Point de situation au 5 juillet 2011 Information aux habitants 19 h30 Conseil municipal 21 h 30

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1 Point de situation au 5 juillet 2011 Information aux habitants 19 h30 Conseil municipal 21 h 30 1

2 Bref rappel de l historique avant mars 2008 Les actions réalis alisées par l é équipe municipale depuis mars 2008 La situation en 2011 Les conclusions de T38 La position de l EPFL Les choix de l é équipe municipale

3 Une acquisition par la mandature précédente pour un montant de ( valeur marchande des Domaines : ) d un terrain de m² Une Convention de Portage financier de 4 ans (avril 2007-avril 2011) avec l EPFL pour sauver les contribuables à court terme d une inflation de la fiscalité imposée par arrêté préfectoral ( ) Un montant de dette à l EPFL ramené à par le jeu des subventions (Conseil Général de l Isère Réserve Parlementaire ) L obligation pour la commune de sortir du portage financier avec un projet d aménagement. Février 2008 : aucun avant-projet d aménagement établi. Mars 2008 élection d une nouvelle équipe municipale.

4 Obligation de réaliser 20% de logements sociaux locatifs dans le cadre d une urbanisation future. Obligation de sortir du dispositif à l échéance du portage avec engagement de la commune en tant que garant, Frais de portage annuels à supporter par la commune 1% /an pour les quatre premières années soit , puis 2,5%/an pour les périodes suivantes soit /an estimation des frais de portage à terme :

5 2008 -Appel de candidature (9 dossiers demandés, un seul candidat : ABG-promotion) Elaborationd un schéma d urbanisation cohérent avec le concours d un architecte (Eric Chautant). Valorisation foncière de la parcelle A 47 oubliée dans la D.U.P. de Révision Simplifiée du POS pour la rendre constructible avec l aval de la commission des sites Modification du POS pour optimiser la zone d aménagement après enquête publique Adoption des deux procédures par le conseil en décembre.

6 Recherche Bailleur Social : 2 organismes-sdhet PLURALIS approchés. Nombreux points de situation entre EPFL, ABG et Commune : ABG avance «à reculons»! Décision et délibération en faveur d une Assistance àmaîtrise d Ouvrage pour la commune : choix de Territoires 38 notifiéle 18 mars 2010 pour nous accompagner vis-à-vis de l offre ABG. Retour sur le montage financier et l analyse du compte de résultat prévisionnel d ABG. Examen des conditions et coûts de viabilisation du terrain. Etuded un aménagement par tranches successives pour optimiser les charges financières Examen en parallèle de la faisabilitéde l opération des Logements Locatifs Sociaux.

7 Note d étape de T38 dressant le contexte (juin 2010) absence de démarrage d opération esquissée de la part d ABG. montage financier exigeant la procédure de PassFoncier sur l ensemble des logements de la part d ABG. Phasage par réseau et tranche foncière obligatoirement envisagé. EPFL pas favorable aux exigences d ABG car contraires à son règlement intérieur Désistement d ABG(septembre 2010) Projet impacté en période peu favorable de crise économique. Un nombre important de lots àcommercialiser. Le risque de modification àla baisse des aides d État (PassFoncier) Coût de construction très élevéhors marchéactuel sur un foncier trop cher. Doute de leurs partenaires financiers (Banques). Deux nouveaux contacts (septembre-octobre2010) La Société ISERE HABITAT partenaire du Bailleur Social SDH. La SociétéPROCIVIS partenaire du Bailleur Social PLURALIS Création commission extra-municipaledes Eybainscomposée du CDIC et de citoyens de Saint Théoffrey (octobre 2010).

8 Janvier obtention prolongation de portage avec l EPFL pour deux ans (avril ) Communication d une note d information actualisée remise en Préfecture exprimant la nouvelle situation de la commune. Information et sensibilisation de nos référents politiques. Avenant à la mission initiale de T38 pour mission AMO Avril réalisation étude géotechnique (sté Ginger) Définition et chiffrage des infrastructures nécessaires au terrain des Eybains par Sogreah, Coordination commune-sogreah avec DDT, ERDF, SE 38, AEP, EU Juin conclusions T38 et réunion EPFL

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10 Objet de la démarche de T38 : Quantifier les dépenses (foncier, travaux, frais d aménagement) et les recettes (cession des terrains) liées à l aménagement du terrain des Eybains Replacer ces mouvements financiers dans le temps (échéancier) Déterminer les conditions de l équilibre (ou du déséquilibre) financier

