INVESTMENT MANAGEMENT AV HABITAT SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER

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1 INVESTMENT MANAGEMENT AV HABITAT SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER RAPPORT ANNUEL 2011

2 LA SOCIÉTÉ DE GESTION LA SCPI BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT FRANCE Société de gestion de portefeuille agréée par l AMF sous le n GP en date du 1 er juillet 2007 AV HABITAT Société Civile de Placement Immobilier Siège social : 167, quai de la bataille de Stalingrad ISSY-LES-MOULINEAUX CEDEX RCS NANTERRE Visa AMF : SCPI n du 6 janvier 2004 LE DIRECTOIRE DE BNP PARIBAS REIM FRANCE Présidente Jacqueline FAISANT Membres Karl DELATTRE Cyril de FRANCQUEVILLE Sylvie PITTICCO LE CONSEIL DE SURVEILLANCE DE BNP PARIBAS REIM FRANCE Présidente Marie-Claire CAPOBIANCO Vice-Présidente Dominique FIABANE Directeur Général Délégué Directeur Général Délégué Secrétaire Général - Directeur Finance Responsable du Pôle Banque de Détail en France de BNP Paribas Banque Directeur Produits et Marchés de BNP Paribas Membres David AUBIN Chief Excutive Officer of the Investment Management François BENFEGHOUL Directeur Général Délégué de BNP Paribas Real Estate François DEBIESSE Directeur de BNP Paribas Wealth Management Nathalie ROBIN Directrice Immobilier de BNP Paribas Assurance LA COMPOSITION DU CONSEIL DE SURVEILLANCE Président Alain SENANEDSCH Vice-Président Pierre CHAPOUTHIER Membres Bernard BENITO Marie-Dominique BLANC-BERT Jean-Louis CAYROL Jacques CERINI Didier DAVID Jean-Luc KLINGER Patrick KONTZ André SOUESME Martin WURMSER SCI Marchild, représentée par Jean-Pierre MARTY 74, rue Jean Mermoz GARCHES 10, rue du Pourquoi Pas LENS 212, les Naïades - Parvis de la Préfecture CERGY 2, résidence Marivel - 96, avenue de Paris VERSAILLES 8, rue Jouffroy d Abbans PARIS 136, avenue Émile Zola PARIS Résidence Chanteclerc - 110b, rue Molière IVRY-SUR-SEINE 888, chemin de Mallefin BORDÈRES 248, chemin de Millas BISCAROSSE 25, rue Gandon PARIS 89, boulevard Voltaire PARIS 10, boulevard Magenta PARIS COMMISSAIRES AUX COMPTES DE LA SCPI TITULAIRE Édouard LEDUC 95, rue Jouffroy d Abbans Paris Personnes chargées de l information : Brigitte WANTIEZ-DESJARDIN, Olivier DERY SUPPLÉANT Didier KLING 41, avenue de Friedland Paris BNP PARIBAS REIM FRANCE RCS Nanterre Téléphone : Télécopie : Site : EXPERTS IMMOBILIERS DE LA SCPI BNP Paribas Real Estate Valuation avec contreseing de Foncier Expertise 167, Quai de la bataille de Stalingrad, Issy-les-Moulineaux cedex 4, quai de Bercy Charenton-le-Pont Cedex

3 AV HABITAT SOMMAIRE Page 2 LA SCPI AV HABITAT EN BREF Page 4 LE DÉVELOPPEMENT DURABLE Page 5 LE RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION Page 11 LE RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE Page 12 LES RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES Page 14 LES COMPTES DE L EXERCICE 2011 Page 22 L ORDRE DU JOUR ET LE PROJET DE RÉSOLUTIONS

4 2 LA SCPI AV HABITAT EN BREF Date de création : Décembre 2003 Chiffres-clés 2011 Loyers facturés 2,18 millions d euros Produits financiers euros Dotation à la PGR* euros Distribution* 30 euros par part Report à nouveau cumulé 0,55 euro par part La SCPI au Type Régime fiscal loi Robien immobilier d habitation à usage locatif France entière Capital 44,6 millions d euros Nombre de parts Nombre d associés 915 Valeur vénale* Valeur de réalisation* 49,50 millions d euros (1 109,73 euros par part) 49,63 millions d euros (1 112,58 euros par part) Valeur de reconstitution* 56,92 millions d euros (1 275,89 euros par part) Taux d occupation financier* Nombre de logements Nombre de programmes 15 93,29% 252 (du studio au T5 et maisons individuelles) Répartition du patrimoine (en% des valeurs vénales) Produits, charges et résultat courant PRODUITS CHARGES Région Parisienne 41% 18,60 /part Charges externes (frais et commission de gestion, entretien, grosses réparations, charges locatives non récupérées) Province 59% Recettes locatives brutes et produits divers 48,96 /part 1,22 /part Charges internes (provision pour travaux, provision nette pour créances douteuses) Évolution de la distribution Produits financiers 0,13 /part Taux d occupation au ,27 /part RÉSULTAT COURANT * * Soit 244 logements loués.

5 LE MARCHÉ DU LOGEMENT EN 2011 L année 2011 fut marquée par une crise économique et financière sans précédent dans la zone Euro. Jusqu à présent, le secteur de l immobilier SCPI comprise avait relativement bien résisté, fidèle à son caractère de valeur-refuge. Cette capacité de résistance tient à ces raisons principales : Les investisseurs ont privilégié l immobilier du fait d une aversion au risque des marchés financiers volatils et peu rémunérateurs. Des acheteurs ayant cherché à bénéficier de conditions optimales en matière de taux de crédit et d avantages fiscaux, sachant que sur ces deux points, l année 2010 était extrêmement favorable et que l année 2011 risquait de l être moins. Une offre résidentielle faible en France et très limitée en Ile-de-France a été marqué par un net déséquilibre entre offre et demande ainsi que des hausses de prix marquées, ce qui conduit à s interroger sur l émergence de nouvelles bulles, notamment à Paris. En 2012, ces tendances devraient s infléchir et le marché se rééquilibrer en partie. Les taux de crédit remontent graduellement, les avantages fiscaux vont devenir moins attractifs et l effet valeur refuge devrait moins jouer. Cette tendance ne devrait toutefois pas totalement se dissiper, étant donné la grande incertitude qui entoure les évolutions économiques et financières. Une correction marquée du marché semble toutefois assez peu probable. On pourrait plutôt retrouver un processus de soft landing comparable à celui observé en : le marché reste porteur mais les acheteurs sont moins nombreux, plus exigeants et attentistes, l offre un peu plus large et les prix en hausse modérée, de l ordre de +5% en 2011 et +2% en Sources : IEIF, diverses.

