MÉMOIRE PRÉSENTÉ DANS LE CADRE DU PPU BELVÉDÈRE

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1 MÉMOIRE PRÉSENTÉ DANS LE CADRE DU PPU BELVÉDÈRE La Capitale groupe financier inc. Propriétaire foncier du Domaine Parc des Braves 750, chemin Ste-Foy, Québec (Québec) G1S 4P1 Présenté à : Madame Marie Lagier Conseillère en consultation publique Ville de Québec Arrondissement La Cité-Limoilou 399, rue Saint-Joseph Est Québec (Québec) G1K 8E2 Tél: (418) #4137 Courriel: marie.lagier@ville.quebec.qc.ca Préparé par : Monsieur Bruno Turcotte, B.A.A., É.A. Vice-président, Immobilier et ressources matérielles La Capitale groupe financier inc. 625, rue Saint-Amable Québec (Québec) G1R 2G5 Tél: (418) Courriel: bruno.turcotte@lacapitale.com Lundi 29 août

2 Table des matières Introduction... 3 Les grandes orientations du PPU Belvédère concernant la densification et la hauteur des bâtiments... 3 Le profil socio démographique du Quartier Montcalm... 4 Ce que souhaite la communauté... 4 Le secteur du pôle urbain Belvédère... 5 Le positionnement du DPB dans le PPU une situation particulière... 6 Évolution du marché des RPA au Québec... 7 Densification... 7 Intégration... 7 Croissance... 7 Demande de modification

3 Introduction La Capitale groupe financier est propriétaire foncier du Domaine Parc des Braves (ci-après nommé : «DPB») situé au 750, chemin Sainte-Foy dans le quartier Montcalm depuis plus de 40 ans. DPB est une résidence de 14 étages pour personnes âgées comprenant 138 logements. C est dans ce cadre que nous avons pris connaissance de l avant-projet du Programme particulier d urbanisme pour le pôle urbain Belvédère présenté à la séance d information du 9 juin 2016 et désirons vous soumettre nos commentaires ainsi qu une demande de modification. Les grandes orientations du PPU Belvédère concernant la densification et la hauteur des bâtiments Nous adhérons aux principes énoncés à l avant-projet du PPU Belvédère et identifions ci-après les orientations qui touchent directement notre propriété à savoir : La densification résidentielle des corridors de transport en commun et des noyaux mixtes; La densification des secteurs d emplois; La consolidation des milieux résidentiels établis; Les gabarits supérieurs localisés entre autres sur les grandes propriétés et le long des corridors de transport en commun; Les transitions graduelles des hauteurs maximales autorisées : Prise en compte des hauteurs existantes pour déterminer les hauteurs autorisées. Utilisation de la «surhauteur sélective» (Hauteur maximale autorisée sur un pourcentage du bâtiment à construire seulement) dans les secteurs pertinents. 3

4 Le profil socio démographique du Quartier Montcalm Les données sociodémographiques du quartier Montcalm (dernière publication disponible Statistique Canada recensement 2011) nous indiquent d une part une grande homogénéité de la population, mais d autre part, que cette population est plus âgée que celle de la grande ville de Québec. Les besoins spécifiques de ce groupe d âge seront à considérer également dans le PPU Belvédère. Alors que la ville de Québec voyait sa population augmenter de 11 % de 1991 à 2011, celle de Montcalm est restée relativement stable, n augmentant que de 1 %. Les gens de Montcalm sont plus âgés que la moyenne de la ville de Québec. En 2011, le pourcentage des 55 ans et plus se situait à 44 % (il était de 34 % en 1996), alors que la moyenne de la ville de Québec se chiffrait à 32 %. Dans le quartier, cette population âgée est surtout composée de femmes (62 % des 55 ans et plus et 72 % des 75 ans et plus, par rapport à 56 % et 65 % pour la ville de Québec). Les [0 20 ans] de Montcalm sont sous-représentés à 10 % versus 19 % dans la ville de Québec. Une forte majorité des ménages de Montcalm n ont pas d enfants. En fait, 14 % des ménages de Montcalm ont des enfants par opposition à 28 % pour la ville de Québec en Les résidents du quartier Montcalm sont plus scolarisés que ceux de la ville de Québec (41 % ont un diplôme universitaire versus 18 % pour la ville de Québec). Ce que souhaite la communauté La Ville de Québec a tenu, du 21 octobre 2015 au 13 novembre 2015, une consultation en ligne pour connaître les besoins et les attentes des résidents et des usagers du secteur du pôle urbain de l avenue Belvédère. Nos commentaires tiennent compte des préoccupations énoncées par les citoyens : Privilégier une densification douce (conserver et mettre en valeur la trame urbaine, les gabarits existants et le cachet de la Haute Ville), respectueuse du milieu bâti existant. Pas de hauteur (pas comme à Sainte-Foy beaucoup citée comme référence de ce que l on ne veut pas). Les répondants associent la densification (par ricochet la hauteur) au manque de respect du voisinage, à l absence de percées visuelles, au manque d ensoleillement, aux bouchons de circulation et aux manques de stationnement. Concentrer l ajout de logements le long des axes, sur les terrains vacants ou les stationnements extérieurs, particulièrement le chemin Sainte-Foy. Privilégier le recyclage des bâtiments existants (plutôt que les nouvelles constructions). 4

5 Le secteur du pôle urbain Belvédère La figure 1 présente le territoire visé par le PPU pôle urbain Belvédère et par une flèche l emplacement du DPB. Figure 1 : Territoire visé par le PPU pôle urbain Belvédère DPB 5

