Je vous prie d agréer, Monsieur le Directeur, l expression de ma considération distinguée.

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1 Le Président Nantes, le 6 septembre 2013 Référence à rappeler : Monsieur le Directeur, Je vous ai adressé par lettre du 29 juillet 2013 le rapport d observations définitives concernant la gestion de l OPH Maine et Loire Habitat depuis l exercice 2007, que la chambre a arrêté après contradiction dans sa séance du 23 juillet Ce rapport a également été adressé à votre prédécesseur, M. Gillet, pour ce qui le concerne. Aucune réponse n étant parvenue à la chambre à l issue du délai d un mois qui était imparti, la procédure est désormais close et vous trouverez ci-joint le rapport, qui est également transmis au président du conseil d administration de votre établissement. Ainsi que je l indique à ce dernier, ce rapport doit être communiqué au conseil d administration dès sa plus proche réunion, en application de l article L du code des juridictions financières. Il doit être inscrit à son ordre du jour, être annexé à la convocation adressée à chacun des membres du conseil et donner lieu à un débat. A compter de la date de cette réunion, que je demande au président du conseil d administration de me faire connaître, la communication du rapport à toute personne en faisant la demande est de droit. J en transmets par ailleurs une copie au représentant de l Etat dans le département et au directeur départemental des finances publiques. Je vous prie d agréer, Monsieur le Directeur, l expression de ma considération distinguée. Monsieur Bernard GRAVOUIL Directeur de l OPH de Maine et Loire 11, rue du Clon B.P ANGERS cedex 01 Louis VALLERNAUD

2 Nantes, le 29 juillet 2013 GREFFE N Observations définitives concernant la gestion de l office public de l habitat Maine et Loire Habitat Années 2007 et suivantes Principales observations du rapport L office public de l habitat Maine et Loire Habitat, rattaché au Conseil général de Maine et Loire, compte plus de logements en 2012 dont les deux tiers environ sont des logements individuels. Maine et Loire Habitat est le principal bailleur social du département et ses logements se trouvent essentiellement en milieu rural. Après une production de logements très soutenue ces dernières années, l office s est engagé dans la production de 210 logements locatifs par an, financés en PLUS 1 et PLAI 2, hors location-accession, sur cinq ans, dans le cadre du plan départemental de l habitat (PDH) qui constitue sa référence. L office développe en outre, afin d atteindre cet objectif, les logements financés en location-accession par le moyen des prêts sociaux de location-accession (PSLA), qui permettent aux locataires de devenir acquéreurs de leur logement neuf. Dans ce but, il a créé une société anonyme coopérative d intérêt collectif (SCIC) qu il a capitalisée à hauteur de 1,5 M. 1 PLUS : prêt locatif à usage social. 2 PLAI : prêt locatif aidé d insertion.

3 Les indicateurs de gestion de l office sont très satisfaisants. Ils résultent d une gestion globalement efficiente : les résultats, l autofinancement et le taux de rentabilité se situent au-dessus des moyennes nationales des offices jusqu en 2010, tandis que les coûts de gestion et les dépenses de personnel se situent en dessous de ces moyennes. Toutefois, en 2011, ces bons résultats ont été affectés par la conjonction de plusieurs éléments : un prélèvement de l Etat de 2 M sur le potentiel financier, et des montants de construction très soutenus. L inscription pour la première fois en 2011 d une provision pour gros entretien de 6,67 M a contribué à détériorer l autofinancement qui s est trouvé négatif. La constitution de cette provision, qui s analyse comme le retour à une situation normale, permettra à l office d élaborer un programme impératif et ambitieux de réhabilitation de ses logements, ce qui n a pas été le cas cinq ans plus tôt. Les programmes des années suivantes ont constitué un rattrapage, mais le rythme doit désormais être plus soutenu, et ceci grâce à la constitution de provisions imposant des contraintes. Le programme de réhabilitation du patrimoine, notamment énergétique, apparaît très important à exécuter. Pourtant, jusqu à 2012, Maine et Loire Habitat n avait pas de plan pluriannuel d investissement (PPI) et, en outre, n apportait pas, dans les débats d orientation budgétaire, de précisions quant aux programmes prévisionnels de réhabilitation de logements. Eu égard aux enjeux, le vote chiffré de ces programmes ainsi que le suivi détaillé et également chiffré de leur exécution doivent être soumis au conseil d administration. Le plan stratégique de patrimoine élaboré en 2004 et réactualisé en 2007, ainsi que la convention d utilité sociale signée le 16 mars 2011 avec l Etat, constituent d excellents outils pour organiser un plan pluriannuel d investissement centré sur la réhabilitation, notamment énergétique, des logements, à cinq ans, voire dix ans. CRC des Pays de la Loire 2/25

4 Sommaire 1 Présentation et fonctionnement de l office Les chiffres de l office Les particularités Le dispositif législatif et les décrets d application relatifs aux OPH Les instances d administration de l OPH Maine et Loire Habitat La composition du conseil d administration Le bureau du conseil d administration, l exécutif et les commissions L organisation des services 8 2 Analyse financière Fonds de roulement et potentiel financier La politique des loyers L autofinancement net de l exploitation Les produits Les charges Les résultats 15 3 L évolution et l entretien du patrimoine Le plan stratégique de patrimoine et la mise en vente des logements Les perspectives : la convention d utilité sociale Les performances énergétiques des logements Les mises en chantier et la réhabilitation Un vaste chantier à forts enjeux L absence de plan pluriannuel d investissement La provision pour gros entretien Le processus décisionnel 20 4 La gestion locative L attribution des logements Evolution de la vacance des logements Le taux de rotation du parc 22 Recommandations 24 Annexes 25 CRC des Pays de la Loire 3/25

5 En application de l article L du code des juridictions financières, l examen de la gestion de l office public départemental d habitations à loyer modéré (OPDHLM) de Maine et Loire, devenu, à compter du 27 novembre 2009, Maine et Loire Habitat, a été inscrit au programme pour 2012 de la chambre régionale des comptes des Pays de la Loire. Il couvre l année 2007 jusqu à la période la plus récente. La lettre d ouverture de contrôle a été adressée au directeur général et ordonnateur de l office, M. Bernard GRAVOUIL, le 23 août Le président du conseil d administration, M. Christian GILLET, a été informé de l ouverture du contrôle par une lettre du président de la chambre datée du 23 août A la suite du changement de rapporteur, une nouvelle notification a eu lieu le 31 janvier L entretien de fin de contrôle a eu lieu le 8 avril avec le directeur actuel, et le 11 avril avec le précédent ordonnateur en fonctions jusqu au 22 octobre L OPH Maine et Loire Habitat avait fait l objet d un précédent contrôle de la chambre en La mission interministérielle d inspection du logement social (MIILOS) l a également contrôlé en Le rapport définitif issu de son intervention a été rendu en octobre Les conclusions de ce dernier rapport faisaient notamment état d un retard à rattraper en matière de maintenance du patrimoine. La politique patrimoniale devait être clarifiée en tous domaines, et la situation financière de l office, très satisfaisante, lui permettait de concrétiser l ensemble de ses objectifs. Le dossier individuel de situation (DIS), élaboré par la fédération nationale des offices publics de l habitat, qui compare la situation de l office à celle des autres OPH, constitue une référence très utile, à laquelle le présent rapport renvoie donc sur de nombreux points. La situation de l office a été analysée, au regard d indicateurs principaux, qui sont tous homologués par l ensemble de la profession (offices, ministère du logement, MIILOS ). 1 Présentation et fonctionnement de l office 1.1 Les chiffres de l office L office est rattaché au conseil général du département du Maine et Loire, composé de 357 communes. Il est le principal bailleur social du département et ses logements se trouvent essentiellement en milieu rural. Par délégation de l Etat, le département est compétent depuis 2008 pour les aides à la pierre dont il assure la gestion sur l ensemble du territoire départemental, sauf l agglomération d Angers. Le patrimoine de l OPH se composait fin 2012 de : logements collectifs ; maisons individuelles ; foyers en équivalent-logement (34 foyers et lits) ; garages et parkings couverts ; 37 locaux commerciaux et industriels. Sur logements conventionnés au 31 décembre 2011, 52 % des familles étaient bénéficiaires de l'apl pour un montant mensuel moyen de 202. CRC des Pays de la Loire 4/25