6 INFORMATION GÉNÉRALE SUR LE DÉVELOPPEMENT DURABLE > État des lieux sur le Grenelle 2 Promulguée le 12 juillet 2010, la loi dite Grenelle 2 décline les objectifs entérinés lors du premier volet législatif du Grenelle de l environnement, notamment en matière de lutte contre le réchauffement climatique, de préservation de la biodiversité et de prévention des risques pour l environnement et la santé. Ce texte d application et de territorialisation se décompose en six thématiques majeures : le bâtiment et l urbanisme, les transports, l énergie, la biodiversité, les risques et la gouvernance. 4 Le Plan Bâtiment Grenelle En marge de ces évolutions législatives, le Plan Bâtiment Grenelle vise à réduire les consommations d énergie et les émissions de gaz à effet de serre dans le secteur du bâtiment. Des objectifs ont été établis suivant le type d immeuble. Pour les constructions neuves, les deux grands objectifs sont de généraliser les bâtiments basse consommation (BBC) d ici 2012 et les bâtiments à énergie positive 1 (BEPOS) à l horizon La règlementation thermique 2012 est entrée en vigueur pour les bâtiments publics et à usage tertiaire privé à compter du 1 er janvier Les bâtiments résidentiels devront quant à eux intégrer cette nouvelle règle à partir du 1 er janvier Concernant la rénovation des bâtiments existants, plusieurs mesures visent également à améliorer les performances énergétiques de ce type de bien. Ainsi, les propriétaires se voient imposer dans un délai de huit ans à compter du 1 er janvier 2012, la réalisation de travaux afin de réduire les consommations d énergie et les émissions de gaz à effet de serre. > Dans les SCPI, le challenge réside principalement en l amélioration et la mise à niveau du parc existant des immeubles. L expérience de BNP Paribas REIM en matière d analyse des performances des immeubles gérés a contribué à alimenter les réflexions de l association France GBC (Green Building Council) qui élabore dans le cadre d une réflexion de place une grille d analyse qui devrait permettre d unifier les méthodes et les résultats des différents propriétaires de biens existants. BNP Paribas REIM a innové en expérimentant avec CERTIVEA la certification HQE rénovation qui permet de distinguer les meilleures opérations de rénovation au regard des critères de développement durable. BNP Paribas REIM a par ailleurs engagé un audit du parc immobilier de ses SCPI et entrepris un programme expérimental de mise au point de méthodes et d outils les mieux adaptés à la recherche d économie d énergie, en fonction des caractéristiques techniques des immeubles 1 Un immeuble ou une maison produiront chacun davantage d énergie qu ils n en consommeront.

7 LE RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION > Le régime fiscal de la SCPI Il est rappelé qu AV Habitat est une SCPI placée sous le régime fiscal instauré par la loi Robien et précisé par l article 31 bis du Code Général des Impôts. A ce titre, les souscripteurs bénéficient de la déductibilité de leur investissement à hauteur de 95% de son montant, sous forme d un amortissement annuel. Cet avantage a pris effet dès le premier jour du mois suivant celui de la souscription. Le taux d amortissement est de 8% durant les cinq premières années et de 2,5% les quatre années suivantes. En contrepartie, ils se sont engagés à conserver leurs parts pendant la période d engagement de location pris par la SCPI, soit neuf ans à compter de la première location de l ensemble de son patrimoine. En pratique, compte tenu de l échéancier de location des logements acquis, cette obligation prendra fin en mai Ceci n exclut pas la vente, à partir de l échéance statutaire de 2016, des appartements qui auront été loués pendant les neuf années requises. > Le patrimoine LES EXPERTISES IMMOBILIÈRES ET LES VALEURS REPRÉSENTATIVES DE LA SCPI La valeur vénale d AV Habitat s établit à euros, soit 1 109,73 euros par part. Les expertises 2011 ont abouti à une valeur de réalisation du patrimoine immobilier de 49,64 millions d euros, en progression de 2,2% par rapport à Valeurs 2010 (en milliers d euros) Soit, par part (en euros) 2011 (en milliers d euros) Soit, par part (en euros) Variation de la valeur par part Valeur de réalisation , ,58 2,2% Valeur de reconstitution , ,89 2,2% 5 RÉPARTITION DU PATRIMOINE IMMOBILIER (au 31 décembre 2011, en% des valeurs vénales) Habitations en nombre de logements - maisons Paris Région parisienne 40,91% 76 Province 59,09% 176 TOTAL 100,00% 252 LA SITUATION LOCATIVE AU 31 DÉCEMBRE 2011 Taux d occupation (en% des loyers) Taux d occupation financier* Moyenne annuelle 2010 Au 31/03/2011 Au 30/06/2011 Au 30/09/2011 Au 31/12/2011 Moyenne annuelle 2011 AV Habitat 94,9% 93,32% 96,04% 98,84% 93,29%** 95,37% *Montant des loyers facturés rapporté au montant qui serait facturé si le patrimoine immobilier était loué à 100%. **244 logements loués sur les 252 logements constituant le patrimoine de la société.

