Le parc, la demande, les attributions de logements locatifs sociaux à la Réunion

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1 Le parc, la demande, les attributions de logements locatifs sociaux à la Réunion Édition 213

2 Sommaire INTRODUCTION 3 LE PARC LOCATIF SOCIAL 4 Poids du parc locatif social 5 Rythme de livraison du parc locatif social 6 Répartition du parc locatif social par bailleur 8 Type de financement du parc locatif social 9 Taille des logements 1 LA DEMANDE 11 Importance de la demande 12 Profil des demandeurs 12 Taille des ménages 12 Age du chef des ménages 12 LES ATTRIBUTIONS 13 Évolution du nombre d attributions de logements locatifs sociaux 14 Évolution du taux de rotation 15 LES PREVISIONS A COURT TERME 16 CONCLUSION 18 Page 2

3 Introduction Pour la 1 ème année consécutive, l ARMOS-oi qui regroupe les maîtres d ouvrage sociaux du département de La Réunion, a rassemblé les données disponibles portant sur le parc, la demande et les attributions de logements locatifs sociaux à La Réunion. Par cette démarche, l ARMOS-oi vise plusieurs objectifs : Mettre à disposition de l ensemble des acteurs du logement social et de l aménagement les vrais chiffres sur la situation, en temps réel. Améliorer la transparence et la concertation locale autour de l habitat social à tous les échelons territoriaux : Département, EPCI, Communes. Enrichir la connaissance des marchés locaux de l habitat. Contribuer à mieux orienter les politiques d aménagement (SAR/SCOT) et d habitat (PLH) et permettre le suivi de leur mise en œuvre. Le présent document actualise les caractéristiques du parc locatif social de La Réunion début 213 et permet aussi de mesurer les évolutions intervenues depuis un an. Il convient cependant de préciser que suite au changement de l outil informatique mis à disposition par l Etat pour la délivrance du numéro unique de la demande, la base de données concernant les demandeurs de logements locatifs sociaux a perdu sa fiabilité et n est plus accessible par l ARMOS. Les données concernant la demande sont donc réduites à leur strict minimum dans ce rapport 213. Plus que jamais, l ARMOS-oi souhaite que ces rapports contribuent à la redéfinition urgente de politiques d aménagement et d habitat pertinentes et efficaces afin de pouvoir répondre aux besoins de logements de tous les Réunionnais. Page 3

4 LE PARC LOCATIF SOCIAL Page 4

5 Le parc locatif social Poids du parc locatif social Au 1 er janvier 213, le parc locatif social compte logements et loge environ 21 % des ménages de La Réunion. Communes Répartition du parc locatif social par commune Habitations principales (*) Parc Locatif Social (PLS) %PLS /Habitations principales SAINTE ROSE % SAINT BENOIT % LA PLAINE DES PALMISTES % BRAS PANON % SALAZIE % SAINT ANDRE % CIREST % SAINTE SUZANNE % SAINTE MARIE % SAINT DENIS % CINOR % LA POSSESSION % LE PORT % SAINT PAUL % TROIS BASSINS % SAINT LEU % TCO % LES AVIRONS % ETANG SALE % SAINT LOUIS % CILAOS % ENTRE DEUX % LE TAMPON % SAINT PIERRE % PETITE ILE % SAINT JOSEPH % SAINT PHILIPPE % LE SUD % TOTAL % (*) NB : Pour les habitations principales, les dernières données connues à ce jour sont celles figurant au rôle établi pour la perception de la taxe d habitation au 1/1/212 Page 5

6 Le parc locatif social Le poids de ce parc est variable selon les intercommunalités : si 31 % des habitations principales de la CINOR correspondent à des logements locatifs sociaux, seules 15 % des habitations principales sont dans ce cas dans le Grand Sud (CIVIS + CASUD). Le TCO et la CIREST, avec 18 et 22 %, sont dans une position intermédiaire. Répartition des habitations principales par bassin d habitat 36% 14% Répartition du parc locatif social par bassin d habitat 25% 14% 25% 22% 39% 25% CIREST CINOR TCO Gd Sud CIREST CINOR TCO Le Sud La comparaison entre la répartition des ménages d une part et du parc locatif social d autre part par bassins d habitat met en évidence l importance du parc locatif social sur le territoire de la CINOR et son poids plus réduit sur le territoire des communes du Sud de l île. Rythme de livraison du parc locatif social Ancienneté du parc locatif social et rythme moyen annuel de livraison La construction de logements sociaux a démarré à La Réunion dans les années soixante sur le territoire de la CINOR, avec une montée en charge progressive jusque dans les années , suivie d un ralentissement dans la période La mise en place en 1986 de nouvelles modalités de financement du logement social dans les DOM a permis une accélération forte de la livraison de logements locatifs sociaux, dont le rythme annuel de livraison a culminé à presque 2 5 logements dans la période Page 6