6 L organisme compte 155 agents en équivalent temps plein (ETP), effectif en légère diminution sur la période (- 2,7 %). De 2007 à 2012, logements ont été livrés et mis en location, dont 161 en locationaccession par le moyen des prêts sociaux de location-accession (PSLA), soit 13,4 % pour cette catégorie. Pour les années suivantes, le conseil d administration a, le 27 mars 2012, programmé la réalisation de 631 logements, dont 367 logements locatifs et 264 logements en locationaccession, soit 41,9 % pour cette catégorie. Un tableau de bord établi par l office au 31 décembre 2012 fait état de 200 logements locatifs financés sur 219 demandes déposés, de 33 logements PSLA agrées sur 62 demandes déposées, de la mise en chantier de 119 logements, de 209 logements neufs en location, de 42 mises en chantier de logements neufs en locationaccession et de 55 ventes de logements. Ces chiffres, qui se recoupent sur certains points, démontrent le dynamisme de l office, lié à la délégation des aides à la pierre qu exerce le département de Maine et Loire dans un contexte national favorable à la construction, les pouvoirs publics ayant mis en œuvre, depuis plusieurs années, différents dispositifs incitatifs en la matière. Il arrive que l enveloppe des crédits délégués soit consommée par anticipation alors même que le résultat des appels d offres n est pas connu, ce qui peut contraindre l office à mobiliser ses fonds propres lorsque les montants définitifs après les appels d offres s avèrent supérieurs à ce qui avait été prévu. Cette pratique peut générer de l insécurité financière pour l office. 1.2 Les particularités Maine et Loire Habitat s est plutôt ancré en secteur diffus, dans les zones rurales, ce qui lui donne un profil atypique par rapport aux offices gérant majoritairement du logement collectif en agglomération. La location pavillonnaire suscite généralement un taux de vacance et d'impayés moins important que dans l habitat collectif, et peut en outre favoriser les ventes de logements à leurs occupants, ce qui contribue à la reconstitution des fonds propres de l office. L objectif de Maine et Loire Habitat est de reconstruire à hauteur de deux ou trois logements pour un logement vendu, ainsi que de développer le plus possible la location-accession (P.S.L.A). Ce produit «phare», selon l office, a pour finalité de loger des familles aux ressources modestes tout en leur offrant la possibilité de devenir propriétaires de logements neufs. Les objectifs de Maine et Loire Habitat pourront être maintenus si tous les avantages de ce produit sont constants, notamment les prêts du secteur bancaire aux particuliers désirant devenir propriétaires. Le rôle de l office vis-à-vis de ses clients futurs acquéreurs est d offrir une assistance technique au montage du dossier de prêt. Cette activité, qui a débuté en 2005, est actuellement en phase de montée en puissance. Dans le cadre prévu par l article L du code de la construction et de l habitation (CCH), l office a créé à cet effet une société coopérative d intérêt collectif (SCIC), dénommée ANJOU ATLANTIQUE ACCESSION. Le périmètre géographique de compétence de cette société a été étendu à d autres départements limitrophes. CRC des Pays de la Loire 5/25

7 Par une délibération du 27 mars 2012, le conseil d'administration a donné son accord à la création de cette SCIC, qu il a capitalisée à hauteur de , et a désigné M. Christian GILLET, président de Maine et Loire Habitat, à sa présidence. Les statuts de la société 3 n appellent pas d observations au regard des dispositions légales. 1.3 Le dispositif législatif et les décrets d application relatifs aux OPH L ordonnance du 1 er février 2007 relative aux offices publics de l habitat, ratifiée par l article 16 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (DALO), a unifié les statuts des OPHLM et des OPAC en créant le statut d'offices publics de l'habitat (OPH). Ces dispositions législatives ont été suivies par de nombreuses dispositions réglementaires. Le décret n du 18 juin 2008 relatif à l administration des offices publics de l habitat fixe leurs règles de fonctionnement. Le décret n du 1 er juillet 2008 relatif au régime budgétaire et comptable des OPH complète le précédent et organise le droit d option entre comptabilité publique ou privée. Le décret n du 12 octobre 2009 (article L du CCH) précise les caractéristiques des contrats des directeurs d OPH. Les conséquences comptables de la réforme Aux termes de l instruction n M31 du 6 août 2007, les OPH bénéficient, en matière de gestion financière et comptable, d une liberté de choix entre les règles applicables aux entreprises de commerce et celles de la comptabilité publique. Le choix du régime financier et comptable relève d une délibération du conseil d administration de l OPH. Il est réversible et non limité dans le temps. Une délibération n est nécessaire que si l office exprime sa volonté de changer de régime comptable. Conformément à deux délibérations de son conseil d administration des 9 juillet et 15 décembre 2009, Maine et Loire Habitat 4 a abandonné le régime de la comptabilité publique à la date du 31 décembre Depuis le 1 er janvier 2011, l OPH fonctionne selon les règles de la comptabilité privée. 1.4 Les instances d administration de l OPH Maine et Loire Habitat M. Christian GILLET a été élu président le 26 mai 1998, fonction qu il exerce encore à ce jour. M. Bernard GRAVOUIL est directeur général depuis le 23 octobre La composition du conseil d administration Conformément au décret n du 18 juin 2008 relatif à l administration des offices publics de l habitat et notamment l article R du CCH, «les membres du conseil d administration, à l exception des représentants des locataires désignés en application de l article R , font l objet d une nouvelle désignation après chaque renouvellement d une série sortante de l organe délibérant» de la collectivité de rattachement de l office. «Lors de sa première réunion suivant son renouvellement, l organe délibérant de la collectivité territoriale de rattachement ( ) détermine l effectif du conseil d administration dans les conditions prévues à l article R et désigne ses représentants L organe exécutif de la 3 L arrêté de création de la SCIC est daté du 26 avril 2012 (publié au JO du 8 mai 2012). 4 L office soumis au régime de comptabilité publique, disposait d un comptable «spécial». CRC des Pays de la Loire 6/25

