Auto-saisine. La maîtrise foncière Avis du Conseil de Développement de Saint-Etienne Métropole. Version 2.0

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1 Cnseil de Dévelppement Aut-saisine La maîtrise fncière Avis du Cnseil de Dévelppement de Saint-Etienne Métrple Versin 2.0 Rapprteurs : Marc Bnneville et Jérôme Tardy Assemblée Générale du 5 mai

2 Smmaire Cntexte p.3 Les travaux du Cnseil de Dévelppement p.3 L avis du Cnseil de Dévelppement p.4 A) Remarques préliminaires et d rientatin p.5 1) La nécessité d une maîtrise fncière 2) L imprtance de l anticipatin 3) La chérence entre les dcuments d urbanisme 4) Les limites d une plitique unique d acquisitin 5) Les limites budgétaires B) Prpsitins et pistes d actin p.6 1) La planificatin urbaine p.6 2) L interventin fncière directe p.7 3) Les bstacles au dévelppement d une cmpétence fncière de SEM p.7 4) Psitinner la stratégie fncière de SEM p.9 5) Les myens d actin alternatifs p.10 6) Les utils de la fiscalité p.11 7) Les dispsitifs de sutien financier p.11 2

3 Cntexte L pprtunité de travailler sur la questin fncière est apparue au curs des travaux menés par le Cnseil de Dévelppement sur le lgement et la mixité sciale suite à la Saisine du Vice Président de Saint-Etienne Métrple en charge du Cntrat Urbain de Chésin Sciale en juin Le présent avis fait suite à une première série de cnstatatins et de réflexins qui nt fait l bjet d une nte d éclairage présentée au mis de nvembre Les travaux du Cnseil de Dévelppement La questin fncière est une questin vaste puisqu elle a trait aussi bien au dévelppement écnmique qu à l habitat, et de façn plus transversale, au dévelppement durable. La réflexin sur la maîtrise fncière s intègre dans le cadre plus général des travaux que le Cnseil de Dévelppement mène en lien avec la saisine sur le Prgramme Lcal de l Habitat (PLH) puisqu à l instar de nmbreuses cllectivités qui mettent en place des plitiques spécifiques pur reprendre la main dans la maîtrise de leur fncier, le cût et la dispnibilité des terrains à bâtir sur le territire de l agglmératin stéphanise snt pintés, entre autres, cmme des freins aux différents prgrammes immbiliers et d aménagement. Les tendances en matière de fncier sur le territire de SEM s inscrivent en cela dans les grandes tendances cnstatées au plan réginal et plus généralement au plan natinal : Une mindre dispnibilité, imputable au mins en partie à une cnsmmatin d espace mal maîtrisée pendant lngtemps qui a hypthéqué les ressurces, et qui va se heurter à la prise en cmpte de plus en plus imprtante des critères de dévelppement durable. Une hausse des prix cntinue depuis 2000 et qui suit les évlutins cnstatées en matière immbilière. SEM s inscrit dnc dans le même muvement que celui que l n peut bserver au niveau de la régin Rhône- Alpes, même si les prix restent inférieurs de 25 à 50% à ceux des autres agglmératins de la régin. Les enjeux de la maîtrise fncière pur un territire tel que SEM snt imprtants. Ils cncernent bien évidemment la questin du lgement à travers les grandes rientatins du PLH : limiter l étalement urbain, lutter cntre la dégradatin du parc scial, relancer le parcurs résidentiel u amélirer l attractivité résidentielle. Mais la maîtrise fncière dit également servir l agglmératin dans la préservatin des équilibres entre ses espaces urbanisés, naturels et agricles ainsi que dans la réalisatin de ses prjets en matière de dévelppement d activités écnmiques et d équipements. Le grupe de travail en charge de ces réflexins estime que la questin fncière est capitale dans la stratégie glbale de psitinnement et de dévelppement de l agglmératin stéphanise. Le Cnseil de Dévelppement a dnc pris le parti d abrder la questin fncière sus l angle stratégique et d apprter un éclairage sur les myens que SEM peut dévelpper au service de ses ambitins, dans un cntexte général de raréfactin des ressurces financières. 3

