TABLE DES MATIÈRES. Avant-propos... Remerciements... Table des abréviations... PARTIE I :LE HARCÈLEMENT Définition du harcèlement...

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1 TABLE DES MATIÈRES Avant-propos... Remerciements... Table des abréviations... V IX XI PARTIE I :LE HARCÈLEMENT Définition du harcèlement Suivant les dictionnaires français Suivant les dictionnaires anglais Suivant les auteurs et la doctrine Suivant la jurisprudence Types de harcèlement invoqués par les locataires... 8 PARTIE II :LES TEXTES LÉGISLATIFS PERTINENTS La Charte des droits et libertés de la personne Le Code civil du Québec Les Commentaires du ministre de la Justice La Loi sur la Régie du logement La compétence des tribunaux La compétence de la Régie du logement La compétence du Tribunal des droits de la personne 21

2 XVI Le harcèlement entre locataires et propriétaires PARTIE III : LES DÉCISIONS DES TRIBUNAUX CIVILS ET ADMINISTRATIFS La jurisprudence de la Régie du logement avant l ajout de l article 1902 C.c.Q A) LA RÉGIE DU LOGEMENT I. Les stratégies dirigées contre le ou la locataire Harcèlement sexuel Définitions du harcèlement sexuel Les éléments constitutifs du harcèlement sexuel Le caractère vexatoire ou non désiré L effet de continuité Le fardeau de preuve Les décisions de la Régie du logement Les décisions du Tribunal des droits de la personne et des tribunaux civils Bousculade et/ou voies de fait et/ou intimidation Attitude envahissante et/ou contrôlante du locateur et/ou de son préposé Langage abusif et/ou vulgaire et/ou vexatoire et/ou discriminant Définitions de certains mots Types de propos à proscrire Le Code criminel La jurisprudence Les décisions dans lesquelles des dommages furent accordés Les décisions où la preuve fut jugée insuffisante Le harcèlement racial Les dommages accordés par le Tribunal des droits de la personne Envoi de nombreux courriers au locataire Note visible apposée sur la porte du locataire Appels téléphoniques chez le ou la locataire et/ou à son lieu de travail Présences fréquentes chez le ou la locataire pour réclamer le loyer... 77

3 Table des matières XVII 9. Invitation du locateur et/ou de son mandataire à mettre fin au bail II. Les stratégies dirigées contre le logement Violation de domicile et/ou violation de la vie privée et/ou intrusion Quand un propriétaire ou un locateur peut-il légitimement pénétrer dans le logement de son ou sa locataire? Coupure de services Abus de droit et procédures abusives L obligation de toujours agir en toute bonne foi Abus de droit Abus de procédures Plaideur abusif ou vexatoire Reprise de possession de mauvaise foi Meubles ou effets mobiliers saisis et/ou retirés du logement sans préavis Quand un propriétaire ou un locateur peut-il légitimement prendre et disposer des biens de son ou sa locataire? Négligence du locateur et/ou de son mandataire à réagir aux diverses plaintes du locataire concernant l entretien du logement Retrait abusif d un accessoire prévu au bail ou consenti en cours de bail Hausse de loyer exagérée ou modification abusive des conditions du bail Le locateur et/ou son préposé prend des photos, filme le locataire et/ou le logement et/ou il enregistre des conversations téléphoniques ou autres avec son ou sa locataire Les dispositions du Code civil du Québec en matière de preuve La preuve admise ne doit pas déconsidérer l administration de la justice Les décisions des tribunaux civils Les décisions de la Régie du logement B) LE TRIBUNAL DES DROITS DE LA PERSONNE DU QUÉBEC C) LES TRIBUNAUX CIVILS

4 XVIII Le harcèlement entre locataires et propriétaires PARTIE IV : ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE Le locataire doit mettre son locateur en demeure avant d agir Le locataire doit minimiser ses dommages Conflit n est pas synonyme de harcèlement Le harcèlement doit s évaluer objectivement et non subjectivement Le harcèlement implique une intention, un objectif ou un but ultime Le harcèlement doit s inscrire dans un contexte global Le harcèlement doit comporter un certain degré de gravité Le harcèlement implique un comportement continu ou répété Le harcèlement est généralement un comportement à sens unique On ne peut douter du harcèlement PARTIE V : LE FARDEAU DE PREUVE Qui a le fardeau de preuve suivant l article 1902 C.c.Q.? La jurisprudence faisant état du fardeau de preuve du locataire Que doit prouver le locataire suivant l article 1902 C.c.Q.? Le fardeau de preuve suivant l article 49 de la Charte Que doit prouver le locataire suivant l article 49 de la Charte? PARTIE VI : LES SANCTIONS STATUTAIRES OU PÉNALES Les dommages matériels La diminution de loyer Les dommages moraux Les dommages exemplaires Doit-on parler de dommages punitifs ou de dommages exemplaires? Quel est le but des dommages exemplaires? Quels sont les critères d octroi des dommages exemplaires?

