Atlas cartographique. L habitat en Maine-et-Loire

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1 Atlas cartographique L habitat en Maine-et-Loire Novembre 2007

2 SOMMAIRE Préambule Page 3 PARTIE 1 : L Habitant en Maine et Loire Page Une évolution démographique liée à l étalement urbain de l agglomération Angevine Page Une économie polarisée avec une situation sociale marquée par le poids significatif des ménages pauvres sur le pôle urbain d Angers et l Est du département Page Un développement des déplacements avec une mobilisation réduite des transports en commun Page 31 PARTIE 2 : L Habitat en Maine et Loire Page Un parc de logements résidentiel en développement avec une présence significative de la vacance et de l inconfort à l Est du département Page Un marché locatif caractérisé par une bonne répartition géographique et une forte pression sur Angers Loire Métropole Page Un marché immobilier et foncier dynamique sur les couronnes Angevines et l arrondissement de Cholet Page Une accession sociale à la propriété au développement concentré sur le Choletais pour les constructions neuves et Angers Loire Métropole pour le parc ancien Page 84 Table des matières Page 95 Annexe : tableau de plafonds des ressources HLM Page 98 Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

3 PREAMBULE La loi n du 13 juillet 2006 portant Engagement National pour le Logement a instauré un nouvel outil en matière d habitat : le Plan Départemental de l Habitat (PDH) afin d assurer au niveau d un département la cohérence entre les politiques locales de l habitat conduites sur d une part des territoires couverts par un Programme Local de l Habitat et d autres part sur le reste du territoire départemental et de permettre ainsi de lutter contre les déséquilibres et inégalités territoriales. La circulaire n du 2 mai 2007 relative à la mise en œuvre des Plans Départementaux de l habitat précise les cinq objectifs d un PDH : o Etablir des orientations par territoires sur la base d un diagnostic partagé sur le fonctionnement des marchés du logement et sur la situation de l hébergement, o Assurer la cohérence territoriale au niveau départemental, o Assurer la cohérence entre politique de l habitat et politique sociale, o Faciliter la prise en compte des besoins en logement dans les documents d urbanisme, o Définir les conditions de mise en place d un dispositif d observation Par un marché public, le Conseil Général de Maine et Loire, en partenariat avec la Direction Départementale de l Equipement du Maine & Loire, a confié à l équipe Habitat & Développement Bretagne IDEA Recherche une mission d assistance à l élaboration d un Plan Départemental de l habitat complétée par la définition d une nouvelle politique départementale de l habitat en accompagnement du PDH. Cette mission aboutit à la production de trois documents: 1. Un Atlas cartographique sur l habitat en Maine et-loire, 2. Un document de synthèse n 1 «Diagnostic et Orientations du PDH», 3. Un document de synthèse n 2 «Propositions pour une Politique Départementale de l Habitat». Il sera divisé en deux grandes parties : LE PRESENT RAPPORT CONSTITUE L ATLAS CARTOGRAHIQUE SUR L HABITAT EN MAINE ET LOIRE L habitant : présentant les principaux éléments sur la démographie, l économie, la situation sociale et les déplacements. L habitat : présentant les principaux éléments relatifs au parc de logements et aux marchés de l habitat. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

4 Première partie L habitant en Maine-et-Loire Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

5 Cette partie comprend trois axes : La démographie, L économie et la situation sociale, La mobilité : les déplacements et les transports. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

6 La démographie Une évolution démographique liée à l étalement urbain de l agglomération angevine Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

7 Un étalement urbain polarisé par la ville d Angers Carte 1 CHAMPTOCEAUX POUANCE SAINT-FLORENT-LE-VIEIL MONTREVAULT MONTFAUCON-MONTIGNE LE LOUROUX-BECONNAIS BEAUPREAU CHOLET SEGRE LE LION-D'ANGERS CHEMILLE CHATEAUNEUF- SUR-SARTHE ANGERS VIHIERS DURTAL BAUGE BEAUFORT-EN-VALLEE GENNES Source : filocom 2003 LONGUE-JUMELLES SAUMUR MONTREUIL-BELLAY NOYANT Le Maine-et-Loire, deuxième département le plus peuplé de la région Pays de la Loire est également le plus jeune en 2000 selon une étude réalisée par l INSEE. Au-delà de cette situation régionale, on observe une redistribution démographique à l échelle départementale, impulsant de nouvelles dynamiques urbaines et par la même, entraînant une refonte des mécaniques territoriales. Cette première carte illustre les évolutions démographiques récentes du département du Maine-et-Loire. Elle permet de constater que si la ville d Angers maintien sa légère progression, les communes de la première couronne ont tendance à perdre de la population. A l inverse, les deuxième, troisième et quatrième couronnes angevines connaissent une progression démographique importante, avec des taux de croissance compris entre 10 et 15% entre 1999 et Cette évolution conditionne fortement le développement du Maine-et- Loire. En effet, trois mouvements distincts se cumule et alimente un étalement périurbain, lourd de conséquences pour l organisation territoriale du département. Par ce terme nous entendons la diffusion progressive d une urbanisation généralement peu dense sur des espaces toujours plus vastes et anciennement affectés aux activités agricoles. Ainsi, il s agit d une urbanisation en «tâche d huile», que certains auteurs qualifient de ville «éclatée». Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

8 Un étalement urbain polarisé par la ville d Angers Le premier mouvement qui caractérise cette tendance à l étalement des populations, peut être défini comme un mouvement de «déconcentration ou de desserrement urbain», c est à dire un flux démographique prenant naissance au sein de la ville centre : Angers et sa proche périphérie, en direction de nouvelles périphéries plus lointaines. (mouvement centrifuge). Le second mouvement peut être affilié à un mécanisme que l on pourrait qualifier de «polarisation». Ici, il s agit de populations originaires de zones à dominante rurale, plus en retrait, et qui cherchent à se déployer sur l espace périurbain, nouvelle périphérie de la ville d Angers. (mouvement centripète). Le troisième mouvement est une moindre attractivité des villes secondaires du département que sont Segré, Saumur, et Cholet. Si cette mutation s affirme, les risques de désurbanisation et donc à terme de dévitalisations de ces entités urbaines sont réels. L exemple du canton de Segré apparaît significatif : La première couronne de Segré gagne de la population au détriment de la ville centre : +1.3% pour la CC du Canton de Segré entre 1999 et 2003 quand la ville centre, qui pèse pour 40% dans la population de l EPCI perd de la population (-0.96% entre 1999 et 2003). Ce phénomène peut renforcer les déséquilibres territoriaux du département, notamment par l accentuation de la polarisation autour de l agglomération angevine. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

