UBi. 1 Les Occupations et Utilisations des Sols Interdites. Chapitre 2. Caractère de la zone

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1 Chapitre 2 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UBI UBi GENERALITES Caractère de la zone La zone UBi caractérise les secteurs d extension du bourg, à vocation essentiellement résidentielle, sous forme pavillonnaires. Les constructions sont implantées spontanément ou bien organisées en lotissements ou groupements d habitations. Elle présente un tissu urbain moins dense, plus épars et dont le bâti est, globalement plus récent que celui du bourg. La zone UBi est située en zone inondable. Les constructions nouvelles seront très limitées et réservées à certains vides urbains, elles pourront comporter des règles spécifiques liées au caractère inondable de la zone. Pour les secteurs situés dans le périmètre de protection d un Monument Historique, l avis de l architecte des Bâtiments de France sera requis pour toute construction nouvelle, modification ou transformation d une construction existante, déboisement ou démolition. Au sein de la zone UB, toute construction est soumise à permis de démolir, en application de la délibération du Conseil Municipal du 23 novembre 2007, conformément à l article R du code de l urbanisme. Objectif recherché Cette zone urbaine destinée essentiellement à l habitat doit pouvoir offrir un cadre de vie agréable et harmonieux. Ainsi le règlement doit permettre une harmonisation des constructions et du paysage urbain, une qualification et une valorisation des espaces publics. Une bonne intégration d éventuels équipements publics doit également être envisagée. Section I NATURE DE L OCCUPATION ET DE L UTILISATION DES SOLS 1 Les Occupations et Utilisations des Sols Interdites Toute occupation ou utilisation du sol qui nuirait au caractère spécifique de la zone, à l environnement ou aux habitants ou qui serait incompatible avec le caractère inondable de la zone est interdite. Sont notamment interdits : PLU de CHEFFES Règlement Titre II : Zones urbaines Page 26 sur 84

2 UBi Les ouvrages, remblaiements ou endiguements nouveaux qui ne seraient pas justifiés par la protection des lieux fortement urbanisés ou qui ne seraient pas indispensables à la réalisation de travaux d infrastructure publique, Les installations classées pour la protection de l environnement soumises à autorisation ou à déclaration préalable, Les sous-sols, Les parcs d attraction, Les dépôts de véhicules usagés, de vieilles ferrailles et les décharges d ordures, L aménagement de terrains de camping et de caravaning, Les activités industrielles de toute nature, Les bâtiments d exploitations agricoles, Le stockage et la fabrication de produits dangereux ou polluants, etc. 2 Les Occupations et Utilisations des Sols Soumises à des Conditions Particulières Les constructions pourront comporter des règles spécifiques liées au caractère inondable de la zone. Sont admis sous conditions particulières : Les ouvrages techniques d intérêt public, de toute nature sous réserve d une bonne intégration dans le site. Les constructions à usage d artisanat non classées, à condition de ne pas porter atteinte aux lieux avoisinants et de ne pas générer de nuisances, L aménagement des installations classées existantes à condition que les travaux soient de nature à diminuer les nuisances et à améliorer l aspect des installations et sous réserve de leur maintien dans leur classe initiale, La construction de nouveaux équipements collectifs d intérêt général à l exclusion de ceux destinés aux corps de sapeurs pompiers, les hôpitaux, les cliniques, les maisons de retraites, centres de postcure, et centres accueillant de façon permanente des personnes à mobilité réduite, Les constructions nouvelles à usage d habitation, leurs annexes ainsi que les extensions de ces constructions, sous réserve qu elles comportent un premier niveau de plancher à 0.50 m au moins au-dessus du niveau du terrain naturel et un étage habitable au-dessus du niveau des plus hautes eaux connues doté d ouvertures suffisantes aisément accessibles de l intérieur et de l extérieur, pour permettre l évacuation des habitants en cas d inondation, d une surface au moins égale à 15 % de la surface hors œuvre nette totale projetée PLU de CHEFFES Règlement Titre II : Zones urbaines Page 27 sur 84

