois terminés et occupés, soient entretenus selon ces normes. La commission du logement est chargée de veiller à la mise en place de systèmes et procédures d entretien pour assurer le bon fonctionnement des complexes d habitations. Cela comprend au moins une inspection détaillée annuelle des bâtiments et des terrains (par des inspecteurs professionnels au besoin) et des registres détaillant les travaux nécessaires, les éléments à remplacer ou à réparer et d autres données. 13

14 REGISTRES D ENTRETIEN La commission du logement sera chargée de tenir à jour des registres détaillés des bâtiments et de l entretien pour tous les complexes d habitations, notamment pour les sujets suivants : inspections des terrains (comprenant les travaux à accomplir, ceux effectués, le coût estimé ou réel des travaux et le nom et les coordonnées des travailleurs ou entreprises chargés de la construction ou de l entretien); les copies de tous les contrats; les manuels d entretien des bâtiments et de l équipement et les garanties de l équipement, du travail et des appareils ménagers; les caractéristiques et rendus architecturaux des bâtiments (y compris les plans d ouvrages terminés); les inventaires détaillés de l équipement, des fournitures, des appareils ménagers et des outils. La commission du logement devrait aussi tenir à jour des registres détaillés pour chaque unité d un complexe d habitations, qui décrirait les inspections, le travail réalisé à la suite de chaque inspection, le travail effectué à la demande du locataire, l information sur les appareils ménagers et d autres éléments. NOUVEAUX COMPLEXES D HABITATIONS À l occasion de tout projet de construction d un nouveau complexe d habitations, la commission du logement doit travailler en étroite collaboration avec les entrepreneurs et architectes à toutes les étapes du projet afin de s assurer que les intérêts du comité sont protégés et qu en cas de défaut de construction, la responsabilité soit convenablement attribuée. La commission doit veiller à ce que les unités et le terrain du complexe soient inspectés adéquatement et périodiquement. L entrepreneur doit fournir des documents au comité, entre autres les suivants : les manuels d entretien et d instruction et les garanties des produits, des systèmes d exploitation et des matériaux; les caractéristiques et plans d ouvrages terminés des bâtiments; les copies des permis de construction et d occupation; la liste des entrepreneurs et sous-contractants responsables des travaux. ACHATS ET CONTRATS DE SERVICES Il est essentiel que le Chef en Conseil et le comité sur le logement travaillent ensemble à l établissement de lignes directrices claires au sujet des achats et des contrats afin d assurer la transparence et la cohérence dans les achats et contrats de services et d éviter les conflits d intérêts. Tel qu indiqué précédemment, il est préférable de déterminer les dépenses requérant l approbation du Chef en Conseil et celles nécessitant seulement l appobation du comité ou de la commission. Les exigences relatives au processus d appel d offres et à l attribution de contrats varient d une province à l autre; le conseiller responsable du logement, en tant que président du comité sur le logement, veille à ce que les politiques sur l attribution des contrats et les appels d offres soient conformes aux lois en vigueur. RENDEMENT EN MATIÈRE DE GESTION EXAMEN ORGANISATIONNEL Afin de s assurer que les normes de fonctionnement mentionnées dans l entente d exploitation du comité sur le logement sont respectées, il est recommandé 14

15 d entreprendre un examen annuel détaillé de l exploitation et de la gestion de chaque complexe d habitations. Les inspections et examens devraient être effectués par le conseiller responsable du logement en compagnie du Chef en Conseil et de professionnels ayant suivi une formation adéquate (vérificateurs financiers, inspecteurs de la sécurité, etc.). L exploitation et la gestion du comité sur le logement, de la commission du logement et des complexes d habitations devraient être évaluées en se basant sur les catégories suivantes : (i) (ii) (iii) (iv) (v) Gestion de l entretien; Gestion des résidants; Gestion de l information et des registres; Gestion des ressources humaines; Gestion financière. Par souci de transparence, il est recommandé de rendre public, auprès de la communauté et des résidants du complexe, les résultats des évaluations et les réponses du comité, de la commission et du Conseil par rapport à ces résultats. 15