Serein chez soi/ Quare sibi Habeant. Assurances pour les propriétaires

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1 Assurances pour les propriétaires Serein chez soi/ Quare sibi Habeant Alissenis ad ea facidui smolorpero ero od et lor sectem ip exero ent laorem dunt utat alit veriliq uamcomm olorperos num auguerci tatuero conse do conullan et lore minis aut il et wiscipit, venim et praesto ercidunt nonsequat. Enim dolore dolore faccums andiamet ate dunt lam vulla feu feu feugait ute erostrud tat aut vulla consequisl del dionum zzrit augait vero consequam. Kaufpreis Er wird von folgenden Kriterien beeinflusst: Geografische Lage Infrastruktur und Verkehrsverbindungen Grundriss, Raumangebot und Funktionalität Baulicher Zustand und Ausbaustandard Angebot und Nachfrage. Finanzierung mit Hypotheken Eine Hypothek ist ein langfristiger Grundpfandkredit. Je nach Finanzierungsbedarf wird dieser in eine 1. und 2. Hypothek aufgeteilt. Die 1. Hypothek entspricht in der Regel 65 % des Verkehrswertes bzw. des Kaufpreises einer Liegenschaft. Aus steuerlichen Überlegungen kann es durchaus sinnvoll sein, diese Hypothek einstweilen nicht zu amortisieren. Die 2. Hypothek sichert 15 % des benötigten Fremdkapitals ab. Sie sollte bis zum Erreichen des Pensionsalters zurückbezahlt werden. Kreditpolitik der AXA Als Versicherungsgesellschaft setzt die AXA im Hypothekargeschäft Vorsorgeund Prämiengelder ein und pflegt daher eine vorsichtige Kreditpolitik. Für eine Hypothek bei der AXA gelten folgende Rahmenbedingungen: Kaufobjekt als Hauptwohnsitz des Eigentümers Einfamilienhäuser/Eigentumswohnungen mit breitem Markt und guter Wiederverkäuflichkeit Eigenmittel in der Regel % (je nach Zusatzsicherheit) Anrechenbare Zusatzsicherheit: Verpfändung von Lebensversicherungspolicen mit Rückkaufswert Einwandfreie Bonität des Kreditnehmers Minimalbetrag für Hypotheken: CHF Ausschluss-Kriterien für eine Hypothek bei der AXA: Bauland bzw. Bauprojekte Liegenschaft im Ausland Finanzierung von gleich- oder nachrangigen Hypotheken Ferienliegenschaft bzw. nur zeitweise bewohnte Objekte

2 Table des matières Profitez de votre logement l esprit tranquille 3 Assurances de construction 4 Assurance des travaux de construction 4 Assurance de la responsabilité civile du maître de l ouvrage 4 Assurance de protection juridique du maître de l ouvrage 5 Assurance pour garantie de construction 5 Assurance de choses pour les bâtiments 6 Assurances Incendie et événements naturels 8 Assurance des dégâts d eau 10 Assurance tremblements de terre 10 Défaillance de la technique du bâtiment 10 Couverture élargie 10 Rénovations mineures 10 Assurance contre le vol avec effraction 11 Assurance bris de glaces 11/12 Assurance de l inventaire du ménage et des objets de valeur h Home Assistance 12 Protection juridique pour les particuliers 12 Assurances pour les gardiens et les employés de maison 13 Assurance de la responsabilité civile Immeubles 14 Assistance Sinistres 15 Financer et protéger 16 Principes de financement 16 Constituer votre apport personnel 16 Prêts hypothécaires 17 Protection de la capacité financière 18 Autres informations sur le thème de la propriété du logement 19 2 AXA n assume aucune responsabilité quant à l exhaustivité et à l exactitude des données contenues dans la présente brochure. Les lois et ordonnances en vigueur sont toujours déterminantes. Etat: juin 2015.

3 Profitez de votre logement l esprit tranquille/ Vous envisagez d acheter un appartement ou une maison? Ou vous êtes déjà l heureux propriétaire de votre logement? L acquisition d un logement est un processus qui a des répercussions à long terme. Si vous êtes propriétaire, vous avez tout intérêt à faire régulièrement le point sur vos couvertures et à prendre des précautions afin de garantir votre capacité financière. Il est donc important de vous informer. Dans les pages qui suivent, vous trouverez des réponses aux principales questions d assurance relatives à tous les aspects, depuis la construction à l occupation du logement, en passant par l emménagement. La présente brochure ne remplace pas un entretien individuel avec un spécialiste d AXA. Nos équipes se feront un plaisir de vous conseiller sur tous les risques possibles et leur couverture. 3

