La LDTR genevoise. Christophe Aumeunier. Avocat, Secrétaire général de la Chambre genevoise immobilière

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1 Séminaire de formation professionnelle CEI La LDTR genevoise Christophe Aumeunier Avocat, Secrétaire général de la Chambre genevoise immobilière

2 Plan de l'exposé 1 Bref historique 2 Champ d application 3 Démolitions 4 Transformations 5 Contrôle des loyers 6 Changement d affectation 7 Aliénation 8 Expropriation de locaux laissés vides

3 1 Bref historique En 1962, le Grand conseil adopte la Loi restreignant les démolitions et transformations de maisons d'habitations en raison de la pénurie de logements. En 1977, le parti socialiste déposa une initiative populaire intitulée «Pour la protection de l'habitat et contre les démolitions abusives». Ayant accepté d entrer en matière sur un contre-projet, le Grand Conseil a légiféré. Le 26 juin 1983, le peuple genevois acceptait cette loi. La LDTR était née. En 1987, le rassemblement pour une politique sociale du logement fit aboutir une nouvelle initiative populaire «Pour la sauvegarde des logements à loyers abordables». Celle-ci fut retirée en échange d'un renforcement de la LDTR entré en vigueur le 22 juin Le 25 mars 1999, la LDTR a été renforcée par le Parlement genevois à la suite d'un débat de 8 heures qui s'est soldé par un refus de tout débat de la gauche sur la quarantaine d'amendements déposés par l'entente. Le vote final s'est soldé par 49 OUI contre 49 NON. Le Président du Grand Conseil, Jean Spielmann (Alliance de gauche), fit pencher la balance

4 Le Comité référendaire emmené par la Chambre genevoise immobilière a récolté plus de 12'000 signatures et le dimanche 26 septembre 1999, c'est par 53'251 OUI contre 45'165 NON que le peuple genevois a accepté les modifications proposées. En date du 4 novembre 1999, la CGI a déposé auprès du Tribunal fédéral un recours de droit public portant sur plusieurs des dispositions de la nouvelle LDTR. L'arrêt du Tribunal fédéral qui résulte de ce recours a invalidé partiellement la loi et délivré des directives interprétatives. Par contre, le Tribunal fédéral a rappellé que pareille disposition est admissible sous forme de droit public cantonal visant un intérêt public prépondérant à développer une politique sociale visant à maintenir des loyers à bon marché sur le territoire cantonal. Depuis lors, il faut malheureusement constater que ces dispositions ont pour conséquence que le parc immobilier genevois est rénové, en moyenne, deux fois moins vite que celui de l ensemble de la Suisse. La condition des locataires s en trouve atteinte et l emploi est défavorisé.

5 1. Champ d'application Est soumis à la LDTR tout bâtiment sis dans les quatre premières zones de construction (y compris la zone de développement) comportant des locaux affectés à l habitation. Ne sont pas assujettis les maisons individuelles ne comportant qu un seul logement ainsi que les villas en 5 ème zone comportant un ou plusieurs logements.

6 2. Démolitions Principe L interdiction de démolitions (art.5 LDTR) Dérogation (art.6 LDTR : a) sécurité salubrité : Lorsque le bâtiment comporte un danger pour la sécurité ou la santé. La surface de plancher de logement nouvelle doit être équivalente b) intérêt public : Permettre la réalisation d opérations d aménagements ou d édifices publics.

