Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier

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1 Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier UN MARCHÉ LOCATIF QUI TOURNE AU RALENTI 4 e trimestre 13 Direction des Études Point de conjoncture bureaux marché locatif Île-de-France 13 : le levier des renégociations assèche le niveau de la demande nouvelle 1,845 million de mètres carrés de bureaux ont été placés en Îlede-France en 13. Le constat de fort ralentissement est sans appel, avec une inflexion des volumes commercialisés de 19 % par rapport à la moyenne décennale (proche de,3 millions de mètres carrés) et 1 % sur un an. Le quatrième trimestre, meilleur que les trois premiers avec m tertiaires placés (soit 17 % par rapport au quatrième trimestre 1), permet d atténuer la baisse qui s est établie à 38 % au troisième trimestre sur un an glissant. L année 13 restera marquée par l essoufflement des grandes transactions, dont le volume se rétracte de moitié. Ce segment avait jusqu ici porté entre 3 % et 4 % de l activité locative, pour un nombre limité de signatures (moins de soixante-dix à l année). Propriétaires de leur immobilier (vieillissant) et de leur siège historique prestigieux il y a encore quinze ou vingt ans, les entreprises du CAC 4 sont aujourd hui, pour la plupart, locataires. Une majorité ont par ailleurs transféré leurs activités en proche périphérie parisienne, dans un souci de modernisation, de regroupement et de rationalisation de l outil immobilier, avec des exigences de meilleur rapport qualité/prix (flexibilité des espaces de travail, bonne desserte par les transports en commun, performance énergétique ). C est ce mouvement de fond, initié il y a dix ans (avec par exemple l implantation de Generali, en 3, sur le pôle de la Plaine-Saint-Denis), qui semble se tarir, alors qu il a contribué à porter le marché dans un contexte économique difficile. Autre facteur non négligeable, en 13, les bailleurs, tout autant que les grands locataires, recherchent une plus grande sécurité. Ils utilisent largement le levier de la renégociation du bail, les uns pour pérenniser l occupation de leur immeuble, les autres pour négocier facilement une réduction de leur loyer. Autre pan du marché locatif tertiaire fragilisé, cette fois essentiellement à cause du contexte économique et de l environnement anxiogène, celui des petites surfaces de bureaux de moins de 5 m à 1 m. Les PME se sont montrées bien moins mobiles en 13, mais continuent d alimenter le moteur de l activité parisienne dans le QCA. Contexte économique et financier FRANCE (chiffres provisoires) (1) INDICATEURS ÉCONOMIQUES PIB 1,4 % 1,7 %, %, % Taux de chômage 9,3 % 9,8 % 1,6 % 1,8 % () Inflation 1,7 %,3 % 1,5 %,8 % (3) INDICATEURS FINANCIERS Taux directeur BCE 1, % 1,4 %,75 %,5 % (4) Taux Euribor 3 mois France (5),8 % 1,4 %,57 %, % Taux OAT 1 ans France (5) 3,1 % 3,33 %,54 %, % Évolution sur un an (1) Source : Banque de France Indicateurs conjoncturels France au 1 janvier 14. () Donnée Eurostat, cvs à novembre 13 (source Insee estimations T3 13 : 1,5 % en France métropolitaine). (3) IPCH Insee novembre 13 en glissement annuel. (4) Taux directeur applicable depuis le 13 novembre 13. (5) Moyennes annuelles calculées à partir des taux moyens mensuels (source Banque de France). 1 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier e trimestre 13

2 Point de conjoncture bureaux marché locatif Île-de-France SYNTHÈSE DES MÉCANISMES ACTUELS DE FONCTIONNEMENT DU MARCHÉ TERTIAIRE (Source : CFI données Immostat.) économie réelle Croissance nulle du PIB Destruction d emplois tertiaires Moindre consommation de surfaces UTILISATEURS BUREAUX Dégradation des marges, trésorerie tendue Rationalisation, réduction des coûts fixes, flexibilité Immobilier : renégociation du loyer MARCHÉ LOCATIF Essoufflement du mouvement des grands comptes Sécurité moindre mobilité Rapport de force favorable au preneur Demande placée Loyers réels L offre immédiate bondit à plus de 3,9 millions de mètres carrés. La période de stabilité du stock de bureaux francilien immédiatement disponible est bien révolue : ce dernier bondit de l ordre de 5 % en trois mois et de près de 1 % en un an. Il s agit d un point haut historique depuis 1. La décorrélation s accentue entre la demande latente, exigeante et centrée sur l offre qualitative, et le stock disponible, composé à plus de 75 % d immeubles de bureaux