8 collectivité de rattachement invite ensuite les autorités chargées de désigner les autres membres du conseil d administration à faire connaître leurs représentants». Dans sa rédaction issue du même décret, l article R du CCH dispose que «le Préfet peut se faire représenter pour l exercice des fonctions de commissaire du Gouvernement. Il assiste, avec voix consultative, aux séances du conseil d administration. Le conseil comprend un représentant du comité d entreprise conformément à l article L du code du travail, qui dispose d une voix consultative». La collectivité locale de rattachement doit bénéficier d une représentation majoritaire au sein du conseil d administration (article L : «Les membres désignés par la collectivité territoriale ou l'établissement public de rattachement disposent de la majorité des sièges»), à la fois par les membres désignés en son sein (six) et par des personnalités qualifiées (sept pour vingt-trois membres). La décision du conseil général de Maine et Loire implique bien, de fait, une majorité de sa représentation Le bureau du conseil d administration, l exécutif et les commissions En application de l article R du code de la construction et de l habitation, le bureau de l office comprend, outre le président du conseil d administration, président de droit, six membres, dont un représentant des locataires, qui sont élus par le conseil d administration au scrutin majoritaire. Le bureau a compétence pour : - décider des programmes de réservation foncière, d aménagement, de construction et de réhabilitation, - décider des actes de disposition, - autoriser les souscriptions, acquisitions, ou cessions de parts sociales ou d actions, - autoriser les transactions, - autoriser, selon le cas, le président ou le directeur général à ester en justice. Le bureau rend compte de son activité au conseil d administration. La composition du conseil d administration et du bureau n appelle pas d observations. Toutefois, il apparaît que le bureau joue un rôle déterminant dans le choix des programmes de réhabilitation des logements, le conseil d administration étant assez peu associé au processus décisionnel, lors du vote du budget, et au suivi effectif de la réalisation de ces programmes. En effet, ce suivi n est pas formalisé, et le montant des travaux exécutés n est pas rapproché, opération par opération, du programme voté qui est lui-même très global. Le directeur général dispose des pouvoirs prévus par l article R du CCH. En particulier, il assiste avec voix consultative aux séances du conseil d administration et du bureau, dont il prépare et exécute les décisions. Il rend compte de sa gestion au conseil d administration et lui présente un rapport annuel en la matière. Diverses commissions fonctionnent : la commission d attribution des logements (CAL), le conseil de concertation locative (CCL) et la commission interne des marchés (CIM). CRC des Pays de la Loire 7/25

9 1.5 L organisation des services L organisation des services n appelle pas d observations. Les agences, au nombre de six, sont implantées à Angers, Beaupreau, Doué la Fontaine, Segré, Beaufort en Vallée et Chemillé. Elles représentent le niveau de base de la relation clients en regroupant toutes les fonctions qui y concourent. Chargées de traiter toutes les questions relatives au fonctionnement du logement, à l exécution du bail et aux relations de voisinage, elles gèrent l intégralité des procédures d entrée et de sortie des locataires. L activité de gestion locative est assurée par les chargés de clientèle répartis par secteurs géographiques comprenant environ 750 logements, associés aux agents chargés des états des lieux et des réclamations techniques, qui interviennent sur un parc de l ordre de logements. Un conseiller social vient en appui des chargés de clientèle de l agence afin de traiter les dossiers nécessitant une analyse détaillée des situations individuelles des locataires ou candidats au logement ou bien la mise en œuvre d aides externes. 2 Analyse financière La chambre a analysé la situation financière de l office au travers de ratios caractérisant le fonctionnement d un OPH. Maine et Loire Habitat dispose de relativement bons indicateurs financiers. Cette situation favorable résulte notamment de ce que son parc est récent (26 ans de moyenne d âge) et peu collectif. 2.1 Fonds de roulement et potentiel financier Le fonds de roulement 5 de l office était de 26,6 M en 2011, et représentait 5,2 % des ressources permanentes (pour un taux moyen des offices de 5,1 %). Toutefois, ce ratio s est fortement dégradé par rapport aux deux années précédentes. En 2009, le fonds de roulement atteignait 31,9 M et représentait 6,3 % des ressources permanentes ; en 2010, il s établissait à 32,4 M soit 6,3 % des ressources permanentes. Le potentiel financier 6 est passé de 28,8 M en 2010 à 16,3 M en La diminution constatée résulte pour partie de ce que, pour la première fois, une provision pour gros entretien (PGE) de 6,665 M a été inscrite cette année-là. Après avoir été stable à 27 M de 2007 à 2009, le potentiel financier à terminaison chute de 30,3 M en 2010 à 17,9 M à Il est passé de euros par logement à euros par logement, ce qui positionne Maine et Loire Habitat dans la moyenne des offices (1 128 /logement), alors que les années précédentes, il se situait au double de cette moyenne. 2.2 La politique des loyers Dans le cadre de la loi de finances pour 2011, les hausses de loyers des logements sociaux, pour la période , ont été limitées à l'évolution de l'indice de révisions des loyers (I.R.L.) 7. Le plafonnement pour la majoration des loyers en 2011 a été calculé à partir des indices du 3 ème trimestre 2010, soit 1,10 % de hausse au 1 er janvier Le fonds de roulement est constitué par l excédent des ressources permanentes sur les emplois permanents. Diminué du besoin en fonds de roulement, il donne la trésorerie. 6 Le potentiel financier s obtient en retranchant du fonds de roulement les provisions pour risques et charges (dont la provision pour gros entretien - PGE) et les dépôts de garantie des locataires. Il constitue le reliquat de fonds propres et/ou de ressources externes potentiellement affectables au financement des immobilisations. 7 Courrier du 14 octobre 2010 adressé aux présidents des organismes H.L.M par le secrétaire d Etat chargé du logement et de l urbanisme. CRC des Pays de la Loire 8/25