4 Assurances de construction: pour bâtir sur des bases solides/ La plupart des assurances des bâtiments excluent explicitement les dommages résultant de travaux de construction. C est pourquoi quiconque envisage des travaux de construction, de transformation ou de rénovation doit prévoir une couverture d assurance adaptée. Assurance des travaux de construction Les risques d accidents de construction doivent toujours être pris en compte dans une planification réaliste, afin de protéger les capitaux déjà investis et d éviter des frais imprévus. Exemples d accidents de construction: Effondrement d un plafond Endommagement d une façade par la chute d un échafaudage Actes de malveillance (vandalisme) Vol d éléments fixés à demeure sur l ouvrage Incendie et événements naturels Etendue de la couverture Assurance des travaux de construction Dommages accidentels à l ouvrage Frais de déblaiement et d élimination des déchets Frais engagés pour la recherche des dommages Frais de démolition et de reconstruction Dommages causés aux bâtiments par un incendie ou des événements naturels, dans la mesure où ils ne sont pas couverts par un établissement cantonal d assurance ou un assureur privé Vol de matériaux et d installations fixés à demeure sur l ouvrage (p. ex. fenêtres et portes) et vol par effraction Assurance de la responsabilité civile du maître de l ouvrage Lorsque la construction ou la transformation d un bâtiment requièrent d importants travaux de terrassement ou de démolition, tout incident peut avoir de lourdes conséquences en termes de responsabilité civile. Si un voisin subit un dommage du fait de ces travaux, il peut exiger réparation auprès du maître de l ouvrage. Et attention: il lui suffit pour cela de prouver l existence du dommage et du lien de causalité avec les travaux. Il n a pas besoin de connaître l auteur du dommage, ni de prouver la faute du maître de l ouvrage. En effet, le propriétaire est responsable dans tous les cas dès lors qu il excède son droit. Début de l assurance La responsabilité civile étant engagée dès le premier coup de pioche, il est recommandé de conclure son assurance avant le début des travaux. Cela vaut également en cas de gros travaux de transformation ou de rénovation, car l assurance de la responsabilité civile Immeubles ne couvre pas les dommages matériels liés à la responsabilité du propriétaire du terrain. Durée de l assurance L assurance est valable pendant toute la durée des travaux. Elle prend fin le jour de la réception de l ouvrage. Les dommages survenus pendant la durée des travaux mais qui ne sont découverts qu après leur achèvement sont pris en charge par l assurance, pendant dix ans après l expiration du contrat. Etendue de la couverture Responsabilité civile du maître de l ouvrage Prétentions pour des dommages corporels et matériels résultant des travaux de construction Défense contre des prétentions en dommages-intérêts injustifiées ou excessives 4

5 Assurance de protection juridique du maître de l ouvrage pour les particuliers Cette assurance couvre le maître de l ouvrage en cas de litiges concernant des vices cachés de l ouvrage qui ne sont découverts qu après l établissement du procès-verbal de réception ou après la réception de l ouvrage en vue de son utilisation définitive, et qu il n était pas possible de détecter plus tôt. L assurance de protection juridique du maître de l ouvrage peut être conclue en tant que complément à l assurance de construction. Prestations de services Conseil concernant les vices cachés Traitement des cas et de la représentation juridiques par nos propres juristes et spécialistes Conseil quant au choix d un avocat indépendant (après accord) Prise en charge des frais Honoraires occasionnés par l intervention d un avocat (après accord) Expertises destinées à éclaircir les points litigieux Frais de justice et de procédure Dépens alloués à la partie adverse Encaissement des indemnités obtenues Assurance pour garantie de construction (garantie d ouvrage) Pendant cinq ans après réception de l ouvrage, les entreprises ayant pris part à la construction en sont civilement responsables, conformément à l art. 371 du code des obligations (délai de prescription). Pour les deux premières années, selon la norme SIA 118 pour les travaux de construction, tout entrepreneur doit fournir une garantie (garantie d ouvrage) jusqu à concurrence de 10 % du coût de la construction. Ce montant représente une sûreté au titre de la responsabilité civile contre les défauts constatés pendant la période de garantie (délai de dénonciation de défauts). Si un défaut est constaté pendant cette période et n est pas réparé par l entrepreneur (p. ex. parce qu il a fait faillite), la prestation de garantie peut être réclamée. Fourniture d une garantie En principe, la fourniture de la garantie incombe à l architecte. Cette garantie de l ouvrage peut prendre deux formes: espèces, c est-à-dire rétention d une part proportionnelle du coût total de la construction; cautionnement solidaire d une banque ou d une société d assurances. Cautionnement solidaire d une société d assurances Ce type de garantie présente les avantages suivants: Lorsqu un vice de construction est décelé, le maître de l ouvrage ou l architecte peuvent adresser les prétentions directement à l assureur. En cas de désaccord, la société d assurances se réserve le droit de procéder à des expertises à ses propres frais. Cette solution offre un maximum de sécurité financière pour l exécution de travaux dans le cadre de la garantie de construction, dans les délais convenus et dans les règles de l art. 5