anciens, dont l obsolescence s accentue du fait des nouvelles normes de performance énergétique. Mais le calendrier des livraisons de programmes neufs de taille significative dont une partie «en blanc» a aussi contribué à cette situation, malgré la relative prudence des promoteurs. Loin de trouver son explication dans la tonicité de la demande placée globale francilienne qui s étiole, la relative stabilisation de la part (élevée) de bureaux de seconde main dans le stock est favorisée par les initiatives des bailleurs, nombreuses en 13, pour éviter les libérations de surfaces. Stratégie de sécurisation et de maintien dans les lieux que privilégient également les preneurs, pour éviter les coûteux frais accessoires liés à un déménagement ou temporiser les choix d organisation ou de structure qu implique le déplacement d un siège social. évolution de LA DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX (en m ) (Source : CFI/IPD Immostat) T1 T T3 T4 Prévision RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE 1 % 3 % En 13 4 e trimestre % 37 % 6 % 16 % 11 % 34 % 35 % 4 % Paris La Défense Croissant Ouest 1 re Couronne e Couronne RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L offre immédiate au QUATRIÈME trimestre 13 (en m ) Paris QCA Paris Sud La Défense Première Couronne Paris Centre Ouest hors QCA Paris Nord Est Croissant Ouest Deuxième Couronne Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 4 e trimestre 13

3 13 : le levier des renégociations assèche le niveau de la demande nouvelle Analyse par secteurs locatifs franciliens PARIS La capitale tient son rang. Paris résiste bien, comparativement aux autres secteurs, et capte 37 % de la demande placée francilienne (contre 31 % en 1). Le recul de l activité locative n y est que de l ordre de 4 % sur un an avec un total de près de 686 m placés en 13. La capitale souffre, néanmoins, de volumes placés annuels inférieurs de 1 % à la moyenne décennale, et de 8 % en comparaison de l excellente année 11 (proche de 95 m placés). ÎLE-DE-FRANCE : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF Paris intra-muros La Défense Croissant Ouest 1 re Couronne e Couronne 1,17 1,86,85 3,76 Base : offre immédiate au quatrième trimestre 13 rapportée à la demande placée annuelle 13. 3,97 Avec 33 m de bureaux placés en 13, le Quartier Central des Affaires (QCA) capte 47 % de l activité locative parisienne et confirme le rebond salutaire enregistré depuis le deuxième trimestre, limitant ainsi la baisse annuelle à 6,6 %. Toutefois, le quatrième trimestre s est révélé bien moins dynamique (95 5 m placés) que la même époque de l an dernier ( %). Sur deux ans, la contraction, du même ordre, des volumes annuels du QCA traduit bien à la fois la fragilisation des PME, qui animent l essentiel de ce secteur phare, et aussi la baisse de la part des grandes transactions locatives, qui ont absorbé la plus grande part de la production d immeubles neufs ou restructurés. PARIS : LA demande placée DE BUREAUX EN 13 (en m, par secteur) Paris Sud, deuxième pôle parisien, affiche un volume placé de m en 13, performance divisée par deux par rapport à 11, et en retrait de 1 % sur un an. L absence, des grandes transactions sur Paris Rive Gauche ou dans le 15 e arrondissement, qui avaient caractérisé ce secteur parisien en 1 et 11, pèse évidemment sur la performance annuelle. 1 5 Paris QCA Paris Centre Paris Sud Paris Nord Est En revanche, le secteur de Paris Centre Ouest voit clairement son activité croître d année en année. Avec un peu plus de 13 m de bureaux placés en 13 contre 84 m en 1, ce score locatif est synonyme de hausse en volume de 46 % sur un an et 34 % sur deux ans. 13 T4 13 T3 13 T 13 T1 Le secteur de Paris Nord Est, au stock tertiaire hétérogène, s inscrit toujours dans une tendance baissière de 5 % sur un an et de 15 % par rapport à la moyenne décennale (85 m de bureaux placés en 13, dont plus de 4 % placés en début d année). Dans la capitale, le stock immédiat à fin 13 remonte à 83 m, soit une hausse de 8 % sur un an, après neuf mois de stabilité. La moindre consommation de bureaux au quatrième trimestre et la mise sur le marché de surfaces nouvelles expliquent ce bond de 1 % sur le dernier trimestre, qui, fait notable, atteint près de 15 % dans le QCA. Ainsi le bilan de l année 13 restet-il mitigé du fait de variations trimestrielles saccadées, qui traduisent un marché locatif hésitant face à des incertitudes économiques persistantes. 3 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 4 e trimestre 13