10 Le conseil d administration de Maine et Loire Habitat a adopté un relèvement de ses loyers, au 1 er janvier 2011, limité à 0,95 %. 2.3 L autofinancement net de l exploitation L autofinancement net 8 de l exploitation courante reflète la capacité d un OPH à contribuer par lui-même au financement de ses opérations, en accompagnement d emprunts. Le tableau suivant montre que l autofinancement de Maine et Loire Habitat est variable sur la période mais s établit à un bon niveau. En k Evolution 2011/2007 Autofinancement net ,65 % Source DIS L autofinancement net diminue de 42,65 % sur la période. Il a diminué de moitié entre 2010 et Source DIS En k Autofinancement net Chiffre d'affaires Taux de rentabilité 13,03 % 9,77 % 11,85 % 12,79 % 5,94 % En % des loyers 16,8 % 13,1 % 15,5 % 17,1 % 8,6 % Jusqu en 2010, l office présente un ratio de rentabilité favorable 10. En 2011, l autofinancement rapporté aux loyers a été divisé par deux, et est devenu inférieur à la moyenne des offices, qui s établit à 10,4 %. L analyse des charges de l office (cf. infra, le point 2.3.2) explique cette situation atypique Les produits En k Evolution 2011/2007 Loyers ,56 % Loyers conventionnes Produits d'exploitation (chapitre 70) % des loyers sur produits 11,93 % ,79 % 77,50 % 74,46 % 76,00 % 74,49 % 68,74 % 8 L autofinancement net se calcule à partir du résultat auquel s ajoutent les dotations aux amortissements et aux provisions, le solde des comptes 675/775 (produits cédés), la variation des intérêts compensateurs, montant total duquel sont retranchés principalement les emprunts, les reprises sur provisions, les subventions virées au compte de résultat, les transferts de charges financières. 9 1k est égal à mille euros. 10 Un ratio du ministère du logement exprime la rentabilité d un office en rapportant son autofinancement net au chiffre d affaires, lequel correspond principalement au montant des loyers perçus, des récupérations de charges locatives et des prestations. Un ratio voisin calcule la rentabilité en rapportant ce même autofinancement au seul montant des loyers perçus sans les charges locatives et les prestations. Calculé ainsi, le taux s en trouve arithmétiquement augmenté. CRC des Pays de la Loire 9/25

11 Le total des produits d exploitation est en augmentation de plus de 25 % sur la période, les loyers progressant de 12 % du fait de la mise en location de logements nouveaux Les loyers En k Evolution 2011/2007 Loyers ,56% Dont loyers conventionnes Source : balances 2007 à ,93% En 2011, le montant total des loyers atteignait 56,5 M et comprenait essentiellement des loyers conventionnés (88 %). Les loyers représentent l essentiel des ressources de l OPH (69 % en 2011). Le reste provient de la récupération des charges ou de loyers sur les terrains lotis appartenant à l office, de la vente d immeubles ou de terrains (4 092 k en 2011) et de revenus mobiliers de placement (1 193 k en 2011). Il faut noter l augmentation importante de la variation de stock des immeubles en cours ou achevés, dont le montant est passé de k en 2007 à k en 2011, qui reflète la forte progression des constructions nouvelles. 123 logements ont été vendus aux locataires de 2007 à 2011, soit une moyenne de 25 par an. Pour la seule année 2011, 56 logements ont été vendus, ce qui correspond à l objectif annoncé d une cinquantaine par an. La recette en 2011 a été de 3,4 M (2,2 M en 2010). La vente de logements offre aux offices la possibilité de renouveler leur patrimoine grâce à l apport de fonds qu elle suscite. Maine et Loire Habitat s inscrit dans cette perspective. Le solde du produit des cessions 11 est proche de 2 M en 2011 (0,9 M en 2010) et a contribué à l autofinancement de l office dans un contexte de baisse de cet autofinancement Les produits financiers Ils résultent des placements de trésorerie : revenus des comptes à terme, revenus des livrets, autres produits financiers (rémunération compte-courant), et produits de participation. Balances 2007 à 2011 En k Evolution 2011/2007 Produits financiers ,27 % Loyers ,56 % Produits financiers/loyers 3,29 % 3,53 % 2,63% 1,93 % 2,47 % Après avoir connu une forte hausse en 2007 et 2008, les produits financiers se sont tassés en 2009 et L évolution positive constatée en fin de période est néanmoins significative : en 2011, les produits financiers augmentent de nouveau de 327 k par rapport à 2010 (+30,6 %). S il traduit la richesse d un office, le montant de ces ressources reste évidemment marginal par rapport aux loyers. 11 Est égal à a différence entre le produit encaissé (compte 775) et la valeur comptable de l élément cédé (compte 675). CRC des Pays de la Loire 10/25

12 Comme tous les offices qui présentaient des excédents, qualifiés de «fonds dormants», l OPH a subi un prélèvement de k 12 fin En 2012, ce prélèvement a été reconduit à hauteur de k Le prélèvement ou taxe sur le potentiel financier Le prélèvement sur le potentiel financier (calcul fait sur la moyenne du potentiel financier des cinq dernières années) a été instauré par la loi de finances pour 2011, et il a effectivement été perçu par l Etat auprès des offices en 2011 et Pour 2013, de nouvelles mesures basées sur une mutualisation entre les offices seraient envisagées. Les effets bénéfiques attendus du prélèvement étaient d éviter la thésaurisation des excédents de gestion qui pouvaient ainsi être réinjectés dans les financements nationaux du logement social. Toutefois, les effets en retour sont la diminution des fonds que les OPH peuvent affecter aux opérations de construction et de rénovation. Aussi le bouclage de ces opérations nécessite-t-il un recours à d autres subventions et fonds publics, provenant notamment des collectivités locales. Au total, les produits de l office sont en hausse, alors que les loyers n ont pas été augmentés à concurrence des plafonds autorisés. L accroissement du patrimoine de logements de l office a contribué à cette hausse du produit des loyers Les charges L évolution des charges : 2011 marque un changement significatif Le montant des charges est resté relativement constant jusqu en En revanche il a fortement augmenté en 2011 (84,9 M ) par rapport à 2010 (67,7 M ). En k Evolution 2011/2007 Total des charges ,96 % Source : Balances 2007 à 2011 Cette évolution s explique par la forte progression du compte «Achats et études travaux» : Evolution du compte (Achats et études travaux) En Source : balance des comptes Les charges d exploitation traduisent le programme de construction (comptes : achats liés à la production de stock immobilier) à hauteur de 12, 127 M, contre 3, 959 M en Au compte : Autres charges exceptionnelles. CRC des Pays de la Loire 11/25

