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1 Rapport final au 23 novembre 2007 VILLE DE TERREBONNE DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE MODÈLE D'AFFAIRES POUR LE DÉVELOPPEMENT DU SECTEUR LÉVEILLÉ Notre dossier numéro :

2 Raymond Chabot Grant Thornton & Cie Conseillers en administration Société en nom collectif Division consultation immobilière ISO 9001 : 2000 Le 23 novembre 2007 Monsieur Marc-André Fullum, B. Urb Chef de service Ville de Terrebonne Développement économique 748, rue Saint-Pierre Rez-de-chaussée Terrebonne (Québec) J6W 1E2 Objet : Modèle d'affaires pour le développement du secteur Léveillé Notre dossier numéro : Monsieur, Nous sommes heureux de vous transmettre ce rapport d expertise portant sur un éventuel modèle d affaires pour le développement du secteur Léveillé à Terrebonne. Ce rapport de consultation ne peut être considéré comme un rapport d évaluation satisfaisant aux normes professionnelles de l Ordre des évaluateurs agréés du Québec, ni de l Institut canadien des évaluateurs. Les limitations à ce rapport d expertise ont été déclarées dès l acceptation de l offre de services professionnels par le client. Dans l espoir que le tout soit à votre satisfaction, nous vous prions d agréer, Monsieur, nos salutations les plus distinguées. Société en nom collectif Conseillers en administration Benoît Egan, É.A. AACI Associé Tour de la Banque Nationale 600, rue De La Gauchetière Ouest Bureau 1900 Montréal (Québec) H3B 4L8 Téléphone : (514) Télécopieur : (514) Membre de Grant Thornton International

3 TABLE DES MATIÈRES Page 1. CONTEXTE DESCRIPTION DES SERVICES OFFERTS LOI Introduction Trois nouveaux pouvoirs Programme de crédits de taxes Conditions d application Approbation du règlement Admissibilité au programme Secteurs d activité admissibles Activités non-admissibles Portée du crédit de taxe Remboursement Plan de développement économique Nature de l aide financière BALISAGE LA PROPRIÉTÉ-TÉMOIN Zonage Terrain Bâtiment Évaluation municipale Valeur marchande de la propriété TAUX DE TAXATION ET RICHESSE FONCIÈRE MODÉLISATION FINANCIÈRE Hypothèses Scénario de relogement des activités Isolon sans assistance financière Position de la Ville de Terrebonne Position du propriétaire Scénario de relogement des activités avec la mise en place d un programme d aide financière Position de la Ville de Terrebonne Position du propriétaire Les principaux constats CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS CONDITIONS LIMITATIVES... 27

4 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 1 CONTEXTE 1. CONTEXTE Adjacent au faubourg urbain du Vieux-Terrebonne, le secteur Léveillé fait actuellement l objet d un plan de redéveloppement. Entre autres, la localisation éventuelle d une gare de banlieue à proximité et la volonté de créer un centre fort attrayant et convivial motivent la volonté de donner une nouvelle vocation au secteur. Délimité par le quadrilatère de la rue Grande-Allée au nord, le chemin de fer à l est, la rue Saint-Louis au sud ainsi que la rue Léveillé et le boulevard Terrebonne à l ouest, le secteur Léveillé occupe près de 20 hectares et accueille une quinzaine d entreprises industrielles, un poste de transformation d électricité d Hydro-Québec et un centre hippique. Enclavée dans la trame résidentielle et bénéficiant d une localisation peu attrayante, l activité industrielle y est en dévitalisation. En effet, une majorité des bâtiments et des terrains sont vacants ou encore sous-utilisés. De plus, les activités du site génèrent quantité de nuisances (bruit, trafic lourd, pollution visuelle) qui ont des impacts négatifs sur la qualité de vie des résidants riverains. La cohabitation difficile avec le milieu résidentiel adjacent, la sous-utilisation économique de ce secteur, sa localisation stratégique au cœur du noyau urbain et l insuffisance de l offre résidentielle actuelle convergent vers une orientation claire : la requalification du secteur Léveillé à des fins résidentielles. De plus, sa requalification pourrait agir comme catalyseur pour la revitalisation de la partie à l est de la rue Chapleau dans le Vieux-Terrebonne, où de nombreux bâtiments sont vieillissants. Des discussions ont été amorcées auprès de certains propriétaires du secteur Léveillé par Monsieur le maire Jean-Marc Robitaille, afin de sensibiliser ces derniers au développement d un modèle d affaires qui ne soit pas au détriment de l une ou l autre des parties. Une rencontre de travail avec certains propriétaires du secteur Léveillé et des représentants de la Ville de Terrebonne serait tenue avant la période des vacances estivales. La direction de la Ville de Terrebonne est donc à la recherche de pistes de solution susceptibles de favoriser le redéveloppement du secteur Léveillé dans un contexte d un partenariat d affaires. Parmi les pistes de solution figure l application de la Loi 21, Loi modifiant diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal, sanctionnée le 15 juin 2006.