5 Table des matières XIX La nécessité d un texte qui le prévoit La violation d un droit Une atteinte illicite et intentionnelle Le quantum des dommages exemplaires Des facteurs aggravants Pouvoir de la Régie du logement d accorder des dommages exemplaires Les honoraires extrajudiciaires Suivant les tribunaux civils Suivant la Régie du logement Sanction suivant la Loi sur la Régie du logement PARTIE VII : LES CAS PARTICULIERS Qu en est-il des cas de récidive? Qu arrive-t-il lorsque le locateur ou le propriétaire est une compagnie? Un locateur est-il lié par les paroles, les faits, les gestes et les comportements harcelants de son préposé? Le locateur est-il tenu aux dommages résultant du harcèlement commis par l ancien locateur? Le harcèlement du locataire envers le locateur, son préposé, un autre locataire ou un autre occupant de l immeuble PARTIE VIII : LA PRESCRIPTION Les articles du Code civil du Québec Les Commentaires du ministre de la Justice La prescription suivant l article 1902 C.c.Q La prescription suivant l article 49 de la Charte PARTIE IX : CONSEILS PRATIQUES Conseils aux locataires Que devez-vous faire si vous êtes victime de harcèlement? Quels sont vos recours?

6 XX Le harcèlement entre locataires et propriétaires 1.3 Comment prouver le harcèlement dont vous prétendez être victime? Par la production de certains écrits Par la production de certains témoins Par présomption Par aveu Par la présentation d un élément matériel Conseils aux avocats et avocates appelés à représenter un locataire Les documents à obtenir de votre client Les moyens préliminaires Les informations à obtenir de votre client Il est important de faire preuve d empathie et d encouragement afin de créer un lien de confiance solide entre votre client et vous Le fardeau de preuve La corroboration Conseils aux locateurs et aux propriétaires Conseils aux avocats et avocates appelés à représenter un locateur Les documents à obtenir de votre client Les moyens préliminaires Les informations à obtenir de votre client L offre de règlement Les moyens de défense qui peuvent être invoqués PARTIE X : MODÈLES DE LETTRES Annexe A Modèle de lettre de mise en demeure adressée au locateur Annexe B Modèle de lettre de mise en demeure adressée au préposé du locateur Annexe C Modèle de lettre d abandon de la part du locataire Annexe D Modèle de lettre de réponse du locateur à une mise en demeure

7 Table des matières XXI PARTIE XI : TABLEAUX DES DIFFÉRENTS DOMMAGES OCTROYÉS PAR LA RÉGIE DU LOGEMENT ET LES TRIBUNAUX CIVILS LES STRATÉGIES DIRIGÉES CONTRE LE OU LA LOCATAIRE Tableau 1 : Le harcèlement sexuel Tableau 2 : Bousculade et/ou voies de fait et/ou intimidation Tableau 3 : Attitude envahissante et/ou contrôlante Tableau 4 : Honoraires extrajudiciaires (frais d avocat) 342 Tableau 5 : Langage abusif ou vexatoire ou discriminant 343 Tableau 6 : Envoi de nombreux courriers Tableau 7 : Note visible apposée sur la porte Tableau 8 : Appels téléphoniques abusifs Tableau 9 : Invitation excessive à mettre fin au bail LES STRATÉGIES DIRIGÉES CONTRE LE LOGEMENT Tableau 1 : Violation de domicile et/ou violation de la vie privée et/ou intrusion Tableau 2 : Coupure de services divers Tableau 3 : Abus de droit ou abus de procédures Tableau 4 : Éviction illégale Tableau 5 : Négligence à réagir aux plaintes quant à l entretien du logement Tableau 6 : Retrait abusif d un accessoire prévu au bail Tableau 7 : Hausse exagérée de loyer Tableau 8 : Prise de photo ou enregistrement illégal Tableau 9 : Harcèlement venant d un mandataire ou d un administrateur ou d un employé Tableau 10 : Reprise de possession de mauvaise foi PARTIE XII : TABLEAUX DES DIFFÉRENTS DOMMAGES OCTROYÉS PAR LE TRIBUNAL DES DROITS DE LA PERSONNE SUIVANT LES DISPOSITIONS DE LA CHARTE DES DROITS ET LIBERTÉS DE LA PERSONNE Tableau 1 : Article 1 de la Charte (Le droit à l intégrité)

8 XXII Le harcèlement entre locataires et propriétaires Tableau 2 : Tableau 3 : Tableau 4 : Tableau 5 : Tableau 6 : Tableau 7 : Article 4 de la Charte (Sauvegarde de la dignité) Article 5 de la Charte (Respect de la vie privée) Article 6 de la Charte (Jouissance paisible de ses biens) Article 7 de la Charte (Demeure inviolable) Articles 10 et 12 de la Charte (Discrimination dans la formation d acte juridique) Articles 10 et 12 de la Charte (Discrimination au travail Harcèlement sexuel) Annexes Charte des droits et libertés de la personne Loi sur la Régie du logement Articles du Code civil du Québec sur le louage Table des divers sites Internet à consulter Sites Internet utiles pour les avocats Sites Internet utiles pour les locateurs Sites Internet utiles pour les locataires Table de la jurisprudence Index de la législation Table de la doctrine et des auteurs Index analytique