9 Un solde naturel qui reste positif même sur des territoire en déclin Carte 2 BOUILLE-MENARD ARMAILLE AVIRE BRISSARTHE LE BOURG-D'IRE ANDIGNE BARACE ANGRIE BRAIN-SUR-LONGUENEE BRIOLLAY BEAUVAU BAUGE BECON-LES-GRANITS AVRILLE BAUNE ANGERS ANDARD BOCE AUVERSE BRAIN-SUR-L'AUTHION BOUCHEMAINE BEHUARD BOUZILLE BEAUSSE BEAUFORT-EN-VALLEE BLAISON-GOHIER BLOU BRISSAC-QUINCE LES ALLEUDS ALLONNES BROC BREIL Le solde naturel, rapport entre le nombre de naissances et le nombre de décès, est l un des indicateurs permettant d établir une tendance soit au vieillissement, soit au rajeunissement de la population. La présence d un solde naturel positif témoigne souvent d une localisation de jeunes ménages, élément déterminant pour le dynamisme et la pérennité des territoires. Cependant, une forte concentration ou de fortes disparités géographiques révèlent bien souvent des mécanismes contribuant à une refonte de la structure démographique des territoires. Considérant que la dynamique démographique du département de ces dix dernières années repose exclusivement sur un solde naturel positif, il n est pas étonnant de retrouver des valeurs positives sur la quasitotalité du département du Maine et Loire. BEAUPREAU ANDREZE BEGROLLES-EN-MAUGES Solde naturel brut entre 1999 et 2005 : 120 à 6360 AMBILLOU-CHATEAU ARTANNES-SUR-THOUET BROSSAY BREZE ANTOIGNE Source : Filocom 1999 / 2005 Au regard de la carte, les soldes les plus importants sont sur Cholet et sa proche périphérie et surtout au sein de l aire urbaine d Angers. En effet, si la ville d Angers garde des jeunes ménages on constate que cette population se diffuse sur les couronnes plus éloignées de la capitale angevine. Cette tendance à la diffusion est très nettement indiquée par la forme étoilée des valeurs en vert foncé sur la carte. Cette diffusion des soldes naturels est à mettre en lien avec la présence ou la proximité d axes routiers convergeant vers la ville centre. 0 à à à 0 Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

10 Un solde naturel qui reste positif même sur des territoires en déclin Ainsi cette diffusion s organise principalement à travers quatre axes principaux : le long de la départementale en direction de Rennes au nord de l autoroute de Nantes vers l est, le long des axes allant en direction de Tours Vers le sud, en direction de Nantes ou La Roche sur Yon Cependant, on remarque que quelques communes sont sujettes à des soldes naturels négatifs et se retrouvent donc plus en proie au vieillissement de leur population. Il s agit exclusivement de communes en marge des centres urbains et surtout ne bénéficiant pas des voies de communications principales. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

11 Un département constrasté avec une forte différenciation générationnelle CC du Canton de Segré Carte 3 CA Angers Loire Métropole CA Saumur Loire Développement Le vieillissement de la population est une tendance lourde des pays développés notamment en Europe occidentale. Même si le département Maine-et- Loire est le plus jeune de la Région Pays de la Loire, avec 28% de la population ayant moins de 20 ans, il est également sujet à une accélération du nombre d habitants de plus de 60 ans. En effet, si cette population représente une personne sur 5 en 2000, l INSEE évoque la possibilité pour le département de voir cette même population peser près d 1/3 des habitants d ici Au-delà des projections démographiques, on remarque que la population âgée est particulièrement localisée. En effet, il existe de fortes disparités dans la localisation des ménages de plus de 60 ans, renforçant ainsi une réelle dualité au sein du département. CA du Choletais Source : Filocom 2003 Ainsi, les franges Nord et Est du département connaissant les plus forts taux. C est le cas de l arrondissement de Saumur avec 40% des ménages ayant plus de 60 ans. Dans la communauté de Communes de Noyant, ces derniers, atteignent même 48%. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

12 Un département constrasté avec une forte différenciation générationnelle A l inverse, les taux sont beaucoup moins importants au cœur du département, principalement sur l aire périurbaine d Angers et sur la Communauté d Agglomération de Cholet où les taux n excèdent pas 33%. Cela démontre l attractivité exercée par la Métropole angevine et dans une moindre mesure, par l agglomération Nantaise, qui conditionne la localisation des populations actives du département en Maine et Loire. Ce rayonnement de l agglomération d Angers contribue fortement à entretenir le phénomène d étalement urbain. Cependant, cette nette distinction entre un centre jeune et des périphéries vieillissantes peut remettre en cause l équilibre et la bonne gestion des territoires au niveau départemental. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

13 Une taille des ménages marquée par l opposition ville centre / périphérie POUANCE Carte 4 CHAMPTOCEAUX SEGRE CHATEAUNEUF-SUR-SARTHE DURTAL LE LION-D'ANGERS BAUGE LE LOUROUX-BECONNAIS ANGERS BEAUFORT-EN-VALLEE LONGUE-JUMELLES SAINT-FLORENT-LE-VIEIL GENNES MONTREVAULT SAUMUR CHEMILLE BEAUPREAU VIHIERS MONTREUIL-BELLAY MONTFAUCON-MONTIGNE NOYANT La taille moyenne des ménages est de 2,38 personnes. L analyse de la taille des ménages nous permet d identifier les types de structures familiales en fonction de la situation géographique. Si l on admet que les grands ménages reflètent le plus souvent des familles relativement jeunes et que les petites structures familiales sont généralement des ménages plus âgés, nous obtenons des situations très contrastées qui corroborent les observations vues précédemment. En effet, les petits ménages caractérisant un vieillissement de la population sont localisés dans les centres urbains du département et notamment sur la ville centre d Angers, preuve d un départ des populations actives, ainsi que sur une large partie de la frange Est du département où la part de ménages de plus de 60 ans y est importante. CHOLET Source : Filocom 2003 Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