8 Situation géographique Nombre d appartements ou de maisons Dont loués Régime de Propriété Chambourcy (78) - Rue Chaude 13 maisons 13 Pleine propriété Thiais (94) - Rue Buffon 5 maisons 5 Copropriété Marseille (13) - Chemin des Bessons 28 appartements 27 Copropriété Marseille (13) - Parc Belmont 12 appartements 11 Copropriété Orvault (44) - ZAC du Bignon 34 appartements 34 Copropriété Saint-Julien-en-Genevois (74) - Avenue de Genève 3 appartements 3 Copropriété Pontoise (95) - Rue Emile Henriot 19 appartements 19 Copropriété Pontoise (95) - Place Marie Laurencin 4 maisons 4 Copropriété Le Bourget (93) - Le Lindbergh 20 appartements 20 Copropriété Montpellier (34) - ZAC de Malbosc 10 maisons 10 Pleine propriété Montpellier (34) - Le Clos des Muses 35 appartements 33 Copropriété Rouen (76) - Rue du Renard 18 appartements 18 Pleine propriété Montpellier (34) - Le Jardin de la Palmeraie 2 8 maisons 8 Copropriété Orléans (45) - Rue Marie Stuart 28 appartements 25 Copropriété Alfortville (94) - Rue Paul-Vaillant Couturier 15 appartements 14 Copropriété TOTAL 252 appartements ou maisons LES TRAVAUX En 2011, les travaux de grosses réparations ont représenté un montant global de , essentiellement consacrés à la réfection d appartements à Rouen et à Pontoise (peinture, sol). Provision pour grosses réparations (en milliers d euros) Montant au 01/01/2011 Dotations 2011 Taux de provisionnement* Reprises 2011 Montant au 31/12/2011 * Des loyers escomptés % > Les résultats et la distribution Le résultat 2011 d AV Habitat s est établi à 1,3 million d euros, contre 1,35 million d euros l année précédente. Le taux d occupation moyen en 2011, légèrement inférieur à celui de 2010, a engendré une diminution des loyers et corrélativement une augmentation des charges locatives non récupérées. Ce qui a conduit à une baisse du résultat La trésorerie disponible de la SCPI est placée en certificats de dépôt négociables. Rapporté à une part, le résultat 2011 a représenté 29,27 euros. La distribution de l exercice a été fixée à 30,00 euros par part contre 30,50 euros par part en 2010, moyennant un prélèvement de 0,72 euro par part sur le report à nouveau. Distribution 2011 (en euros par part) Dont revenus de capitaux mobiliers Prélèvements sociaux* Prélèvement forfaitaire libératoire* 30,00 0,13 0,02 0,06 * Taux selon la réglementation en vigueur en 2011 et PERCEPTION DES LOYERS, PROVISION POUR CRÉANCES DOUTEUSES Les dotations de l exercice nettes des reprises représentant 2,77% des produits de l activité immobilière. La situation économique actuelle conduit naturellement la société de gestion à renforcer sa vigilance sur l évolution des impayés. Le coût à prendre en compte pour la SCPI est non seulement le manque à gagner résultant des loyers et charges non réglés mais aussi les frais de contentieux (honoraires d huissier, d avocat, ) et enfin les travaux de rénovation du logement qui peuvent s avérer indispensables au terme d une procédure toujours longue. Un bailleur institutionnel, en outre, ne peut plus depuis le 25 mars 2009 exiger le cautionnement d une personne physique.

9 Tout ce contexte est propice à une réflexion qui a été entamée par la société de gestion avec des représentants de votre conseil de surveillance, sur la pertinence de souscrire une assurance type Garantie des Risques Locatifs (GRL2). Les associés d AV Habitat seront informés des dispositions prises en la matière dans un prochain bulletin trimestriel d informations. Provision pour créances douteuses (en milliers d euros) Montant au Dotations 2011 Reprises 2011 Montant au Principaux contentieux au Immeuble Montant en euros* Commentaires Pontoise (95) dossiers locataires partis, 2 dossiers locataires présents Thiais (94) dossiers locataires partis, 1 dossier locataire présent Le Bourget (93) dossiers locataires partis, 4 dossiers locataires présents * Montant provisionné en créances douteuses au 31 décembre Ces contentieux représentent plus de la moitié du poste Dépréciations des créances douteuses. > Le capital et le marché des parts Capital au (nominal de la part : euros) Montant Nombre de parts Nombre d associés Nombre de parts échangées Transactions réalisées en 2011 Prix d exécution moyen par part Rappelons que l avantage fiscal lié à la souscription d AV Habitat est soumis à l obligation de conserver ses parts pendant toute la durée d engagement de location de l ensemble des logements, pris par la SCPI, sous peine de réintégration de l avantage obtenu. En cas de cession de parts, cet avantage ne se transmet pas à l acheteur, qui recherche le rendement, ce qui explique le faible volume de transactions sur le marché secondaire et les prix pratiqués. Le dernier prix d exécution au 9 novembre 2011 s est établi à 665,85 euros la part. Ordres en cours au Nombre de parts à la vente En% du nombre total de parts Dont parts inscrites à la vente Nombre de parts à l achat depuis plus d un an (en% du capital) 254 0,57% 0,57% 14 > L assemblée générale annuelle L assemblée générale aura notamment à approuver la répartition du résultat et à prendre acte des valeurs représentatives du patrimoine. RÉMUNÉRATION DU CONSEIL DE SURVEILLANCE Il est proposé à l assemblée générale de fixer la rémunération allouée au conseil de surveillance pour l exercice 2012 à euros. RENOUVELLEMENT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE Six mandats arrivent à échéance lors de l Assemblée Générale annuelle. Les associés sont donc appelés à opérer un choix parmi les candidats qui se présentent à leur suffrage.

