Agriculture : Financement et gestion du patrimoine foncier

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1 Agriculture : Financement et gestion du patrimoine foncier

2 Intervenants Francis Faverdin Expert-comptable CROEC Champagne Olivier Augeraud Expert-comptable UNECA Hubert Cartel Expert-comptable CROEC Champagne Denis Gouaille Expert-comptable UNECA

3 Agriculture, Finance et Patrimoine Patrimoine Foncier Patrimoine Agricole Foncier /ha. Bien LT par excellence. "Terroir". Limité. Destination non agricoles. Hors sol Matériel "Industrie lourde" Plantations Parts de coopératives Stock Créances Cheptel En terre Rotation lente Cycle annuel voir plus /ha

4 Introduction (suite) Le foncier ne se raisonne pas comme simple outil de travail : Quasi «éternel» Compétition de destination avec d autres usages Rentabilité économique sans rapport avec les exigences capitalistes habituelles 2 à 4 % chez l exploitant propriétaire Un peu plus de 1 % chez le bailleur Dans ce contexte notre profession peut accompagner utilement le secteur agro-viticole dans les phases d acquisition, exploitation, cession.

5 Au sommaire Introduction 1) Les techniques juridiques permettant l accès et la maîtrise du foncier agricole. Focus 1: Intérêt d acheter le foncier en usufruit. 2) Les techniques permettant d optimiser la détention du foncier agricole. Focus 2 : Intérêt de séparer le capital foncier du capital d exploitation. 3) Les solutions fiscalement optimisante pour transmettre ou gérer le foncier agricole. Focus 3 : Optimiser les plus values article 793 du CGI Focus 4 : Limiter les droits de mutation articles 787 B et C? Focus 5 : Optimiser l ISF Conclusion

6 Les techniques juridiques permettant l accès et le maîtrise du foncier agricole L achat en pleine propriété seul ou à plusieurs. Jouer sur la durée du bail pour «décoter» le prix d achat L achat de l usufruit du foncier. L acquisition dans le cadre d une transmission à titre gratuit. La prise à bail dans le cadre du statut du fermage. De nombreuses exceptions : Des majorations de loyer allant jusqu à 40% pour les baux dit «de carrière» Des majorations du loyer pouvant aller jusqu à 50% pour les baux cessibles.

7 L achat du foncier en usufruit FOCUS 1 : L achat de l usufruit du foncier. Démembrer temporairement la propriété pour amortir l usufruit. Préalables : Structurer deux entités juridiques pour acheter Déterminer la durée de l usufruit Déterminer la valeur économique selon la durée Simulation pour un usufruit temporaire de 15 ans.

8 Données du cas : L achat du foncier en usufruit Cas Pratique Gaspard est âgé de 48 ans et il est l associé unique d une EARL qui exploite 210 ha en location dans un système polyculture. 3 parts de QF et de RI de base Un bailleur met en vente 60 ha pour Autofinancement personnel de Gaspard = Emprunt de ;15 ans ; 5 % Autofinancement 100 % affecté à la nue propriété. Hypothèses envisageables : Achat par l EARL pour exploiter en faire valoir direct. Achat par Gaspard pour louer par BLT à l EARL. Achat en démembrement. Par l EARL l usufruit pour 15 ans Par Gaspard le nue propriété.

9 L achat du foncier en usufruit Cas Pratique Valorisation de l'usufruit = 58% de la PP (Revenu de 400 /an capitalisé sur 15 ans) Tous comptes faits Revenu disponible cumulé/5 ans H H H H3 / H2 / 15 ans soit 10 ha H3 / H1 / 5 ans = H3 / H2 / 5 ans =

10 L achat de l usufruit du foncier Analyse critique de ce système Les avantages Une charge sociale et fiscale qui améliore la capacité de remboursement. (5.000 /an pendant 15 ans) Reconstitution gratuite de la pleine propriété au terme. Pas de revenus fonciers pour le propriétaire. Permet de maintenir une structure légère d exploitation. Les inconvénients La nue propriété n est pas couverte par un bail à LT. Analyse du risque dans un tel «montage». Contestation possible de la valeur de l usufruit économique

11 Les techniques permettant d optimiser le coût de détention du foncier agricole Choisir d inscrire ou de ne pas inscrire ses terres au bilan fiscal. Devenir locataire de son propre foncier. Mettre ses terres en GFA Créer une société d exploitation Devenir usufruitier de son propre foncier.

