The «new» place to be

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1 PROPERTY TIMES The «new» place to be IDF La Défense T Juillet 216 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre 4 Définitions 5 Auteur Pierre d Alençon Chargé d Etudes +33 () pierre.d alencon@cushwake.com Contacts David Bourla Head of Research - France +33 () david.bourla@cushwake.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@cushwake.com Le marché des bureaux de la Défense a non seulement confirmé son rebond opéré fin 215, mais les m² commercialisés au cours des 6 premiers mois de l année témoignent aussi d une accélération du rythme depuis trois trimestres consécutifs. Le moteur de l activité reste les transactions d envergure, socle de plus des trois quarts des volumes traités à travers 4 grandes signatures ce trimestre, autant qu au 1 er. En tête de ces grands mouvements, citons SAINT-GOBAIN sur sa future tour (49 m²), mais aussi BUREAU VERITAS (12 4 m²) et NEXANS (12 4 m²). Le quartier d affaires de La Défense a finalement renoué avec sa vocation première : proposer un parc tertiaire attractif pour accueillir les projets immobiliers d utilisateurs français et internationaux. Le poids de ces transactions d envergure, intervenues pour l essentiel sur des immeubles neufs, a entraîné une légère hausse du loyer moyen de première main, positionné à 46 /m²/an au 2 ème trimestre 216 (contre 44 /m²/an en 215). Etabli à 41 /m²/an, contre 42 /m²/an en 215, le loyer de seconde main poursuit une trajectoire inverse, cette moyenne masquant d importantes disparités, et seule une minorité de prise à bail excède 42 /m²/an. Sur ce marché dynamisé de nombreuses prises à bail d envergure (8 sur les 31 recensées à l échelle de l Ile-de-France), l offre immédiate s est significativement allégée, totalisant 298 m² au 2 ème trimestre 216, à comparer au pic de 49 m² atteint fin 214. Ce volume d offre a permis au taux de vacance de redescendre à 9%, niveau inexploré depuis plus de 3 ans. Le recul des disponibilités est appelé à se prolonger jusqu en 217, avec un stock largement constitué de surfaces de seconde main. Pour les deux prochaines années, l offre future sera renouvelée avec parcimonie à La Défense, avec moins de 15 m² livrables au 2 nd semestre 216 et 38 5 m² en 217 avec la livraison de «Window». Il faudra attendre 218 pour voir cette production neuve augmenter significativement. Graphique 1 Demande placée à La Défense, en milliers de m² T1 T2 T3 T4 Source: Immostat / Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

2 IDF La Défense T2 216 Contexte économique Une reprise installée L économie française s installe, trimestre après trimestre, dans une phase de reprise lente, graduelle, mais solide. L année 216 a démarré sous les meilleurs auspices avec un PIB en hausse de,6% (graphique 2), venue confirmer le rebond de 215 (+1,2% sur l ensemble de l exercice). Tous les ingrédients semblent réunis pour que cette phase de reprise se confirme dans les mois à venir. La consommation des ménages, moteur traditionnel de l économie française, revient frôler les 2% de croissance annuelle - le rythme de croisière qui était le sien avant la crise de 29 - soutenue par des gains de pouvoir d achat qui se confirment dans un contexte de faible inflation. Les enquêtes de conjoncture semblent corroborer cette embellie avec un indice de confiance des ménages qui reprend des couleurs ce semestre et se rapproche, mois après mois, de sa moyenne de longue période (graphique 3). Les entreprises font également montre d un optimisme inédit. L indice du climat des affaires repassant au-dessus de sa moyenne de longue période pour la première fois depuis 5 ans. L investissement des entreprises devrait être l un des principaux soutiens de l économie française dans les années à venir. Une politique monétaire accommodante, un accès facilité au crédit, un taux de marge qui se redresse, et la robustesse de la demande intérieure sont autant d incitations à investir pour les entreprises. La Banque de France anticipe une croissance soutenue des investissements privés, à hauteur de plus de 3% par an d ici à 218. Si le taux de chômage reste à des niveaux historiques (1,2%), la bonne orientation de l économie a permis de stopper une hausse qui semblait inextinguible (graphique 4). Pour autant, la reprise économique n est pas encore assez soutenue pour inverser sensiblement la courbe du chômage à court terme. Le séisme du Brexit Paris aux aguets. Le résultat du référendum du 23 juin 216 sur la sortie du Royaume-Uni de l Union Européenne va ouvrir un nouveau chapitre dans la compétition que se livrent les capitales européennes pour attirer les entreprises. Londres, centre névralgique de l Europe des start-ups, mais aussi et surtout de la finance, pourrait connaître une véritable saignée au sein de son tissu économique. Les entreprises les plus connectées à l international pourraient être tentées par un déménagement vers un pays de l Union afin de ne pas se couper d un marché de plusieurs centaines de millions de clients potentiels. Graphique 2 Croissance du PIB en France, %,8,6,4,2, -,2 -,4 Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Source: INSEE Graphique 4 Taux de chômage en France métropolitaine, en % 11, 1,5 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, Climat des affaires Moral des ménages Au lendemain du vote, les grandes banques de la City, JP MORGAN et HSBC en tête, annonçaient déjà envisager un déplacement de plusieurs milliers de postes vers d autres places européennes. Paris a longtemps fait figure de principale rivale à la place de Londres, avec des capacités d accueil et un réseau de transport de premier ordre; de nouveaux pôles pourraient tirer leur épingle du jeu en jouant sur d autres atouts : la fiscalité pour Dublin et Luxembourg, la qualité de vie pour Berlin et Amsterdam. Une nouvelle compétition s ouvre. Source: BIT cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2