6 Couverture complète des risques pour les bâtiments/ Le terme générique d assurance de choses pour les bâtiments désigne l ensemble des assurances couvrant les dommages matériels résultant d un incendie, d événements naturels, de dégâts d eau, d un vol avec effraction ou d un bris de glaces. Assurance de choses pour les bâtiments L assurance de choses pour les bâtiments comprend les modules suivants, qui peuvent être combinés en fonction des besoins: Assurance incendie, couvrant également les dommages naturels Assurance dégâts d eau Assurance contre les tremblements de terre Vol avec effraction Bris de glaces Défaillance de la technique du bâtiment Couverture élargie contre les dommages causés par des actes de malveillance, le vandalisme ou les rongeurs Vous trouverez dans les pages suivantes des informations complémentaires sur ces différents modules. Somme d assurance Un bâtiment est généralement assuré à sa valeur à neuf. Avec les établissements cantonaux, la somme d assurance des bâtiments est automatiquement adaptée chaque année à l indice cantonal du coût de la construction. Dans le cas de compagnies d assurances privées, il est judicieux d inclure l adaptation automatique de la somme d assurance, afin d avoir la certitude de disposer, en cas de sinistre, d un capital suffisant pour couvrir à leur juste valeur les objets endommagés. Surassurance Les sinistres donnent lieu à une indemnisation à hauteur de la valeur effective à neuf au maximum. Il est donc totalement inutile de payer des primes excessives pour se retrouver en situation de surassurance. Sous-assurance En cas de dommage total, l indemnité est limitée par la somme d assurance. Quant aux dommages partiels, ils ne sont remboursés qu à proportion de la somme d assurance rapportée à la valeur à neuf du bâtiment. 6

7 Perte du revenu locatif A la suite d un dommage, le bâtiment est entièrement ou partiellement inutilisable pendant un certain temps. Dans la mesure où le dommage n est pas imputable à une faute du locataire, ce dernier n est pas tenu de payer le loyer pendant la durée de la remise en état. Il en résulte une lourde charge financière supplémentaire pour le propriétaire, qui doit continuer à payer ses frais fixes, tels qu intérêts hypothécaires, impôts, etc. Frais domestiques supplémentaires En cas de dommage causé à un logement individuel habité par ses propriétaires, des frais supplémentaires doivent être engagés pour la location d un logement provisoire, la prise de repas à l extérieur, les trajets supplémentaires, etc. Ces frais supplémentaires peuvent être inclus dans l assurance de l inventaire du ménage ou l assurance des bâtiments. Les pertes financières consécutives à un incendie ou à un dommage naturel peuvent être couvertes par une assurance incendie privée, en vertu d une convention particulière Exemple de sous-assurance 25 % Les prestations sont également réduites en proportion pour les dommages partiels % 0 Valeur du bâtiment: 1 million CHF Sinistre: CHF Somme d assurance: CHF Indemnisation: CHF 7 Bâtiment sous-assuré de 25 % Réduction de l indemnité de 25 %

8 Assurance incendie: ce qu il faut savoir/ En Suisse, pratiquement tous les propriétaires sont tenus d assurer leurs bâtiments contre l incendie et les événements naturels auprès d un établissement cantonal ou d une société privée. Assurance contre l incendie et les dommages naturels Dans la plupart des cantons, les bâtiments doivent obligatoirement être assurés contre les risques d incendie auprès des établissements cantonaux d assurance des bâtiments. Dans les cantons qui ne sont pas concernés par cette obligation, le risque d incendie peut être assuré dans le cadre d une assurance de choses pour les bâtiments auprès d une société privée. GE VD NE FR JU BS BL SO BE VS AG SH ZH ZG LU SZ NW OW UR TI TG GL AR AI SG GR Etendue de la couverture Les établissements cantonaux comme privés proposent la couverture suivante: Etendue de la couverture pour les dommages causés par le feu Incendie Fumée Roussissement Foudre Explosion Chute ou atterrissage forcé d aéronefs et de véhicules spatiaux Etendue de la couverture pour les dommages naturels Hautes eaux et inondations Tempête (vent d une vitesse minimale de 75 km/h) Grêle Pression de la neige Avalanche Glissement de terrain Eboulement de rochers Chute de pierres Dans ces cantons, il est obligatoire d assurer les bâtiments auprès d un établissement cantonal. Dans ces cantons et au Liechtenstein, l assurance est obligatoire, mais le choix de l assureur est libre. Dans ces cantons, le propriétaire est libre d assurer ou non son bâtiment. 8