14 Une taille des ménages marquée par l opposition ville centre / périphérie A l inverse, les ménages de taille plus importante sont disposés sur les franges de l agglomération angevine : preuve d un étalement urbain bien ancré où se concentre les ménages les plus jeunes. Reflet de cette redistribution démographique, la taille moyenne des ménages de l arrondissement d Angers est de 2.28 en 2003, alors qu elle atteint 2.67 hors Angers agglomération. A noter que le sud ouest du département et notamment la proximité de l axe Cholet-Nantes apparaît comme un lieu d accueil de jeunes ménages avec une taille moyenne de 2.7 personnes par ménage. Ce fait peut s expliquer par le desserrement de la Métropole nantaise dont l aire d influence ne cesse de s étendre, repoussant ses actifs les plus modestes toujours plus loin de la métropole régionale. Enfin deux secteurs se différencient par la surreprésentation des ménages de grandes tailles (> à 3 personnes par ménage). Les Cantons de Segré et de Chateauneuf-sur-Sarthe apparaissent en pleine phase de renouvellement démographique compte tenu de l importance des ménages de plus de 60 ans dans ces deux cantons (cf. carte précédente). Cette mutation peut s expliquer par l arrivée massive de jeunes ménages. Il ne s agit pas d un phénomène contradictoire ou parallèle au processus d étalement urbain observé autour d Angers. Il est question ici d un secteur à l extrémité de l aire urbaine de la Ville d Angers et donc qui contribue actuellement à renforcer l aire d influence de la ville centre. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

15 Renforcement de la tendance de polarisation et de dilatation de la zone périurbaine d Angers POUANCE SEGRE LE LION-D'ANGERS CHATEAUNEUF-SUR-SARTHE DURTAL L évolution de la taille des ménages révèle les principales mutations actuelles en matière de répartition des ménages sur le département du Maine-et-Loire. Carte 5 LE LOUROUX-BECONNAIS ANGERS BAUGE BEAUFORT-EN-VALLEE LONGUE-JUMELLES NOYANT Au regard des cartes précédemment analysées, il apparaît que l étalement urbain est une tendance lourde du territoire départemental. Selon la carte de l évolution de la taille des ménages, il s agit d un phénomène de périurbanisation qui s amplifie et qui tend à se diffuser sur des espaces de plus en plus vastes et distants de l agglomération angevine. SAINT-FLORENT-LE-VIEIL CHAMPTOCEAUX MONTREVAULT BEAUPREAU MONTFAUCON-MONTIGNE CHOLET CHEMILLE VIHIERS GENNES SAUMUR MONTREUIL-BELLAY En effet, si l on observe que la taille des ménages tend à se maintenir, voire diminue sur la ville centre et les deux premières couronnes de l agglomération d Angers, on remarque en parallèle, une évolution à la hausse (jusqu à 10%) du nombre de personnes par ménage sur les troisième et quatrième couronnes. Cette situation révèle un déplacement des jeunes familles vers des franges toujours plus lointaines du pôle urbain majeur du département. Ce phénomène est représenté par une auréole verte qui entoure le périmètre d Angers Loire Métropole. Source : Filocom 1999 / 2003 Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

16 Renforcement de la tendance de polarisation et de dilatation de la zone périurbaine d Angers Ce desserrement des ménages traduit sans doute une pression foncière de plus en plus présente sur les périphéries les plus proches d Angers. Ainsi, ce phénomène relève a priori de choix individuels, déterminés par des contextes urbains et politiques, mais aussi par une exclusion des marchés immobiliers ou fonciers pour bon nombre de jeunes ménages modestes. C est cette association de composantes qui incite ces populations d origine bien souvent urbaine à «conquérir» ces espaces en marge d Angers Loire Métropole. Cette dispersion de la ville résulte d une convergence de facteurs conformément à la théorie de la loi du champ urbain avancée par Rémy Allain (cf.). A noter que ce processus d accentuation de l étalement urbain peut être renforcé par la convergence de populations issues de secteurs ruraux plus éloignés, en lien avec un rapprochement vers les zones d emplois localisées à proximité d Angers. Enfin, la forte évolution (plus de 10%) de la taille des ménages dans les cantons de Segré et de Châteauneuf-sur-Sarthe, vu précédemment, s explique par l arrivée récente de jeunes ménages s installant à proximité de l axe Rennes-Angers. C est la preuve de l émergence d un secteur dont l attractivité résidentielle est à mettre en lien avec les aires d influences d Angers et de Rennes. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

17 L implantation des jeunes ménages, facteur de dilatation des aires urbaines de l Ouest du département Nombres de moins de 40 ans en 2003 emménagés entre 1999 et Afin de confirmer ou d infirmer le mécanisme d étalement urbain en place, il peut être intéressant de repérer plus précisément les zones d accueil des jeunes ménages Part des moins de 40 / total emménagés récents Entre 65% et 70% Entre 60% et 65% Entre 55% et 60% Entre 50% et 55% Enre 45% et 50% Entre 40% et 45% Carte 6 Moyenne Maine et Loire : 55% CA Angers Loire Métropole CA Saumur Loire Dvt Ici nous remarquons que le nombre de ménages de moins de 40 ans s implantant sur Angers Loire Métropole reste, en valeur absolue, important. Cependant, le poids des moins de 40 ans sur l ensemble des emménagés récents de la période , ne cesse de prendre de l ampleur sur l ensemble des communautés de communes de l ouest de la métropole Angevine, preuve d une attractivité réelle de ces Communes pour les jeunes ménages. Cette dissémination peut être expliquée par les axes de communication qui relie Angers aux deux villes dynamiques que sont : Nantes et Rennes. CA du Choletais Source : IGN - DGI - FILOCOM Réalisation : Habitat et Développement Bretagne - IDEA Recherche Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