5 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 2 DESCRIPTION DES SERVICES OFFERTS 2. DESCRIPTION DES SERVICES OFFERTS Notre firme a été retenue afin d assister la direction de la Ville de Terrebonne à établir les pistes de solution et à évaluer sommairement les aspects financiers de celles-ci. Les analyses financières sont basées sur des hypothèses de travail jugées raisonnables mais qui n ont pas fait l objet de vérification de notre part. Les pistes de solution qui auront été identifiées devront faire l objet d analyses plus exhaustives. Parmi les scénarios examinés, on retrouvera les possibilités suivantes : Ville de Terrebonne agissant à titre de maître d œuvre, impliquant des engagements financiers; Détermination des critères financiers recherchés par un partenaire d affaires pour agir à titre de maître d œuvre; Définition des termes de référence entre un éventuel partenaire d affaires (agissant à titre de développeur) et les propriétaires actuels. Parmi les options examinées figureront : Donation de terrains pour reloger les entreprises ciblées; Crédit de taxes; Autres possibilités permises notamment par la Loi 21; Les modèles d affaires seront étudiés pour une propriété-témoin retenue. Il est important de noter que les paramètres financiers qui seront employés proviennent de données de marché en fonction de notre connaissance de l activité immobilière. En aucun temps ces paramètres ne pourront être considérés comme une évaluation des actifs examinés. Le rapport sera présenté sous la forme d un sommaire exécutif en lieu et place d un rapport détaillé, compte tenu du fait que la prestation de services professionnels vise la détermination et l évaluation sommaire de pistes de solution.

6 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 3 LOI LOI Introduction Projet de loi no 21 (2006, chapitre 31) Loi modifiant diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal Présenté le 9 mai 2006 Principe adopté le 30 mai 2006 Adopté le 15 juin 2006 Sanctionné le 15 juin 2006 Ce projet de loi apporte diverses modifications législatives concernant le domaine municipal. Il accorde notamment aux municipalités de nouveaux pouvoirs en matière de soutien au développement économique, notamment en les autorisant à adopter un programme de crédit de taxes destiné aux personnes qui exploitent certaines entreprises du secteur privé afin de compenser l augmentation de certaines taxes municipales. Il permet également à toute municipalité d accorder une aide totalisant $ par exercice financier sans égard au type d entreprise qui en bénéficie. Avant l adoption de cette loi, aucune municipalité ne pouvait, directement ou indirectement, venir en aide à un établissement industriel ou commercial autrement que de la façon prévue à la Loi sur les immeubles industriels municipaux. Certaines municipalités se sont dotées de pouvoirs particuliers. Les nouveaux pouvoirs en matière de développement économique intégrés à la Loi sur les compétences municipales comprennent les possibilités suivantes : Aide pour relocaliser sur le territoire d une municipalité une entreprise commerciale ou industrielle qui y est déjà présente; Aide à l exploitant d une entreprise privée; Aide sous forme d un programme de crédits de taxes. 3.2 Trois nouveaux pouvoirs Aide pour relocaliser sur son territoire une entreprise commerciale ou industrielle qui y est déjà présente : «La municipalité locale peut aussi accorder une aide pour relocaliser sur son territoire une entreprise commerciale ou industrielle qui y est déjà présente. Le montant de l aide ne peut excéder le coût réel de la relocalisation.» (article 90 al.3, LCM ). Pouvoir permanent. Aide à l exploitant d une entreprise privée : «Elle peut également accorder une aide à toute personne qui exploite une entreprise du secteur privé et qui est le propriétaire ou l occupant d un immeuble autre qu une résidence.

7 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 4 LOI 21 La valeur de l aide qui peut ainsi être accordée ne peut excéder, pour l ensemble des bénéficiaires, $ par exercice financier» (article 92.1 al.2, LCM). Date limite : 15 juin 2008 Rapport de la Ministre au gouvernement sur la possibilité de rendre ce pouvoir permanent; Accordée par résolution. Programme d aide sous forme de crédit de taxes : «Toute municipalité peut, par règlement, adopter un programme aux fins d accorder une aide sous forme de crédit de taxes aux personnes visées à l article 92.2 et à l égard des immeubles visés à celui-ci» (articles 92.1 et suivants, LCM). Date limite : 15 juin 2008 Rapport de la Ministre au gouvernement sur la possibilité de rendre ce pouvoir permanent; Période d admissibilité : 10 ans; Adoption d un règlement. 3.3 Programme de crédits de taxes Conditions d application Approbation du règlement Moyenne annuelle de la valeur totale de l aide N excède pas le montant le plus élevé entre $ ou 1 % du budget de fonctionnement Excède le montant le plus élevé entre $ ou 1 % du budget de fonctionnement Excède de 5 % le budget de fonctionnement Aucune approbation nécessaire Approbation par les personnes habilitées à voter Approbation par les personnes habilitées à voter Approbation de la Ministre

8 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 5 LOI Admissibilité au programme «Seules sont admissibles ( ) les personnes qui exploitent dans un but lucratif une entreprise du secteur privé et les coopératives qui sont le propriétaire ou l occupant d un immeuble compris dans une unité d évaluation répertoriée sous l une ou l autre des rubriques suivantes ( )» : Secteurs d activité admissibles Industries manufacturières; Chemin de fer et métro; Transport par véhicule automobile (infrastructure), sauf transport par taxi et services d ambulance; Transport par avion (infrastructure); Transport maritime (infrastructure); Communication, centre et réseau; Service de nettoyage de l environnement; Service de recherche, de développement et d essais; Service de consultation en administration et en affaires; Service de génie; Service éducationnel et de recherche scientifique; École de métiers (non intégrée à une polyvalente); Formation en informatique; Exposition d objets culturels; Centre touristique. La municipalité décide du ou des secteurs admissibles à son programme en fonction de ses priorités de développement économique : Sous-entend une démarche de réflexion stratégique et une vision de son développement au sens large. La municipalité peut définir des règles spécifiques pour chaque catégorie d entreprises, en lien avec sa vision de développement : Par exemple, pourcentage de compensation différent.

