Le recouvrement judiciaire des créances

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1 «Le Salon Indépendant de la Copropriété» 6 ème édition du salon de l ARC et de l UNARC CONDITIONS PREALABLES : 1/ DEFINIR LE MONTANT PRECIS DE LA CREANCE (de quand à quand? 2/ AVOIR UNE CRÉANCE QUI RÉPONDE À 3 CONDITIONS Le recouvrement judiciaire des créances Certaine Liquide Exigible Son existence doit être incontestable Son montant doit être déterminé avec exactitude Son exécution est immédiate,son terme est échu (délai de paiement dépassé) Nécessite son vote en assemblée générale Evalué en argent Nécessité le vote d un budget prévisionnel pour charges courantes ou un budget pour travaux Nécessite le vote de dates d échéance (appels de charges ou de fonds de travaux). 2 1

2 3/ AVOIR TOUTES LES PIECES INDSPENSABLES JUSTIFIANT DE LA DETTE Les PV d ag approuvant les budgets prévisionnels et les travaux Les appels de fonds Le PV nommant le syndic bénévole Les PV d ag APPROUVANT LE COMPTES NOTAMMENT POUR LES CHARGES DE REGULARSATIONS Une fiche cadastrale Un relevé de situation qui remonte à la date ou le compte présentait un, solde créditeur ou = 0: reconstitution du compte enregistrant les sommes dues et les paiements) Les documents comptables pour permettre de déterminer la répartition des charges selon leur nature Si ces conditions ne sont pas réunies, STOP! VENEZ nous voir avant d engager toute procédure! LES PIEGES A EVITER Les 5 questions que doit se poser le syndic non professionnel Q1 -Quel est le copropriétaire débiteur à poursuivre en recouvrement? Régime matrimonial / pacs ; Indivision ; SCI ; Personne placée sur un régime de protection Le fichier des copropriétaires Demander une fiche cadastrale en cas d incertitude (indispensable de toute manière en cas de procédure) 3 4 2

3 Q2 -Qui assigne? Le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic de la copropriété qui a la compétence exclusive d agir en justice pour le syndicat (Le procès-verbal de l AG faisant foi). Le recouvrement des charges impayées fait partie de la gestion courante du syndic (article 55 du décret de 1967) : pas besoin de vote en AG (sauf pour engager une saisie immobilière) 5 Q3 -Quel tribunal saisir? Toujours celui de la situation de l immeuble + En fonction du montant de la dette Le juge de proximité (TI) Montant du litige jusqu à Le tribunal d instance (TI) Montant du litige entre et Le tribunal de Grande Instance (TGI) Litige supérieur à le Président du TGI statuant comme en matière de référés Pour les provisions de charges impayées avec déchéance du terme Sans avocat ou avocat obligatoire (TGI) Plus la dette est moindre, plus la procédure sera courte et moins coûteuse avec la possibilité de ne pas prendre d avocat 6 3

4 Q4 -Quelle demande faire au tribunal? La créance au principal; La clause pénale et la majoration des intérêts mentionnées dans RCP ou AG; Dommages Intérêts (DI) pour le préjudice subi; Les dépens (frais d assignation, de signification, d expertise); L art 700 (frais non compris dans les dépens, notamment les frais d avocat). Frais imputables au débiteur : sur la base de l article 10-1 (avant le jugement et après le jugement en fonction de la condamnation (frais rejetés, dépens, art 700, DI) Q5 -Quelle décision prendre? Faire le point sur l importance de la dette et la procédure à privilégier; Faire le point sur la situation personnelle du débiteur : de bonne ou mauvaise foi, ses propositions de règlement par rapport à la relance faite, ou par rapport àunéchéancierdepaiement; Évaluer le coût financier d une procédure pour la copropriété(convention avec forfait si avocat); Envisager l inscription d une hypothèque, à titre de sureté(commandement de payer préalable)

5 LA PROCÉDURE ETAPE PREALABLE : La mise en demeure (art.10-1 e 19-2 de la loi de 1965) : rappel détaillé des charges impayées; Restée sans réponse; A défaut de paiement sous «X» jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la LRAR (si 19-2, 30 jours obligatoirement). L INJONCTION DE PAYER : une procédure à privilégier par les syndics bénévoles formulaire à déposer ou à envoyer au greffe du Tribunal des pièces justificatives numérotées en 2 exemplaires : Les PV d ag approuvant les budgets prévisionnels et les travaux Les appels de fonds Le PV nommant le syndic bénévole Les PV d ag APPROUVANT LE COMPTES NOTAMMENT POUR LES CHARGES DE REGULARISATIONS Une fiche cadastrale Un relevé de situation qui remonte à la date ou le compte présentait un, solde créditeur ou = 0: reconstitution du compte enregistrant les sommes dues et les paiements) Les documents comptables pour permettre de déterminer la répartition des charges selon leur nature Ordonnance rendue par le juge à faire délivrer (dans les 6 mois) par huissier Opposition possible par le débiteur

6 Juge de proximité SAISINE DU TRIBUNAL Tribunal d instance Créances égale ou inférieure à 4000 Créances de 4001 à Formulaire CERFA internet Le remplir et le déposer au greffe ou l envoyer en recommandé avec accusé de réception Joindre les pièces numérotées avec un listing : Envoyer une copie des pièces à la partie adverse Le tribunal convoque les parties en lettre recommandée avec AR Assignation 1 Demander une date d audience au TI et la reporter sur l assignation. 2 Faire délivrer l assignation par un huissier du département dans lequel habite le débiteur Joindre un listing des pièces à communiquer plus tard 3 L huissier retourne une fois délivrée au débiteur: l assignation qui comprend son cachet, la date où elle a été apportée au domicile du débiteur et une feuille qui indique comment l huissier a contacté le débiteur. 4 Envoyer une copie de l assignation au greffe du tribunal 8 jours au moins avant la date d audience 5 Envoyer une copie des pièces à la partie adverse avec le listing des pièces 11 PROCEDURE CONTRADICTOIRE ETAPE 2: Echanges des pièces et conclusions ETAPE 3: Audience de plaidoiries LE JUGEMENT ET SA SIGNIFICATION Obligatoirement par voie de huissier point de départ pour faire appel : 1 mois à défaut le jugement est définitif Devant le juge de proximité, si le SDC est débouté, pas d appel possible (comme au TI), seul le pourvoi en cassation : Mieux vaut demander des renvois durant la procédure contradictoire pour être sûr de toutes ses pièces et de son argumentation 12 6

7 6 ème édition du salon de l ARC et de l UNARC LES VOIES DE RECOUVREMENT FORCÉE Privilégier les «petites» saisies, par exemple : Si le débiteur est bailleur : saisie sur loyer Si le débiteur est salarié : saisie sur rémunération Dans tous les cas : saisie sur compte bancaire Se faire accompagner par l Association des Responsables de Copropriété: Pour cela n hésitez pas à adhérer à l ARC entant que syndic bénévole et n oubliez pas de nous joindre le procès-verbal de l assemblée générale vous ayant mandaté. En dernier recours et si la dette est importante : saisie immobilière (vote en AG nécessaire), mais procédure longue et coûteuse

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