7 Le parc locatif social Depuis cette date, le rythme annuel de livraison a fortement chuté autour de 1 5 logements de 2 à 24, et a encore ralenti de 25 à 29 avec à peine plus de 1 2 logements neufs livrés en moyenne. Grâce à une reprise des livraisons en 211 et 212, le rythme moyen des livraisons sur les trois dernières années est de nouveau à la hausse, avec un peu plus de 195 logements neufs livrés en moyenne. L accélération récente des livraisons, qui devrait s amplifier encore plus en 213 et 214, liée notamment à l apport de financements issus de la défiscalisation en plus de ceux de la LBU, se constate dans les territoires de la CIREST, de la CINOR et du TCO, mais est moins marquée pour le moment dans le bassin d habitat SUD. Rythme moyen annuel de livraison par EPCI CIREST CINOR TCO LE SUD Page 7

8 Le parc locatif social Répartition du parc locatif social par bailleur Début 213, la SIDR (36 %) et la SHLMR (35 %) comptent chacune plus d un tiers du parc locatif social, suivies par la SEMADER avec près de 11 % du parc total. La SEDRE, la SODEGIS, la SODIAC et la SEMAC ont construit les 18 % du patrimoine restant Répartition du parc locatif social par bailleur* SHLMR SODEGIS SEMADER SIDR SEDRE SEMAC SODIAC * y compris les logements foyer La SIDR et la SHLMR sont présentes dans tous les bassins d habitat de l île, alors que la SEMAC est essentiellement présente dans la CIREST, la SODIAC dans la CINOR et la SODEGIS dans le Sud. Le patrimoine de la SEDRE se répartit dans le Nord et l Ouest, celui de la SEMADER dans le Nord, l Ouest et le Sud. Répartition du parc locatif social par bassin d habitat CIREST CINOR TCO LE SUD Page 8

9 Le parc locatif social Type de financement du parc locatif social A l échelle de l île, le parc locatif social se répartit des loyers les plus faibles du parc ancien autour de 4 /m 2, aux loyers intermédiaires proches de 7 /m 2, de la manière suivante : Type de financement du parc locatif social à la Réunion 4% 25% Parc ancien (avant 1986) : 24 % LLTS : 18 % LLS : 53 % Intermédiaire (ILM/PLS): 5 % 53% 18% ancien LLTS LLS intermediaire Type de financement par bassin d habitat CIREST 3% 11% CINOR 7% 41% 58% 28% 43% TCO 4% 22% 9% LE SUD 2% 13% 56% 18% 58% 27% Le poids du parc ancien est le plus fort dans la CINOR (essentiellement St Denis), puis le TCO (Le Port), territoires où les politiques de réhabilitation de ce parc et d adaptation au vieillissement des locataires devront prendre de plus en plus d ampleur. Page 9

10 Le parc locatif social Taille des logements Le parc locatif social se répartit entre : Répartition par taille de logement Petits logements (T1/T2) : 3 % Logements moyens (T3) : 37 % Grands logements (T4/T5 et +) : 33 % Les années précédentes, cette typologie était globalement en adéquation avec la répartition de la composition familiale des ménages demandeurs de logement locatif social. 25% 8% 9% 21% 37% T1 T2 T3 T4 T5 Répartition par taille de logement par bassin d habitat CIREST CINOR 6% 9% 7% 1% 24% 22% 24% 2% 39% 39% TCO LE SUD 9% 6% 8% 9% 2% 27% 25% 24% 38% 34% Le parc locatif social du TCO compte une part plus importante (36 %) de grands logements (T4/T5 et +), celui du Sud une part plus importante (33 %) de petits logements par rapport à la moyenne départementale Page 1