9 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 6 LOI Activités non-admissibles Les immeubles dans lesquels sont transférées des activités exercées sur le territoire d une autre municipalité locale; Les immeubles dont le propriétaire ou l occupant bénéficie d une aide gouvernementale destinée à réduire les taxes foncières : Sauf lorsque l aide gouvernementale est accordée pour la mise en œuvre d un plan de redressement Portée du crédit de taxe «Le crédit de taxe a pour effet de compenser en tout ou en partie l augmentation du montant payable à l égard de l immeuble, pour les taxes foncières, les modes de tarification ou le droit de mutation immobilière, lorsque cette augmentation résulte : Remboursement De travaux de construction ou de modification de l immeuble; De l occupation de l immeuble; De la relocalisation, dans l immeuble, d une entreprise déjà présente sur le territoire de la municipalité». «Toute municipalité locale peut réclamer le remboursement de l aide qu elle a accordée ( ) si une des conditions d admissibilité n est plus respectée». La municipalité peut définir des exigences supplémentaires, en lien avec ses objectifs de développement : Par exemple, un investissement ou une création d emploi minimum, le respect de normes environnementales, etc Plan de développement économique «Le programme doit s inscrire dans le plan de développement économique de la municipalité. Si la municipalité n a pas un tel plan, le programme doit tenir compte du plan d action local pour l économie et l emploi adopté par le CLD travaillant sur son territoire» Nature de l aide financière Le programme a pour objet le paiement à une entreprise admissible d une aide financière pour compenser ses frais de relocalisation en conformité avec les autres dispositions du programme. Ces frais comprennent, de manière non limitative : Les frais de déménagement et de réinstallation des équipements et du mobilier; Les frais de réimpression de la papeterie rendue nécessaire du fait de la relocalisation de l entreprise;

10 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 7 LOI 21 Les honoraires et frais pour les services professionnels associés à l aménagement des nouveaux locaux et à la conception des enseignes; Les frais de publicité pour faire connaître la nouvelle localisation de l entreprise; Les frais inhérents à l obtention des droits et permis (autres que les permis émis par la Ville) découlant de la relocalisation de l entreprise; Les honoraires et frais relatifs à la rédaction et, s il y a lieu, la publication d un bail de location ou d un contrat d achat d un terrain ou d un bâtiment par l entreprise aux fins de sa relocalisation; Les honoraires et frais relatifs à la préparation de plans et devis pour la construction du bâtiment devant accueillir l entreprise relocalisée.

11 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 8 BALISAGE 4. BALISAGE Un exercice de balisage a été complété afin d identifier les villes qui se sont prévalues des programmes d aide prévus à la Loi 21. C est ainsi que des entrevues ont été menées auprès des représentants des villes suivantes : Lévis; Rimouski; Sainte-Marie; Sherbrooke; Magog; Drummondville. Les tableaux des pages suivantes résument l exercice de balisage qui a été réalisé.

12 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 9 BALISAGE Villes/Loi21 Lévis Rimouski Sainte-Marie Sherbrooke Magog Drummondville Subvention de relocalisation Non Oui, subvention pour compenser les frais à la délocalisation sur un site choisi (parc industriel) Stratégie Favoriser toute personne qui exploite dans un but lucratif une entreprise et qui est propriétaire ou occupant d un immeuble compris dans une unité d évaluation répertoriée sous la rubrique «Industrie de la construction et la réparation de navires» prévue par le Manuel d évaluation foncière du Québec sur un territoire d occupation défini par la Ville Favoriser l implantation et la croissance d entreprises privées exerçant dans les secteurs des activités manufacturières et de hautes technologies dans les domaines marin et maritime Max $ Non, sinon la subvention discrétionnaire de $ Programme offert aux industries manufacturières seulement Non Non, sinon subvention discrétionnaire 2 sections : Programme de crédit de taxe stimuler le développement industriel et de services dans toute partie du territoire visée où l implantation, la relocalisation, l agrandissement ou la modernisation des immeubles admissibles au programme est autorisé conformément aux lois et règlements en vigueur Entreprise en redressement favoriser les entreprises en redressement classées sous la rubrique «Industries manufacturières Intervention cas par cas Favoriser toute personne qui exploite dans un but lucratif une entreprise et qui est propriétaire ou occupant d un immeuble compris dans une unité d évaluation répertoriée sous les rubriques «2-3 Industries manufacturières», «6391 Service de recherche, de développement et d essais» et «6593 Service éducationnel et de recherche scientifique» prévue par le Manuel auquel renvoie le règlement pris en vertu du paragraphe 1 de l article 263 de la Loi sur la fiscalité municipale (L.R.Q., chapitre F-2.1) Non Maintenir le développement manufacturier comme élément porteur de son économie Poursuivre le développement de ses zones industrielles par l acquisition de la desserte de futurs terrains Promouvoir la création d emplois dans ses zones industrielles

