Assurance de GARANTIE DE PASSIF ENVIRONNEMENTAL Comment sécuriser une opération foncière?

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1 Ce document doit être considéré comme un support de présentation commerciale n ayant aucune valeur contractuelle Assurance de GARANTIE DE PASSIF ENVIRONNEMENTAL Comment sécuriser une opération foncière? De nombreuses incertitudes subsistent quant aux risques encourus lors de l'acquisition de terrains sur lesquels ont été exercées des activités industrielles. Diverses dispositions législatives et réglementaires permettent d'encadrer et de sécuriser juridiquement ces transactions qui restent cependant soumises au principe de la liberté contractuelle. Bien que les techniques d'expertise préalable et d'audit environnemental tendent à se développer, apportant ainsi un gage de sécurité supplémentaire, des incertitudes demeurent quant aux parties contractantes. Dans le cadre d opérations transactionnelles, ventes ou acquisitions de sites industriels, ou des actions /parts sociales des sociétés propriétaires desdits sites, se posent des obligations en matière d information pour le vendeur et pour l acheteur. Le vendeur a la charge d informer l acheteur sur l exploitation, les pollutions et les nuisances de ses installations, et l acheteur possède un devoir de recherche de ces informations. Parallèlement, l implication croissante des pouvoirs publics en application du Code de l Environnement dans le cadre de changement d exploitant, cessations d activités et redéploiements d installations classées laissent les entreprises seules face aux frais de dépollution et de remise en état, mais aussi responsables pour les dommages corporels et matériels causés aux biens de tiers. Si des solutions assurantielles existent, force est de constater que, dans le cadre d opérations de fusion-acquisition, la problématique peut s avérer complexe. DIAGNOSTIC ET GESTION DES RISQUES SARL de courtage d assurances au capital de R.C.S Lyon N : N ORIAS : Site Web ORIAS : Garantie Financière et Assurance de Responsabilité Civile Professionnelle Conformes aux Articles L512-6 et L512-7 du Code des Assurances 22, rue Germain Lyon - Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0)

2 Cette problématique, peut effectivement devenir complexe du fait que : - Les garanties environnementales contractuelles peuvent impliquer, lors de la vente d actions, le vendeur et non pas la cible. - L entité acquise peut avoir été exploitante, détentrice et/ou occupante d autres sites, pour lesquels elle conserve des responsabilités contractuelles et/ou civiles et/ou vis-à-vis de l administration de tutelle du fait de passif environnementaux. D autre part, la loi portant engagement national pour l environnement du 12 juillet 2010 a créé au sein du Code de l environnement deux nouveaux articles L et L relatifs à l information des tiers sur d éventuelles pollutions des sols, leur prise en compte dans les documents d urbanisme et l information des acquéreurs et locataires. En effet : - La responsabilité administrative du fait du changement d usage ne pèsera plus sur le seul dernier exploitant (ou à défaut le propriétaire), mais également (et principalement d ailleurs) sur l entité à l origine du changement d usage. - Cette exposition ne sera plus limitée aux seules installations classées pour la protection de l environnement. De plus, outre les réclamations de tiers, frais de dépollution sur site et hors site et les frais de défense associés, les polices de garantie de passif prévoient désormais un volet «responsabilité environnementale» en référence à la directive européenne 2004/35/CE et ses transpositions dans les états membres. En effet, les injonctions administratives à dépolluer peuvent se référer aux volets sols et eaux de cette directive en cas de risque grave d atteinte à la santé humaine. PROBLEMATIQUE PROPRE AU MAITRE D'OUVRAGE CEDANT Pour le maître d'ouvrage cédant, il est actuellement judicieux de mettre en place une police «Responsabilités environnementales en cours de chantier» Les risques en cours de chantier sont en effet à prendre en considération, notamment en cas de travaux de dépollution des sols et des eaux et de désamiantage, pour les activités dans l enceinte du chantier mais également à l extérieur (opérations de transport et d élimination des déchets, notamment terres polluées ou déchets amiantifères). 2/5