10 ÉVOLUTION PAR PART DES RÉSULTATS FINANCIERS HT DES CINQ DERNIERS EXERCICES (EN EUROS) Année 2007 % du total des revenus REVENUS (1) 2008 % du total des revenus 2009 % du total des revenus 2010 % du total des revenus 2011 % du total des revenus Recettes locatives brutes (1) 37,88 95,93 48,98 98,67 49,45 99,72 49,60 99,86 48,87 99,55 Produits financiers avant prélèvement 1,57 3,99 0,65 1,32 0,11 0,22 0,06 0,12 0,13 0,27 libératoire Produits divers (2) 0,03 0,08 0,01 0,03 0,06 0,01 0,02 0,09 0,18 TOTAL REVENUS 39,48 100,00 49,64 100,00 49,59 100,00 49,67 100,00 49,09 100,00 8 CHARGES (1) Commission de gestion 4,61 11,68 5,85 11,78 5,87 11,84 5,81 11,70 5,77 11,75 Autres frais de gestion (3) 5,33 13,50 4,28 8,61 0,78 1,57 0,97 1,95 0,86 1,75 Entretien du patrimoine 0,50 1,27 0,84 1,69 1,92 3,87 1,71 3,44 2,40 4,89 Charges locatives non récupérées (4) 1,26 3,19 1,71 3,45 6,24 12,58 9,48 19,09 9,57 19,49 Sous-total charges externes 11,70 29,64 12,68 25,53 14,81 29,86 17,97 36,18 18,60 37,88 Amortissements nets patrimoine autres Provisions nettes pour travaux 0,24 0,61 0,24 0,48 0,29 0,58 0,27 0,54 0,74 1,51 autres (5) 0,69 1,75 1,21 2,43 0,52 1,05 1,26 2,54 0,48 0,98 Sous-total charges internes 0,93 2,36 1,45 2,91 0,23 0,47 1,53 3,09 1,22 2,49 TOTAL CHARGES 12,63 32,00 14,13 28,44 15,04 30,33 19,50 39,27 19,82 40,37 RÉSULTAT COURANT 26,85 68,01 35,51 71,56 34,55 69,67 30,17 60,74 29,27 59,63 Variation du report à nouveau 0,65 1,66 0,52 1,05 0,30 0,60 0,33 0,66 0,72 1,47 Variation autres réserves REVENUS DISTRIBUÉS Avant prélèvement libératoire 26,20 66,36 35,00 70,50 34,25 69,07 30,50 61,41 30,00 61,11 Après prélèvement libératoire 25,76 65,23 34,81 70,12 34,22 69,01 30,48 61,37 29,96 61,03 (1) Sous deduction de la partie non imputable à l exercice. (2) Commissions de souscriptions et de cessions, autres produits d exploitation, produits exceptionnels. (3) Autres frais de gestion, charges financières, charges exceptionnelles, autres charges. (4) Charges locatives, impôts et taxes, assurance non récupérables. (5) Dotations de l exercice diminuées des reprises et augmentées des créances irrecouvrables. DETTES À L ÉGARD DES FOURNISSEURS AU 31 DÉCEMBRE 2011 PAR DATE D ÉCHÉANCE Conformément à l article D du Code de commerce, la société donne la décomposition du solde des dettes à l égard des fournisseurs au 31/12/2011 par date d échéance. Nature Exercice Total Dettes non échues Dettes courantes TOTAL DETTES ÉCHUES Depuis moins de 90 jours Depuis plus de 90 jours Délais conventionnels , ,31 206,22 215, , , , ,31 206,22 215, , ,58 0,00 0,00 0,00

11 VALEURS REPRÉSENTATIVES DU PATRIMOINE AU 31 DÉCEMBRE 2011 VALEUR COMPTABLE (résultant du bilan) En euros Valeur nette comptable des ,11 immobilisations Valeur nette des autres actifs ,86 VALEUR COMPTABLE ,97 SOIT POUR UNE PART : 1 000,55 VALEUR DE RÉALISATION (résultant de l expertise) Valeur vénale (expertise) ,00 Valeur nette des autres actifs ,86 VALEUR DE RÉALISATION ,86 SOIT POUR UNE PART : 1 112,58 VALEUR DE RECONSTITUTION En euros (ce qu'il faudrait débourser pour reconstituer le patrimoine) Valeur de réalisation ,86 Frais d acquisition ,33 Commission de souscription ,06 VALEUR DE RECONSTITUTION ,25 SOIT POUR UNE PART : 1 275,89 EMPLOI DES FONDS En euros Total au 31/12/2010 Mouvements de l'exercice Total au 31/12/ Fonds collectés , ,00 + Divers / Autres réserves Achats d'immeubles , ,67 Cessions d'immeubles Frais prélevés sur la prime d'émission , ,00 Autres immobilisations corporelles , , ,51 SOLDE DES EMPLOIS DE FONDS COLLECTÉS , , ,82 9

12 ÉVOLUTION DES CONDITIONS DE CESSION ET DE RETRAIT Année Nombre de parts cédées ou retirées % par rapport au nombre total de parts en circulation au 1 er janvier Demandes de cessions ou de retraits en suspens Délai moyen d'exécution d'une cession ou d'un retrait Rémunération de la société de gestion sur les cessions et les retraits (en HT) n.s. 203 ns , ns ns 294 ns , ns ns 254 ns ÉVOLUTION DU PRIX DE LA PART Prix de souscription ou d exécution au 1 er janvier Prix d exécution moyen annuel 626,00 628,00 NS 694,00 692,00 Prix acheteur correspondant 687,00 689,00 NS 762,00 760,00 Dividende versé au titre de l année 26,20 35,00 34,25 30,50 30,00 Rendement de la part en% (1) NS NS NS 4,00% 3,95% Report à nouveau cumulé par part 0,77 1,29 1,59 1,26 0,55 (1) Dividende versé au titre de l année rapporté au prix acheteur moyen constaté sur la même année.

13 LE RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE Mesdames, Messieurs, Votre Conseil s est réuni à deux reprises au cours de l année afin de suivre l évolution de la situation locative et financière de votre société. La société de gestion a mis à sa disposition toutes informations et tous documents lui permettant d exercer pleinement son rôle d assistance et de contrôle. Nous avons également pu examiner les comptes annuels d AV Habitat et le résultat des expertises immobilières. > L évolution de la situation locative Le conseil est particulièrement attentif à la situation locative de la SCPI et à l évolution du poste créances douteuses. Il a pu constater une évolution positive du taux d occupation aux 2 e et 3 e trimestres 2011 même si, en fin d année, huit des 252 logements n étaient pas loués. Votre conseil a d ailleurs souhaité la mise en place d une commission de travail pour évaluer les conséquences de la souscription à des assurances loyers impayés. Une étude a été demandée à la société de gestion. La première commission devrait commencer ses travaux en avril, nous espérons pouvoir vous présenter les analyses lors de la prochaine assemblée. > Les valeurs représentatives de la SCPI Les quinze programmes en patrimoine ont été expertisés au dernier trimestre La valeur vénale (valeur estimée des immeubles, à dire d expert) a poursuivi sa progression, passant de 48,37 millions d euros à fin 2010 à 49,51 millions d euros à fin La valeur de réalisation de la SCPI (valeurs vénales augmentées des autres actifs et passifs d exploitation) s élève à 1 112,58 euros par part, contre 1 088,32 euros par part, fin > Les résultats et la distribution 2010 Les comptes 2011 font ressortir un résultat net par part de 29,27 euros, en repli par rapport à celui de l exercice précédent. La distribution a été fixée à 30,00 euros par part, contre 30,50 euros par part en La différence, soit 0,72 euro par part, a été prélevée sur le compte de report à nouveau. 11 > Le marché secondaire des parts Le marché secondaire des parts d AV Habitat est très spécifique. Compte tenu des conditions encadrant l avantage fiscal dont ils ont bénéficié à la souscription, les quelques détenteurs de parts qui se portent vendeurs ne peuvent obtenir que des prix d exécution affichant une forte décote par rapport à la valeur vénale par part du patrimoine de la SCPI. Pour autant, des transactions ont été réalisées en Nous vous recommandons de voter en faveur de l ensemble des résolutions proposées par la société de gestion. > Les élections au Conseil de Surveillance Les mandats de Madame Blanc-Bert et de Messieurs Cayrol, Cerini, Chapouthier, Senanedsch et de la SCI Marchil d arrivent à échéance lors de la présente assemblée. Tous se représentent à vos suffrages. Le Conseil de Surveillance