13 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 10 BALISAGE Villes/Loi21 Lévis Rimouski Sainte-Marie Sherbrooke Magog Drummondville Conditions d application (outre l administratif) Calcul de l aide variant à la hausse de 2007 à 2011 pour un maximum de $ (pour la totalité du programme) Le propriétaire ou l occupant d un immeuble visé par le programme doit bénéficier d une aide gouvernementale pour la mise en œuvre d un plan de redressement Le propriétaire ou l occupant d un immeuble visé par le programme doit démontrer que, pour l exercice financier précédent, il respectait les planchers d emploi déterminés (emploi permanent) Conditions liées au paiement des taxes municipales (p. ex. : 50 % avant 2008 pour l exercice financier 2009) Condition liée à la fourniture de tout renseignement exigé pour l application du programme Conditions d admissibilité relative à la localisation de l usage selon la nature des activités Pour être admissible au programme, un immeuble doit être desservi par les réseaux municipaux d aqueduc et d égouts et tout usage contenu dans le bâtiment doit être conforme aux dispositions du règlement de zonage applicables à l'immeuble Tels crédits de taxes foncières générales ne sont accordés que si la réévaluation de l'immeuble a pour effet d'en hausser la valeur d'au moins $ Montants particuliers et période d étalement des crédits de taxes foncières générales et variation des montants en fonction des nouveaux rôles d évaluation foncière Dans le cadre d une construction ou modification d un immeuble : Obtention d un permis de construction concernant l immeuble Dans le cadre d un processus de redressement : Doter d un plan de redressement Bénéficier d une aide gouvernementa le, financière ou technique, pour la mise en œuvre de ce plan Dans le cadre du droit de mutation immobilière : Acquérir un immeuble avec bâtiment vacant à l intérieur des zones industrielles du plan de zonage Établissement d un maximum Condition d admissibilité en fonction des secteurs d activités particuliers Calcul de l aide sur 10 ans décroissant par mois. Il y a variation du calcul lors de l implantation d une nouvelle construction ou la relocalisation entraînant la construction ou pour tout projet d agrandissement, de modification ou de modernisation Condition pour les entreprises en redressement : elles doivent bénéficier d une aide gouvernementale, financière ou technique pour la mise en œuvre d un plan de redressement Calcul de l aide accordée à 50 % du montant de taxes foncières et des modes de tarification Acquérir un immeuble comprenant un bâtiment vacant Obtenu un permis de construction afin de construire, d agrandir ou de modifier un immeuble Valeur totale : $ Établissement d un maximum Division des crédits dans le cas de la présence de plus d un propriétaire Doit démontrer que la construction ou l agrandissement a permis la création de 10 nouveaux emplois dans la première année et, dans les années subséquentes, le maintien de ces 10 nouveaux emplois (emplois permanents) Doit démontrer que plus de 50 % de ses employés reçoivent un salaire égal ou supérieur à 13,00 $ l heure Aide financière accordée pour un agrandissement des installations avec un minimum de pieds carrés Calcul de l aide varie en % en fonction du taux particulier à la catégorie des immeubles industriels tel que déterminé par le règlement annuel

14 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 11 BALISAGE Villes/Loi21 Lévis Rimouski Sainte-Marie Sherbrooke Magog Drummondville Conditions d application (outre l administratif) (suite) Outils de la Ville pour développement économique Fonds local d'investissement (FLI) Fonds de développement des entreprises d'économie sociale (FDEÉS) Le FDEÉS vise à stimuler l'émergence, l'expansion et la consolidation de projets d'entreprises Durée de trois ou quatre ans s il y a réponse à ces conditions : 75 % de ses employés résident sur le territoire de la ville Envoyer à la ville son registre de paie du mois de septembre de l année précédente et la preuve de la résidence de 75 % de ses employés sur le territoire Un immeuble ne peut bénéficier de plusieurs programmes de crédits de taxes La valeur totale de l aide de la Ville est de $ Voir références Fonds d aide aux jeunes entrepreneurs Fonds d aide pour le développement d entreprises d économie sociale Fonds du pacte rural Fonds local La SDÉS gère un fonds local d investissement pour le territoire de la ville de Sherbrooke. Ce fonds d investissement est destiné au démarrage ou à l expansion d entreprises existantes exerçant leurs activités dans les secteurs Le propriétaire doit avoir acquitté toutes taxes et mode de tarifications dues, y compris arriérés, frais, intérêts et pénalités en regard de l ensemble des immeubles sur le territoire de la ville dont il est propriétaire Le Fonds de relance économique, géré par le CLD de la MRC de Memphrémagog, permet de fournir une aide financière pour soutenir la création d emploi à Magog soit auprès des entreprises Fonds local d'investissement Fonds jeunes promoteurs Fonds de la ruralité Fonds d'économie sociale

15 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 12 BALISAGE Villes/Loi21 Lévis Rimouski Sainte-Marie Sherbrooke Magog Drummondville Outils de la ville pour développement. économique (suite) d'économie sociale. Il offre une aide financière de façon à favoriser la création et le maintien d'emplois durables et de qualité. Fonds jeunes promoteurs (FJP) Soutien au travail autonome (STA) Société locale d'investissement dans le développement de l'emploi (SOLIDE) de Lévis Fonds de diversification économique (FDÉ) d investissement SOLIDE de la MRC de La Nouvelle- Beauce admissibles. En bref, le Fonds local d investissement (FLI) consiste à garantir des prêts d un montant variant entre $ et $ auprès des institutions financières. Les entreprises admissibles doivent travailler principalement dans le domaine manufacturier ou tertiaire moteur ( nds_local.php?l=fr&s= 3) Afin de bonifier une mise de fonds souvent déficiente chez les jeunes promoteurs âgés de moins de 35 ans, la SDÉS offre, pour le territoire de la ville de Sherbrooke, une contribution non remboursable qui varie selon le secteur d activités de l entreprise Le Fonds de développement de l économie sociale (FDÉS) vise à soutenir le démarrage, le développement et la consolidation d entreprises d économie sociale ou de volets d économie sociale dans des organisations existantes ou auprès de nouvelles entreprises. Le fonds vise également la diversification économique, les activités liées à la prospection ainsi qu à l accueil de nouveaux investisseurs ( phremagog.com/fran cais/secteurentrepre uriat/relance.html) Outils financiers conventionnels Solide Soutien au travail autonome