4 Point de conjoncture bureaux marché locatif Île-de-France Sur un an, l offre immédiatement disponible progresse de 11 % dans ce secteur, proposant essentiellement des petites et moyennes surfaces, tandis que Paris Centre Ouest, portée par la demande de surfaces intermédiaires comprises entre 1 et 5 m, affiche un stock en augmentation de 15 %, dont des immeubles rénovés par leur propriétaire. Paradoxalement, la position de relative maîtrise de l offre parisienne, qui représente un peu plus d un an de placement locatif, pourrait pénaliser ce secteur phare à terme, du fait d une pénurie d offre neuve ou restructurée. En effet, l offre, composée majoritairement de locaux haussmanniens, s écarte peu à peu de la demande des grands utilisateurs, qui recherchent de grands espaces de travail rationnels et horizontaux. paris : une offre de bureaux maîtrisée (en années de placement locatif) Paris QCA Paris Nord Est Paris Sud Paris Centre Ouest Paris intra-muros 1, 1,17 1,16 1,17 1,4 Base : offre immédiate au quatrième trimestre 13 rapportée à la demande placée annuelle 13. LA DÉFENSE La fin 13 entame l espoir d un vent de reprise sur le marché locatif. Les mauvais scores se succèdent sur le pôle d affaires emblématique des tours de 5 m à 8 m l unité. Pourtant, l ambition du Plan de renouveau de La Défense est de proposer aux entreprises du CAC 4 des plateaux modernes, plus flexibles et surtout plus économes en charges. LA DÉFENSE ET le CROISSANT OUEST : TENDANCE HISTORIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE ANNUELLE DE BUREAUX (en m ) Le volume, en reprise de 5 % au troisième trimestre, avait insufflé un vent d optimisme. Mais au final, avec seulement 17 8 m placés, l atonie du quatrième trimestre traduit bien la difficulté de ce micromarché à susciter l essor d une nouvelle demande, exogène. En effet, la plupart des transactions récentes sont signées d utilisateurs déjà présents sur La Défense. ERDF, déjà très présent à La Défense avec sa tour emblématique, a pris à bail les 3 m de la tour Blanche, et quittera les surfaces louées dans la tour Winterthur, rebaptisée W Ainsi le bilan 13 marque-t-il un nouveau point bas dans la demande placée : 16 7 m contre 161 m en 1, soit 34 % sur un an, et 43 % par rapport à la moyenne décennale (3-1), qui s établit à 189 m. La Défense Croissant Ouest 4 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 4 e trimestre 13

5 13 : le levier des renégociations assèche le niveau de la demande nouvelle Il est vrai que l appétence des grands utilisateurs pour le format horizontal de style «campus», et la forte concurrence du Croissant Ouest voisin, plus attractif en termes de loyers, rendent les conditions de commercialisation difficiles sur le secteur de La Défense. Et elles sont encore aggravées par la livraison programmée d une abondante production «en blanc» dans le cadre du Plan de renouveau, décidé en 6 (période d euphorie du marché). Détail révélateur, Icade présente sa tour Eqho (78 m ), qui vient d être livrée, comme le «premier campus vertical», tandis que Carpe Diem, certifiée Leed Platinum, est toujours sur le marché (environ 44 m ). En 14 sont attendues les tours Majunga (63 m ), D (45 m ), Chartis (3 m ) et Athéna (environ 33 m ). Dans ce contexte, l offre immédiate a quasiment doublé en un an (41 m fin 13 contre 9 m fin 1) pour atteindre près de quatre ans de placement locatif. Et la véritable problématique, pour les bailleurs, porte à la fois sur les délais et sur le coût de portage, l adaptation des conditions de loyer rendue impérative, et les scénarios de retour sur investissement qui s éloignent. CROISSANT OUEST Une demande soutenue mais une offre toujours plus importante. Grand pourvoyeur de très grandes surfaces neuves à loyers attractifs, le Croissant Ouest s affiche assurément comme deuxième secteur francilien après Paris, avec 3 % des signatures locatives de l Île-de-France en 13. Les volumes placés de bureaux, soit m, y sont même en progression de 16 % sur un an et de 14 % par rapport à la moyenne décennale (515 m ). Mais l essor du Croissant Ouest s est surtout réalisé au travers d une production neuve abondante et ce secteur, hétérogène au plan de l image tertiaire, prend depuis le quatrième trimestre la tête des secteurs les plus offreurs d Île-de-France. Dépassant désormais la Deuxième Couronne, le