COUR DU QUÉBEC «Division des petites créances»

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1 Ridha c. Boily 2013 QCCQ CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE MAGOG «Chambre civile» N : COUR DU QUÉBEC «Division des petites créances» DATE : 27 novembre 2013 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L HONORABLE ALAIN DÉSY, J.C.Q. FATNASSI RIDHA, domicilié et résidant au [ ], Sawyerville (Québec) [ ] Partie demanderesse c. FRANCINE BOILY et MICHEL DUSSAULT, tous deux domiciliés et résidant au [ ], Dannacona (Québec) [ ] Partie défenderesse JUGEMENT Nature du litige [1] La présente affaire concerne un recours en diminution du prix de vente pour vices cachés allégués, suite à une vente immobilière.

2 PAGE : 2 Objet du litige [2] Le demandeur réclame des défendeurs la somme de $ à titre de diminution du prix de vente en raison de deux vices «dits cachés» qu'il allègue avoir découverts suite à la vente immobilière survenue le 11 juin 2010 concernant l'immeuble situé aux numéros civiques [ ] à Magog. [3] Ces deux vices «dits» cachés concernent, pour l'un, que le garage annexé à la résidence ne reposerait pas sur une fondation suffisante et réglementaire, et, pour le second, qu'il y aurait un manque d'isolation dans le plafond séparant le rez-dechaussée et le sous-sol, là où se situent la cuisine, le corridor et la salle de bain, ce qui entraîne une déficience quant à l'insonorisation. [4] Pour le vice allégué à la fondation du garage, le demandeur réclame $, et pour la déficience en isolation il réclame $. [5] Au soutien de ses prétentions, le demandeur a produit en preuve un rapport d'expertise préparé en septembre 2012 par l'ingénieur, Luc Gauthier, suite à une inspection du bâtiment, pièce P-9. [6] Les défendeurs n'ont produit en preuve aucune expertise, mais ils contestent les prétentions du demandeur, et ils allèguent que le demandeur ne pouvait ignorer que le garage ne reposait pas sur une fondation en béton en profondeur au moment de la vente. [7] En effet, avant d'acheter, le demandeur a fait inspecter la résidence et il a négocié une réduction du prix de vente en raison du fait que la partie arrière du garage reposait sur des pièces de bois, qu'elles étaient pourries, et qu'il fallait les remplacer par une fondation en béton armé, voir l'annexe G à la promesse d'achat D-3, où il est écrit : «"footing" dessous garage côté escalier (10 x 10) bois pourri refaire ciment et armer par des rodes de fer» [8] Donc, le demandeur a pu constater avant l'achat l'état de la base sur laquelle reposait le garage, et l'ingénieur Gauthier fait état dans son expertise de nombreuses fissures affectant la dalle du garage. [9] L'ingénieur Gauthier écrit qu'une fondation est présente autour du garage, mais qu'il ne sait pas si elle se prolonge sous le niveau du gel, ce dont il doute vu l'importance des fissures affectant la dalle de béton du garage, et qui semble être le résultat du cycle du gel. [10] Le garage aurait été construit vers 1993, et la vente a eu lieu en Donc plusieurs saisons hivernales ont défilé au fil des années.