11 Urbanisation des Eybains : très contrainte vis-à-vis du prix d achat du terrain ( sur m² ) Le foncier : coût initial EPFL avec subventions et frais : frais de portage (total périodes ) Avec sortie progressive dès total = soit 54 /m² terrain nu

12 Découpage en 47 lots sur 2,7ha Des lots de taille variable pour une variété de l offre (maisons individuelles, groupées, jumelées) Un lot au-dessus de la mairie, pour le locatif social (11 logements)

13 Faisabilité et chiffrage des infrastructures (hors subventions) à charge pour la commune : participation ERDF ( ) = HT à charge de l aménageur des Eybains : HT

14 Données de commercialisation recueillies auprès des notaires et des lotisseurs locaux : Les données sont peu nombreuses et le marché peu dynamique, Le prix moyen de cession des terrains viabilisés est de +/- 100 /m² avec un rythme de commercialisation de 6 à 8 lots/an Le Coefficient d occupation au sol (COS) prévu au POS étant élevé (0,50), le prix de vente se calcule en fonction de : la constructibilité du terrain la surface du lot la localisation du lot

15 en /m² Pour des raisons de confidentialité, les exemples de prix ont été supprimés Raphaël Hancy Conseiller Municipal Administrateur site web Cartographie des prix de vente retenus

16 frais d aménagement travaux déséquilibre foncier cessions Nécessitéd associer des partenaires politiques pour équilibrer ce bilan

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18 Se donner le temps de réfléchir Réserver des terrains Définir et changer les règles d'urbanisme (SCOT, POS ou PLU) Acquérir les terrains au juste prix Financer les équipements (voirie, réseaux) Remodeler le foncier La 3 e divisions d'une même propriété impose une procédure d urbanisme opérationnelle (ZAC, lotissement ) Arrêter et faire respecter un plan d'ensemble Contrôler la qualité des travaux de viabilité

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20 TLE/T A PAE/PVR

21 Avantages rapidité de mise en œuvre souplesse du contenu simplicité de validation sous la forme d un arrêté Inconvénients nients Obligation aux lotisseurs de réaliser l ensemble des travaux d aménagement sauf à produire une garantie d achèvement Pour éviter cette contrainte qui est surtout financière, il est proposé d avoir recours à plusieurs permis d am amé nager. Compte tenu des enjeux financiers, il est proposé que la Commune engage immédiatement l é élaboration d un permis d am aménager sur la parcelle A47 et d un autre permis sur le secteur 1.

22 commune aménageur aménageur public (lots libres de constructeur) aménangeur privé (lots libres de constructeur) constructeur promoteur foncier vente par EPFL par phase sans intérêt si non aménageur oui sous convention tripartite (EPFL/commune/acquéreur) pour réalisation logements sociaux aménagement opération d'aménagement commercialisation des lots aménagés participation au deséquilibre du bilan mal pourvue en moyens de suivi concession au risque de la commune association avec commercialisateur et/ou moyens propres financement/réalisation d'équipements publics opération à risque opération à risque moyens propres moyens propres réalisation d'équipements publics obligation d'un budget annexe pour la Commune oui non non non construction construction sans objet sans objet sans objet commercialisation des constructions nécessité de composer 4 ou 5 produits cibles sans objet sans objet sans objet moyens propres

23 Conclusions T38 Démarches sur le 2 e semestre 2011 Conclusions T38 Si absence de proposition Consultation vers aménageur public 23

24 Situation financière après s permis aménager Pour des raisons de confidentialité, ce tableau est supprimé sur la version en ligne Vous pouvez le consulter en mairie. Raphaël Hancy Conseiller Municipal Administrateur site web 24

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26 Conclusions de T38 présentées à l EPFL (P.Fages et son adjoint le ) Etude de T38 communiquée au Président de l EPFL Y.Boulard L EPFL est : favorable au phasage proposé par T38 conscient de la contrainte financière pour l aménageur invite la commune à faire appel à ses référents politiques confirme les termes de cette présentation le concernant.

27 Favorable au lancement des permis d aménager pour l A47 et Z1 Souhaite continuer à travailler avec : Eric Chautant pour l élaboration du permis d aménager pour le secteur A47 et Z1) (montant supprimé) Sogreah pour les aspects techniques liés à l A47 (montant supprimé) T38 pour l assistance à l élaboration des permis d aménager et à la consultation de promoteurs