7 c) Intérêt général : Une dérogation peut être octroyée lorsque la reconstruction permet une augmentation de la surface de plancher de logements en tenant compte du commerce et de l artisanat compatibles avec les conditions de vie du quartier. Les logements reconstruits répondent quant à leur genre et leur loyer ou leur prix aux besoins prépondérants de la population, pris en compte les éléments : a) genre de logement existant. b) Le prix de revient du logement reconstruit. c) Le genre de l immeuble. d) Le nombre de pièces, d appartements, leurs surfaces. Les loyers répondant aux besoins prépondérants de la population ne dépassent pas CHF /pièce /an. Exceptionnellement, ils peuvent être dépassés si les circonstances particulières le justifient : - La surface des pièces est importante - La protection du patrimoine génère des coûts supplémentaires - Des mesures destinées à réduire les pertes énergétiques sur l enveloppe sont prises - Une utilisation rationnelle de l énergie - Une réduction des émissions des installations technique - L utilisation des énergies renouvelables - Installation d appareils à faible consommation d énergie Pour les loyers correspondant, avant travaux, avant travaux aux besoins prépondérants de la population (3 405/pièce/an), le loyer après travaux n excédera pas ce montant maximum majoré : a) D un montant correspondant à la baisse prévisible des charges b) D un montant correspondant à la contribution énergétique du locataire en CHF 10.-/pièce/mois Pour les loyers situés avant travaux au-delà des besoins prépondérants de la population, la hausse mentionnée ci-dessus n excédera pas la baisse prévisible des charges énergétique du locataire et s il nécessaire une contribution énergétique du locataire en CHF 10.-/pièce/mois. Durée du contrôle 5 à 10 ans.

8 3. Transformations La transformation entend tous les travaux qui ont pour objet : a) De modifier l architecture, le volume, l implantation, la destination, la distribution intérieure de tout ou partie d une maison d habitation; b) La création de nouveaux logements, notamment dans les combles; c) La création d installations nouvelles d une certaine importance, tel que chauffage, distribution d eau chaude, ascenseur, salle de bains et cuisine; d) La rénovation c est-à-dire la remise en état même partielle de tout ou partie d une maison d habitation, en améliorant le confort existant sans modifier la distribution des logements sous réserve de l alinéa 2 ci-dessus. Principe (art.10 LDTR) Le Département fixe, comme condition de l autorisation, le montant maximum des loyers des logements après travaux Mode de calcul (art.11 LDTR) 1 Prenant en considération l ensemble des travaux effectués sous déduction des subventions éventuellement octroyées, le Département fixe le montant des loyers ou des prix de vente maximaux, en tenant compte : a) Du rendement équitable des capitaux investis pour les travaux b) De l amortissement c) Des frais d entretien d) Des autres facteurs de hausses et de baisses à prendre en considération selon les articles 269 et suivants CO. 2 Lorsque les logements répondent au besoin prépondérant de la population, le loyer après transformation doit répondre au besoin prépondérant de la population. 3 Si le loyer avant transformation/rénovation dépasse le niveau des loyers répondant au besoin prépondérant de la population, il est maintenu par le Département au même niveau lorsqu il apparaît qu il permet économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux sans majoration de loyer. 4 Le coût des travaux se rapportant à une surélévation d immeubles ne peut pas être répercuté sur les montants des loyers des logements existants.(cf aussi article 6 al.3, 9 al.3 à 6, 10 LDTR)

9 Répercussion du coût sur les loyers 1) Répercussion sur l état locatif total a) Détermination des coûts des travaux. b) Détermination de la part répercutable de ces coûts. c) Calcul de la répercussion sur l état locatif total : 1) Amortissement 2) Entretien 3) Rendement équitable 2) Répartition sur les logements individuels a) Choix d une clé de répartition b) Application d un clé de répartition 3) Calcul des loyers maximaux après application de la répercussion des coûts a) Prise en compte des facteurs de hausses et de baisses du CO b) Détermination du loyer maximal théorique compte tenu de la répercussion des coûts

10 détermination des coûts qui peuvent être répercutés coût brut (TTC) taux* répercutable ascenseur 200' % 200'000.- réfection des parquets 100' % 70'000.- réfection des salles de bains et des cuisines 200' % 140'000.- honoraires d'architecte 60' %* 49'200.- honoraires d'ingénieur 10' % 10'000.- subvention (maximum 15% des travaux, art. 21 al. 2 LDTR) -50' %* -41'000.- intérêts intercalaires 5' %* 4'100.- perte locative sur les appartements rénovés 45' % 0.- perte locative et dommages-intérêts sur autres appartements 15' % 0.- honoraires d'avocat pour litiges 10' % 0.- TOTAL 595' '300.- * art.11al.1ldtr et 5A RDTR * *en proportion des honoraires relatifs à l'ascenseur (dont le coût est répercutable à 100%) et aux autres travaux (dont le coût est répercutable à 70%)