6 Le positionnement du DPB dans le PPU une situation particulière Le DPB jouit d une situation géographique particulière : Côté «ouest» - deux (2) voisins : le Parc des Braves (fédéral) et la Maison Marie-Rollet (maison d hébergement pour femmes violentées), ci-après nommée : «MMR»). La MMR souhaite passer le plus incognito possible en raison de sa clientèle; Côté «est» : l avenue Murray et ses immeubles de grands gabarits (8 étages) de même que le Manoir Manrèse; Côté «nord», le Parc des Braves (fédéral) qui s étend jusqu à la côte de la pente douce; Côté «sud», le chemin Sainte-Foy. La topographie du DPB : le terrain est favorisé par un dénivelé important vers le nord, du chemin Sainte-Foy jusqu à sa ligne de lot et au-delà (jusqu à la côte de la Pente douce). Le site est sous exploité puisque le bâtiment est implanté à près de 40 mètres en retrait du chemin Sainte-Foy. En alignant une nouvelle construction avec les bâtiments construits du côté «nord» du chemin Sainte-Foy (3 à 4 mètres), l implantation au sol pourrait être pratiquement doublée, et ce, sans couper un seul arbre puisque le stationnement souterrain est construit jusqu à la limite de propriété vers le chemin Sainte-Foy. Le DPB est situé à l extrémité «nord-est» du territoire visé par le PPU pôle urbain Belvédère. Compte tenu de ce positionnement, l environnement du côté est devrait également être considéré afin d avoir une lecture plus complète. Dans l établissement des hauteurs permises au PPU proposé, l ensemble des édifices à proximité du DPB devrait être considéré : i) à 435 mètres vers l est, «Les Habitats» situés au 435, chemin Sainte-Foy 16 étages de logements appartenant à CapReit; ii) à 550 mètres vers l est, «Place Samuel de Champlain» situé au 350, chemin Sainte-Foy 18 étages de logements appartenant à Boardwalk; iii) à mètres vers l ouest, «Le Samuel-Holland» situé au 830, Ernest-Gagnon 24 étages de logements appartenant à CapReit; iv) à 800 mètres vers l est, «le 200» situé au 200, chemin Sainte-Foy 13 étages de bureaux. 6

7 Évolution du marché des RPA au Québec Densification Au cours des soixante (60) dernières années, la taille de résidence pour personnes âgées (RPA) a littéralement explosée. Alors que la plus imposante comptait une centaine d unités durant les années 50, on approche maintenant mille unités. Au cours des quatre (4) dernières décennies, la médiane s est accrue de 100 unités par décennie, passant d une centaine à environ 400 aujourd hui. Le PPU doit offrir le potentiel de valoriser le site du DPB pour s inscrire dans ce mouvement de densification. Figure 3 Période de construction et plus imposante RPA construite au Québec, par décennie Période de construction La plus imposante [ ] 110 [ ] 118 [ ] 500 [ ] 580 [ ] 850 [ ] 950 Intégration Il y a à peine une vingtaine d années, il aurait été impensable de mixer le type de logements : autonomes, semi-autonomes, perte d autonomie, soins longue durée. Aujourd hui, les RPA n ont pas peur de s installer près d un CHSLD. La population vieillit. Un des membres du couple est en perte d autonomie, celui en meilleure santé désire conserver une proximité pour faciliter les visites. Croissance De 2016 à 2036, on prévoit une augmentation de la population des [75 ans et +] d environ personnes annuellement. Considérant que le taux d attraction des RPA auprès des [75 ans et +] est de 18,6 % en moyenne dans la province de Québec, on parle d un besoin d environ unités annuellement, soit +/- 14 projets de 400 unités. C est colossal comme demande. Le quartier Montcalm, par sa démographie, sera fortement touché par ce mouvement de croissance et le PPU doit en tenir compte. 7

8 Demande de modification Le Domaine Parc des Braves offre un potentiel de développement qui s inscrit dans la perspective de densification résidentielle du PPU tout en répondant aux préoccupations des citoyens. Cependant, le gabarit proposé ne permettra pas dans d en faire une valorisation optimale tout en respectant le milieu bâti et le gabarit existant. Considérant que, DPB est localisé le long d un axe routier privilégié dans le PPU pôle urbain Belvédère pour la densification (chemin Sainte-Foy); le chemin Sainte-Foy est avantageusement desservi par le circuit Métrobus; le PPU favorise une densification accrue sur les terrains de propriétés sous-exploitées; le PPU introduit des disparités dans les hauteurs permises entre les secteurs est et ouest du chemin Ste-Foy, favorisant le secteur ouest par les hauteurs allant jusqu à 58 mètres (Cité Verte) et défavorisant le secteur est par des hauteurs maximales de 24 mètres; DPB compte déjà 14 étages au-dessus du sol (42 mètres); la vocation du bâtiment du DPB ne met pas de pression additionnelle sur le stationnement malgré la densification; la Maison Marie-Rollet exige une discrétion absolue; le PPU souhaite favoriser la consolidation des milieux résidentiels établis, le respect du milieu bâti et des gabarits existants. Nous demandons à la Commission d urbanisme et de conservation de Québec (CUCQ) des modifications du PPU pour la zone R_SF_31, à savoir : D augmenter la hauteur proposée de 24 mètres par le PPU à 38 mètres correspondant à la hauteur du bâtiment actuel (façade sur chemin Sainte-Foy); De diminuer la marge de recul avant proposée par le PPU de 10 mètres à 4 mètres afin de s aligner avec la majorité des bâtiments implantés au nord du chemin Sainte-Foy. 8