9 Détermination de la somme d assurance Une fois l ouvrage achevé, la somme d assurance est fixée par un spécialiste. Dans le cas d un bâtiment d habitation, toutes les installations propres au bâtiment sont assurées à la valeur à neuf pour autant qu elles sont indissociables du bâtiment et ne peuvent être enlevées sans dommage important (p. ex. placards intégrés ou installations de chauffage). Des règles fixent la délimitation entre les installations propres au bâtiment et le mobilier; ces règles varient d un canton à l autre. La valeur du bâtiment est consignée dans un procès-verbal d estimation qui est remis au propriétaire et qui recense les particularités éventuelles. Les objets qui ne relèvent pas de l assurance cantonale des bâtiments peuvent être couverts par une société privée. Adaptation automatique Lors de la conclusion d une assurance incendie, il est recommandé de convenir de l adaptation automatique de la somme d assurance. Cela permet d éviter une situation de sous-assurance. Assurances complémentaires En principe, la couverture incendie offerte par les assureurs privés correspond à celle des établissements cantonaux d assurance des bâtiments. Pour les maisons individuelles, les marchandises et les stocks appartenant aux habitants sont inclus dans l assurance de l inventaire du ménage. Pour les maisons plurifamiliales, l étendue de la couverture peut être élargie. Les assurances incendie privées proposent des assurances complémentaires dans les domaines suivants: stocks de combustibles (mazout, bois, etc.); marchandises et appareils servant à l entretien de la propriété (tondeuses à gazon, outils de jardinage, matériel de nettoyage, etc.). 9

10 Dégâts d eau et autres risques: attention aux fuites/ Il est possible de conclure une assurance distincte pour se protéger contre les dégâts d eau sans rapport avec des événements naturels. S ils sont rares en Suisse, les tremblements de terre peuvent entraîner de lourdes conséquences financières. C est aussi le cas des défaillances de la technique de bâtiments ou de rénovations mineures de logements. Assurance dégâts d eau Outre les hautes eaux et les inondations, l élément eau recèle un potentiel de risque qui n est pas pris en charge dans le cadre de la couverture des dommages naturels offerte par les assureurs incendie cantonaux et privés. En cas d urgence, AXA fait appel à un spécialiste du séchage de bâtiments dans un délai de quatre heures. Etendue de la couverture Eau qui s écoule des conduites Gel des conduites d eau et des appareils qui y sont raccordés Eaux de pluie, de la fonte de neige ou des glaces Refoulement des eaux d égouts Ecoulements provenant d installations de chauffage, de climatisation ou de réfrigération Perte du revenu locatif consécutive à des dégâts d eau Ne sont pas assurés les dommages causés par: les affaissements de terrain; le mauvais état du fonds portant; une construction défectueuse; un défaut d entretien du bâtiment. Adaptation automatique Comme pour l assurance incendie, il est recommandé d inclure l adaptation automatique de la somme d assurance contre les dégâts d eau. 10 Devoir de diligence du propriétaire Le propriétaire est tenu de veiller au bon état des conduites d eau et des appareils qui y sont raccordés, de purger les conduites obstruées et de prendre des mesures adéquates pour éviter le gel des conduites. Assurance contre les tremblements de terre De graves lacunes existent puisqu en Suisse, la plupart des bâtiments ne sont pas couverts contre les tremblements de terre. Les assureurs incendie cantonaux fournissent une couverture sous la forme de fonds pour tremblements de terre, mais qui n offrent qu une couverture limitée, n ouvrant souvent pas droit à prestation. Et dans les cantons qui ne possèdent pas d établissement cantonal d assurance des bâtiments, cette solution n existe tout simplement pas. Défaillance de la technique du bâtiment Les propriétaires sont de plus en plus nombreux à opter pour des systèmes de chauffage et de production d eau chaude alternatifs, comme les installations photovoltaïques ou les sondes géothermiques. En cas de défaillance, la couverture inclut: les détériorations ou les destructions survenant subitement et de façon imprévue, qui sont la conséquence d une influence externe ou de causes internes (comme les vices de construction, les défauts de matériaux et de fabrication); les frais de remise en état ou de remplacement de pièces électroniques d une chose assurée rendues inutilisables; les frais supplémentaires en vue de maintenir le fonctionnement de l installation et les pertes de revenus résultant de l impossibilité de réinjecter de l énergie dans les réseaux publics ou privés. Ne sont pas assurés: la perte et le vol; les modifications ou la perte de données et de programmes, notamment dus aux programmes malveillants, aux attaques de pirates informatiques ou à la saisie erronée de données. Couverture élargie Cette assurance complémentaire prend en charge, jusqu à concurrence de la somme d assurance convenue, les frais de réparation pour: les dommages causés par des rongeurs et des insectes; les actes de malveillance, le vandalisme; la destruction ou la détérioration provoquée par un véhicule (choc ou collision). Rénovations mineures La rénovation d une salle de bain ou le renouvellement d une cuisine sont des événements prévisibles et planifiables. Qu advient-il lorsqu un accident de construction entraîne des frais supplémentaires? Les propriétaires bénéficient d une couverture pour leurs projets de construction (rénovation, entretien, transformation) dans la limite de CHF, qui les protège contre les détériorations ou les destructions survenant subitement et de façon imprévue et touchant les prestations de construction et de montage, le matériel de construction ainsi que le bâtiment assuré existant.