3 UBi avec un minimum de 12 m² par logement. Dans le cas d immeubles collectifs, l obligation d un étage peut être remplie par la réalisation d appartements en duplex, lorsque des logements sont prévus en rez-de-chaussée, Les ouvrages techniques d intérêt public, que leurs fonctions rendent impossible leur implantation hors de la zone, de toute nature sous réserve d une bonne intégration dans le site, que toutes les mesures soient prises pour ne pas aggraver les risques et effets de crues, Les reconstructions, sinistrées pour des causes autres que l inondation, sans augmentation d emprise au sol et sous réserver d en réduire la vulnérabilité. Elles comporteront un niveau habitable situé au-dessus des plus hautes eaux connues doté d ouvertures suffisantes aisément accessibles de l intérieur et de l extérieur, pour permettre l évacuation des habitants en cas d inondation, d une surface au moins égale à 15 % de la surface hors œuvre nette totale projetée avec un minimum de 12 m² par logement. Dans le cas d immeubles collectifs, l obligation d un étage peut être remplie par la réalisation d appartements en duplex, lorsque les logements sont prévus en rez-de-chaussée, La surélévation des constructions d habitants qui ne comportent pas déjà un étage habitable au-dessus des plus hautes eaux connues doit conduire à doter ces constructions d un tel étage, avec des ouvertures suffisantes aisément accessibles de l intérieur et de l extérieur, pour permettre l évacuation des habitants en cas d inondation. Cet étage doit être doté d une surface au moins égale à 15 % de la surface hors œuvre nette totale avec un minimum de 12 m², Le changement de destination d une construction existante en habitation n est admis que s il est possible de créer un étage au-dessus des plus hautes eaux connues, avec des ouvertures suffisantes aisément accessibles de l intérieur et de l extérieur, pour permettre l évacuation des habitants en cas d inondation. Cet étage doit être doté d une surface au moins égale à 15 % de la surface hors œuvre nette totale avec un minimum de 12 m², Les clôtures implantées en limite du domaine public, à condition d être soumises à déclaration préalable, en application de la délibération du Conseil Municipal du 23 novembre 2007 prise conformément à l article R du code de l urbanisme, et d être conformes aux règles de l article 11, La démolition de toute construction, à la condition de faire l objet d une demande de permis de démolir, conformément à la délibération du conseil municipal en date du 23 novembre PLU de CHEFFES Règlement Titre II : Zones urbaines Page 28 sur 84

4 Section II CONDITIONS DE L OCCUPATION DU SOL 3 Accès et Voirie 3.1 Accès Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n obtienne un droit de passage sur les fonds voisins constitué dans les conditions fixées par l article 682 du Code Civil. L espace permettant l accès d une parcelle à partir d une voie publique ou privée doit satisfaire aux règles minimales de desserte défense contre l incendie, protection civile, ramassage des ordures ménagères, etc. L accès doit être aménagé de façon à ne pas entraîner de risques de sécurité des usagers des voies publiques ou pour celles des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment de la position des accès, de leur configuration et du trafic de la voie que laquelle ils débouchent. 3.2 Voirie Les voies nouvelles ouvertes à la circulation doivent présenter des caractéristiques correspondant au trafic qu elles sont amenées à supporter. Les voies nouvelles en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale de façon telle que les véhicules puissent faire aisément un demi-tour en effectuant au plus une marche arrière. 4 Desserte par les Réseaux 4.1 Eau potable Toute construction ou installation doit être raccordée obligatoirement au réseau public de distribution d eau potable. 4.2 Eaux usées Toute construction ou installation doit être raccordée au réseau public d assainissement. Le rejet des eaux non domestiques dans ce réseau peut être autorisé dans le cadre d une convention de raccordement et sous certaines conditions, notamment un prétraitement approprié, après avis favorable des services compétents et conformément à la législation. En l absence d un réseau public, la construction est interdite. 4.3 Eaux pluviales Toute construction ou installation doit être raccordée obligatoirement par gravitation au réseau public en respectant ses caractéristiques. Les aménagements réalisés sur un terrain ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales, conformément à PLU de CHEFFES Règlement Titre II : Zones urbaines Page 29 sur 84

5 UBi l article 641 du Code Civil. Tout rejet au réseau public autre que celui des eaux de pluies est soumis à autorisation préalable et peut être soumis à un prétraitement approprié conformément aux règles en vigueur. En l absence de réseau ou dans l attente de sa réalisation, des dispositions provisoires pourront être prises, sous réserve qu elles permettent les raccordements au réseau futur. 4.4 Autres réseaux Lorsque les réseaux publics électriques et téléphoniques sont souterrains, les branchements particuliers doivent l être également. Pour les lotissements ou groupements d habitations, tous les réseaux devront être mis en souterrain y compris les réseaux d éclairage public et alimentation en basse et moyenne tension, et les réseaux de téléphone ou télédistribution éventuelle. 5 Superficie minimale des terrains Les règles relatives à la superficie minimale des terrains ne sont pas réglementées. 6 Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Les constructions nouvelles devront avoir une partie de la façade ou un pignon du volume principal de la construction du bâtiment principal implanté en limite sur rue. Une fois ces conditions respectées, le reste des constructions peuvent s implanter ponctuellement et de façon très limitée avec un recul de 3 mètres maximum par rapport à la limite sur rue. Les constructions des annexes et des bâtiments secondaires sont autorisés dans une marge de recul comprise entre 0 et 2 mètres. Les extensions des bâtiments seront possibles dans la marge de recul de 0 à 5 mètres. Lorsque l opération fait l objet d un projet ensemble et justifie de dispositions architecturales ou urbanistiques, des implantations différentes des prescriptions définies ci-dessus sont possibles. Des implantations différentes pourront être admises pour des constructions nécessaires au fonctionnement des services publics si des contraintes techniques l exigent et à condition que le projet ne nuise pas à l environnement. 7 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Sauf indications particulières portées sur les documents graphiques, les constructions seront implantées : Soit sur une ou plusieurs limites séparatives, Soit en observant une marge de recul de 3 mètres minimum. Lorsque l opération fait l objet d un projet ensemble et justifie de dispositions architecturales ou urbanistiques, des implantations différentes des prescriptions définies ci-dessus sont possibles. PLU de CHEFFES Règlement Titre II : Zones urbaines Page 30 sur 84