13 La location-accession, qui induit un décalage des ventes dans le temps (dans l attente du locataire qui devient acquéreur), et donc une différence importante entre les produits et les charges, explique en partie l évolution constatée. En 2010, les ventes de logements réalisées par l office en ont toutefois atténué les effets. Pour la période actuelle, l office indique que les programmes ne sont pas lancés tant que les acquéreurs potentiels n ont pas signé, c'est-à-dire ont obtenu leur prêt auprès d une banque. La seconde cause de la hausse des charges est l effet non négligeable du prélèvement de 2,088 M que l office a subi dans les conditions indiquées supra (cf. le point ). La troisième cause est, pour la première fois en 2011, l inscription d une provision pour gros entretien (PGE) de plus de 6,665 M. L évolution constatée a résulté en quatrième et dernier lieu de la mise en œuvre d un programme de grosses réparations. Selon l office, l absence jusqu en 2011 de provision pour gros entretien et l absence jusqu en 2012 d un plan pluriannuel d investissement, ne signifient pas pour autant une absence de travaux. Les dépenses imputées au compte 6152 ont effectivement progressé (3,9 M en 2007, 7,6 M en 2011 et 8,1 M en 2012), mais cette évolution traduit un rattrapage depuis l année Les travaux de réhabilitation du patrimoine sont examinés infra au chapitre 3 sur «l évolution et l entretien du patrimoine». En synthèse, les charges ont donc subi les effets d un programme massif de construction, du prélèvement sur le potentiel financier, de la constitution d une provision pour gros entretien, et dans une moindre mesure de l augmentation du programme de rénovation des logements Les coûts de gestion 13 Les coûts de gestion sont constitués, d une part, des dépenses de personnel et, d autre part, des autres dépenses d exploitation. Pour Maine et Loire Habitat, la moyenne par logement des dépenses de personnel s établissait en 2011 à 493 pour une médiane des offices à 617, soit 12,2 % des loyers pour une médiane à 16,5 % (chiffres du DIS en 2011). La moyenne par logement des autres charges de gestion s établissait à 170 pour une médiane à 261, soit 4,2 % des loyers pour une médiane à 7,1 % (chiffres du DIS en 2011). Les dépenses de personnel et les coûts de gestion sont donc plus faibles que les médianes. Cette situation s explique à la fois par la qualité de la gestion de l office et le type d habitat, individuel plutôt que collectif, qui le caractérise. Ces bons ratios peuvent être considérés comme performants dès lors qu ils correspondent à une satisfaction de la demande La dette et l annuité En k Dette Annuités En % des loyers 56,41 % 56,03 % 52,04 % 48,91 % 52,08 % Source : DIS 13 Le coût de gestion locatif, c'est-à-dire le coût de gestion ramené à l unité, le logement, est l un des indicateurs de la performance des organismes de logement social. CRC des Pays de la Loire 12/25

14 La dette est en constante augmentation depuis Les annuités représentaient 52,08 % des loyers en 2011 (48,91 % en 2010), pour une médiane à 39,8 % (2 100 /logement pour une médiane à 1 439). Maine et Loire Habitat présente donc un taux d endettement nettement supérieur à la médiane des offices, ce qui traduit les efforts importants qu il consacre à la construction de nouveaux logements et à la rénovation de son parc La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) La taxe foncière sur les propriétés bâties a nettement progressé sur la période, en valeur (+ 41,7 %) ainsi que par rapport aux loyers. En k Evolution 2011/2007 Taxe foncière ,76 % Loyers ,56 % TFPB / Loyers en % 6,27 % 6,46 % 6,95 % 7,33 % 7,97 % Sources : DIS La fin de l exonération de la TFPB est en lien avec le fait que 40,6% de logements ont été construits avant les années 1980 et 27,8% entre 1980 et La maintenance La maintenance regroupe les travaux d entretien courant, de gros entretien et de grosses réparations. Le tableau suivant met en lumière une augmentation conséquente de ces charges entre 2007 et 2011 due à l augmentation des dépenses de gros entretien. Cette évolution est à relier à la réflexion globale initiée par le plan stratégique de patrimoine et la convention d utilité sociale (cf. infra, les points 3.1 et 3.2). En k Evolution 2011/2007 Maintenance locative ,25% Dont entretien et réparations courants sur biens immobiliers locatifs Dont dépenses de gros entretien sur biens immobiliers locatifs Dont autres travaux d'entretien Source : DIS ,51% ,85% ,40% Selon les chiffres du DIS 2011 : - La maintenance s établissait à 69 par logement pour une médiane à 228 ; - Le gros entretien à 546 par logement pour une médiane à 341. CRC des Pays de la Loire 13/25

15 Les différentes données montrent un effort de rattrapage sur les dépenses de gros entretien, qui ont doublé en 2011 par rapport en En 2012, ces dépenses se sont élevées à un montant encore supérieur de 500 k : (8 134 k ). Selon l ordonnateur, la région, le département et l Union européenne (FEDER) ne soutiennent plus financièrement ces opérations. Le prélèvement sur le potentiel financier et le nouveau mode de calcul de la cotisation à la CGLLS affectent l'autofinancement de l OPH. Toutefois celui-ci bénéficie encore de marges de manœuvre (marge de 15 % sur les loyers maximum et niveau de fonds propres suffisant) pour faire face à la réhabilitation, notamment énergétique, de ses logements Les autres charges Les dépenses de personnel En k Evolution 2011/2007 CHARGES DE PERSONNEL ,3% Source : DIS LOYERS ,56% En % des loyers 11,7% 11,6% 11,7% 12,2% 12,2% Les dépenses de personnel augmentent de + 16,3 % sur la période, malgré une diminution du nombre d agents (159,3 ETP en 2007, 155 en 2011). Ceci s explique par l effet de la nouvelle grille de salaire et qualification : l office s est mis en conformité avec les nouvelles règles régissant les offices, notamment les décrets n du 27 octobre 2008 fixant la cotation des emplois en vigueur dans les OPH et n du 8 juin 2011 portant dispositions relatives aux personnels des offices publics de l habitat. La structure des emplois est globalement conforme aux médianes des offices, sauf pour le gardiennage qui ne mobilise que 0,2 agents pour logements, à comparer à une médiane de 3,8 agents pour logements (cette spécificité résulte de l importance des logements individuels dans le parc de Maine et Loire Habitat). La structure des âges est assez peu différente des médianes : le pourcentage des moins de 26 ans est de 4,3 %, pour une médiane à 3 %, et celui des plus de 55 ans s établit à 19,7 % pour une médiane à 20,1 %. La part de l encadrement, 8 % des effectifs, apparaît faible par rapport à la médiane de 17 %. Les dépenses de personnels de Maine et Loire Habitat représentent 12,2 % des loyers perçus par l office, ce qui le situe à un niveau nettement inférieur à la médiane. Les pertes sur créances irrécouvrables En k Pertes sur créances irrécouvrables Evolution 2011/ ,08 % Loyers ,56 % En % des loyers 0,13 % 0,14 % 0,23 % 0,23 % 0,23 % Source : DIS CRC des Pays de la Loire 14/25