11 Immeubles locatifs: qui paie?/ Lorsqu un dommage ne peut être clairement imputé à un habitant de la maison, il est à la charge du propriétaire. C est pourquoi, dans le cadre des assurances de choses pour les bâtiments, les couvertures vol avec effraction et bris de glaces sont particulièrement importantes pour les maisons plurifamiliales ou les maisons individuelles données en location. Vol avec effraction Il est possible de souscrire une assurance contre le vol avec effraction couvrant les dommages au bâtiment ou aux installations en faisant partie, en cas de vol ou de tentative de vol avec effraction. Etendue de la couverture Vol avec effraction Dommages aux locaux et objets utilisés en commun, tels que buanderie, remise à vélos, ascenseur, cage d escalier, porte d entrée, boîtes aux lettres, etc. Frais de changement de serrures si des clés ont été volées Dommages causés au bâtiment lors d un vol avec effraction Dommages causés aux automates à monnaie lors d un vol avec effraction (y compris les espèces dérobées) Marchandises et appareils servant à l entretien de la propriété (tondeuses à gazon, outils de jardinage, matériel de nettoyage, etc.) Que paie l assurance de l inventaire du ménage? Les dommages causés par un vol avec effraction à des installations utilisées exclusivement par un habitant sont couverts par l assurance de l inventaire du ménage. Certaines compagnies d assurances ne prennent plus en charge que les dommages aux loge - ments occupés par leur propriétaire. Il convient donc d être particulièrement attentif aux lacunes éventuelles dans le cas d immeubles loués. Bris de glaces Les dommages aux parties du bâtiment utilisées en commun, telles que le hall d entrée ou la cage d escalier, sont à la charge du propriétaire si l auteur du bris de glaces demeure inconnu. Pour ce genre de cas, il est recommandé de conclure une assurance bris de glaces en complément de l assurance de choses pour les bâtiments. Voir la page suivante pour plus d informations. 11

12 Avec une gestion des risques adaptée, vous êtes sur la bonne voie/ En fonction de la situation et des besoins, la couverture peut être complétée par d autres assurances pour obtenir une solution optimale. Bris de glaces Le risque de bris de glaces dans une maison individuelle habitée par le propriétaire peut être assuré soit en complément à l assurance de choses pour les bâtiments, soit en complément à la police d inventaire du ménage. Dans les immeubles locatifs, le locataire doit remplacer les vitres fendues ou brisées dans les locaux qu il utilise. Cela inclut également les miroirs muraux, les tables de cuisson en vitrocéramique, etc. Etendue de la couverture Bris de glaces Dommages causés par le bris aux vitrages du bâtiment Dommages causés par le bris aux plans de cuisson en vitrocéramique Dommages causés par le bris aux revêtements en pierre naturelle ou artificielle Dommages aux installations sanitaires comme les lavabos, les éviers, les cuvettes de WC, etc. Dommages causés par le bris aux vitrages des ouvrages à l extérieur du bâtiment Frais pour des vitrages de fortune Inventaire du ménage et objets de valeur Tous les biens meubles se trouvant dans la maison ou dans le jardin font partie de l inventaire du ménage. Si l un de ces objets est volé, ou si des meubles sont détruits dans un incendie ou abîmés par des dégâts d eau, l assurance de l inventaire du ménage prend en charge le dommage. Pour les objets précieux, tels que bijoux, tableaux ou instruments de musique, il est recommandé de conclure une assurance des objets de valeur. 24 h Home Assistance Avec ce complément à l assurance de l inventaire du ménage, AXA envoie des professionnels qualifiés 24 heures sur 24. Vous devez détruire un nid de guêpes, votre clé s est cassée dans la serrure ou votre chauffage est tombé en panne en plein hiver? AXA met en place les mesures nécessaires. Etendue de la couverture 24 h Home Assistance Service de clés Débouchage de conduites Installations sanitaires Installations électriques défectueuses Installations de chauffage défectueuses Appareils de chauffage Nids de guêpes / de frelons / d abeilles Assurance de protection juridique pour les particuliers Tout propriétaire d un appartement ou d une maison peut être un jour impliqué dans un différend. L assurance de protection juridique pour particuliers d AXA- ARAG couvre les litiges relatifs aux immeubles assurés dans les domaines suivants: Droit de la responsabilité civile Droit des assurances Droit des contrats de prêt, y compris contrats hypothécaires Droit des contrats, par exemple litiges avec des artisans (sauf bâtiments soumis à autorisation) Droits réels, y compris droit de voisinage et servitudes Couvertures complémentaires Protection juridique pour les bailleurs Droit des contrats de construction: couverture des extensions et transformations soumises à autorisation du preneur d assurance Droit de la construction: procédure en cas d opposition au projet de construction du preneur d assurance 12