3 IDF La Défense T2 216 Demande placée et valeurs locatives Semestre record Le marché des bureaux de La Défense a prolongé, et même accentué son accélération initiée fin 215, dépassant ses meilleurs historiques d activité. Les m² de bureaux commercialisés au 1 er semestre surpassent les volumes moyens traités de plusieurs années pleines. Après un 2 ème trimestre (99 4 m²) d anthologie le cru 216 s annonce sous les meilleurs auspices et les points hauts de 26 et 27 pourraient être atteints. Tous les segments de surfaces affichent une bonne orientation ; les grandes signatures, support de plus des trois quarts de l activité, ont joué un rôle majeur dans cette accélération de l activité au cours du trimestre. Le marché de la Défense renoue enfin avec sa vocation première, accueillir les projets immobiliers de grands utilisateurs. Pour le même nombre de signatures qu au trimestre précèdent (4), l activité sur ces grands gabarits a d ailleurs fortement progressé, passant de 55 à 77 8 m² d un trimestre sur l autre. Un triptyque de 3 transactions portant sur des surfaces de plus de 1 m² est à relever : SAINT-GOBAIN 49 m² dans la tour «M2», récemment dotée de son permis de construire, BUREAU VERITAS dans «Le Triangle de l Arche» (12 4 m²) et NEXANS dans «Le Vinci» (1 2 m²). Les entreprises œuvrant dans les secteurs du juridique et du conseil devancent d une courte tête la construction et le BTP, tandis que le secteur financier, historiquement très présent est aujourd hui en retrait. Tous segments de surfaces confondus, plus de la moitié de ces mouvements sont le fait de déménagements ou de regroupements d effectifs endogène à La Défense ou du Croissant Ouest (Neuilly-Levallois notamment). Outre la desserte efficace et les qualités intrinsèques des immeubles de 1 ère main de ce quartier d affaires, le rééquilibrage des valeurs locatives et les mesures d accompagnement ne sont pas étrangers au retour en grâce de La Défense. Progression légère du loyer de première main Le loyer prime se maintient à 54 /m²/an (valeur faciale) au 1 er semestre 216, marque posée par la signature fin 214 d AXA dans la tour «Majunga». L accélération du marché opérée par de grands utilisateurs ciblant des surfaces de première main neuves s accompagne d une légère progression du loyer moyen dans cette typologie de surfaces. Positionné en moyenne à 46 /m²/an au 2 ème trimestre 216, contre 44 /m²/an en 215, le seuil des 5 /m²/an n est cependant franchi que par une minorité d immeubles alliant une excellente centralité au sein du quartier d affaires et des prestations haut de gamme. Graphique 5 Demande placée à La Défense, en milliers de m² Source: Immostat Tableau 1 Demande placée par tranche de surface, T1-T2 216 TRANCHE DE SURFACE EN M² PART EVOL SUR UN AN Moins de 1 m² 9 7 6% 28% De 1 à 5 m² % 37% Plus de 5 m² % NS Surface totale % 215% Source: Immostat Graphique 6 Valeurs locatives de transactions à La Défense, /m²/an Loyer moyen de 2nde main Loyer prime T1 T2 T3 T4 Loyer moyen de 1ère main Source: Immostat, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HC HT Le loyer moyen pour des bureaux de seconde main s établit, quant à lui, à 41 /m²/an, en léger repli par rapport aux 42 /m²/an observés en 215. Là encore, la qualité des surfaces entraîne d importants écarts de valeurs, avec une nette résistance autour des 4-42 /m²/an. Seuls quelques immeubles dépassent ce niveau, à l image d «Opus 12» ou du «Triangle de l Arche». cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3