14 LES RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES > Rapport du commissaire aux comptes sur les comptes annuels Exercice 2011 Mesdames, Messieurs, En exécution de la mission qui m a été confiée par votre Assemblée générale, je vous présente mon rapport relatif à l exercice clos le 31 décembre 2011 sur : l e contrôle des comptes annuels de la SCPI AV HABITAT, tels qu ils sont joints au présent rapport, la justification de mes appréciations, les vérifications spécifiques et informations prévues par le Code Monétaire et Financier. Les comptes annuels ont été arrêtés par la Société de gestion de votre Société et soumis à votre Conseil de Surveillance dans sa séance du 9 mars Il m appartient d exprimer une opinion sur ces comptes. OPINION SUR LES COMPTES ANNUELS J ai procédé à l audit des comptes annuels selon les normes professionnelles applicables en France. Ces normes requièrent la mise en oeuvre de diligences permettant d obtenir l assurance raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d anomalies significatives. Un audit consiste à examiner, par sondages, les éléments probants justifiant les données contenues dans ces comptes. Il consiste également à apprécier les principes comptables suivis et les estimations significatives retenues pour l arrêté des comptes et à apprécier leur présentation d ensemble. Je certifie que les comptes annuels sont réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice. JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS En application des dispositions de l article L du Code de Commerce relatives à la justification des appréciations du Commissaire aux comptes, je porte à votre connaissance les éléments suivants : Dans le cadre de mon appréciation des règles et principes comptables suivis par votre société, j ai vérifié le caractère approprié des méthodes comptables au regard des règles spécifiques édictées par le plan comptable des SCPI et je me suis assuré de leur correcte application. Les appréciations auxquelles j ai procédé s inscrivent dans une démarche d audit portant sur les comptes annuels pris dans leur ensemble et ont donc contribué à la formation de l opinion sans réserve exprimée dans la première partie du présent rapport. 12 VÉRIFICATIONS ET INFORMATIONS SPÉCIFIQUES J ai également procédé, conformément aux normes professionnelles applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par le Code Monétaire et Financier. Je n ai pas d observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de la Société de gestion et dans les documents adressés aux associés sur la situation financière et les comptes annuels. Fait à Paris, le 11 mars Édouard LEDUC Commissaire aux Comptes Membre de la Compagnie Régionale de Paris

15 > Rapport spécial du commissaire aux comptes Exercice clos le 31/12/2011 Mesdames, Messieurs, En ma qualité de Commissaire aux comptes de votre société, je vous présente mon rapport sur les conventions réglementées visées par l article L du Code Monétaire et Financier dont j ai été avisé. Il ne m appartient pas de rechercher l existence éventuelle d autres conventions mais de vous communiquer sur la base des informations qui m ont été données les caractéristiques et les modalités essentielles de celles dont j ai eu connaissance sans avoir à me prononcer sur leur utilité ou leur bien-fondé. Il vous appartient, selon les termes de l article L précité, d apprécier l intérêt qui s attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation. J ai effectué mes travaux selon les normes professionnelles applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de diligences destinées à vérifier la concordance des informations qui m ont été données avec les documents de base dont elles sont issues. Aux termes de l article 18 des Statuts, la Société de gestion est rémunérée pour la gestion des biens sociaux et l administration générale de la SCPI à hauteur de 10% HT (soit 11,96% TTC) du montant des recettes locatives hors taxes, augmentées des produits financiers nets. Au titre de l exercice sous revue, cette commission s est élevée à Fait à Paris, le 11 mars Édouard LEDUC Commissaire aux Comptes Membre de la Compagnie Régionale de Paris 13

16 LES COMPTES DE L EXERCICE 2011 ÉTAT DU PATRIMOINE AU 31/12/2011 PLACEMENTS IMMOBILIERS Au 31 décembre 2011 Au 31 décembre 2010 Valeurs bilantielles Valeurs estimées Valeurs bilantielles Valeurs estimées Immobilisations locatives , , , ,00 Terrains et constructions locatives , , , ,00 Améliorations et agencements , ,71 Provisions liées aux placements immobiliers , ,43 Grosses réparations à répartir sur plusieurs , ,43 exercices TOTAL , , , ,00 AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D EXPLOITATION 14 Actifs immobilisés , , , ,63 Immobilisations incorporelles 1 466, , , ,36 Amort. des immobilisations incorporelles 1 466, , , ,36 Immobilisations financières , , , ,63 Créances , , , ,26 Locataires et comptes rattachés , , , ,12 Locataires douteux , , , ,83 Dépréciations des créances douteuses , , , ,58 Autres créances , , , ,89 Débiteurs divers , , , ,10 Dépréciations des créances diverses , , , ,21 Valeurs de placement et disponibilités , , , ,58 Valeurs mobilières de placement , , , ,00 Autres disponibilités , , , ,58 Dettes , , , ,03 Dettes financières , , , ,76 Dettes d'exploitation , , , ,07 Dettes diverses , , , ,20 Fournisseurs d'immobilisation , , , ,00 Locataires créditeurs , , , ,24 Associés, dividendes à payer , , , ,81 Créditeurs divers , , , ,15 TOTAL , , , ,44 COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF-PASSIF Charges constatées d avance 434,68 434,68 TOTAL 0,00 0,00 434,68 434,68 CAPITAUX PROPRES COMPTABLES , ,07 VALEUR ESTIMÉE DU PATRIMOINE , ,12