16 Les pertes sur créances irrécouvrables concernent les écritures d admission en nonvaleur. Elles ont connu une augmentation significative entre 2008 et 2009, puis une stabilisation sur la période D après le DIS, le pourcentage des impayés classe l office au 7 ème rang sur 247, et les pertes sur créances irrécouvrables représentent 0,2 % des loyers, contre 0,6 % pour l ensemble des offices. En synthèse, il convient de souligner les bonnes moyennes de l office quant aux dépenses de personnel et aux impayés. 2.4 Les résultats En k Résultat de l exercice Source DIS Evolution 2011/ ,20% Le résultat de l OPH est en diminution sur la période. L inscription, pour la première fois en 2011, d une provision pour gros entretien (PGE) de 6,665 M a pesé sur le résultat, qui est passé en 2011 de 4,88 M avant provision à - 2,67 M après. Selon les DIS, le résultat de l exercice 2011 atteint par logement, contre 325 pour l ensemble des offices. Cependant, pour les raisons exposées plus haut, cette situation est conjoncturelle et ne traduit pas de difficultés particulières dans la maîtrise des finances de l office. 3 L évolution et l entretien du patrimoine Les offices doivent anticiper fortement la gestion de leur patrimoine en procédant de manière renouvelée à un inventaire débouchant sur un plan d action stratégique et opérationnel, chiffré, qui doit constituer la base du plan prévisionnel d investissement (financier) sur cinq à dix ans. C est l élaboration du plan stratégique de patrimoine 14, prévue par les directives gouvernementales depuis plus de dix ans, qui constitue l occasion de réaliser ce travail de fond. La loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l exclusion du 27 mars 2009 (dite loi Molle) a ensuite fait obligation aux organismes de logements sociaux de signer avec l Etat une convention d utilité sociale (CUS) fixant les droits et obligations de chacune des parties. 3.1 Le plan stratégique de patrimoine et la mise en vente des logements L âge moyen du patrimoine de Maine et Loire Habitat est de 26 années. Le plan stratégique de patrimoine (PSP) approuvé par le conseil d administration le 14 septembre 2004 a fait l objet d une réactualisation en Il est indissociable de la convention d utilité sociale qui a été élaborée trois années plus tard, notamment en matière de 14 L'élaboration de plans stratégiques de patrimoine a été encouragée par les services de l'etat, depuis la réunion du comité interministériel des villes du 1 er octobre Selon la circulaire du 3 mai 2002, l opération a pour objet de doter les organismes HLM d'options claires, à moyen et long terme, quant aux priorités à retenir, en cohérence avec les plans locaux de l habitat (PLH) existants et les projets urbains des collectivités. CRC des Pays de la Loire 15/25

17 diagnostic énergétique. Le travail précis effectué sur le patrimoine par les agences décentralisées a constitué un excellent outil pour l office, permettant le classement des logements en plusieurs catégories. Ce classement a constitué l indicateur nécessaire quant à la décision de leur mise en vente. Les ventes de logements ont progressé au cours de la période sous revue. Elles ont concerné 50 logements en La création d un service commercial dans le courant de l année 2010 permet l'accompagnement des familles auxquelles sont proposées des prêts sans intérêts (entre et sous conditions de ressources), dans le cadre de la convention de partenariat conclue entre Maine et Loire Habitat et un organisme bancaire. Les cessions réalisées en 2011 l ont été aux conditions suivantes : - Moyenne des prix de vente des logements de type 2 : , - Moyenne des prix de vente des logements de type 3 : , - Moyenne des prix de vente des logements de type 4 : , - Moyenne des prix de vente des logements de type 5 : Le type de logement le plus concerné par la vente de logement est le type 4, avec 24 ventes en Le montant des ventes affiche également une progression constante. Il s est établi à 2,2 M en 2010 et 3,4 M en Les conditions de cession, conformes à l avis de France Domaines, n appellent pas d observations. Outre les ventes, Maine et Loire Habitat doit prendre chaque année des décisions concernant le devenir de son parc immobilier dans le cadre du plan stratégique de patrimoine et de la convention d utilité sociale. Ces décisions portent sur les points suivants : - Amélioration, restructuration ; - Vente, changement d usage ; - Démolition, reconstruction ; - Développement de produits nouveaux. 3.2 Les perspectives : la convention d utilité sociale (CUS) La CUS, dont les objectifs sont fixés et mesurés par des indicateurs contenus dans le décret d application n du 3 décembre 2009, doit décliner les politiques d investissement sur le patrimoine existant, de développement de l offre nouvelle, de loyers et surloyers, de gestion sociale (mixité ), de qualité de service d un organisme. La CUS a été signée le 16 mars 2011 par le préfet de Région, le président du Conseil général au titre du Plan Départemental de l'habitat (PDH), le Président et le directeur général de Maine et Loire Habitat. Les communautés d agglomération d Angers, Cholet et Saumur, consultées, ne sont pas signataires de la CUS. Une démarche de concertation a été menée avec les locataires. CRC des Pays de la Loire 16/25

18 La CUS concerne logements. L ensemble des engagements pris par Maine et Loire Habitat est mesuré par des indicateurs de performance, déclinés suivant leur nature, et dont les valeurs sont fixées pour la durée de six ans de la convention couvrant les exercices 2011 à La convention conclue le 16 mars 2011 est renouvelable une fois pour la même durée. Elle a été complétée par une partie spécifique aux logements foyers en application du décret n du 4 janvier Dans le cadre du PDH, qui constitue sa référence, l'office s'est engagé sur la production de 210 logements locatifs par an, financés en PLUS 15 et PLAI 16, hors location-accession et structures d'hébergement, sur cinq ans. La convention prévoit qu'en cas d'inobservation de ses engagements, notamment en ce qui concerne l'offre locative nouvelle, l'organisme s'expose à des sanctions financières. Le conseil général a pris divers engagements en lien avec le programme départemental de l habitat qu il a approuvé fin décembre 2007, pour la période Ce plan départemental est destiné à assurer la cohérence entre les politiques de l habitat conduites sur les territoires couverts par des plans locaux de l habitat et celles qui sont menées sur le reste du département, et de permettre ainsi de lutter contre les déséquilibres et les inégalités territoriales. Le PDH prévoit «un scénario de production d une moyenne de logements par an sur le département avec 5 orientations opérationnelles : Orientation n 1 : Diversifier les formes urbaines dans l objectif d une gestion économe des sols ; Orientation n 2 : Développer une gamme de logements plus large pour s inscrire dans la dynamique souhaitée des marchés de l habitat ; Orientation n 3 : Favoriser le renouvellement du parc locatif social ; Orientation n 4 : Requalifier et adapter le parc privé ; Orientation n 5 : Développer une offre de logements pour tous. La mise en œuvre concrète des orientations du Plan Départemental de l Habitat s inscrit dans une politique départementale de l habitat conjuguant des aides à la pierre et des aides à la personne pour une réponse plus adaptée aux besoins des habitants du Maine et Loire». Le PDH conduit à envisager une production supérieure à logements par an. Maine et Loire Habitat estime pouvoir réaliser 20 % de cet objectif, soit logements sur la durée du PDH. La cible est le secteur rural, mais n exclut pas les secteurs urbains, au moyen, notamment, de la location-accession. Conformément à sa politique traditionnelle, Maine et Loire Habitat s engage en outre sur des loyers faibles et s en tiendra à 20 % de PLAI, de même que 95 % d augmentation des loyers par rapport à l autorisation gouvernementale. Il est à noter que l Etat n a pas pris d engagements financiers sur des volumes d agréments ni sur des financements spécifiques de subventions. 15 PLUS : prêt locatif à usage social. 16 PLAI : prêt locatif aidé d insertion. CRC des Pays de la Loire 17/25