13 Gardiens et employés de maison L employeur d un gardien d immeuble ou d autres employés de maison est tenu de conclure pour eux une couverture d assurance ou de prendre en charge la perte de salaire qu ils subissent en cas d accident ou de maladie. Assurance-accidents Conformément aux dispositions de la loi fédérale sur l assurance-accidents (LAA), tout salarié doit bénéficier d une couverture. Il est possible de souscrire chez AXA l assurance-accidents obligatoire selon la LAA ainsi que des assurances-accidents complémentaires. Indemnité journalière en cas de maladie Selon le droit des obligations, l employeur est tenu de continuer à verser son salaire à l employé si celui-ci tombe malade. L assurance d une indemnité journalière en cas de maladie proposée par AXA couvre ce risque. Prévoyance professionnelle Tous les salariés soumis à l AVS et percevant un revenu AVS supérieur à CHF* par an doivent obligatoirement être assurés selon la loi fédérale sur la prévoyance professionnelle (LPP). *Etat au

14 Sources de risque pour votre bien immobilier/ Les dommages engageant la responsabilité civile sont souvent le fait de vices de construction ou d un entretien insuffisant. Les risques sont difficiles à évaluer, car même un petit incident peut avoir des conséquences financières considérables pour le propriétaire d une maison ou d un terrain. Assurance de la responsabilité civile Immeubles Sont assurées les prétentions en dommages-intérêts résultant de dommages corporels et matériels et formulées contre le propriétaire d un immeuble ou d un terrain en vertu de dispositions légales de responsabilité civile. Ces prétentions doivent être liées à l état ou à l entretien du bâtiment ou du terrain. L assurance de la responsabilité civile prend en charge les prétentions en dommages-intérêts élevées par des tiers ou assure la défense contre les prétentions injustifiées ou excessives. De manière générale, sont également assurés les installations et équipements appartenant à l immeuble assuré, tels que les ascenseurs, les réservoirs à mazout, les places de parc et les garages pour véhicules automobiles, les terrains de jeux pour enfants, les étangs artificiels et piscines ainsi que les bâtiments annexes (remises à outils, serres, etc.). Maisons individuelles et maisons de vacances Les maisons individuelles habitées par le propriétaire sont couvertes par l assurance de la responsabilité civile privée d AXA. Pour les maisons individuelles mises en location, une assurance de la responsabilité civile Immeubles séparée est nécessaire. Maisons plurifamiliales Les maisons plurifamiliales sont couvertes par l assurance de la responsabilité civile privée si les conditions suivantes sont remplies: Usage uniquement non professionnel Trois appartements au maximum Maison également occupée par le propriétaire Pour toute autre configuration, une assurance de la responsabilité civile Immeubles est nécessaire. Propriété par étage Dans cette forme de propriété, une assurance de la responsabilité civile Immeubles incluant tous les copropriétaires est indispensable dans tous les cas. Contexte juridique La loi énonce des directives claires en matière de responsabilité civile des propriétaires de biens immobiliers et fonciers. Responsabilité civile du propriétaire d un ouvrage «Le propriétaire d un bâtiment ou de tout autre ouvrage répond du dommage causé par des vices de construction ou par le défaut d entretien.» (art. 58, al. 1 CO) Voici quelques exemples de vices de construction et de défauts d entretien: Marches d escalier défectueuses Tuiles qui se détachent du toit Moquettes mal fixées Verglas devant le bâtiment Absence d équipements de protection au niveau de puits, de lucarnes, de fosses, d étangs artificiels, de piscines Exemple: Si une personne glisse sur du verglas devant un bâtiment et se blesse, le propriétaire de l immeuble est responsable en raison d un défaut d entretien. Responsabilité du propriétaire foncier «Celui qui est atteint ou menacé d un dommage parce qu un propriétaire excède son droit, peut actionner ce propriétaire pour qu il remette les choses en l état ou prenne des mesures en vue d écarter le danger, sans préjudice de tous dommages-intérêts.» (art. 679 CC) Exemple: Le propriétaire excède son droit lorsque les racines d un arbre de son jardin poussent dans le terrain voisin et occasionnent des dommages à des parties du bâtiment qui se situe sur ce terrain voisin. 14