stock immédiat y a quasiment doublé en dix ans pour atteindre 1,93 million de mètres carrés à fin 13, essentiellement sur la Boucle Nord et à Péri- Défense. Ce qui pose surtout question, c est la poursuite de la production neuve, puisqu environ 137 m, non commercialisés à ce jour, sont en chantier ou vont sortir de terre d ici 14. PREMIÈRE COURONNE Une chute libre comparée à la dynamique de 1. Grand secteur phare de 1 avec 51 4 m placés, ce secteur voit son volume divisé par près de trois en un an et ne totalise que 19 m loués en 13. Ce décrochage marque la plus mauvaise année en douze ans, à comparer à la moyenne décennale 3-1 de m. croissant ouest : (en années de placement locatif) Boucle Nord Péri-Défense Boucle Sud Neuilly Levallois Croissant Ouest 1,11 1,39 Base : offre immédiate au quatrième trimestre 13 rapportée à la demande placée annuelle 13. PREMIÈRE couronne : (en années de placement locatif) 1,86 1 re Couronne Sud 1 re Couronne Est,6 1 re Couronne Nord,56 1 re Couronne,85,56,73 Base : offre immédiate au quatrième trimestre 13 rapportée à la demande placée annuelle 13. 3,43 5 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 4 e trimestre 13

6 Point de conjoncture bureaux marché locatif Île-de-France L essoufflement des très grandes transactions n y est certes pas étranger, aboutissant par exemple à la division par quatre des volumes placés 13 en Première Couronne Sud (6 m contre 56 m en 1). Mais l une des signatures phares des clésen-main en 13, restera la décision d implantation d Orange sur l éco campus de Châtillon, qui développera 71 m, alors que peu d opérations de ce type ont vu le jour l an dernier. L activité en Première Couronne Est, toujours limitée, s est concentrée essentiellement sur le troisième trimestre, qui a totalisé 5 4 m placés sur un total annuel de 39 m en 13 ( 1 %). PREMIÈRE et DEUXIÈME couronnes : TENDANCE HISTORIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE ANNUELLE (en m ) Cette contraction des volumes locatifs s observe aussi au nord de la Première Couronne, avec un score 13 de 8 m, amputé de plus de la moitié par rapport à l excellente année 1 (11 m ). Côté offre, l effet conjugué du repli de la demande placée et la mise sur le marché de surfaces nouvelles (comme Area Prima, 3 m, à Châtillon) a pour effet de porter le stock immédiat à,85 années de placement locatif, contre 1,3 année à fin re Couronne e Couronne DEUXIÈME COURONNE La deuxième couronne dévisse de 37 % en un an. Symbole d un marché locatif difficile et d une fragilisation des PME, les volumes de bureaux placés sont au plus bas, avec seulement 73 5 m de bureaux placés en 13 contre 435 m en 1 (soit 37 %), activité très en-deçà de la moyenne décennale (46 7 m ). Malgré cette performance, la plus mauvaise en douze ans, le stock immédiat, toujours très significatif, de 1 85 m, s est légèrement résorbé de 3,38 % sur un an glissant. L offre immédiate y représente, ainsi, 8 % du total disponible francilien, part équivalente à celle du Croissant Ouest. Deux secteurs sont très nettement suroffreurs et doivent faire l objet d une vigilance particulière : en premier lieu Roissy, dont le stock disponible correspond désormais à plus de huit ans de placement locatif, et Marne-la-Vallée, en très légère décroissance mais qui représente encore cinq ans et demi de placement locatif pour 13. deuxième couronne : (en années de placement locatif) ,97 e Couronne 3,3 e Couronne Sud,93 Saint- Quentin-en- Yvelines 5,5 Marne-la- Vallée 8,4 Pôle de Roissy 4,44 Reste e Couronne Base : offre immédiate au quatrième trimestre 13 rapportée à la demande placée annuelle 13. Et, loin de concourir à l absorption de l offre, les méga transactions de campus clés-en-main signées en 1 par de grands groupes industriels libéreront d importantes surfaces de seconde main pour regrouper leurs entités. 6 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 4 e trimestre 13