16 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 13 BALISAGE Villes/Loi21 Lévis Rimouski Sainte-Marie Sherbrooke Magog Drummondville Outils de la ville pour développement. économique (suite) existantes La SDÉS rencontre à l occasion des investisseurs intéressés par des entreprises sherbrookoises et offre un service de maillage entre ces investisseurs et les dirigeants d entreprises.

17 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 14 LA PROPRIÉTÉ-TÉMOIN 5. LA PROPRIÉTÉ-TÉMOIN Afin de déterminer les pistes de solution qui pourraient être prometteuses, une propriété-témoin a été étudiée afin de développer un modèle d affaires. Il s agit de la propriété IZOLON appartenant à l entreprise FRANSYL. Au rôle d évaluation, le propriétaire inscrit est REJEANJO inc. 5.1 Zonage Cette propriété est réglementée par le zonage avec les usages autorisés suivants : Usage d habitations multifamiliales de 4 à 6 logements; Usage d habitations multifamiliales de 7 à 12 logements; Usage d habitations multifamiliales de 13 logements et plus; Nombre d étages variant de 2 à 4 étages; Occupation au sol de 50 %. L usage industriel actuel est donc dérogatoire au plan de zonage et résulte d un droit acquis. La Ville de Terrebonne a adopté certaines dispositions générales relativement aux droits acquis. Pour l essentiel, l usage industriel en raison des droits acquis est limité aux seules activités qui y sont exercées, limitant ou annulant un tel usage dérogatoire à d autres usages dérogatoires. Il s agit d une contrainte importante affectant la propriété-témoin. 5.2 Terrain Selon les informations obtenues de la Ville de Terrebonne, le site de la propriété-témoin se décrit comme suit : Frontage: 137,21 mètres linéaires; Profondeur: 270,33 mètres linéaires; Superficie: ,1 mètres linéaires ou pieds carrés. 5.3 Bâtiment À partir de la fiche descriptive complétée par l évaluateur municipal, le bâtiment sous étude se décrit comme suit : Nombre d étages: 1 étage; Aire brute totale: ,9 mètres carrés (ou pieds carrés)

18 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 15 LA PROPRIÉTÉ-TÉMOIN 5.4 Évaluation municipale Les données relatives à l évaluation municipale sont : Matricule : Rôle : (conditions du marché au 1 er juillet 2003) Valeur terrain : $ Valeur bâtiment : $ Valeur totale : $ Valeur uniformisée : $ La valeur uniformisée représente un taux de 21,11 $ le pied carré. 5.5 Valeur marchande de la propriété Cette section est une analyse sommaire à partir de notre connaissance du marché immobilier. L estimation ne peut être considérée comme une évaluation de la valeur marchande satisfaisant aux normes de pratiques de l Ordre des évaluateurs agréés du Québec et de l Institut canadien des évaluateurs. Tel que requis par ces organismes, la dérogation aux normes de pratique doit être clairement énoncée. Si une évaluation de la valeur marchande est requise, une inspection des lieux et une évaluation conforme aux normes de pratique devront être complétées. Aux fins de la présente analyse, l estimation d une valeur a été calculée à partir des paramètres suivants : Estimation selon une continuité des opérations Méthode des données du marché Prix unitaire au marché selon l'aire du bâtiment 40 $ Aire du bâtiment en pieds carrés Prix estimé $ Perte de valeur pour usage dérogatoire Pourcentage de perte 25 % Perte estimée ( $) Valeur estimée $ Valeur estimée arrondie $ Méthode du revenu Taux net unitaire de loyer au pied carré 3,00 $ Aire du bâtiment en pieds carrés Loyer net annuel $ Taux d'actualisation Taux d'actualisation au marché 8,50 % Prime pour usage dérogatoire 1,00 % Taux d'actualisation retenu 9,50 % Valeur estimée $ Valeur estimée arrondie $ Estimation de la valeur $ Valeur au pied carré de bâtiment pieds carrés 30,55 $ Valeur au pied carré de terrain pieds carrés 13,28 $

19 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 16 LA PROPRIÉTÉ-TÉMOIN Estimation selon une non-continuité des opérations et perte de droits acquis pour usage industriel dérogatoire Aire (pieds carrés) Prix au pi.ca. Prix total Prix arrondi Valeur au pied carré de bâtiment ,00 $ 0 $ 0 $ Valeur au pied carré de terrain ,00 $ $ $ Prix total de «liquidation» $ Prix total arrondi de «liquidation» $ Aux fins de la présente analyse, un prix de $ est retenu sur la prémisse d une continuité de l exploitation. Ce prix est réduit à $ selon l hypothèse de la perte des droits dérogatoires quant à l usage industriel du site. Ce dernier prix représente l hypothèse du prix que des promoteurs privés accepteraient de payer pour du terrain à développer sur un horizon de 5 ans à 10 ans, en prenant en charge les travaux d infrastructure.