19 Une autre préoccupation départementale est le plan d action pour le logement des personnes défavorisées 17 (PALPD), lui-même lié au fonds social pour le logement (FSL), qui prend en charge financièrement les défaillances des locataires. 3.3 Les performances énergétiques des logements Comme indiqué supra (cf. l introduction du point 3.1), l élaboration du plan stratégique de patrimoine a nécessité la réalisation d un travail d inventaire fortement axé sur le niveau énergétique des logements, en lien avec les Grenelle 1 et 2 de l environnement. Le diagnostic énergétique de Maine et Loire Habitat met en lumière la médiocre qualification de son parc : la moitié des logements de l office sont classés de E à G, et les trois quarts de D à G. Des mesures de réhabilitation énergétique ont été étudiées, de trois types : - des mesures incitatives : ramener les bâtiments classés E, F ou G à C d ici L Etat vérifie pour chaque bailleur l avancement de ses programmes de rénovation dans le cadre de la CUS. - des mesures réglementaires : chaque équipement remplacé doit l être par un équipement plus performant. L ensemble du parc immobilier doit être identifié dans le cadre du diagnostic de performance énergétique (DPE). - des mesures sociales : compte tenu de l évolution des prix de l énergie, l objectif est d éviter que certains des locataires ne se retrouvent en situation de «précarité énergétique». La cartographie des diagnostics de performance énergétique de l office montre que seulement 14 % de son patrimoine se situe au niveau C. Sept sites pilotes ont été retenus pour mener des travaux spécifiques en matière de réhabilitation énergétique, et les analyses des consommations énergétiques futures serviront de référence pour les travaux à venir. Le rythme de 150 logements énergivores à traiter tous les ans jusqu en 2019 doit être respecté pour atteindre les objectifs fixés par la convention d utilité sociale. 424 logements ont été traités en 2011, ce qui a permis d infléchir, mais à la marge, le DPE global du parc. Globalement, en effet, les proportions restent inchangées : la moitié du patrimoine de Maine et Loire Habitat se classe de E à G, et 75 % des logements se situent de D à G. Durant l année 2011, 351 logements ont été réhabilités et portés au moins en étiquette C, dont 199 étaient classés en étiquette D et 152 en étiquette E, F ou G. Le coût des réhabilitions thermiques est estimé à par logement (source DIS 2011), mais Maine et Loire Habitat l évalue plutôt à L établissement souligne à la lumière de ces chiffres qu une réhabilitation énergétique à «marche forcée» de son parc susciterait une consommation rapide des 26 M de fonds de l office. Un classement provisoire a été fait avec une catégorie de «produits dilemme» : il s agit de logements pour lesquels une réponse peut être la réhabilitation, ou la démolition, ou la vente. Entrent en ligne de compte la situation de patrimoine, notamment sous l angle énergétique, mais aussi le potentiel commercial du logement, son attractivité 17 Les compétences des départements en matière d'aide sociale les ont conduits à élaborer, avec l'etat, les PALPD, imposés par la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement et visant à coordonner les interventions publiques ou associatives en vue d'une aide à la personne défavorisée en matière de logement. CRC des Pays de la Loire 18/25

20 3.4 Les mises en chantier et la réhabilitation Un vaste chantier à forts enjeux Un diagramme, figurant en annexe 2, dont la base est le Plan Stratégique du Patrimoine a été élaboré par l office à partir de multiples données, afin d établir la programmation et le coût estimé des travaux. Anticiper un programme d amélioration et de restructuration du bâtiment nécessite la mobilisation de tous les intervenants qui partagent le poids des travaux engagés par l office : l Etat et le département, par l octroi de subventions ou de prêts, Maine et Loire Habitat par l affection de fonds propres, et les locataires qui financent une part de la réhabilitation au travers des augmentations de loyers. La programmation des travaux d entretien et de maintenance s attache à graduer l intervention de l office en fonction des enjeux. Sur près de logements concernés par le PSP, plus de logements bénéficient d une note technique forte, signifiant que la réalisation de travaux ne semble pas être de nature à améliorer leur attractivité commerciale. Le diagramme joint en annexe 2 représente les montants moyens à engager en fonction des travaux à prévoir sur les périodes d investissement de cinq, dix, vingt ou trente ans. L évaluation des travaux à mener est très complexe, car la réhabilitation peut comprendre à la fois des travaux d amélioration énergétique et des travaux d amélioration plus traditionnels en fonction de difficultés techniques, et parce que ces données sont à rapprocher de l attractivité dite «commerciale» des logements. Les produits «dilemme» sont les logements pour lesquels une réponse peut être la démolition. Ainsi que le montre le diagramme, la question se pose pour 579 logements. Pour l office, le surcoût énergétique global jusqu en 2010 est estimé à 26 M. Pour planifier ce vaste chantier aux enjeux financiers très importants, l élaboration d un plan pluriannuel d investissement (PPI) s imposait depuis au moins le premier Grenelle de l Environnement en Dans le cadre d une programmation nominative et financière précise, des arbitrages auraient alors dû être faits et se traduire par des décisions annuelles, prises lors du vote du budget par le conseil d administration, concernant les financements affectés, le suivi des réalisations, les annulations de programme, les reports au budget suivant, etc L absence de plan pluriannuel d investissement Or, un tel plan pluriannuel d investissement n existait pas jusqu en 2012 et l office n a pas non plus inscrit de provision jusqu en Selon Maine et Loire Habitat, absence de provision ne signifiait pas absence de travaux. Le tableau récapitulatif ci-après des crédits inscrits et des dépenses imputées au compte 6152 «Dépenses de gros entretien relatif aux exercices 2008 à 2012» fait effectivement apparaître que ces dépenses ont nettement progressé au cours des cinq dernières années. CRC des Pays de la Loire 19/25

21 Exercices 2008 à 2012 : en k Budgétées Réalisées Ecart Sources : OPH NB : les chiffres négatifs signifient que les dépenses réalisées ont été supérieures aux prévisions.. Selon l office, le retard pris en 2007 dans l exécution des travaux d entretien et d amélioration des logements a été rattrapé en L évolution constatée s explique également par le fait que la politique d'entretien et d'amélioration du patrimoine locatif a été développée à compter de l'exercice 2008 en raison du vieillissement du parc et de l'arrêt des aides de l'etat sur les opérations bénéficiant d'une PALULOS La provision pour gros entretien La provision pour grosses réparations inscrite en 2011 pour un montant de 6,67 M a été calculée en fonction des travaux prévus à ce titre en 2012 et L office indique qu un ajustement du montant de la PGE au bilan 2012 est en cours de réalisation et qu'une dotation sera effectuée pour couvrir un exercice supplémentaire (la PGE 2012 couvre les travaux programmés sur 2013, 2014 et 2015). Cette provision assortie d une programmation sur les trois années à venir peut donc être considérée comme le premier PPI de l office. Pour le passé, aucun plan n a été élaboré, si ce n est un vote global au budget du compte 615, et aucun suivi des travaux effectifs n a été réalisé. Ils n ont en tout cas donné lieu à aucun état détaillé et compte rendu précis. La chambre observe par ailleurs que le sort réservé à la catégorie de «logement dilemme» (cf. supra) n a pas donné lieu à un processus décisionnel classique : listes à valider et débats au conseil d administration Le processus décisionnel Si le programme de travaux de réhabilitation est décidé par le bureau, qui a effectivement reçu cette compétence, et est ensuite soumis au conseil de concertation locative, ces instances, si importantes soient-elles, ne peuvent se substituer au conseil d administration, qui doit exercer ses prérogatives dans ce domaine. Compte tenu de l importance des enjeux financiers qui y sont associés, l absence de visibilité sur le programme de réhabilitation des logements pour les dix prochaines années traduit l insuffisance du pilotage à long terme de l office sur ce point là. Les débats d orientation budgétaire ne mentionnent pas de chiffres en la matière. L ordonnateur indique qu il entend mettre en œuvre les recommandations de la chambre relatives au plan pluriannuel d investissement dès CRC des Pays de la Loire 20/25