18 L implantation des jeunes ménages, facteur de dilatation des aires urbaines de l Ouest du département A travers cette tendance à la dispersion, il est indéniable que ces nouvelles installations de jeunes ménages contribuent à la dilatation de l aire urbaine d Angers. En parallèle, on observe une forte représentation des ménages de moins de 40 ans parmi les emménagés récents sur un large quart Sud Ouest du département, avec des taux supérieurs à 60%. Cette situation semble correspondre à l accueil de populations actives issues de l aire urbaine nantaise, située à proximité. Bien au-delà d une spécificité du département du Maine-et-Loire, les problématiques liées à l étalement urbain touchent une grande partie de la Région Pays de la Loire et, notamment sous l influence et l impulsion d une métropole Nantaise en forte croissance. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

19 L économie et la situation sociale Une économie polarisée avec une situation sociale marquée par le poids significatif des ménages pauvres, sur le pôle urbain d Angers et l Est du département Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

20 Une économie locale polarisée par le triangle Angers / Cholet / Nantes Nombre de salariés Solde Négatif Solde Positif Evolution du nombre de salariés en % Entre +20% et +24% Entre +10% et +20% Entre 0 et +10% Entre -10% et 0 Entre -20% et -10% Entre -22,1% et -20% Carte 7 Evolution du nombre de salariés par EPCI entre 2000 et 2005 CC Canton de Segré CA Angers Loire Métropole CA Saumur Loire Dvt CA du Choletais Source : IGN - ASSEDIC Réalisation Habitat : et Développement Bretagne - IDEA Recherche L analyse de l évolution du nombre de salariés sur le département, permet de repérer les bassins d emplois. En effet, le phénomène périurbain est considéré par l INSEE, comme la dispersion de communes dont le devenir urbain est en lien avec le poids de la population active travaillant sur un pôle urbain : il s agit du concept de zonage dans les aires urbaines défini en Ainsi, on considère comme pôle urbain, une unité urbaine offrant emplois ou plus et n appartenant pas à la couronne périurbaine d un autre pôle urbain. D après ce postulat, on affecte le terme de couronnes périurbaines, à un ensemble de communes rurales ou d unités urbaines dont au moins 40 % de la population résidente possède un emploi dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci. Enfin ce découpage est complété par la notion de communes périurbaines multipolarisées, afin de qualifier les communes dont au moins 40% de leur population travaillent dans deux pôles urbains distincts. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

21 Une économie locale polarisée par le triangle Angers / Cholet / Nantes En 2005, le département du Maine et Loire totalise salariés, composante d un tissu économique relativement dynamique et répartis en 3 grands pôles d emplois : La Communauté d Agglomération d Angers Loire Métropole qui pèse pour 43% des emplois salariés du département, soit emplois dont 25% sont localisés sur Angers même. Ainsi, 18% sont issus des proches périphéries. Il s agit clairement du principal pôle urbain du Maine et Loire. La Communauté d Agglomération du Choletais représente 16% des emplois du département soit emplois dont la quasi-totalité (13%) se situent à Cholet même. La Communauté d Agglomération de Saumur Loire Développement compte pour 7% des emplois soit emplois dont sont localisés à Saumur. Quant à la dynamique actuelle, elle semble renforcer le pôle dominant du département avec un gain de 1603 emplois salariés sur la CA d Angers Loire Métropole entre 2000 et 2005, mais également le pôle secondaire que représente le CA du Choletais avec une progression importante ( emplois salariés), et enfin l émergence d un nouveau point d encrage sur la Communauté de Communes de Segré qui gagne 763 emplois. En parallèle de cette polarisation, on observe une large diffusion du poids des nouveaux emplois sur toute une moitié Est du département. A l inverse, le secteur Ouest semble touché de plein fouet par la polarisation en cours, puisque le poids de l emploi salarié chute nettement notamment sur le secteur Sud Ouest, à proximité du Choletais. Cependant les logiques économiques ne se cantonnent pas au territoire départemental puisque la principale zone d emplois du secteur s organise à partir d une maille urbaine très polarisée où 75% des salariés du Maine-et-Loire travaillent : à savoir le triangle Angers-Cholet-Nantes. Cette situation de forte polarisation peut expliquer les fortes baisses de l emploi salarié sur le Pays des Mauges (les espaces Nord et Ouest du CA du Choletais). En effet, le renforcement de ces trois pôles économiques, contribue fortement à réattribuer des fonctions exclusivement résidentielles à ces espaces que l on peut qualifier désormais d intermédiaires, devenus économiquement secondaires. Il s agit d une des caractéristiques des couronnes périurbaines fortement dominées par des pôles urbains. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

22 Un axe Le Mans / Angers / Cholet prisé par les entreprises Evolution du nombre d établissement employant des salariés par EPCI entre 2000 et 2005 Nombre d'établissements CC Canton de Segré En 2005, on recense 522 entreprises de plus de 50 salariés principalement localisées sur les 3 grands pôles du département présenté précédemment : 4 Solde Négatif Solde Positif Evolution du nombre d'établissements employant des salariés Entre +5% et +8.9% Entre 0 et +5% Entre -5% et 0 Entre -10% et -5% Entre -14.4% et -10% CA Angers Loire Métropole CA Angers Loire Métropole Compte 39% des moyennes et grandes entreprises du département soit 204 établissements (dont Angers : 16%). Ainsi, 121 entreprises se localisent sur les premières couronnes angevines, en lien avec le mouvement de «périphérisation» industrielle et commerciale effectué lors du 20 ème siècle autour des grandes villes françaises. Il s agit d un facteur qui a bien souvent favorisé l étalement urbain. Carte 8 CA du Choletais CA Saumur Loire Dvt Source : IGN - ASSEDIC Réalisation : Habitat et Développement Bretagne - IDEA Recherche CA du Choletais Représente 16% des entreprises soit 84 établissements (dont Cholet : 12%) dont la grande majorité reste localisées sur la ville de Cholet, preuve d une place moins importante dans la hiérarchie urbaine. CA Saumur Loire Développement Détient 52 entreprises soit 10% (dont Saumur : 5%). Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