15 Assistance Sinistres incluse/ Comme les sinistres ignorent totalement les horaires de bureau, le service Assistance Sinistres d AXA est à votre disposition 365 jours par an, 24 heures sur 24. Tout près de chez vous Profitez de la longue expérience d AXA en matière de propriété du logement et de projets de construction. Vous trouverez toujours un conseiller compétent près de chez vous. Avec plus de 400 succursales, AXA dispose en effet du réseau d agences le plus dense de Suisse. Service 24 heures sur 24 Grâce au numéro gratuit , vous n avez plus besoin de remplir de formulaires. En effet, si vous possédez une assurance chez AXA, vous profitez des services les plus divers et bénéficiez à tout moment d une assistance. Un appel suffit. AXA.ch Vous trouverez sur le site d AXA des informations sur tous les thèmes relatifs aux assurances et à la prévoyance. Vous pouvez télécharger de la documentation sur la plupart de nos produits ou demander directement une offre en ligne. Par ailleurs, n hésitez pas à utiliser notre calculateur en ligne pour toutes vos assurances en rapport avec votre logement. Grâce au calcul de votre charge financière et à l application des règles de base en matière de financement, vous pourrez également évaluer votre budget maison Un sinistre: appelez-nous! (24 heures sur 24, 365 jours par an) Renseignements Déclaration de sinistre Aide d urgence Réparation et règlement du sinistre 19 15

16 Les moyens pour accéder à la propriété du logement/ Afin que rien ne vienne gâcher le bonheur d être propriétaire au fil des ans, il faut s assurer que les charges financières restent supportables à long terme. Dans ce domaine, tout projet commence par une évaluation réaliste de la situation financière. Principes de financement Il existe des règles éprouvées pour estimer les possibilités financières. Celles-ci sont appliquées de manières similaires par tous les établissements financiers lors de l octroi d hypothèques: La règle des 20/80 L apport personnel doit couvrir au moins 20 % de la somme destinée à l achat. 10 % de cette somme doivent être constitués de «vrais fonds» et ne doivent pas être financés par l avoir du 2 e pilier. La part restante représentant au maximum 80 % peut être financée par un emprunt (hypothèque du 1 er et du 2 nd rang). Plus l apport personnel est élevé, moins vous aurez à payer d intérêts. La règle du 1 3 Les dépenses courantes pour votre nouveau logement ne devraient pas dépasser un tiers de votre revenu annuel brut. Ces dépenses incluent les intérêts du capital emprunté, les charges et l amortissement. Cette règle garantit la capacité d assumer le financement. Constituer votre apport personnel Vous disposez des possibilités suivantes pour constituer votre apport personnel: Vos économies Vente de titres Rachat de polices d assurance-vie ou de prêts sur police Versement anticipé ou mise en gage d avoirs du 2 e et /ou du 3 e pilier Avancement d hoirie ou donation Prêt privé Versement anticipé ou mise en gage EPL Dans le cadre de l encouragement à la propriété du logement (EPL), il est possible d utiliser des fonds de la prévoyance professionnelle pour acquérir un logement pour ses propres besoins: Versement anticipé de l avoir de caisse de pension: l avoir est versé et est utilisé comme apport pour l acquisition du logement. Mise en gage des droits aux prestations de la caisse de pension: le capital mis en gage sert de sûreté au donneur de prêt hypothécaire. Vous obtenez alors un prêt hypothécaire plus élevé. Par rapport à un retrait, cette solution présente l avantage de ne pas entraîner de réduction des prestations. Revers de la médaille, la charge des intérêts est plus lourde. 16

17 Prêts hypothécaires Un prêt hypothécaire se répartit généralement en une hypothèque en 1 er rang et une hypothèque en 2 nd rang. Le prêt hypothècaire de 1 er rang correspond en général à 2 / 3 de la valeur du bien, tandis que le prêt hypothècaire de 2 nd rang couvre le reste du capital emprunté nécessaire et doit être remboursée dans un délai maximum de 15 ans (amortissement). Pour des raisons liées à la fiscalité, il peut être judicieux de ne pas amortir le prêt hypothècaire de premier rang dans un premier temps. L offre très diversifiée de prêt hypothècaires se divise en trois grands modèles: prêt hypothècaire à taux fixe, prêt hypothècaire LIBOR, prêt hypothècaire à taux variable. Le choix du modèle engage pour de nombreuses années; la décision doit donc être mûrement réfléchie. Amortissement Outre le remboursement direct courant de la dette hypothécaire, il existe un amortissement indirect. Amortissement direct Un montant fixe, déterminé à l avance, est remboursé chaque année. La dette et la charge des intérêts diminuent ainsi. Par conséquent, la charge fiscale augmente. Amortissement indirect Au lieu de rembourser régulièrement le prêt hypothècaire, on investit dans un plan de prévoyance pour constituer le capital nécessaire. L assurance constitutive de capital est mise en gage au bénéfice du prêteur hypothécaire. A l échéance du contrat, le capital constitué sert à amortir le prêt hypothècaire de second rang, et, si possible, le prêt hypothècaire de premier rang. La dette hypothécaire et ses intérêts, et donc les déductions fiscales qui en découlent, demeurent constants sur toute la durée. De plus, cette solution garantit la capacité financière en cas d incapacité de gain ou de décès. 17