20 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 17 TAUX DE TAXATION ET RICHESSE FONCIÈRE 6. TAUX DE TAXATION ET RICHESSE FONCIÈRE Le modèle d affaires envisagé vise la conversion de l usage industriel du Parc Léveillé en un usage résidentiel. La structure de taxation entre ces deux usages est différente. L analyse de la richesse foncière doit donc s accompagner de la variation des recettes fiscales associée à cette richesse. Les taux de taxes pour l année 2007 sont comme suit : Taxe foncière générale 0,9600 $ du 100 $ d évaluation Taxe foncière pour immeubles non résidentiels 1,9500 $ du 100 $ d évaluation Les autres taxes ne sont pas intégrées aux modélisations financières, compte tenu de l impact fiscal marginal. C est donc dire que la richesse foncière d un projet résidentiel doit équivaloir au double de la richesse foncière non imposable pour générer des taxes foncières similaires.

21 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 18 MODÉLISATION FINANCIÈRE 7. MODÉLISATION FINANCIÈRE Afin de mesurer l impact de l une ou l autre des pistes de solution pour développer un modèle d affaires, des modélisations financières ont été développées à partir de divers scénarios. 7.1 Hypothèses Il est important de noter que les modélisations financières ne prennent pas en considération la présence de rôle triennaux, avec des valeurs fixes et à des conditions du marché qui précèdent de 18 mois la première année du rôle. Cette approche comporte donc un certain biais qui a un impact marginal, puisque chacun des scénarios a le même biais. Cette façon de procéder permet de simplifier la présentation de la modélisation financière. Nous posons l hypothèse que le scénario se réalise selon les étapes suivantes : Ans 1 à 2: Aucun changement; An 3: Construction sur un nouveau site; An 4: Transfert des activités et conversion en usage résidentiel de la propriété-témoin et rabais de taxes sur les nouvelles installations Isolon; An 5: Réalisation de 20 % du projet de conversion; An 6: Réalisation de 50 % du projet de conversion; An 7: Réalisation de 75 % du projet de conversion; An 8: Réalisation de 100 % du projet de conversion et dernière année de rabais de taxes sur les nouvelles installations Isolon; An 9: Réalisation de 100 % du projet de conversion; An 10: Réalisation de 100 % du projet de conversion. Par ailleurs, une série d hypothèses générales ont été intégrées à la modélisation financière afin de mesurer les écarts entre les divers scénarios développés, à savoir : Le développement anticipé est basé sur une progression linéaire de l activité économique et ne tient pas compte de cycles de ralentissement et de reprise de l activité; Aucun coût en immobilisations n a été pris en considération pour le développement du nouveau parc industriel, étant donné que ces investissements devront être réalisés peu importe l issue du Parc Léveillé; Aucun coût de démolition n a été intégré à la modélisation financière, l impact étant marginal; La modélisation ne prend pas en considération tout désamiantage du bâtiment, dans l éventualité que ce matériau serait présent dans le bâtiment; Le programme d aide, en vertu des modalités d application de la Loi 21, sera appliqué comme suit aux fins de la modélisation : L aide moyenne annuelle pour tout le secteur se limitera sous le seuil le plus élevé de $ ou 1 % du budget de fonctionnement de la Ville de Terrebonne, afin d éviter le processus de consultation publique; L aide moyenne annuelle permise à la Ville de Terrebonne est évaluée à $;

22 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 19 MODÉLISATION FINANCIÈRE Cette aide moyenne annuelle serait appliquée à la hauteur de 50 % pour le secteur Léveillé; La quote-part de la propriété témoin serait de 50 % de l aide moyenne annuelle réservée au Parc Léveillé. Aucun coût de décontamination des sols n a été inclus à la modélisation financière. Le tableau de la page suivante décrit les paramètres financiers employés pour le scénario sans assistance financière.

23 HYPOTHÈSES Total Hypothèses générales Taux du 100 $ de la taxe foncière générale Taux du 100 $ de la taxe foncière pour immeubles non-résidentiels Hypothèse 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ Inflation des valeurs 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % Scénario de développement site Isolon Usage industriel des lieux Isolon 100 % 100 % 100 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Usage résidentiel des lieux Isolon développables 0 % 0 % 0 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Usage résidentiel non construit 0 % 0 % 0 % 100 % 75 % 50 % 25 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Usage résidentiel construit 0 % 0 % 0 % 0 % 25 % 50 % 75 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Immobilisations par la Ville 0 $ 0 $ Taux d'emprunt 7,00 % Amortissement (ans) 20 Service dette (cap. + int. conversion annuelle) 0 $ Dépenses annuelles d'entretien de rues $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Autres dépenses annuelles pour la Ville 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ Aires du terrain Portion rues et parc 25 % Aire développable de terrain Valeur du terrain en usage résidentiel non Taux majoré pour tenir compte de l'aire cédée 3,75 $ développé au pi.ca. pour rues et parcs 4,22 $ 4,35 $ 4,48 $ 4,61 $ Aire terrain résidentiel non développé Valeur terrain résidentiel non développé $ $ $ $ Occupation permise des terrains 50 % Aire de terrain constructible Nombre moyen d'étages permis 3 Aire bâtissable Aire brute moyenne par unité Nombre d'unités résidentielles Prix moyen des unités $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Richesse foncière résidentielle $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Hypothèses Isolon Hypothèses Valeur Isolon actuelle et exploitation continue $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Valeur Isolon actuelle sans exploitation continue $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Coût du relogement Isolon Aire terrain Gain efficacité 10 % Aire terrain requise Coût terrain au pi.ca. 2,00 $ 2,25 $ Coût terrain total $ Aire bâtiment Gain efficacité 10 % Aire requise bâtiment Coût bâtiment au pi.ca. 60,00 $ 67,53 $ Coût bâtiment total $ $ Coût terrain et bâtiment $ Évaluation municipale Isolon Parc Léveillé $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Incitatifs financiers par la Ville de Terrebonne Aide An 1 Aide An 2 Aide An 3 Aide An 4 Aide An 5 Aide An 6 Aide An 7 Aide An 8 Aide An 9 Aide An 10 Aide moyenne annuelle admissible Loi $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Portion attribuée au Parc Léveillé 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % Aide financière annuelle au Parc Léveillé $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Portion de la propriété-témoin 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % Aide maximale retenue pour la propriété-témoin $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Taxes futures Isolon sur son nouveau site $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Taxes actuelles Isolon $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Montant admissible au crédit de taxes $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Aide au frais de relogement sur présentation de factures $ Aide totale $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ L:\CLIENTS\ \[modelisation_1.xls]hypothèses PROJET AUX FINS DE DISCUSSIONS