23 Un axe Le Mans / Angers / Cholet prisé par les entreprises On remarque un paradoxe à l Est du département puisqu il s agit d un secteur de croissance de l emploi salarié, or on observe une baisse significative du nombre d entreprises. Les territoires ruraux du Nord du département apparaissent dynamiques en matière d implantations des entreprises (CC du Loir, CC du Haut Anjou : +9% entre 2000 et 2005). Le pôle économique choletais s affirme avec + 63 entreprises entre 2000 et Ainsi, il ressort un axe Le Mans Angers Cholet prisé par les entreprises. Cependant on retrouve une polarisation forte sur l espace régional, avec le triangle Angers-Cholet-Nantes très fort : plus de 70% des moyennes et grandes entreprises du département. Un secteur tertiaire très présent avec 39% des emplois salariés en 2005 mais des territoires fortement dépendant du secteur industriel avec : CC du Bocage (est de Cholet) 64% des emplois salariés, CC Portes de l Anjou (Nord) 58% contre 30% à l échelle du département. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

24 Des zones d activités Anjou Actiparc implantées sur les principales voies de communication SEGRE Carte 9 CHOLET ANGERS Source : sitadel, CG 49 SAUMUR Selon la volonté affirmée du Conseil Général du Maine-et-Loire, de favoriser le développement économique sur le département, la Commission de l aménagement du Territoire, du Développement Economique et du Tourisme, a mis en place une politique d aide à l immobilier industriel, à travers la création de zones d activités dénommée : Anjou Actiparc. Cette stratégie comporte la mise en place de 39 zones aménagées, avec pour objectif une logique d aménagement du territoire et de rééquilibrage des activités économiques à l échelle de l espace départemental. Le fait de croiser cette ambition d expansion économique avec la progression du parc de logements depuis 1999, permet de voir si le projet Anjou Actiparc peut répondre aux enjeux soulevés par le phénomène d étalement urbain. On s aperçoit que la diffusion de ces parcs d activités sur une grande partie du territoire, et notamment en lien avec les principales voies de communication et sur les pôles urbains secondaires, peut être une des solutions pour endiguer les déplacements générés par la périurbanisation. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

25 Des zones d activités Anjou Actiparc implantés sur les principales voies de communaication Cependant, on constate quelques incohérences, principalement au niveau de la frange Nord Ouest du département (Sud du Pays Haut-Anjou Segréen), zone particulièrement sujette à l étalement urbain compte tenu notamment des forts taux de constructions neuves (supérieur à 15%). En effet, il s agit d un secteur cumulant une forte progression du parc de logements, une arrivée massive de jeunes populations actives et parallèlement une baisse du nombre d emplois salariés. Or, cet espace ne bénéficie d aucune création de zones d activités conséquentes, mis à part sur un pôle déjà existant et situé à l extrémité Nord Ouest de l aire urbaine angevine : Segré. De plus cette zone d activité étant localisée sur une ville proche de départements frontaliers, cela peut entraîner un flux d actifs extérieurs au département, et pas seulement corriger les déséquilibres départementaux. Enfin, on remarque que le secteur Est du Pays des Vallées d Anjou, déjà peu dynamique et plutôt vieillissant, ne bénéficie d aucune implantation de nouveau parc d activité. Il serait pourtant intéressant de donner les moyens aux populations des ces territoires de se maintenir au sein de ce secteur, afin d éviter toute nouvelle attraction de la part de l agglomération angevine qui déboucherait peut-être sur une nouvelle réduction de ces populations actives et par la même, accentuer une dévitalisation de ces territoires. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

26 Une polarisation des hauts revenus sur la métropole Angevine Revenus moyen (salaires +retraites) mensuels déclarés en 2005 par communes Revenus moyens Entre 2346 et 2427 Entre 2265 et 2346 Entre 2184 et 2265 Entre 2103 et 2184 Entre 2022 et 2103 Entre 1941 et 2022 Entre 1860 et 1941 Entre 1779 et 1860 Entre 1698 et 1779 Entre 1617 et 1698 Entre 1536 et 1617 Entre 1455 et 1536 Entre 1374 et 1455 Entre 1293 et 1374 Entre 1212 et 1293 Entre 1131 et 1212 Entre 1050 et 1131 Moyenne Maine et Loire : 1617 Angers Le revenu moyen d un foyer fiscal est de par mois, au niveau départemental. On observe de forts contrastes de revenus, avec des répartitions très spatialisées. Il y a une différence de plus de entre la commune la plus riche et la commune la plus pauvre. Carte 10 Cholet Saumur A l échelle du département, on distingue 3 territoires dont les revenus sont supérieurs à la moyenne du Maine-et-Loire, à savoir : la couronne angevine, l agglomération de Cholet, et les Coteaux rive gauche du Saumurois. Source : IGN - DGI Réalisation : Habitat et Développement Bretagne - IDEA Recherche Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

27 Une polarisation des hauts revenus sur la métropole Angevine Cependant, l information majeure révélée par cette carte, concerne la forte concentration des hauts revenus sur les premières couronnes de la ville d Angers. En effet, de nombreuses communes possèdent des revenus moyens supérieurs à 2 000, voire même au-delà de Cette localisation est à mettre en lien avec le niveau d accessibilité, puisque les communes dont les revenus moyens sont les plus forts sont généralement à proximité des grandes infrastructures routières. Puis on observe une baisse progressive pour arriver à des revenus inférieurs à la moyenne départementale notamment à partir de la troisième couronne périurbaine. De fait, nous sommes en présence d un phénomène de ségrégation socio-spatiale, qui tend à repousser les ménages les plus modestes vers des franges plus lointaines de l agglomération angevine. Cette forme d exclusion doit probablement s effectuer à travers des prix du foncier relativement élevés, accompagnés d une tension des marchés, entraînant une sélection déterminante pour la localisation des ménages en périurbain. Ce mécanisme à l œuvre, concourt à renforcer l étalement urbain déjà très présent lié au pôle d Angers. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