11 LA DEMANDE Page 11

12 La demande Importance de la demande Comme évoqué en introduction du présent rapport, les changements d outils informatiques intervenus à l initiative de l Etat ne permettent pas d avoir des données fiabilisées au 1 er janvier 213 sur la demande, et donc de mesurer les évolutions quantitatives intervenues depuis un an. Nous espérons pouvoir retrouver des données fiables au 1 er janvier 214. Contrairement aux données sur le volume de la demande, qui peuvent fluctuer de manière importante d une année sur l autre, la typologie des ménages demandeurs est beaucoup plus stable. C est la raison pour laquelle les données du rapport 211 sont reprises ci-dessous, car restant proches de la réalité début 213. Profil des demandeurs Taille des ménages Plus de la moitié des ménages demandeurs (56 %) sont composés d une ou deux personnes. En y rajoutant les ménages de trois personnes, on couvre 75% de la demande. Les grands ménages de 5 personnes et plus ne représentent que 12 % du total des ménages demandeurs de logements locatifs sociaux, ce taux étant en baisse régulière ces dernières années. Profil des demandeurs par taille des ménages 12% 31% 13% 19% 25% 1 pers 2 pers 3 pers 4 pers 5 pers et + Age du chef de ménage Profil des demandeurs par classe d âge 8% 14% Par ailleurs, il s agit essentiellement de ménages jeunes, presque la moitié ayant moins de 35 ans. 22% 31% La demande auprès des bailleurs sociaux est donc essentiellement celle de jeunes ménages de taille réduite, exprimant pour une grande partie d entre eux une demande de décohabitation. 25% <25 ans 25/34 ans 35/44 ans 44/59 ans 6 ans et plus Page 12

13 LES ATTRIBUTIONS Page 13

14 Les attributions Évolution du nombre d attributions de logements locatifs sociaux Après plusieurs années de baisse continue de leur nombre jusqu en 27, les attributions de logements locatifs sociaux sont reparties à la hausse. Le seuil des 7 attributions est dépassé en 211, pour la première fois dans la dernière décennie. En 212, cette augmentation a perduré avec plus de 745 attributions, dont 17% de mutations internes au parc social. Les attributions de ces 1 dernières années Attribution sur parc existant Attribution sur logements neufs Cette nette reprise des attributions en 211 et 212 se constate dans l ensemble des bassins d habitat de La Réunion, mais est un peu moins marquée dans le TCO. CIREST Les attributions par EPCI CINOR TCO LE SUD Page 14

15 Les attributions Évolution du taux de rotation La hausse des attributions en 211 et 212 s explique essentiellement par la reprise des livraisons de logements neufs, car, de son côté, le taux de rotation sur le parc existant stagne autour de 9% sur les 5 dernières années. Évolution du taux de rotation 15% 1,% 9,7% 9,4% 9,1% 8,6% 9,1% 9,1% 8,9% 9,3% 9,% 1% 5% % Le niveau très bas de ce taux, constaté dans la CINOR et encore plus dans le TCO, est à mettre en relation avec le niveau élevé des loyers du parc locatif privé dans ces territoires, d où les difficultés des ménages à trouver des solutions de logements en dehors du parc social. La situation dans le Sud et dans la CIREST, en niveau, semble indiquer un marché immobilier moins tendu. Il faut toutefois noter que de 28 à 211, le taux de rotation de la CIREST a significativement augmenté avant de diminuer fortement en 212, alors que celui du SUD a connu des variations nettement moins marquées ces 4 dernières années. Évolution du taux de rotation par EPCI 18% 15% 12% 9% 6% 3% % 18% 15% 12% 9% 6% 3% % CIREST 11,4 % 1,3 % 1,3 % 11,3 % 11,8 % 1,2 % 9,1% 9,4 % 8,9 % 9,4 % TCO , % 8,1% 7,5% 8, % 7,5% 7,8 % 7,8 % 7,7% 7,3 % 7,3 % % 15% 12% 9% 6% 3% % 18% 15% 12% 9% 6% 3% % CINOR 8,7% 9,3 % 8,6 % 7,4 % 7, % 7,6 % 8, % 8, % 8,2 % 7,2 % LE SUD ,8 %12,2 % 12,7% 12,9 % 11,7% 12,5% 11,5%11,3 % 11,6 % 11,2 % Page 15