12 Les techniques permettant d optimiser le coût de détention du foncier agricole FOCUS 2 : Intérêt de séparer le capital foncier du capital d exploitation en agriculture.

13 Intérêt de séparer le capital foncier du capital d exploitation en agriculture. Personne physique. GFA Location Individuel ou société

14 Intérêt de séparer le capital foncier du capital d exploitation en agriculture Aspect économique "Alléger" l'actif de l'exploitation Faciliter l'installation et le contrôle de l'exploitation Logiques patrimoniales, différentes Matériel, stocks, créances rentabilité d'exploitation Foncier :. bien "limité" sur un territoire. long terme. plus value potentielle Privilégier "co-propriété" avec «co-héritiers» Charges d'exploitation = fermage Préparation d'une transmission (cf partie 3)

15 Intérêt de séparer le capital foncier du capital d exploitation en agriculture Aspect fiscal et social Revenus Fermage reçu frais fin = revenu foncier Fermage payé = charge BA (fiscale et sociale) Plus values (cf partie 3) Avantages du BLT Mais à chiffre d'affaires < ? ISF : bien professionnel? IS ou IR?

16 Intérêt de séparer le capital foncier du capital d exploitation en agriculture Aspect juridique : sécurité de l'exploitant Foncier séparé o Statut du fermage o Si GFA :. Décisions avec autres associés. Prétention autres associés/exploitation o Si mise à disposition à société : Bail à société ou aux personnes? Terres au bilan o Maîtrise complète du FVD

17 Stratégies de détention du foncier RAPPEL : Deux grands schémas en agriculture Séparation foncière : Dissocier le capital foncier et le capital d exploitation Détention directe : Loger le foncier dans la société d exploitation Ou l inscrire à l actif de l exploitation individuelle

18 Optimiser les plus-values Limiter ou exonérer les plus-values sur le foncier agricole : Cas du foncier détenu dans le patrimoine privé. Cas du foncier inscrit au bilan de l exploitant individuel. Cas du foncier figurant à l actif d une société d exploitation. ATTENTION : la problématique des PV sur le foncier est déterminante dans le choix du régime fiscal (IR /IS)

19 Optimiser les plus-values Séparation foncière Cession des parts de GFA / SCI ou Cession du foncier bâti / non bâti PV immobilières privées Abattement durée de détention Détention directe Cession des parts de la société (société IR) PV professionnelle (exploitants) 151 septies B sur la PV à long terme 151 septies 238 quindecies 151 septies A ou PV mobilière privée (non exploitants) 150-0A Cession du foncier d exploitation (société IR) PV professionnelle 151 septies B / 151 septies (art 70) 238 quindecies si branche d activité

20 Optimiser les droits de mutation et l ISF Séparation foncière Exonérations liées au BRLT ou bail cessible hors cadre familial Droits de succession / donation CGI articles 793 et 793 bis ISF Doc adm 7S 3312 ou CGI art 885 P ou 885 Q CGI art 885 H Cession Parts de GFA non exploitant : DF 125 Immeubles ou parts de SCI : 5,09% sauf cas particuliers Détention directe Exonérations liées à la mise en place d engagement collectifs Droits de succession / donation CGI article 787 B et 787 C ISF CGI art 885 N CGI art 885 I bis Cession Parts Société civile agricole : DF 125 (CGI art 730 bis). Quid si SPI? Parts société autre (sauf SPI) : 3% Immeubles ou parts de SPI : 5,09% (CGI art 726)