4 L AVIS DU CONSEIL DE DEVELOPPEMENT 4

5 A- Remarques préliminaires et d rientatins sur le sujet 1. On peut truver plusieurs justificatins pur que Saint-Etienne Métrple et ses cmmunes membres chisissent de dévelpper une maîtrise fncière : - rienter et maîtriser le dévelppement urbain - permettre de mettre en œuvre et d anticiper les rientatins suhaitées - permettre de réaliser les prjets d initiative publique et d intérêt cmmunautaire (infrastructures, équipements, dévelppement écnmique, lgement scial, ) - ffrir une dispnibilité et des cûts du fncier qui rendent pssibles la réalisatin de ces prjets Pur autant, il s agit d une questin lurde, car elle implique la mbilisatin de ressurces financières imprtantes. Il cnvient dnc d apprécier, avant de s engager dans cette vie, le bénéfice que purrait en retirer Saint-Etienne Métrple, y cmpris en matière d utilisatin de ses ressurces financières. Il cnvient également de peser l intérêt d une démarche publique d acquisitin et de prtage fncier, au regard d autres slutins que l n évquera dans ce qui suit. 2. Il est imprtant d adpter une démarche d anticipatin et pérenne. Si l n décide de mettre en place une plitique de maîtrise fncière, il est nécessaire de dispser d une véritable stratégie fncière à myen et lng terme. Tus les avis cnvergent sur ce pint : une plitique fncière n est efficace que si elle s inscrit dans la myenne u lngue durée. Elle s avère mins cûteuse et plus efficace si elle a été anticipée et suivie 3. Une stratégie fncière dit frcément se démarquer des interventins au cup par cup et d pprtunité. Elle ne peut nn plus se limiter à la simple utilisatin des utils dispnibles pur l acquisitin fncière, ni même à l élabratin d un plan d investissement. Elle requiert une chérence avec les rientatins stratégiques majeures de l agglmératin (SCOT, PLH, PDU, Renuvellement Urbain, prgramme d infrastructures) 4. Une stratégie et une plitique fncières ne divent pas être autmatiquement assimilées avec la seule maîtrise fncière publique par acquisitin : elles peuvent passer par d autres myens et/u être cnçues cmme des rientatins qui viennent encadrer l actin des prpriétaires privés, sans qu il y ait transfert de prpriété 5. Il cnvient aussi de dissiper l illusin que les cllectivités lcales auraient les myens de dévelpper une maîtrise fncière très élargie et de maîtriser les marchés immbiliers en quantité et en prix. Si un débat plitique purrait être uvert sur un tel bjectif (est-il suhaitable u nn?), il risque d être très vite tranché par la faiblesse des capacités financières que les cllectivités publiques purraient y cnsacrer. On tuche là à une limite essentielle pur le dévelppement d une maîtrise fncière publique : le cût du fncier et les cûts de sn prtage. Sur ce pint, ce ne snt pas les utils d acquisitin qui fnt défaut, mais les finances. 5