28 Une concentration de ménages pauvres sur la métropole Angevine et l Est du département Nombre de ménages concernés Ménages disposant de ressources inférieures à 60% du plafond PLUS en 2003 Afin de définir le poids des populations modestes au sein des différents territoires du Maine-et-Loire, il est possible de retenir comme référence la part des ressources inférieures à 60% des plafonds HLM. Le tableau en annexe précise les niveaux de ressources au regard des plafonds HLM Part de ménages concernés Entre 21% et 24.5% Entre 24.5% et 28% Entre 28% et 31.5% Entre 31.5% et 35% Moyenne Entre 35% et 38.5% Maine et Loire : 35% Entre 38.5% et 42% Entre 45.5% et 49% CA Angers Loire Métropole En 2003, 35% des ménages du département disposent de ressources inférieures à 60% du plafond PLUS soit près de ménages. La communauté de communes où ils sont le plus représentés est la communauté de communes du Canton de Noyant : 48% des ménages de l EPCI. Carte 11 CA du Choletais CA Saumur Loire Dvt Source : IGN - DGI - FILOCOM Réalisation Habitat : et Développement Bretagne - IDEA Recherche Cependant, en valeur absolue, c est la communauté d agglomération d Angers Loire Métropole qui compte le plus de ménages modestes : ménages recensés soit 37% du total départemental. Les populations modestes sont plus présentes dans les zones rurales, mais très peu représentées aux abords de l agglomération angevine et notamment sur la frange Est d Angers Loire Métropole. Ainsi, ils sont sous représentés dans les Communautés de Communes de Loire Aubance et de la Vallée de Loire-Authion. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

29 Une concentration de ménages pauvres sur la métropole Angevine et l Est du département Ménages disposant de ressources inférieures à 30% du plafond PLUS en 2003 Nombres de ménages concernés Par ailleurs en 2003, 10% des ménages du département sont considérés comme pauvres car ils disposent de ressources inférieures à 30% du plafond PLUS soit près de ménages. Part des ménages ressources <30% plafond PLUS / total ménages Entre 4% et 6% Entre 6% et 8% Entre 8% et 10% Entre 10% et 12% Entre 14% et 16% Moyenne Maine et Loire : 10% CA Angers Loire Métropole On remarque une forte présence de ces ménages à bas revenus sur l arrondissement de Saumur avec un maximum de 16% sur la CC Canton de Noyant. Il s agit bien du canton qui cumule le plus de difficultés à l échelle du département. Carte 12 CA Saumur Loire Dvt CA du Choletais Source : IGN - DGI - FILOCOM Réalisation Habitat : et Développement Bretagne - IDEA Recherche Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

30 Une concentration de ménages pauvres sur la métropole Angevine et l Est du département Angers Loire Métropole concentre 43% des ménages pauvres du département, soit ménages, avec des situations contrastées. Si l on se réfère à la carte 10, concernant la répartition des revenus des ménages par communes en 2005, on s aperçoit que les couronnes périurbaines les plus proches d Angers accueillent moins de populations pauvres. En effet, ces populations sont plus présentent au sein du pôle urbain angevin. Ainsi, au sein même d Angers Loire Métropole, on observe une dichotomie entre ville centre accueillant toutes sortes de populations, notamment les plus modestes, et les proches périphéries où se localisent les populations les plus aisées. A noter que le PLH du CA du Choletais devrait mettre en place un soutien du Plan Départemental d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD), par une participation financière de la collectivité au Fond de Solidarité Logement (FSL). Il est aussi question de soutenir les structures d hébergement proposant un accompagnement social, se traduisant par exemple par une subvention de fonctionnement au Foyer des Jeunes Travailleurs de Cholet (FJT). Il s agit bien de favoriser l entrée et le maintien des personnes ou familles ayant des difficultés financières ou d insertion sociale. Quant au PLH d Angers Loire métropole, il évoque la nécessité de développer la production de logements d intégration pour permettre aux personnes en difficulté d accéder plus facilement à une gamme de logements appropriée, en impliquant les organismes HLM, et en mettant en place des aides financières communautaires incitatives. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

31 La mobilité avec les déplacements et les transports Un développement des déplacements avec une mobilisation réduite des transports en commun Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

32 Le réseau Anjou Bus, une offre attractive On observe une redéfinition de l offre avec une politique tarifaire plus attractive et un réseau au maillage plus fin. Cette refonte des transports en commun a permis une augmentation de 60% de la fréquentation depuis Quelques tendances fortes se dégagent de cette réorganisation puisque les liaisons interurbaines sont plus fortement utilisées, l utilisation des liaisons en bus entre les gares TER du département se développent, et l on constate une meilleure adéquation des lignes qui desservent le département pour les déplacements domicile-travail malgré des temps de trajet relativement élevés. On recense 10 lignes TER circulant sur le territoire. Ce mode de transport apparaît comme un moyen de déplacement privilégié pour la circulation entre les 3 principales agglomérations du département. Cette situation s articule notamment grâce à un axe fort : la ligne Angers-Nantes qui connaît une progression importante de sa fréquentation (2004:+14%, 2005:+10%, 2006:+18%). A noter que la ligne Angers-Cholet voit sa fréquentation augmenter de 3,4% en 2005 et de 8,2% pour la ligne Cholet-Nantes. Source: Compte rendu des Comités de ligne Plan du réseau de transport régional pays de Loire. Région / SNCF. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