6 Des implantations différentes pourront être admises pour des constructions nécessaires au fonctionnement des services publics si des contraintes techniques l exigent et à condition que le projet ne nuise pas à l environnement. 8 Implantation des constructions les uns par rapport aux autres sur une même propriété Les constructions non contigües sur une même propriété doivent être édifiées de manière à laisser entre elles une marge d isolement au moins égale à 4 mètres. Cette distance peut être réduite à 2 mètres lorsque les façades en vis-à-vis ne possèdent pas d ouverture de pièces habitables et à la condition que puissent être satisfaites par ailleurs les exigences de la sécurité et de la défense contre l incendie. 9 Emprise au sol L'emprise au sol de l'ensemble des constructions ne peut excéder 50% de la surface de l'unité foncière. Cette limite ne s'applique pas aux constructions à usage d'activité économique de proximité (artisanat, commerces et services nécessaires à la vie quotidienne des habitants) qui ne peuvent être implantées ailleurs que dans la zone. Pour les constructions régulièrement autorisées ayant atteint ou dépassé l'emprise au sol de 50% de la surface de l'unité foncière, l'extension pourra être autorisée pour: 25m2 maximum d'emprise au sol pour les constructions à usage d'habitation. Cet accroissement pourra être porté à 40m2 en vue de l'édification de locaux annexes accolés ou non, dans ce cas, l'accroissement de l'emprise au sol des pièces d'habitation ne pourra excéder 25m2. 30% d'augmentation de l'emprise au sol de la construction existante pour les bâtiments à usage d'activités économiques et de services, ainsi que pour les équipements collectifs d'intérêt général. Pour les constructions régulièrement autorisées n'ayant pas atteint l'emprise au sol de 50% de la surface de l'unité foncière, l'extension pourra être autorisée: Pour les constructions à usage d'habitation, soit dans la limite de 50% d'emprise au sol de la surface de l'unité foncière, soit 25m2 maximum d'emprise au sol portés à 40m2 en vue de l'édification de locaux annexes accolés ou non, dans ce cas, l'accroissement de l'emprise au sol des pièces d'habitation ne pourra excéder 25m2. Pour les constructions à usage d'activités économiques et de services et les équipements collectifs d'intérêt général, soit PLU de CHEFFES Règlement Titre II : Zones urbaines Page 31 sur 84

7 dans la limite de 50% d'emprise au sol de la surface de l'unité foncière, soit dans la limite de 30% d'augmentation d'emprise de la construction existante. Les règles de calcul de l'emprise au sol sont supprimées pour l'extension des activités économiques de proximité (artisanat, commerces et services) nécessaires à la vie quotidienne des habitants. 10 Hauteur des constructions 10.1 Définition de la hauteur La hauteur est mesurée à partir du sol existant (moyenne des points altimétriques le plus haut et le plus bas) jusqu'au faîtage, pris dans l'axe de la façade principale. Ne sont pas pris en compte dans la hauteur les cheminées, lucarnes ou divers éléments annexes à la construction Hauteur absolue La hauteur maximale des constructions ne doit pas excéder 10 mètres au faîtage. Des implantations différentes pourront être admises pour des constructions nécessaires au fonctionnement des services publics su des contraintes techniques l exigent et à condition que le projet ne nuise pas à l environnement. En cas d aménagement d immeubles existants, la hauteur d origine peut être conservée, à l égout des toitures et au faîtage, si elle excède la hauteur maximale définie ci-dessus, et à condition de rester cohérent avec l homogénéité de l ensemble des constructions du secteur. 11 Aspect extérieur : Prescriptions architecturales et paysagères 11.1 Dispositions générales L aspect esthétique des constructions nouvelles ainsi que des adjonctions ou modifications de constructions existantes, ne doivent pas être de nature à porter atteinte au caractère ou à l intérêt des paysages urbains et naturels environnants. Les différents murs et toitures d un bâtiment ou d un ensemble de bâtiments aveugles ou non, visibles ou non de la voie publique, doivent présenter une unité d aspect. Les citernes à combustibles à usage domestique, visible depuis les voies, cheminements et espaces publics doivent être dissimulées par une haie d essences locales variées Les Façades Les enduits et revêtements de façade doivent être de teintes PLU de CHEFFES Règlement Titre II : Zones urbaines Page 32 sur 84