3 PAGE : 3 [11] Le garage a été finalisé à partir d'un abri d'auto qui existait, et le demandeur le savait avant l'achat du 11 juin 2010, voir lettre du 6 mars 2008 jointe à l'acte de vente, pièce D-2. [12] Ainsi, le Tribunal se doit de conclure que le demandeur aurait dû pousser ses recherches avant d'acheter tel que doit le faire un acheteur prudent et diligent au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [13] En effet, les fissures nombreuses à la dalle de béton du garage et l'état de la fondation en bois soutenant le mur arrière du garage auraient dû conduire le demandeur à pousser son examen avant d'acheter. [14] Une personne compétente en la matière aurait renseigné le demandeur sur la présence ou non d'une fondation conforme et suffisante sous le garage. [15] Donc le demandeur a manqué de prudence au moment de l'achat, car il aurait dû investiguer davantage vu les indices à la dalle et au mur de soutien arrière du garage, ce qui lui aurait permis de connaître exactement l'état de la fondation sur laquelle reposait le garage. [16] L'état du droit est à cet effet, et qu'il suffise de reprendre un extrait de la juge Courville de la Cour supérieure dans l'affaire Brisebois c. Ouimette 1 : "[17] L'acheteur doit procéder à un examen sérieux, car même si la découverte du vice présente quelque difficulté, il n'en reste pas moins que la possibilité de le découvrir suffit pour qu'il ne soit pas caché. La présence de signes révélateurs ou d'indices susceptibles de soulever des soupçons constitue un élément à considérer aux fins de déterminer si l'acheteur a agi avec la prudence et la diligence requises par la loi." IIJCan

4 PAGE : 4 [17] Et les propos du juge Rochon de la Cour d'appel dans l'arrêt Lavoie c. Comtois 2 au moment où il siégeait en Cour supérieure : "[... ] L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut pas conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudence et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point, l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque." [18] Et finalement un extrait d'un jugement du juge Pierre E. Audet dans l'affaire Dumoulin c. Blais 3 : [60] Certes, l'inspection n'est pas obligatoire mais, dans les circonstances relevées dans la présente instance, il aurait été préférable qu'une telle inspection préalable ait été effectuée. Les défendeurs auraient pu ainsi prendre une décision davantage éclairée au regard de la propriété des demandeurs comme, par exemple, négocier un prix à la baisse ou carrément renoncer à l'acheter, selon le cas. [61] Il est acquis en jurisprudence que, lorsque des indices d'un vice sont décelables (fissures dans le solage, par exemple) ou encore lorsque le vendeur en déclare l'existence, un acheteur prudent et diligent se doit de découvrir l'importance du problème. Il doit recourir aux services d'un expert s'il ne peut y parvenir lui-même, sans quoi il ne peut, par la suite, invoquer son ignorance. [9] (Référence omise) [19] En conséquence, un acheteur prudent et diligent aurait investigué davantage en voyant les fissures à la dalle en béton, et surtout le soutien en bois du mur arrière du garage, ce que le demandeur n'a pas fait. Sa réclamation à ce titre est irrecevable. [20] Quant au problème d'insonorisation signalé par le demandeur et son expert Gauthier, le Tribunal va y faire droit car la preuve a démontré de façon prépondérante qu'il manquait d'isolation entre le plafond du sous-sol et le rez-de-chaussée vis-à-vis la cuisine et le salon du sous-sol. Le rapport d'expertise Gauthier et les photos produites en preuve en font état R.D.I., 36 (C.A.). 3 J.E , par. 60 et 61.

5 PAGE : 5 [21] Le demandeur a donc établi son droit de réclamer, et le montant de $ lui est accordé suivant l'estimation de l'expert Gauthier, montant non contesté par la preuve. [22] Ainsi, le recours du demandeur est accueilli pour un montant de $ plus des intérêts légaux à compter du présent jugement vu que les travaux de réparation n'ont pas encore été effectués 4, ainsi que les dépens de la Cour et des frais d'expertise que le Tribunal limite à 250 $, vu l'utilité relative dudit rapport aux fins de décider de la présente affaire. [23] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [24] CONDAMNE les défendeurs, Francine Boily et Michel Dussault, à payer au demandeur, Fatnassi Ridha, la somme de MILLE DEUX CENT SOIXANTE- QUATRE DOLLARS (1 264 $) plus l'intérêt légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec à compter du présent jugement, ainsi que les dépens de la Cour au montant de 167 $, plus un montant de 250 $ pour les frais de l'expert. ALAIN DÉSY, J.C.Q. Date d audience : 19 novembre 2013 RETRAIT ET DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1194, c. 28, a J.G. c. F.T., 2013 QCCA 2008, 22 novembre 2013 (C.A.).

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