11 Impact sur l'état locatif total coût brut répercutable amortissement entretien rendement répercussion maximale détail (TTC) total (TTC) taux CHF durée taux taux taux taux CHF annuel annuel annuel* annuel ascensseur 216' % 216' ans 5.00% 1.50% 1.37% 7.87% /an coût de base: 200'000 honoraires d'ingénieur 10'000 quote-part architecte: 24'000 quote-part subvention: -20'000 quote-part intérêts: 2'000 réfection des parquets 103' % 72' ans 3.33% 1.50% 1.37% 6.20% /an coût de base: 100'000 quote-part architecte: 12'000 quote-part subvention: -10'000 quote-part intérêts: 1'000 salles de bains et cuisines 206' % 144' ans 5.00% 1.50% 1.37% 7.87% /an coût de base: 200'000 quote-part architecte: 24'000 quote-part subvention: -20'000 quote-part intérêts: 2'000 TOTAL 525' /an * le taux de rendement est d'un demi-point (0,5%) au-dessus du taux moyen publié par l'ofl, divisé par deux pour tenir compte de l'amortissement linéaire

12 Impact sur les appartements individuels apparteme nt n autres total unité pièces surface (m2) volume (m3) étage loyer annuel net 43' ' ' ' '200.- en fonction de critères techniques Total ascenseur étage et pièces ' ' parquet surface cuisines et salles de bains unité 1' ' ' ' '716.- total ' ' ' en proportion du nombre de pièces ascenseur ' ' ' parquet cuisines et salles de bains ' ' ' '716.- total ' ' ' en proportion du loyer ascenseur ' ' ' parquet ' cuisines et salles de bains ' ' total ' ' '

13 Limitation du loyer tenant à la catégorie du logement Principe Les catégories LDTR Loyer excédant deux fois et demi celui correspondant aux besoins prépondérants soit en l état CHF /pièce/an Le département renonce à la fixation des loyers lorsque cette mesure apparaît disproportionnée, notamment lorsque les logements à transformer sont des logements de luxe ou que leur loyer dépasse d ores et déjà d au moins deux fois et demi les besoins prépondérants de la population (art.10 al.2 let. b LDTR). Loyer n excédant pas deux fois et demi celui correspondant aux besoins prépondérants soit en l état CHF /pièce/an «Si le loyer avant transformation/rénovation dépasse le niveau des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population, il est maintenu par le Département au même niveau lorsqu il apparaît qu il permet économiquement aux propriétaires de supporter le coût des travaux sans majoration de loyer «(art. 11 al.3 LDTR).«Il appartient au requérant de démontrer par toutes pièces utiles, que le propriétaire n est pas en mesure de supporter économiquement le coût des travaux sans majoration de loyers» (art. 5 al.4 RDTR). Loyer n excédant pas le loyer correspondant aux besoins prépondérants soit en l état CHF /pièce/an «Lorsque les logements répondent aux besoins prépondérants de la population quant à leur genre, leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le nombre de pièces ou leur surface, le loyer après transformation doit répondre aux besoins prépondérants de la population» (art. 11 al.2 LDTR). Exceptions a) «La fourchette des loyers peut être dépassée si la surface brute locative des pièces est importante». (art. 9 al. 4 LDTR). Le seuil peut être relevé. b) «La fourchette des loyers peut être dépassée si les circonstances particulières le justifient, soit si la protection du patrimoine génère des coûts supplémentaires». (art. 9 al.5 LDTR). c) Les améliorations énergétiques (art. 9 al. 6 LDTR réservé en l état).