17 TABLEAU D ANALYSE DE LA VARIATION DES CAPITAUX PROPRES AU 31/12/2011 Situation d ouverture au 01/01/11 (Euro) Affectation du résultat 2010 Autres mouvements Situation de clôture au 31/12/11 (Euro) CAPITAL , ,00 Capital souscrit , ,00 PRIMES D'ÉMISSION Prime d'émission , ,00 Prélèvement sur prime d'émission , ,00 REPORT À NOUVEAU , ,18 0, ,07 RÉSULTAT DE L EXERCICE Résultat de l exercice , , , ,90 Acomptes sur distribution , , , ,00 TOTAL GÉNÉRAL ,07 0, , ,97 15

18 COMPTE DE RÉSULTAT AU 31/12/2011 CHARGES Au 31/12/2011 Au 31/12/2010 CHARGES IMMOBILIÈRES , ,82 Charges ayant leur contrepartie en produit , ,72 Taxes locatives , ,45 Charges locatives , ,73 Charges d entretien du patrimoine , ,32 Entretien réparations , ,00 Travaux refacturables ,47 313,32 Grosses réparations , ,94 Grosses réparations , ,94 Services extérieurs , ,65 Charges locatives non récupérées , ,66 Primes d'assurance , ,99 Autres services extérieurs , ,64 Commissions et honoraires , ,03 Frais de contentieux 5 554, ,61 Impôts et taxes , ,55 Impôts fonciers , ,00 Taxes locatives 2 882, ,55 16 CHARGES D'EXPLOITATION DE LA SOCIÉTÉ , ,98 Autres services extérieurs , ,91 Rémunération de la société de gestion , ,08 Honoraires , ,00 Services bancaires 1 592, ,33 Cotisations et contributions 1 500, ,50 Autres charges , ,74 Frais de tenue de conseils et assemblées , ,85 Pertes sur créances irrécouvrables 1 516,89 Dotations aux dépréciations et aux provisions , ,33 Dotations aux dépréciations des créances douteuses , ,14 Dotations aux dépréciations des créances diverses ,21 Provisions pour grosses réparations , ,98 CHARGES D'EXPLOITATION EXCEPTIONNELLES 0,29 0,22 Charges exceptionnelles diverses 0,29 0,22 TOTAL CHARGES , ,02 RÉSULTAT DE L'EXERCICE , ,32 TOTAL GÉNÉRAL , ,34

19 PRODUITS Au 31/12/2011 Au 31/12/2010 PRODUITS DE L'ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE , ,37 Loyers , ,33 Produits des activités annexes ,91 313,32 Produits des activités annexes ,62 313,32 Autres produits de gestion courante 171,29 Charges refacturées , ,72 Taxes locatives , ,45 Charges locatives , ,73 AUTRES PRODUITS D'EXPLOITATION , ,88 Reprises sur provisions pour grosses réparations , ,94 Reprises sur dépréciations de créances douteuses , ,94 PRODUITS FINANCIERS 5 956, ,98 Produit sur titres de créances négociables 5 956, ,98 PRODUITS EXCEPTIONNELS 5,32 400,11 Produits exceptionnels divers 5,32 0,11 Produits exceptionnels sur exercices antérieurs 400,00 TOTAL PRODUITS , ,34 TOTAL GÉNÉRAL , ,34 17

20 L ANNEXE FINANCIÈRE AU 31/12/2011 > Règles et méthodes comptables Les comptes annuels sont établis conformément aux dispositions réglementaires applicables aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Ils sont présentés en application de la loi n du 31 décembre 1970 modifiée, du décret n du 1 er juillet 1971 modifié, et de l arrêté du 14 décembre 1999 homologuant le règlement du Comité de la réglementation comptable n du 23 juin L établissement des comptes annuels respecte les principes de prudence, d indépendance des exercices et de permanence des méthodes, en se plaçant dans une perspective de continuité d exploitation. La méthode adoptée pour l évaluation des éléments inscrits en comptabilité, apparaissant dans la colonne valeurs bilantielles de l état du patrimoine est celle des coûts historiques. > Placements immobiliers IMMOBILISATIONS LOCATIVES Le tableau récapitulatif des placements immobiliers, ci-dessous, constate, par type de locaux, les valeurs bilantielles nettes ainsi que les valeurs estimées par votre expert immobilier indépendant. En ce qui concerne les modalités particulières d intervention de ce dernier, il est rappelé que pour chaque immeuble la réalisation d une véritable expertise n intervient, sauf cas particulier, que tous les cinq ans. Il est alors demandé aux experts de procéder à la visite systématique des immeubles. Les autres années la valeur résulte d une actualisation des valeurs par l expert, sans visite systématique des immeubles. La valeur vénale résulte de l actualisation annuelle du patrimoine pour laquelle l expert détermine son estimation en fonction des valeurs locatives ainsi que des paramètres suivants : l ancienneté de l immeuble dans le patrimoine, la date de construction de l immeuble, la situation juridique (local isolé ou en copropriété), la situation géographique, l état d entretien (gros travaux en cours ou prévisibles), les incidents locatifs (inoccupation ou contentieux). Ces divers éléments influent bien entendu sur le calcul de la valeur du bien en pondérant la valeur de base obtenue par capitalisation du rendement locatif. Il s agit d une valeur hors taxes et hors droit. Les mouvements affectant ces postes sont détaillés dans le tableau État de l actif immobilisé figurant ci-dessous. À compter du 1 er janvier 2005, les commissions d intermédiaires versées lors d une acquisition sont inscrites en coût accessoire des immobilisations. ÉTAT DE L ACTIF IMMOBILISÉ Valeur brute des immobilisations au 31 décembre 2010 Augmentation acquisitions créations - apports Virement de poste à poste en + ou - Diminution cession à des tiers ou mise hors service euros Valeur brute des immobilisations au 31 décembre 2011 Terrains Constructions , ,37 Frais d acquisition des immobilisations , ,30 Agencements , ,81 0, ,51 TOTAL , ,81 0,00 0, ,18 18 TABLEAU RÉCAPITULATIF DES PLACEMENTS IMMOBILIERS Exercice 2011 Exercice 2010 euros Valeurs comptables Valeurs estimées Valeurs comptables Valeurs estimées Terrains et constructions locatives Habitations , , , ,00 TOTAL GÉNÉRAL , , , ,00