33 Une réelle superposition entre les flux routiers et le développement de l étalement urbain Evolution en nombre Etalement urbain 1999 / 2003 et évolution du trafic journalier 2001 / 2005 (hors autoroutes et agglomération d Angers) et en % 8000 véhicules POUANCE 4000 véhicules 2000 véhicules 1000 véhicules SEGRE CHATEAUNEUF SUR SARTHE LE LION D'ANGERS CHAMPIGNE VERN D'ANJOU DURTAL Entre -10% et -30% Entre 0% et -10% CANDE BAUGE Entre 0% et +10% Entre +10% et +20% Entre +20% et +30% Supérieur à +30% CHAMPTOCEAUX LIRE ST LAURENT DES AUTELS ST FLORENT LE VIEIL BECON LES GRANITS CHALONNES SUR LOIRE CORNE ANGERS MURS ERIGNE BRISSAC QUINCE MAZE BEAUFORT EN VALLEE LONGUE NOYANT Carte 13 LANDEMONT ST PIERRE MONTLIMART BEAUPREAU JALLAIS CHEMILLE DOUE LA FONTAINE SAUMUR VEZINS VIHIERS MONTREUIL BELLAY CHOLET Source : Filocom et comptage routier du Département du Maine et Loire Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

34 Une réelle superposition entre les flux routiers et le développement de l étalement urbain A travers l étude des déplacements, il est question des dynamiques d attractions urbaines effectives sur le département. Cette approche est déterminante dans le but d affirmer ou d infirmer un processus d étalement urbain. Cette carte associe les volumes de flux des principaux axes routiers, et les évolutions recensées sur la période 2001 et On remarque que de nombreux axes ont connu une hausse de 10 à 20% du trafic journalier en lien direct avec l urbanisation des couronnes périurbaines. Tout d abord la disposition des réseaux prend une forme étoilée autour de l agglomération d Angers, signe d une polarité affirmée. Quant à l intensité de la fréquentation de ces voies de communication, on s aperçoit qu elle est en pleine progression, drainant toujours plus, l ensemble du territoire d Angers Loire Métropole, et se prolongeant aujourd hui au-delà des limites de l EPCI, en atteignant bien souvent des distances de 25 à 30 kilomètres du centre ville. Mais au-delà du seul rapport entre Angers et ses couronnes périurbaines, cette carte des déplacements, met en exergue les rapports d attractions que l Ouest du département subit vis à vis des deux villes influentes dans l organisation urbaine du Nord Ouest de la France : Nantes et Rennes. En effet, leurs rayonnements s invitent une nouvelle fois au sein de notre analyse, à travers deux axes routiers prépondérants pour la mise en connexion des différents pôles urbains de ce secteur. Tout d abord, l axe reliant Cholet à Nantes, et dans une moindre mesure la liaison entre Angers et Rennes. L intensité des trajets le long de l axe N 23 est à mettre en lien avec la carte 6, et l importance de jeunes ménages en provenance de l aire urbaine de Nantes s installant au sein du Pays des Mauges. A noter la baisse spectaculaire du trafic routier sur la RN160 (Axe Angers-Cholet) conséquence de l ouverture de l A87 en janvier Ce phénomène démontre bien une recherche d accessibilité accrue de la part des populations, et montre clairement l importance d une infrastructure comme peut l être une autoroute, sur la recomposition des pratiques sur un territoire comme celui-ci. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

35 Deuxième partie L habitat en Maine-et-Loire Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

36 Cette partie comprend quatre axes : Les caractéristiques du parc de logements en Maine et Loire et les évolutions récentes, Le marché locatif, Le marché immobilier et foncier, L accession à la propriété, Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

37 Les caractéristiques du parc de logements en Maine et Loire et les évolutions récentes Un parc de logements résidentiel en développement avec une présence significative de la vacance et de l inconfort à l Est du département Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

38 Le Maine-et-Loire, un département résidentiel Carte 14 CHAMPTOCEAUX POUANCE SEGRE CHATEAUNEUF-SUR-SARTHE DURTAL LE LION-D'ANGERS BAUGE LE LOUROUX-BECONNAIS ANGERS BEAUFORT-EN-VALLEE LONGUE-JUMELLES SAINT-FLORENT-LE-VIEIL GENNES MONTREVAULT SAUMUR CHEMILLE BEAUPREAU NOYANT L ensemble du parc de logements se divise entre résidences principales, résidences secondaires et logements vacants. La part des résidences principales est très élevée dans le Maine et Loire. Cependant, l Est du département se différencie nettement avec une surreprésentation des résidences secondaires notamment sur la CC du canton de Noyant. A l inverse, les plus forts taux de résidences principales se trouvent au sein des couronnes périurbaines de la ville d Angers. A noter que les réseaux de transports et les axes routiers vers les bassins d emploi favorisent l implantation des résidences principales, une situation propre aux contextes périurbains. MONTFAUCON-MONTIGNE VIHIERS MONTREUIL-BELLAY CHOLET Source : Filocom 2003 Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

39 Un parc locatif morcelé par la trame urbaine et dissymétrique autour d Angers Carte 15 CHAMPTOCEAUX POUANCE SEGRE CHATEAUNEUF-SUR-SARTHE DURTAL LE LION-D'ANGERS BAUGE LE LOUROUX-BECONNAIS ANGERS BEAUFORT-EN-VALLEE LONGUE-JUMELLES SAINT-FLORENT-LE-VIEIL GENNES MONTREVAULT SAUMUR CHEMILLE BEAUPREAU NOYANT Le parc locatif est reconnu pour assurer une offre de logements diversifiée et adaptée aux différentes étapes de la vie d un ménage (cycle de vie, parcours résidentiel). Il est également un support indispensable pour assurer une adaptation nécessaire et pertinente du parc de logements face aux particularités et aux contextes locaux. Le parc locatif est bien réparti sur l ensemble du territoire. On observe que la localisation du parc locatif est fortement liée à la trame et à la hiérarchie urbaine. En effet, la part du locatif dépasse 30% pour les quatre principales villes du département ; à savoir : Angers Cholet Saumur Segré MONTFAUCON-MONTIGNE VIHIERS MONTREUIL-BELLAY Mais également au sein de la quasitotalité des chefs lieux de canton, constituant de fait un maillage équilibré, présent sur l ensemble du Maine-et-Loire. CHOLET Source : Filocom 2003 Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