3 En cas de dommage environnemental, la responsabilité du maître d ouvrage est engagée en premier lieux (y compris en qualité de détenteur des déchets). Or, les maîtres d ouvrage sont pour l immense majorité peu (ou pas) couverts pour ces expositions, et les possibilités de recours envers leurs prestataires sont limitées : - au civil, il convient de démontrer leur faute. La jurisprudence tend à protéger les prestataires qui ont une obligation de moyen (dans la limite de ceux alloués par le maître d ouvrage ) et non de résultat, - contractuellement, les prestataires appliquent généralement des clauses de limitation de responsabilité qui leur sont très favorables (parfois avec une limite correspondant au coût de leur prestation!), - la solvabilité des prestataires (maîtrise d œuvre / travaux ) est très hétérogène, et ces derniers sont généralement insuffisamment assurés (voire pas du tout) pour les risques environnementaux, y compris les prestataires amiante. INTERVENTION DE DIAGERIS Diageris est en mesure de proposer des contrats d assurances qui interviennent : 1- En complément ou au delà des clauses contractuelles convenues entre l acheteur et le vendeur. La mise en œuvre de la garantie permet d obtenir rapidement le financement nécessaire à la réalisation des travaux de dépollution en cas de mise à jour d une pollution passée sans avoir à utiliser un processus plus lent qui demande la mise en jeu de la clause du contrat de vente. 2- La garantie des risques de pollution lié à la réalisation des travaux de dépollution 3/5

4 OBJET DE LA GARANTIE Ces contrats répondent aux conséquences de la découverte de pollutions résultant d activités historiques. Ils apportent une sécurité financière lors de transactions immobilières, autant du point de vue de l acheteur que du vendeur. Le contrat d assurance de garantie de passif environnemental, proposé par Diageris, permet aux assurés, qu ils soient vendeurs ou acheteurs, de se protéger contre les éventuels coûts de remise en état d un site liés à un risque de pollution probable ou incertaine, d une évolution des normes et législations environnementales nécessitant une intervention future là où elle n était pas nécessaire lors de la transaction, et de répondre à d éventuelles réclamations de tiers pour des frais de pollution passée. Cette garantie peut également être complétée par celle d une police «Tous Risques Chantier» pour garantir les risques du Maître d ouvrage liés aux opérations de dépollution. GARANTIES Les garanties sont dédiées à un terrain. Le contrat d'assurance peut être cessible en cas de revente et de changement d exploitant. La solution assurantielle proposée pour le client est sur mesure et s'adapte à la transaction. Les garanties portent sur la prise en charge des conséquences pécuniaires de la responsabilité civile et administrative de l assuré pour les dommages résultants de faits de pollutions historiques existants mais demeurés inconnus au moment de la souscription du contrat ou ayant évolué. Cette prise en charge comprend : Les dommages corporels, matériels et immatériels, consécutifs ou non, causés aux tiers et résultant d une atteinte à l environnement découverte sur site, ou en provenance de ce dernier, Les frais de dépollution dans l enceinte du site, Les frais de dépollution à l extérieur du site, en provenance de ce dernier, Les conséquence des dispositions de la directive européenne 2004/35/CE Les frais de défense. Les frais de gestion de crise et l'indemnisation de la Perte d'exploitation. La durée maximum de garantie est de 10 ans. 4/5

5 COMMENT SOUSCRIRE UNE POLICE DE GARANTIE DE PASSIF ENVIRONNEMENTAL Sur un plan pratique, le plus efficace est d intégrer la démarche de souscription en amont de l opération foncière au moment du travail de due diligence. Pour ce faire il conviendra de compléter le questionnaire Diageris. A ce questionnaire, devra être joint le dossier technique. La définition des éléments constitutifs de ce dossier technique est reprise en dernière page du questionnaire. EXEMPLE DE FONCTIONNEMENT DE LA POLICE Un cabinet d architectes décide de racheter le bâtiment d une ancienne imprimerie. La banque qui finance le prêt demande à ce qu ils souscrivent un contrat couvrant les conséquences de pollutions passées non identifiées au moment de l achat. Après les travaux de réhabilitations des locaux les architectes s installent dans leurs nouveaux bureaux. Deux ans plus tard, des travaux sur le bâtiment adjacent révèlent une pollution dans les fondations qui stoppe immédiatement le chantier. Une expertise détermine que la source de contamination se trouve dans le sous sol de l ancienne imprimerie. En tant que propriétaire, le cabinet doit effectuer les travaux de dépollution au niveau de ses fondations, financer la mise en place d un extracteur de solvants chez son voisin pour assainir l atmosphère, et payer les pénalités de retard du chantier. 5/5

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