18 Garantie de la capacité financière/ Le financement de la propriété du logement est étroitement lié à la situation financière. Cet aspect ne change pas après l achat ou la conclusion d un contrat hypothécaire. Protection de la capacité financière Si votre situation financière se détériore en raison de circonstances malheureuses comme une incapacité de gain ou un décès, ou si vos revenus diminuent après votre départ en retraite, il est possible que vous n ayez plus la capacité d assumer la propriété de votre logement. Dans un tel cas, votre donneur de prêt hypothécaire peut vous demander le remboursement de votre prêt hypothécaire et, dans le pire des cas, la vente de votre bien. Vous avez donc tout intérêt à vous prémunir contre de tels risques en souscrivant des assurances-vie (3 e pilier). D ailleurs, de nombreux établissements financiers posent cette condition à l attribution d un prêt hypothècaire. En cas d incapacité de gain Le financement du paiement des intérêts et de l amortissement est garanti par la rente en cas d incapacité de gain. Si une maladie ou un accident conduit à une incapacité de gain, une rente est versée après expiration d un délai d attente. En cas de décès Une assurance en cas de décès garantit que la charge des intérêts et des amortissements reste supportable pour les survivants et que ceux-ci puissent continuer de la rembourser. A la retraite Les rentes de l AVS et de la caisse de pension ne permettent pas de compenser les revenus provenant de l activité lucrative exercée avant la retraite. Si aucune mesure n a été prise pour parer à cette situation, la capacité de financer la propriété du logement peut être remise en cause. Les propriétaires peuvent opter pour des assurances-vie constitutives de capital. Celles-ci allient la prévoyance vieillesse et les couvertures de risques nécessaires, peuvent servir à l amortissement indirect et offrent des avantages fiscaux (pilier 3a). Risques spéciaux liés au versement anticipé EPL Le versement anticipé de l avoir de la caisse de pension entraîne une réduction de la rente de vieillesse et d éventuelles réductions des prestations en cas d invalidité ou de décès. Tout dépend de la caisse de pension. Il faut alors compenser les couvertures insuffisantes. Afin d avoir la certitude de pouvoir se permettre la propriété du logement après la retraite, il est impératif de se constituer une épargne supplémentaire dans le cadre du 3 e pilier. 18

19 Autres informations sur le thème de la propriété du logement/ Habitat durable L habitat et la construction de logements sont responsables d environ 30 % de la pollution de la consommation privée. Les orientations en matière d habitat durable sont prises dès la décision d achat. Les indications ci-dessous vous aideront à trouver le bon compromis entre protection de l environnement, confort et caractère économique. Site et architecture: Le choix du site, de la méthode de construction et de la surface habitable sont déterminants pour la durabilité de votre investissement. Qu est-ce qui est le plus judicieux sur le plan écologique: rénover un bâtiment ancien en ville ou faire construire une maison bien isolée dans l agglomération? Construire ou rénover pour économiser l énergie: Améliorer l isolation thermique des murs, du toit, des fenêtres et du plafond de la cave permet d obtenir une efficacité énergétique élevée dans l ancien comme dans le neuf. Recourir aux énergies renouvelables: Les capteurs solaires fournissent de la chaleur pour la production d eau chaude et les panneaux photovoltaïques couvrent une partie des besoins en électricité. Les compteurs intelligents aident à maîtriser la consommation électrique. Demain, les appareils sauront interpréter les données et se mettront en marche au moment où les tarifs de l électricité sont les plus bas. Appareils ménagers et éclairage: Choisissez toujours les appareils offrant la meilleure efficacité énergétique et installez des LED pour votre éclairage. Vous trouverez des conseils utiles sur le site Engagement d AXA Depuis 2009, AXA couvre la totalité de ses besoins en électricité à l aide d énergies renouvelables et a réduit de 15% la consommation énergétique des immeubles qu elle utilise. AXA.ch/environnement Sites Internet utiles Maisons individuelles, logements de vacances et locaux commerciaux, avec des fiches complètes et des descriptifs détaillés. En enregistrant vos critères de recherche, vous pourrez recevoir régulièrement les dernières annonces de biens susceptibles de vous intéresser. La plate-forme de la Documentation suisse du bâtiment permet aux maîtres d ouvrage, aux architectes et à toutes les personnes intéressées d accéder à des informations sur la branche de la construction. Sur ce site, vous pouvez effectuer une recherche par produit (p. ex. fenêtres, panneaux isolants, moquettes, etc.) ou par entreprise ou par marque. Site de l Office fédéral du logement (OFL), avec des informations à connaître sur la politique suisse en matière de logement. 19

20 Pour qu elles soient adaptées, les réponses aux questions de prévoyance et d assurance doivent être individuelles. Un conseil personnalisé constitue donc le meilleur moyen de trouver la solution idéale, dans tous les cas. AXA vous permet de bénéficier d une protection financière. AXA Winterthur General-Guisan-Strasse 40 Case postale 357, 8401 Winterthur 24 heures sur 24: AXA Assurances SA / 2 (portail clients)

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