40 Un parc locatif morcelé par la trame urbaine et dissymétrique autour d Angers A l échelle des proches couronnes de l agglomération angevine, on recense quelques disparités qui peuvent induire de vrais déséquilibres compte tenu de la pression immobilière existante sur ce secteur. Ainsi, on observe une dissymétrie entre les couronnes est et ouest d Angers Loire Métropole. A l ouest d Angers Loire Métropole, le taux de logements locatifs est faible en première couronne et plus important dans les couronnes plus éloignées. A l Est, on observe la tendance inverse avec des premières couronnes plus fournie en logements locatifs et des zones plus éloignées déficitaires. Ainsi, on note que le parc locatif est peu présent sur les deux communautés de communes au Sud Est du département (CC Loire Aubance ; CC de la Vallée de Loire-Authion) et sur quelques Communes de la première couronne Ouest, le long d un axe Bouchemaine ; St-Jean-de-Linères ; St Léger-des-Bois ; St Lambert-La-Potherie, où l on trouve les populations les plus aisées, (cf cartes 10, 11, 12) A noter que le Sud de la ville de Saumur dispose d une sous représentation du parc locatif, à savoir les communes de Epieds, Cizay-la-Madeleine, Brossay, Forges, Deneze-sous-Doué, Verrie, et Rou-Marson. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

41 Une vacance plutôt localisée à l Est du département Nombres de logements vacants depuis plus de 3 ans Part des logements vacants depuis plus de 3 ans / total logements vacants La vacance de longue durée en 2003 L analyse de la vacance et de ses causes principales à l échelle départementale est un élément nécessaire pour concevoir une politique de l habitat cohérente et adaptée aux particularités des territoires. Moins de 5% Entre 5% et 10% Entre 10% et 20% Entre 20% et 30% Entre 30% et 40% Entre 40% et 50% Entre 50% et 60% Entre 60% et 70% Entre 70% et 80% Entre 80% et 90% Moyenne Maine et Loire : 32% Angers On remarque que l Est du département est fortement touché par la vacance, dont la principale cause est le mauvais état du logement. Quelques données nous explicite l étroit rapport qui existe entre ces deux phénomènes : Carte 16 Carte 16 Saumur CA Saumur Loire Développement : 792 logements vacants inconfortables en 2003 soit 16% du total du département, CC Canton de Noyant et Vihiersois-Haut- Layon : 54% et 51% des logements vacants sont inconfortables, Cholet Source : IGN - DGI - FILOCOM Réalisation Habitat : et Développement Bretagne - IDEA Recherche Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

42 Une vacance de logements résultant de l inconfort du parc ancien L inconfort des logements vacants en 2003 L inconfort des logements est à l origine d une vacance structurelle (de longue durée) Nombres de logements vacants clas. cadastral 7 et CC Canton de Noyant et Vihiersois- Haut-Layon : 50% et 49% des logements vacants le sont depuis plus de 3 ans. Part des logements vacants clas cad 7 et 8 / total logements vacants Moins de 5% Entre 5% et 10% Entre 10% et 20% Entre 20% et 30% Entre 30% et 40% Entre 40% et 50% Entre 50% et 60% Entre 60% et 70% Moyenne Maine et Loire : Entre 70% et 80% 29% Entre 80% et 90% Angers On observe un autre pôle de vacance structurelle, notamment lié en partie à l inconfort, isolé à l Ouest du département, sur la communauté de communes du Canton de Candé : 113 logements sur un total de 220 cumulant à la fois la vacance et l inconfort, soit 51.4% du parc vacant. (classement cadastrale 7 et 8, selon le fichier DDE filocom 2003) Carte 17 Cholet Saumur Source : IGN - DGI - FILOCOM Réalisation : Habitat et Développement Bretagne - IDEA Recherche Cependant, il faut reconnaître que beaucoup de logements vacants de longue durée sont concentrés sur les pôles urbains, puisque l ensemble des logements vacants d Angers, Cholet et Saumur représentent 1921 logements soit 38% du total départemental. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

43 Une vacance de logements résultant de l inconfort du parc ancien A l échelle du département du Maine-et-Loire, il est indispensable d endiguer ce phénomène de vacance structurelle de logements, au risque de voir s intensifier une dévalorisation du parc ancien générant elle même une augmentation de la vacance. Dans le PLH de la CA du Choletais, l un des objectifs est de maîtriser au mieux la vacance des logements à travers la mise en place d une Opération d Amélioration de l Habitat (OPAH) dont l un des enjeux est le développement d une nouvelle offre locative conventionnée, en favorisant la remise sur le marché de logements vacants. Concernant Angers Loire Métropole, il est prévu dans le PLH de poursuivre les actions de réhabilitation réalisées lors de précédentes OPAH, afin d assurer la baisse continue de la vacance, tout en améliorant le confort des logements, et en redynamisant le parc ancien. Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre

44 Le pays du Saumurois et la communauté de communes du Gennois, premier pôle d inconfort départemental pour les propriétaires occupants L inconfort chez les propriétaires occupants en 2003 Nombre de ménages concernés Part des PO classement cad. 7 et 8 / total PO Moins de 5 % Entre 5% et 10% Entre 10% et 15% Entre 15% et 20% Entre 20% et 25% Entre 25% et 30% Entre 30% et 35% Entre 35% et 40% Entre 40% et 45% Entre 45% et 50% Moyenne Maine et Loire : 6% Angers Les problèmes d inconfort ne sont pas essentiellement limités à la vacance. Il s agit également de réalités vécues au quotidien par une partie de la population. Ainsi, concernant les propriétaires occupants, on remarque que le parc occupé inconfortable est également sur-représenté dans l Est avec : A l échelle du département : 2 fois plus de propriétaires occupants (PO) que de locataires du parc privé occupant un logement inconfortable soit contre 5154 locataires, Un taux de logements inconfortables de 6% du parc locatif atteignant même 20% dans 26 communes. Carte 18 Saumur Cholet Source : IGN - DGI - FILOCOM Réalisation : Habitat et Développement Bretagne - IDEA Recherche Habitat et développement Bretagne / IDEA Recherche Novembre