24 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 21 MODÉLISATION FINANCIÈRE 7.2 Scénario de relogement des activités Isolon sans assistance financière Ce scénario étudie l hypothèse du relogement des activités industrielles de la propriété sur un autre site. Ce scénario présume l absence de toutes mesures incitatives et prévoit la conversion en usage résidentiel de la propriété-témoin. Il s agit d une situation théorique puisque sa réalisation n est pas susceptible de se matérialiser sans octroyer une assistance financière aux entreprises localisées dans le Parc Léveillé Position de la Ville de Terrebonne À l examen des données financières, il est aisé de constater que la rentabilité du changement d usage est démontrée Position du propriétaire La position du propriétaire démontre que la valeur de la propriété décroît de façon importante dans l éventualité d une cessation des activités dérogatoires. Le relogement des activités se traduira par des immobilisations de $.

25 MODÉLISATION SANS ASSISTANCE FINANCIÈRE PAR LA VILLE DE TERREBONNE Position de la Ville de Terrebonne Scénario du statu quo Richesse foncière Richesse foncière selon l'usage actuel $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Recettes fiscales Taux de taxation applicable 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ Recettes fiscales selon le statu quo $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Scénario du plan de développement sans aide financière Richesse foncière Valeur Isolon actuelle $ $ $ Valeur des terrains résidentiels non développés $ $ $ $ Valeur des unités résidentielles construites $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Richesse foncière selon plan de développement $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Recettes fiscales Taux de taxation applicable 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ Recettes fiscales selon le plan de développement $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Débours additionnels par la Ville Service de la dette des immobilisations sur 20 ans 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ Dépenses annuelles d'entretien de rues ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) Autres dépenses annuelles pour la Ville 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ Débours additionnels totaux 0 $ 0 $ 0 $ ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) Recettes (déficit) moins déboursés Ville de Terrebonne $ $ $ ( $) $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Gain net (perte nette) généré par le plan de développement 0 $ 0 $ 0 $ ( $) $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Position Isolon Exploitation continue dans le Parc Léveillé Valeur en exploitation continue sur le site du Parc Léveillé $ Valeur arrondie en exploitation continue $ Cessation de l'exploitation continue dans le Parc Léveillé Valeur avec cessation de l'exploitation continue sur le site du Parc Léveillé $ Valeur arrondie en exploitation continue $ Immobilisations pour reloger les installations Valeur ou coût sur un nouveau site $ Valeur ou coût sur un nouveau site (arrondissement) $ Investissement requis par Isolon Achat de terrain et coût de construction $ Moins la vente du site Léveillé ( $) Investissement net $ L:\CLIENTS\ \[modelisation_1.xls]sans_assistance $ $ $ $ $ $ $ $ 0 $ Évolution de la richesse foncière Richesse foncière selon l'usage actuel Richesse foncière selon plan de développement $ $ $ $ 0 $ ( $) PROJET AUX FINS DE DISCUSSIONS Évolution des recettes fiscales Gain net (perte nette) généré par le plan de développement Recettes fiscales selon le statu quo Recettes fiscales selon le plan de développement

26 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 23 MODÉLISATION FINANCIÈRE 7.3 Scénario de relogement des activités avec la mise en place d un programme d aide financière Les mécanismes d aide prévus à la Loi 21 sont intégrés aux scénarios de développement envisagé. Parmi les mesures retenues figurent : Aide moyenne annuelle de $ pour l ensemble de la ville; Allocation de 50 % de l aide au Parc Léveillé; Allocation de 50 % de l aide à la propriété-témoin. Selon le même scénario de développement pour le relogement sans aide financière, la position de la Ville de Terrebonne et du propriétaire a été évaluée Position de la Ville de Terrebonne L aide octroyée se trouve à subventionner l augmentation de la charge foncière de l entreprise qui déplacerait ses activités, plus certains frais de relogement. Cette subvention est pour une période de 10 ans. Dans les faits, la Ville de Terrebonne suspend pendant 10 ans l augmentation des recettes fiscales attribuables au relogement de l entreprise Position du propriétaire Avec ce scénario, le propriétaire doit investir $, vendre la propriété témoin $ et bénéficier d une aide financière de $ approximativement sur une période de 10 ans.