21 PLAN PRÉVISIONNEL D ENTRETIEN Les grosses réparations font l objet d un plan prévisionnel d entretien, établi pour 5 ans immeuble par immeuble. En conséquence, la société de gestion applique un pourcentage global de 2% des loyers potentiels, en se réservant la possibilité suivant les nécessités, de constituer des provisions spécifiques pour certains immeubles. > Autres actifs et passifs d exploitation ACTIFS IMMOBILISÉS : Immobilisations financières : Les fonds de roulement versés aux syndics d immeubles s élèvent à ,13. CRÉANCES : Locataires : Il s agit d une part, des créances relatives aux facturations du 4 e trimestre 2011 encaissées début 2012, et, d autre part, des refacturations de charges et/ou taxes locatives à établir au titre de l exercice Locataires douteux : Une analyse des créances échues depuis plus de 2 mois est faite locataire par locataire. Celles présentant un risque d irrécouvrabilité sont provisionnées après déduction éventuelle, du dépôt de garantie, à hauteur de 100%. Le montant cumulé de la provision s élève à ,66. Locataires et comptes rattachés euros Créances Brut Créances locataires ,44 Créances douteuses ,10 TOTAL ,54 Autres créances : Elles sont constituées de : Débiteurs divers correspondant à des honoraires de gestion en attente de remboursement par BNPP REIM pour : ,36 d un avoir à recevoir de Gérer sur des honoraires d état des lieux pour : ,21 et les appels sur charges syndic refacturés aux locataires pour : ,42 régularisation de soldes locataires et du sinistre de l immeuble à Marseille à effectuer par Gérer au 1T12 pour : 74,05 et : 400,90. Dépréciation des créances diverses pour : ,21 VALEURS DE PLACEMENT ET DISPONIBILITÉS Disponibilités : Elles s élèvent à ,39. Elles sont placées en certificats de dépôts négociables rémunérés pour ,00. DETTES Dettes financières : Il s agit des dépôts de garantie versés par les locataires. En règle générale, ceux-ci représentent un ou deux mois de loyers. Dettes d exploitation : Elles sont constituées : Des commissions dues à la société de gestion pour : ,42 D autres dettes fournisseurs pour : ,47 Dettes diverses : Sous cette rubrique sont enregistrés : Les fournisseurs d immobilisation pour : ,00 Les locataires créditeurs : ,24 résultant principalement des liquidations de charges des années 2010 et antérieures dont les soldes sont en faveur des locataires. L acompte du 4 e trimestre, versé aux associés de la S.C.P.I. en février 2012 pour : ,50 Les acomptes bloqués pour : 1 423,44 Les créditeurs divers pour : ,42 correspondant principalement aux acomptes sur charges facturés aux locataires pour ,42 aux jetons de présence 2010 pour 5 200,00 > Capitaux propres Capital souscrit : ,00 divisé en parts de 1 000,00 de nominal. Report à nouveau : L Assemblée Générale Ordinaire des associés statuant sur les comptes au 31 décembre 2010 a décidé de distribuer une partie du report à nouveau sous forme de dividendes soit ,18. En conséquence, le report à nouveau s établit à ,07 au 31 décembre Résultat de l exercice : L exercice 2011 se solde par un bénéfice de ,90. Des acomptes ont été distribués, en mai, août, novembre 2011 et en février 2012 pour ,00. > Compte de résultat charges Charges immobilières : Elles se décomposent en : Charges refacturées aux locataires : ,09 Travaux refacturés : ,47 Grosses réparations : ,02 Travaux d entretien courant du patrimoine : ,91 Charges locatives sur locaux vacants ou non refacturables aux locataires : ,75 Honoraires divers : ,68 Impôts, taxes et primes d assurance non refacturés : ,80 Charges d exploitation : sont enregistrés sous cette rubrique : Les honoraires de la société de gestion : ,41 Les honoraires de commissaires aux comptes : ,00 Les honoraires, commissions et autres frais de gestion courante : 3 092,09 Les frais de conseils et d assemblées : ,62 Les pertes sur créances irrécouvrables : néant Les dotations aux provisions (détail donné dans un chapitre qui suit) : ,73 > Compte de résultat produits Produits de l activité immobilière : Loyers facturés au cours de l exercice : ,21 Charges remboursées par les locataires : ,09 Produits annexes : ,91 Autres produits d exploitation : Il s agit des reprises des provisions utilisées dans l exercice : ,01 Produits financiers : Ils correspondent aux intérêts sur certificats négociables pour : 5 956,22 19

22 > Informations diverses MONTANT DES PRODUITS À RECEVOIR INCLUS DANS LES POSTES SUIVANTS DU BILAN euros Intitulés Montant Créances locataires et comptes rattachés 8 613,31 TOTAL 8 613,31 MONTANT DES CHARGES À PAYER INCLUSES DANS LES POSTES SUIVANTS DU BILAN Intitulés euros Montant Dettes fournisseurs et comptes rattachés ,02 Locataires avoirs à établir ,19 Charges à payer associés 5 200,00 TOTAL ,21 REMBOURSEMENTS DE CHARGES euros Charges de copropriété ,09 et de taxes locatives TOTAL ,09 COMMISSION DE GESTION Conformément à l article 18 des statuts, la rémunération de la Société de Gestion se calcule comme suit : 10% hors taxes des recettes locatives, augmentées des produits financiers nets. euros Recettes locatives hors taxes ,04 Produits financiers 5 956,22 Base totale de la commission Commission au taux de 10% , ,85 TVA non récupérable ,56 TOTAL COMMISSION DE GESTION ÉTAT DES PROVISIONS ET DES DÉPRÉCIATIONS RETRAÇANT LES VARIATIONS DE L EXERCICE Montant au 01/01/2011 Provisions pour grosses réparations Dépréciation des créances douteuses Dépréciation pour débiteur divers Dotations de l exercice Reprises de l exercice euros Montant au 31/12/ , , , , , , , , , ,21 TOTAL , , , ,94 ENGAGEMENTS HORS BILAN Engagements donnés Engagements reçus euros néant néant AFFECTATION DU RÉSULTAT 2010 Conformément à la décision de l Assemblée Générale, le résultat bénéficiaire de 2010 de ,32 a été affecté somme suit : 20 euros Bénéfice net 2010 Report à nouveau , ,25 Bénéfice distribuable ,57 Dividende versé ,50 Report à nouveau ,07