14 Calcul du loyer LDTR appartement n autres total/actuel unité pièces surface (m2) volume (m3) étage loyer annuel net 43' ' ' ' '200.- fondé sur t. hyp fondé sur ISPC Loyer annuel initial 43' ' '000.- Variation due au taux hyp. (art. 13 OBLF)) -3' ' '621.- Variation due à l'ispc (art. 16 OBLF) '792.- omission tolérée Répercussion du coût des travaux critère ascenseur étage et pièces ' '633.- parquet surface cuisines et salles de bains unité + 1' ' '172.- Limite au loyer annuel en fonction des travaux aucune 12' '417.- soit, par pièce 4' '472.- Limite: respect des catégories (art. 10 al. 2 lit. b, 11 al. 1 et 11 al. 3 LDTR) Loyer initial par pièce 8' ' '000.- Limite au loyer final découlant du loyer initial Limite au loyer annuel en fonction du loyer initial aucune 4' '405.- aucune 12' '215.- Loyer annuel LDTR maximal fixé par le Département (3à 5 ana) aucun 12' '215.-

15 Prise en compte des coûts d amélioration énergétique (art 9 al.6 LDTR) Pour les loyers correspondant, avant travaux, aux besoins prépondérants de la population, le loyer après travaux n'excédera pas le montant maximum de la fourchette des loyers correspondant aux besoins prépondérants de la population, majoré : a)d'un montant correspondant à la baisse prévisible des charges énergétiques du locataire, auquel peut être rajouté, si nécessaire : b)un montant correspondant à la contribution énergétique du locataire, qui ne pourra pas dépasser 10 F par pièce, par mois. Pour les loyers situés, avant travaux, au-delà des besoins prépondérants de la population, la hausse mentionnée ci-dessus n'excédera pas la baisse prévisible des charges énergétiques du locataire à laquelle peut être rajouté, si nécessaire, un montant correspondant à la contribution énergétique du locataire qui ne pourra pas dépasser 10 F par pièce, par mois.»

16 6 Changement d affectation a) Principe Interdiction (art.7 LDTR) b) Dérogation Si souhaitable, conforme avec conditions de vie du quartier et si circonstances le justifie notamment si développement des activité et conditions de logement précaires ou que le bâtiment est déjà principalement affecté à autre chose que le logement. Conditions Une compensation des surface de logement dans le même quartier et si dans un secteur où la proportion de logement est faible alors la proximité immédiate est requise Les surface supplémentaires de logement obtenues suite à la hausse des gabarits (LCI) ne peuvent être utilisées comme surfaces de compensation. Exception pour des équipements publics.

17 7 Aliénation ART 39 1 L aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de copropriété d étages ou de parties d étages, d actions, de parts sociales), d un appartement à usage d habitation, jusqu alors offert en location, est soumise à autorisation dans la mesure où l appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie. Motifs de refus 2 Le département refuse l autorisation lorsqu un motif prépondérant d intérêt public ou d intérêt général s y oppose. L intérêt public et l intérêt général résident dans le maintien, en période de pénurie de logements, de l affectation locative des appartements loués. Exception 3 Afin de prévenir le changement d affectation progressif d un immeuble locatif, le désir d un locataire, occupant effectivement son logement depuis 3 ans au moins, d acquérir ledit logement n est présumé l emporter sur l intérêt public que si les conditions suivantes sont réunies : 60% des locataires en place acceptent formellement cette acquisition; dans ce cas cependant, les locataires restants devront obtenir la garantie de ne pas être contraints d acheter leur appartement ou de partir. (5) Motifs d autorisation 4 Le département autorise l aliénation d un appartement si celui-ci :

18 8 Expropriation - Expropriation de l usage de manière temporaire - Annonce des appartement vides dans les trois mois (relocation, rénovation, démolition) - Appartement vide => pas offert en location, location fictive, pas loué parce que loyer abusif - Pas appliqué à notre connaissance

19 Conclusion Texte courant

20 Merci de votre attention CGI Conseils Rue de Chantepoulet 12 Case postale Genève 1 T F

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