21 Optimiser les droits de mutation à titre gratuit FOCUS 3 : Intérêt de l article 793 du CGI (Baux à long terme / Parts de GFA bailleur)

22 Optimiser les droits de mutation à titre gratuit Intérêt de l article 793 du CGI Droits de succession ou donation : exonérations liées au Bail rural à long terme ou Bail cessible (CGI art ; et 793 bis) Principe : Abattement sur la valeur des biens ruraux loués ou des parts de GFA bailleur de : 75 % jusqu à une valeur de % au-delà Conditions : Si donation au preneur : bail d au moins 2 ans Conserver la propriété des biens/parts reçus pendant 5 ans Si parts de GFA : clauses statutaires, portée du bail, parts détenues depuis au moins 2 ans

23 Optimiser les droits de mutation à titre gratuit Intérêt de l article 793 du CGI Les exonérations GFA et le démembrement de propriété des immeubles sont-ils compatibles? Un GFA nu-propriétaire remplit-il les conditions de l article du CGI? CGI art 793 : Le GFA doit donner à BRLT ses immeubles agricoles. Or, seul l usufruitier peut avoir la qualité de bailleur Le GFA doit respecter les art L et suivants du CODE RURAL CODE RURAL art L322-1 et suiv : Ces articles paraissent implicitement exclure la détention de la seule nue-propriété (ou usufruit)

24 Optimiser les droits de mutation à titre gratuit FOCUS 4 : Limiter les droits de mutation à titre gratuit lorsque le foncier fait partie de l entreprise : dispositif des articles 787 B et C du CGI

25 Optimiser les droits de mutation à titre gratuit Engagements de conservation Articles 787 B et C du CGI Principe article 787 C : Abattement sur la valeur de l EI transmise sous conditions, notamment : conservation de l ensemble des actifs d exploitation et de poursuite d activité pendant 3 ans. Principe article 787 B : Abattement sur la valeur des parts de société d exploitation couvertes par un engagement de conservation. Abattement = 75% sans plafond.

26 Optimiser les droits de mutation à titre gratuit Engagement de conservation Article 787 B du CGI Conditions principales : Engagement collectif d au moins 2 ans en cours au jour de la transmission ou réputé acquis ou conclu après décès par les héritiers Suivi d un engagement individuel de 4 ans par chaque bénéficiaire L un des signataires de l engagement collectif ou des bénéficiaires exerce son activité principale, dans la société ou une fonction de direction au sens ISF pendant l engagement collectif et pendant les 3 ans suivant la transmission

27 Optimiser les droits de mutation à titre gratuit Engagement de conservation Article 787 B du CGI ATTENTION au formalisme Notamment les obligations déclaratives à la charge De la société Des héritiers, légataires ou donataires (Décret n du 17 janvier 2008) Décret n du 05 septembre 2009

28 Optimiser l ISF Focus 5 : Comment exonérer en tout ou partie d ISF le patrimoine foncier agricole?

29 Optimiser l ISF ISF : Schéma de séparation foncière Pour les associés du GFA ou propriétaires du foncier exerçant leur activité professionnelle dans la société locataire : Professionnalisation totale ou partielle Pour tous : DB 7 S 3312, n 6 et s. ou CGI art. 885 P ou Q Professionnalisation partielle CGI art. 885 P ou Q A défaut ou sur le solde Abattement CGI art. 885 H 75 % jusqu à de valeur (1) 50 % au-delà (1) Seuil 2009

30 Optimiser l ISF ISF : schéma de détention directe Pour les associés exploitants (profession principale) Parts : biens professionnels (CGI art. 885 N) Pour les associés non exploitants Si engagement collectif ISF (CGI art. 885 I bis) : abattement sur la valeur des parts - 75 % sans plafond

31 CONCLUSION

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