27 MODÉLISATION AVEC ASSISTANCE FINANCIÈRE PAR LA VILLE DE TERREBONNE Position de la Ville de Terrebonne Scénario du statu quo Richesse foncière Richesse foncière selon l'usage actuel $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Recettes fiscales Taux de taxation applicable 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ Recettes fiscales selon le statu quo $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Scénario du plan de développement sans aide financière Richesse foncière Valeur Isolon actuelle $ $ $ Valeur des terrains résidentiels non développés $ $ $ $ Valeur des unités résidentielles construites $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Richesse foncière selon plan de développement $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Recettes fiscales Taux de taxation applicable 1,95 $ 1,95 $ 1,95 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ 0,96 $ Recettes fiscales selon le plan de développement $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Débours additionnels par la Ville Service de la dette des immobilisations sur 20 ans 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ Dépenses annuelles d'entretien de rues ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) Autres dépenses annuelles pour la Ville 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ Déboursés additionnels totaux 0 $ 0 $ 0 $ ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) Incitatifs financiers par Ville de Terrebonne Crédit de taxes sur nouvelles installation Isolon ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) Remboursement de frais de relogement ( $) Autres incitatifs Incitatifs totaux 0 $ 0 $ 0 $ ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) ( $) 0 $ 0 $ Recettes moins débours Ville de Terrebonne $ $ $ ( $) ( $) $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Gain net (perte nette) généré par le plan de développement 0 $ 0 $ 0 $ ( $) ( $) $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Évolution de la richesse foncière Position Isolon Exploitation continue dans le Parc Léveillé Valeur en exploitation continue sur le site du Parc Léveillé $ Valeur arrondie en exploitation continue $ Cessation de l'exploitation continue dans le Parc Léveillé Valeur avec cessation de l'exploitation continue sur le site du Parc Léveillé $ Valeur arrondie en exploitation continue $ Immobilisations pour reloger les installations Valeur ou coût sur un nouveau site $ Valeur ou coût sur un nouveau site (arrondissement) $ Investissement requis par Isolon Achat de terrain et coût de construction $ Moins la vente du site Léveillé ( $) Investissement net $ 0 $ Richesse foncière selon l'usage actuel Richesse foncière selon plan de développement Moins incitations de Ville de Terrebonne $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 0 $ ( $) ( $) ( $) Évolution des recettes fiscales Gain net (perte nette) généré par le plan de développement Recettes fiscales selon le statu quo Recettes fiscales selon le plan de développement L:\CLIENTS\ \[modelisation_1.xls]avec_assistance PROJET AUX FINS DE DISCUSSIONS

28 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 25 MODÉLISATION FINANCIÈRE 7.4 Les principaux constats Les exercices de modélisation financière permettent de déterminer les constats suivants : La propriété-témoin a une valeur en exploitation continue, avec la poursuite des activités dérogatoires, de $; La propriété-témoin a une valeur sans le maintien des activités dérogatoires de $; Le prix de vente de la propriété-témoin est aussi basé sur le prix que paierait un éventuel acquéreur qui en changerait l usage et qui respecterait les exigences de la Ville de Terrebonne quant à la requalification du secteur Léveillé; Il subsiste un risque pour la Ville de Terrebonne que les activités soient maintenues; Le relogement des activités nécessite des immobilisations de l ordre de $, dont une partie peut être financée à même la vente de la propriété dans le Parc Léveillé au prix de $; L assistance financière prévue à la Loi 21 se traduit par une aide totale de $ approximativement sur une période de 10 ans; La conversion de l usage industriel en un usage résidentiel générera un accroissement des recettes nettes de la ville; Les modélisations financières sont basées sur des hypothèses qui devront être définies de façon précise.

29 DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE 26 CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS 8. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS L application de la Loi 21, loi modifiant diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal sanctionnée le 15 juin 2006, offre aux villes de nouveaux outils en matière de soutien au développement économique. Cette loi permet l adoption d un programme de crédit de taxes destiné aux personnes qui exploitent certaines entreprises du secteur privé, afin de compenser l augmentation de certaines taxes municipales imputable notamment à un relogement de l entreprise selon des critères définis au programme adopté. Selon l importance du montant de crédit de taxes par rapport au budget de fonctionnement, l approbation du règlement nécessite des autorisations définies à la Loi. Dans les faits, une ville qui adapte un tel programme en vertu de la Loi 21 renonce pendant un certain nombre d années aux recettes de taxes générées par une augmentation de la richesse foncière attribuable à un relogement d une entreprise rencontrant les critères établis. Pour le bénéficiaire de l aide, il s agit d une réduction du fardeau fiscal sur ses opérations futures. Une telle aide vient ainsi réduire une partie des frais d opération de l entreprise. Avec un relogement de ses activités exercées dans des installations existantes vers des installations plus modernes, d autres économies sont généralement réalisées grâce à une augmentation de l efficience. La mise en place d un tel programme fait donc partie d un processus de partenariat d affaires qui ne se limite pas uniquement aux crédits de taxes. Dans le cadre d une requalification du secteur Léveillé à des fins résidentielles, le programme de crédits de taxes selon les modalités de la Loi 21 est un outil additionnel pour en faciliter la concrétisation. Sa mise en place devrait suivre notamment les étapes suivantes : Préparation ou actualisation du plan de développement économique; Établissement des critères d éligibilité du programme de crédit de taxes, personnalisé notamment au secteur Léveillé; Modélisation des impacts financiers; Adoption du programme de crédit de taxes; Obtention des approbations requises, le cas échéant.