8 naturelles correspondant aux sables utilisés localement traditionnellement. Les bardages métalliques ou fibres ciment ainsi que les parements en pierre éclatée posés en opus sont interdits Les Toitures et Couvertures Les toitures qui ne s'apparentent pas avec le style traditionnel régional, tant par la forme que par la teinte, sont privilégiées. Peuvent être autorisées les toitures terrasses partielles ou totales, accessibles ou non, les toitures végétalisées ou de formes et matériaux divers si elles s s insèrent dans le tissu environnant compte tenu de ses caractéristiques dominantes ou lorsque les choix architecturaux s inscrivent dans une démarche de développement durable (économie d énergie, constructions bioclimatiques..). Les toitures et couvertures des constructions nouvelles avec une pente minimale de 37 seront privilégiées Les Matériaux Sont interdits pour les façades et les murs : tout pastiche d'une architecture archaïque ou étrangère à la région, l'emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (carreaux de plâtre, briques creuses, agglomérés de ciment,...), les enduits ciment ou plastiques pour la rénovation du bâti ancien, les bardages métalliques ou fibro-ciment, les parements en pierres éclatées posées en opus, les clairis en ardoise. Sont interdits pour les toitures les ardoises posées en losange, les bardages métalliques ou fibro-ciment, 11.5 Les Capteurs Solaires, Vérandas et Paraboles La réalisation de vérandas et la mise en place de capteurs solaires/paraboles peuvent être refusées si par leur situation, leur volume ou leur aspect, ils sont de nature à porter atteinte au caractère des lieux environnants. Les paraboles ne devront pas être visibles du domaine public Les Clôtures Rappel : Les clôtures ne sont pas obligatoires. Les clôtures et portails devront par leur aspect, leur nature et leurs dimensions, s'intégrer harmonieusement à l'environnement urbain. Les clôtures devront avoir une hauteur maximale de 1.50 mètre PLU de CHEFFES Règlement Titre II : Zones urbaines Page 33 sur 84

9 sur la voie publique et 1.80 mètres sur les limites latérales. Les clôtures peuvent être constituées : en alignement des voies, d'un mur plein ou d'un muret en pierres de pays ou enduit, surmonté d'un dispositif à clairevoie dont la couleur et la matière devront s'intégrer harmonieusement dans l'environnement urbain, en limites séparatives, elles peuvent avoir une conception identique à celles citées précédemment, ou être par des grillages accompagnées d'une haie vive de végétaux locaux, à l'intérieur des propriétés, d'un mur plein ou d'un muret en pierres de pays ou enduit, le revêtement des clôtures opaques doit être de même nature ou présenter le même aspect que le revêtement des façades de constructions auxquelles elles se raccordent. Sont interdits : Les clôtures opaques (ex: mur plein ), Les haies opaques. 12 Stationnement Le stationnement doit être réalisé hors des voies publiques et être adapté à la destination, à l'importance et à la localisation des constructions ainsi qu'aux conditions de stationnement et de circulation du voisinage. Les aires de stationnement, par leur implantation, leur organisation leur traitement paysager, doivent s'intégrer à leur environnement. 13 Espaces Libres, Plantations et Espaces Boisés Classés 13.1 Plantations Les arbres existants doivent être conservés dans la mesure du possible. Tout arbre abattu devra être remplacé par une plantation de même nature. Les espaces non bâtis à usage de stationnement ou laissés libres doivent être plantés d'arbres «haute tige». II s'agira d'essences locales et variées. Dans le cas de construction en retrait de l'alignement, les surfaces libres en bordure de voie ainsi que les délaissés des aires de stationnement doivent faire l'objet d'un traitement paysager. Section III POSSIBILITES MAXIMALES D OCCUPATION DU SOL 14 Coefficient D Occupation des Sols Le C.O.S. n'est pas fixé. PLU de CHEFFES Règlement Titre II : Zones urbaines Page 34 sur 84