7 13 : le levier des renégociations assèche le niveau de la demande nouvelle ÉVOLUTION DES LOYERS ÉVOLUTION DES LOYERS moyens en île-de-france au TROISIÈME trimestre 13 ( /m²/an HT HC) Les conditions de marché plus difficiles ont exercé, en 13, une pression baissière sur les loyers faciaux franciliens, qui se replient à la marge de,5 % sur un an. Signe d une dégradation notable, la plus forte baisse ( 8,16 %) porte, pourtant, sur le loyer moyen le plus bas de l Île-de-France, celui de la Deuxième Couronne, qui passe de 147 /m /an à fin 1 à 135 /m /an. Sur le marché suroffreur de La Défense, le loyer facial moyen de 387 /m /an, contre 41 /m /an un an plus tôt, s inscrit en baisse de 6 %. Le recul des niveaux de loyers, une fois corrigés des «mesures d accompagnement» (remises de loyers stipulées dans les baux), est en réalité bien plus important. En effet, les négociations ou renégociations de bail sont actuellement toujours plus favorables aux locataires, en particulier les grands comptes. L une des plus grosses transactions 13 de Paris QCA l a bien illustré au travers de la prise à bail du 6/8 boulevard Haussmann (Paris 8 e ) par la Banque Publique d Investissement (BPI). Le loyer révélé de 63 /m /an, facial, s élèverait à 48 /m en loyer économique, soit un écart de 4 %... Sur un marché de moins en moins transparent, la variation des loyers faciaux ne constitue pas un indicateur fiable susceptible d être utilisé sans retraitement. À partir de ce constat, Crédit Foncier Immobilier réalise, depuis 1, une analyse statistique des baux commerciaux les plus récents étudiés par Crédit Foncier Expertise. La carte restitue les écarts significatifs entre les loyers moyens affichés et les diverses mesures d accompagnement consenties aux locataires. LA DÉFENSE CROISSANT OUEST 85 % 387 6,7 % PARIS CENTRE OUEST 39,76 % PARIS QCA PREMIÈRE COURONNE 3,6 % 514,47 % PARIS NORD EST 99 +,34 % PARIS SUD 44,49 % Décote calculée entre loyers faciaux et loyers réels (bureaux > 1 m ) LA DÉFENSE 1 % à 18 % CROISSANT OUEST 7 % à 5 % PREMIÈRE COURONNE 9 % à 5 % DEUXIÈME COURONNE 135 8,16 % Variation des loyers moyens : base quatrième trimestre 13 comparé au quatrième trimestre 1. PARIS 8 % à 4 % DEUXIÈME COURONNE 8 % à 15 % À partir de l analyse statistique des baux commerciaux les plus récents étudiés par Crédit Foncier Expertise depuis 1. 7 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 4 e trimestre 13

8 Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination des grands propriétaires, professionnels de l immobilier, établissements financiers et particuliers, pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine. CONTACTS crédit foncier immobilier Nos métiers du conseil et de l expertise Christian de Kerangal, directeur général délégué Tél. : christian.dekerangal@creditfoncierimmobilier.fr Direction des Études Emmanuel Ducasse, directeur Tél. : emmanuel.ducasse@creditfoncierimmobilier.fr Mirella Blanchard, responsable études bureaux Tél. : mirella.blanchard@creditfoncierimmobilier.fr Crédit Foncier Conseil et Audit Sandrine Fougeirol du Boullay, directrice Tél. : sandrine.duboullay@creditfoncierimmobilier.fr Crédit Foncier Expertise Philippe Taravella, directeur général Tél. : philippe.taravella@creditfoncierimmobilier.fr Serexim, avis de valeur Richard Walter, directeur général Tél. : richard.walter@creditfoncierimmobilier.fr Nos métiers de la transaction Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr Ad Valorem Investissement Conseil à l investissement Gilles Pruvost, directeur Tél. : gilles.pruvost@creditfoncierimmobilier.fr AD VALOREM BUREAUX Olivier Boussard Tél. : olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr MILLESIME BY AD VALOREM Immobilier haut de gamme Dominique Beguet, directeur Tél. : dominique.beguet@creditfoncierimmobilier.fr Ad Valorem RÉSIDENTIEL Vente d immobilier neuf Nicolas de Bucy, directeur Tél. : nicolas.debucy@creditfoncierimmobilier.fr Grégory Moreaux, directeur adjoint Tél. : gregory.moreaux@creditfoncierimmobilier.fr Ad Valorem Gestion Laurence Regimbart Tél. : laurence.reginbart@creditfoncierimmobilier.fr Crédit Foncier Immobilier. Siège social : 19 rue des Capucines 75 Paris. RCS Paris Photononstop. Conception-réalisation :. 17 implantations, autant de marques d attention RENNES ROUEN PARIS LILLE NANCY Toutes nos études de marché locales sont consultables sur : NANTES BORDEAUX TOURS LYON DIJON CHAMBÉRY TOULOUSE MONTPELLIER MARSEILLE NICE Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, vis-à-vis de tiers, quels qu ils soient, est interdite. La présente étude représente la vision de Crédit Foncier Immobilier sur le marché spécifique abordé et selon les informations disponibles à la date de rédaction. Notre responsabilité ne saurait être engagée en aucune manière en cas de pertes, dommages, coûts ou dépenses subis suite à l utilisation de ces informations. 8 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 4 e trimestre 13