23 DESCRIPTIF DU PATRIMOINE AU 31/12/2011 Nature de l investissement Situation de l immeuble Date d'achat ou d'apport Surface habitable m 2 Nombre de logements Prix d'acquisition ou d'apport Frais d'acquisition Travaux d'aménagements Valeurs comptables Valeurs vénales LOGEMENTS RÉGION PARISIENNE CHAMBOURCY 29/07/ Rue Chaude LE BOURGET 05/04/ Zac du Commandant Rolland II ALFORTVILLE 06/02/ Rue Paul Vaillant Couturier THIAIS 28/09/ Rue Buffon Rue de Maurepas PONTOISE 03/03/ Rue Emile Henriot 2 Rue Henri Matisse Bat A à E PONTOISE 03/03/ Place Marie Laurencin Les Villas de St-Jean TOTAL LOGEMENTS RÉGION PARISIENNE LOGEMENTS PROVINCE MARSEILLE 17/12/ Parc Belmont 129 avenue de la Rose MARSEILLE 17/12/ Chemin Vicinal des Bessons MONTPELLIER 29/04/ ZAC de Malbosc Lieu-Dit Chambert MONTPELLIER 21/07/ Le clos des Muses Rue Trencavel MONTPELLIER 14/10/ Le Jardin de la Palmeraie ORVAULT 04/02/ ZAC du Bignon Rue Alphonse Laveran ORLÉANS 13/01/ Zac du Champs de Mars 24 ter - 26 ter Bld Marie Stuart SAINT JULIEN EN GENEVOIS 17/02/ Avenue de Genève ROUEN 26/09/ Rue du Renard TOTAL LOGEMENTS PROVINCE TOTAL GÉNÉRAL TOTAL GÉNÉRAL À PÉRIMÈTRE CONSTANT L inventaire détaillé des placements immobiliers ne contient pas les valeurs vénales immeuble par immeuble dans l annexe dans la mesure où celles-ci pourraient porter préjudice à la société dans le cadre de cession à venir. La société de gestion mettra à disposition tous renseignements détaillés aux associés sur simple demande.

24 L ORDRE DU JOUR ET LE PROJET DE RÉSOLUTIONS > Assemblée generale ordinaire du 13 juin 2012 Approbation des comptes annuels sur la base des rapports de la société de gestion, du conseil de surveillance et du commissaire aux comptes, Quitus à la société de gestion, Approbation du rapport du conseil de surveillance, Approbation du rapport du commissaire aux comptes sur les conventions règlementées et de celles-ci, Affectation du résultat, Approbation de la valeur comptable et constatation de la valeur de réalisation et de la valeur de reconstitution de la société au 31 décembre 2011, Rémunération du conseil de surveillance, Nomination de six membres du conseil de surveillance, Pouvoirs pour formalités. PROJET DE RÉSOLUTIONS Première résolution L Assemblée générale, après avoir entendu les rapports de la société de gestion, du conseil de surveillance et du commissaire aux comptes, approuve les comptes clos le 31 décembre 2011 tels qu ils lui sont présentés. Deuxième résolution L Assemblée générale donne quitus à la société de gestion pour l exercice Elle fixe en conséquence le dividende unitaire aux montants ci-après, selon les dates de jouissance des parts et avant le prélèvement libératoire forfaitaire effectué sur les revenus de liquidités versés aux personnes physiques ayant opté ou, à défaut, la retenue au titre des prélèvements sociaux : Jouissance Pour un trimestre de pleine jouissance 1 er trim e trim e trim e trim ,50 7,50 7,50 7,50 Troisième résolution L Assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport du conseil de surveillance, approuve les termes de ce rapport et, en tant que de besoin, renouvelle sa confiance au conseil de surveillance aux fins d exécution de son mandat dans toutes ses dispositions. Sixième résolution L Assemblée générale, après avoir pris connaissance de l état annexé au rapport de gestion, approuve la valeur comptable de la société arrêtée au 31 décembre 2011 : Valeur comptable ,97 soit 1 000,55 par part 22 Quatrième résolution L Assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport du conseil de surveillance et le rapport spécial du commissaire aux comptes en application de l article L du Code Monétaire et Financier, approuve chacune des conventions qui y sont mentionnées. Cinquième résolution L Assemblée générale décide d affecter le résultat de l exercice clos au 31 décembre 2011 de la façon suivante : Bénéfice de l exercice 2011 : Report à nouveau 2010 : , ,07 Bénéfice distribuable : ,97 Dividende total au titre de l exercice ,00 (dont euros distribués sous forme de 4 acomptes) Nouveau report à nouveau : ,97 Le montant total du dividende par part de pleine jouissance pour la totalité de l exercice 2011 s élève à 30 euros. Septième résolution L Assemblée générale, après avoir pris connaissance de l état annexé au rapport de gestion, prend acte de la valeur de réalisation de la société arrêtée au 31 décembre 2011 : Valeur de réalisation ,86 soit 1 112,58 par part Huitième résolution L Assemblée générale, après avoir pris connaissance de l état annexé au rapport de gestion, prend acte de la valeur de reconstitution de la société arrêtée au 31 décembre 2011 : Valeur de reconstitution ,25 soit 1 275,89 par part Neuvième résolution L Assemblée générale fixe le montant total des jetons de présence du conseil de surveillance à euros pour l exercice 2012.