4 IDF La Défense T2 216 Offre Baisse confirmée de l offre immédiate En écho au regain de l activité transactionnelle, l allégement de l offre immédiate s est accentué, pour tomber à 298 m² de bureaux disponibles au 2 ème trimestre 216. L offre immédiate s éloigne donc nettement de son point culminant (49 m²) observé fin 214. De telles conditions ont permis un recul du taux de vacance à 9%, niveau inédit depuis 212 qui permet à La Défense de s approcher à nouveau de la moyenne francilienne (6,9%). Les surfaces de plus de 5 m² (245 m²) ont vu leurs disponibilités reculer de 18% en 6 mois, les prises à bail de KPMG et WHIRPOOL ont nettement entamé le stock de 1 ère main. Les bureaux de première main de La Défense représentent désormais moins du tiers de l offre immédiate ; on ne compte aujourd hui que 2 immeubles («Carpe Diem» et «Tour D²») proposant des bureaux neufs. Dans le même temps, les surfaces de moins de 5 m² ont vu leurs disponibilités s alourdir, les stocks de bureaux compris entre 1 et 5 m² ayant plus que doublé depuis fin 215. Sur ce créneau de surfaces, la hausse des disponibilités, alimentée par plusieurs libérations, positionne ces stocks à 46 m² au 2 ème trimestre 216 (contre 2 m² fin 215). Malgré cet impressionnant rebond, ce volume demeure inférieur à son rythme de consommation décennal (51 8 m²), d autant que ces 12 prochains mois, moins de 1 m² de surfaces tertiaires supplémentaire sont susceptibles d alimenter le marché. Tous segments de surfaces confondus, cette composition de l offre immédiate, majoritairement pourvoyeuse de bureaux de seconde main devrait perdurer en 216 et en 217. L émergence d une offre de 1 ère main sera le fait d une production nouvelle appelée à parvenir au compte-goutte à La Défense. Pénurie d offre neuve jusqu en 218 Le faible volume de l offre future en chantier attendue au 2 nd semestre 216 devrait concourir, en l absence de libérations significatives, à la contraction de l offre immédiate. Le volume de la production neuve tertiaire annoncée d ici 219 parait conséquent, avec 265 m² programmés ; pour autant, seuls 125 m² de bureaux sont actuellement en cours d édification. Après la livraison du «Village 3», proposant encore 6 8 m² de bureaux restructurés, 14 m² de bureaux en cours de commercialisation sont en passe d être livrés au 2 nd semestre 216 à travers les restructurations d «Ampère +» et des «Villages 4». Pour 217, l offre future de première main se concentrera sur les 38 5 m² de «Window», restructuration livrable en fin d année, actuellement en phase finale de négociation. Le rythme pourrait être plus intense dès 218, avec les livraisons de «Trinity» (48 9 m²) et du «Belvédère» (17 5 m²) mais c est en que sont attendus les projets de très grandes tours. Graphique 7 Offre immédiate à La Défense, en milliers de m² Source: Immostat, Cushman & Wakefield Graphique 8 Taux de vacance 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Source: Cushman & Wakefield Graphique 9 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à La Défense, en milliers de m² La Défense Paris QCA Ile-de-France Source: Cushman & Wakefield Courbevoie Puteaux Nanterre cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4

5 IDF La Défense T2 216 Définitions Demande placée Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux Ensemble des projets identifiés n ayant pas encore obtenu d agrément et/ou de permis de construire. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5

6 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville Président +33 () Olivier Gérard Chairman +33 () Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax Cushman & Wakefield France 21 rue de Balzac 758 Paris France phone +33 () cushmanwakefield.com