16 LES PREVISIONS A COURT TERME Page 16

17 Les prévisions à court terme Les prévisions de livraisons établies par les bailleurs laissent espérer une hausse importante de la production neuve en 213 et en 214, une part significative de la production des deux années à venir provenant de programmes immobiliers privés recyclés en logement social par le biais de VEFA, en dehors d opérations d aménagement (ZAC, RHI), et financées pour partie grâce à la défiscalisation du logement social. Prévisions de livraisons Prévisions de livraisons par bailleur en dehors dans opération aménagement Moyenne livraison 2/29 Incertitude sur le volume global SHLMR SODEGIS SEMADER SIDR SEDRE SEMAC SODIAC L expérience récente a cependant démontré que la réalité des livraisons était toujours en deçà des prévisions, de l ordre de 25 % pour les prévisions de l année en cours, du fait des aléas de chantiers, l incertitude étant encore plus forte pour 214. Un volume de 3 à 35 logements neufs livrés en 213 et en 214 paraît cependant atteignable, l augmentation de la production étant particulièrement marquée dans la CIREST, la CINOR et le TCO, mais moindre dans le Sud. Prévisions de livraisons par bassin d habitat par bailleur CIREST CINOR TCO LE SUD Page 17

18 Conclusion Après une décennie 2-21 marquée par un trop faible niveau de livraison de logements locatifs sociaux neufs (13 en moyenne annuelle), et des attributions de logement réduites (moins de 6 en moyenne par an) qui n ont permis de satisfaire qu une part très faible de demandeurs de logements locatifs sociaux, les années 211 et 212 marquent une rupture nette et le début d une amélioration de la situation, que nous souhaitons durable. En effet, le changement du cycle de production intervenu à partir de 29 (recyclage de projets privés en programmes sociaux dans le cadre de VEFA et apport de la défiscalisation dans le financement du logement social), se traduit par une augmentation conséquente des livraisons (2276 en 211 et 2521 en 212, soit, à chaque fois plus du double qu en 21) et une hausse significative des attributions de logements locatifs sociaux (plus de 745 en 212, soit près de 17 de plus qu en 21). A court terme, cette hausse des livraisons devrait se poursuivre en 213 et 214 pour dépasser les plus hauts niveaux de production de parc social atteints à la fin des années 199 à La Réunion. La hausse des attributions qui en découlera devrait améliorer sensiblement le taux de satisfaction de la demande, même si la situation ne sera pas homogène dans les différents bassins d habitat de l île, avec un contexte qui restera probablement le plus tendu dans l Ouest. A moyen terme, la poursuite de l optimisation du recours à la défiscalisation, aujourd hui généralisée pour la totalité des nouveaux projets de construction, devrait permettre de s approcher d un rythme de production de l ordre de 4 logements locatifs sociaux par an. Pour atteindre le rythme souhaitable de 5 logements sociaux par an à La Réunion dont une part majoritaire aux loyers les plus faibles à destination des familles les plus défavorisées, et maintenir dans la durée ce rythme de production, plusieurs conditions sont nécessaires : Poursuivre la sécurisation et améliorer l efficience du dispositif de défiscalisation afin de fluidifier le processus de production et sécuriser l intervention des promoteurs sociaux. Abonder la LBU pour pouvoir financer tous les projets des promoteurs sociaux et notamment ceux aux loyers les plus faibles. En cas de remise en cause de la pérennité de la défiscalisation du logement social Outre-mer, cet abondement de la LBU devra être encore plus conséquent. Sécuriser durablement le dispositif de garantie des collectivités locales aux prêts que la Caisse des Dépôts et Consignations accorde aux promoteurs sociaux pour le logement locatif social. Mettre en priorité à l agenda de tous les partenaires Etat/Région/Département/EPCI/ Communes la relance de l aménagement opérationnel, et notamment la question de son financement, que les communes seules ne pourront pas assurer. En effet, du fait de la réduction du nombre de projets issus des VEFA, le seul moyen de maintenir un rythme élevé de production de logements (sociaux, intermédiaires, privés) et d équipements de proximité dans des quartiers structurés, est de multiplier la réalisation d opérations d aménagement, celles-ci étant aujourd hui largement insuffisantes pour répondre à l ensemble des besoins liés à l évolution démographique réunionnaise. Les promoteurs sociaux regroupés au sein de l ARMOS-oi ont émis des propositions sur ces différents sujets et sont plus que jamais mobilisés pour mettre en œuvre une politique de l habitat efficace, visant à couvrir les besoins de tous les Réunionnais. Page 18

19 Contact Contact Michel OBERLE ARMOS OI Association Régionale des Maîtres d Ouvrage Sociaux et aménageurs Océan Indien 91, rue de la République 974 Saint Denis Tél. : armos@wanadoo.fr Page 19