22 4 La gestion locative 4.1 L attribution des logements Dans le cadre des orientations applicables pour l'attribution des logements, définies par le conseil d administration, la commission d attribution des logements (CAL) statue nominativement sur les attributions des logements locatifs sociaux et très sociaux dans le respect des contingents et droits de réservation, qu il s agisse de logements mis en première location, de la relocation de logements vacants, ou de mutations internes à l organisme. L objectif assigné à la commission est de statuer sur l attribution d un logement à une famille, dans le respect des règles d attribution, après avoir apprécié la situation au regard des caractéristiques du logement proposé. Les travaux de la commission d attribution des logements se déroulent conformément aux dispositions figurant aux articles L et R et suivants du CCH. La commission est composée de six membres désignés par le conseil d administration dont un représentant des locataires, avec voix délibérative. Le maire de la commune concernée en est membre de droit. Il est appelé à siéger lors des séances au cours desquelles elle statue sur l attribution de logements situés sur sa commune. Des personnes extérieures à la commission, choisies pour leur connaissance de la population, peuvent être appelées à siéger à titre consultatif afin d'apporter un éclairage aux travaux de la commission. Sont concernés le directeur de l agence départementale d insertion, le directeur de la caisse d allocations familiales, les représentants des centres communaux d actions sociales, le représentant du service chargé de l action sanitaire et sociale du département, un membre du personnel de Maine et Loire Habitat. Enfin, assiste aux commissions avec voix consultative, un représentant des associations menant des actions d'insertion ou en faveur du logement des personnes défavorisées, désigné dans les conditions prévues par décret. La commission d attribution se réunit deux fois par mois au siège de Maine et Loire Habitat. Ainsi s est-elle réunie 24 fois en Pour chaque logement à attribuer, un membre de la direction de la clientèle de l office fournit toutes les informations utiles sur le logement 18, les caractéristiques socio-économiques du ou des candidats locataires, et les motivations du relogement. Chaque décision est transcrite sur un relevé de décisions, qui peut être consulté par l ensemble des membres présents ou représentés à l issue de la réunion et au plus tard avant l'expiration d'un délai de douze mois. Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents et représentés. En cas de partage des voix, lors d un vote, la voix du maire est prépondérante. Un bilan global de l activité de la commission est élaboré et présenté, au moins une fois par an, au conseil d administration. Dans les cas d extrême urgence, le président de la commission peut attribuer directement un logement, décision qui doit faire l objet d une information auprès de la commission, lors de la première réunion faisant suite à l attribution. L extrême urgence se limite aux évènements de péril imminent, incendie, catastrophes naturelles. 18 Un logiciel développé au sein de l office permet aux membres de la commission d avoir sur écran, à la fois, l image ou la photographie du logement, les noms des postulants et leurs rangs respectifs de priorité (rang de la mairie et rang de l office). Par ailleurs, pour chaque commune, le logiciel offre une présentation de la collectivité. CRC des Pays de la Loire 21/25

23 Le fonctionnement de la commission d attribution des logements n appelle pas d observations. 4.2 Evolution de la vacance des logements Un logement vacant est un logement inoccupé, pouvant être proposé à la location, mis en vente, en attente de démolition, en travaux ou inscrit dans une procédure judiciaire de récupération de logement. Sur la période, la vacance de plus de trois mois est en augmentation sensible, mais reste très inférieure aux médianes des offices. Maine et Loire Habitat fait état pour 2012 de 129 vacances dont 44 de plus de trois mois, qui concernent notamment des logements anciens situés en zone rurale isolée, particulièrement peu attractifs. vacances Evolution 2011/2007 nombre de logements vacants ,19% nombre de logements vacants de plus de 3 mois ,89% % des logements vacants 1 1?1 0,9 1,4 1,3 Médiane des Offices 3,3 3,6 4,1 4,2 4,6 % des logements vacants de plus de 3 mois 0,3 0,4 0,3 0,6 0,6 Médiane des Offices 1,9 2,2 2,6 4,2 2,8 % des logements vacants de moins de 3 mois 0,7 0,7 0,6 0,7 0,7 Source : DIS Pour ce qui est des pertes dues à la vacance, l office se situe également très au-dessous de la médiane de l ensemble des offices. Pertes en % des loyers OPH Maine et Loire Habitat 1 1,1 1,1 1,2 1,4 Médiane des Offices 3,8 3,8 4,1 4,6 4,9 Source : DIS 4.3 Le taux de rotation du parc Un taux de rotation élevé peut signaler un problème d attractivité du parc, que les locataires quittent dès qu ils le peuvent ; à l inverse, un taux faible implique une situation figée et des locataires «captifs» qui le sont parce qu ils n ont pas les moyens de changer de logement. offices. Pour Maine et Loire Habitat, les taux de rotation sont équivalents à la médiane des Taux de rotation du patrimoine Médiane 2011 Total (avec mutation interne) 10,4 11,8 10,9 11,5 11,6 10,8 sans mutations internes 9 9,9 9,3 10,1 9,8 8,3 Source : DIS Un taux médian de rotation sans mutation interne dépassant 8 % illustre en général un problème d attractivité. CRC des Pays de la Loire 22/25

24 Avec en 2010 un taux de rotation du parc de 11,6 %, et de 9,8 % sans mutations internes, l office se situe au-dessus de la médiane. Certaines petites communes ont quelquefois beaucoup de mal à trouver des locataires. Son parc conserve toutefois une bonne capacité d accueil, adaptée à tous les profils de locataires. On peut y voir le fruit des anticipations du plan stratégique de patrimoine et de la convention d utilité sociale. Recommandations : 1- Manifester davantage de prudence dans la pratique consistant à réserver les crédits attribués pour le financement des logements. 2- Etablir un plan pluriannuel d investissement sur cinq et dix ans des travaux de réhabilitation, permettant de prendre position sur le diagnostic énergétique. 3- Intégrer le plan pluriannuel d investissement dans les débats d orientation budgétaire. 4- Faire voter par le conseil d administration le budget annuel des programmes d investissement et lui présenter un suivi détaillé de leur exécution. CRC des Pays de la Loire 23/25

25 ANNEXE 1 (sources Maine et Loire Habitat) Diagnostic de performance énergétique Résultats des travaux menés en 2011 par Maine et Loire Habitat CRC des Pays de la Loire 24/25

26 ANNEXE 2 (sources Maine et Loire Habitat) Entretien courant : logements Réhabilitation combinée avec une amélioration énergétique : 669 logements Réhabilitation classique : 886 logements Amélioration gros entretien : 994 logements Produits dilemmes : 579 logements Soit logements. CRC des Pays de la Loire 25/25