6 B- Prpsitins et pistes d actins Les frtes cntraintes financières qui peuvent limiter le dévelppement d une maîtrise fncière ne divent pas cependant cnduire à renncer à cette perspective. Mais elles divent inciter à dévelpper des stratégies resserrées et diversifiées. 1. Le premier levier d actin fncière à utiliser est celui de la planificatin urbaine. La planificatin urbaine (SCOT, PLU, PLH) induit de fait des effets fnciers dans la mesure ù elle détermine l usage des terrains, via les znages retenus. Cet util présente un avantage cnsidérable : il ne pèse pas sur les finances des cmmunes et des EPCI et ne requiert que du curage plitique de la part des élus. La façn la plus simple de cnstituer des réserves fncières, de gérer l anticipatin u de prévenir les évlutins spéculatives, cnsiste en effet à exclure des perspectives d urbanisatin les terrains dnt n ne suhaite pas qu ils sient urbanisés. A cet effet, au regard des rientatins stratégiques fncières et urbaines, il cnvient alrs d apprécier s il ne serait pas plus pertinent de cnserver leur classement en znes agricles (znage A) u naturelles (znage N). Le même examen vaut aussi pur les znes classées en réserve d urbanisatin (znes AU) : une analyse de leur définitin devrait être cnduite avec beaucup de rigueur, pur envisager, éventuellement, de les reclasser en znes A u N. En effet, dès lrs que ces znes snt définies dans un PLU, elles peuvent être urbanisées à tut mment et seln des prirités gégraphiques et temprelles peu maîtrisables 1. Leur statut de znes futures d urbanisatin prduit immanquablement une augmentatin de la valeur des terrains qui est frtement anticipée par les prpriétaires ; ceux-ci exercent en cnséquence une frte pressin après des maires pur que ces terrains deviennent urbanisables. La mise en place d une stratégie fncière, éventuellement sus la frme de la recherche d une maîtrise fncière, passe ainsi d abrd par la mise en place d une planificatin chérente avec ces bjectifs. Les dcuments d urbanisme ffrent également des pssibilités d agir sur les usages et les valeurs fnciers, qui peuvent être explitées : - Via la déterminatin du chix des usages des terrains : leur valeur varie frtement seln leur vcatin (lgements de types divers, bureaux, cmmerces activités), ce qui peut permettre d avir des stratégies d anticipatin u de mise en attente, aussi bien pur les acteurs privés que publics - seln les chix retenus en matière de densité de cnstructin autrisée (COS) : ces chix influent sur la valeur des terrains. Mais ils peuvent être mdulés au bénéfice des usages que l n suhaite favriser (cas de majratin de COS pur les lgements sciaux) 2 1 Les znes classées en réserve d urbanisatin (AU) snt celles qui ne dispsent pas des équipements (VRD et autres) qui purraient permettre de les urbaniser (i.e. d accrder des permis de cnstruire). Elles relèvent de deux catégries (article R du Cde de l urbanisme). La première est celle des znes classées AU à règlement, pur lesquelles le PLU a déjà prévu l usage futur et le règlement qui s appliquera. Dès que les équipements snt réalisés (par la cmmune, par un prpriétaire u un aménageur), la cmmune a l bligatin de transfrmer ces znes en znes urbanisables en engageant une mdificatin du PLU. La secnde catégrie, celle des znes classées AU sans règlement, ne peuvent être uvertes à l urbanisatin que par une mdificatin u révisin du PLU, qui dit définir à la fis le futur règlement et la réalisatin des équipements nécessaires. 2 Seln les dispsitins de la li ENL du 13/06/2006 6

7 - par ailleurs la mise en œuvre du SCOT devant dnner lieu à la déclinaisn d utils d applicatin, il serait pertinent d élabrer à cette échelle un dcument de stratégie fncière. Il aurait en particulier cmme vcatin : - de cnstituer un bservatire des mutatins fncières - de repérer les znes stratégiques sur lesquelles il cnviendrait d avir des dispsitifs d anticipatin des mutatins et d interventin - de repérer les secteurs «mutables» et prévir une maîtrise de ces mutatins - de précniser des mdes d interventins adaptés (znages et règlements des PLU, mise en réserve, maîtrise fncière) 2. Cmpte tenu des marges de manœuvre financières limitées, les interventins directes (acquisitins) pur assurer une maîtrise fncière ne purraient être faites qu avec discernement et ciblées sur des bjectifs stratégiques clairs : chérence avec les bjectifs des SCOT, PLH et PLU, pératins de renuvellement urbain, dévelppement écnmique, grandes infrastructures Ces interventins directes peuvent se faire en utilisant les utils classiques existant. Tutefis, il faut prendre en cnsidératin un certain nmbre de réalités qui ne snt pas de nature à faciliter l émergence d une maîtrise à l échelle de Saint- Etienne Métrple : le fait d utiliser des utils ne peut tenir lieu de stratégie si les utils mbilisables existent, la majrité d entre eux restent de cmpétence cmmunale, ce qui n est pas de nature à favriser l émergence d une plitique fncière d agglmératin : - c est le cas du DPU (Drit de préemptin urbain) qui est attaché à la cmpétence du PLU - de l exprpriatin pur cause d utilité publique qui est initiée par les cmmunes u l Etat En revanche, il est pssible d envisager le recurs à l util ZAD (Zne d Aménagement Différé) qui permet de pratiquer des préemptins dans des cnditins financières plus avantageuses et d anticiper l évlutin des prix fnciers. Cet util relève en effet de la cmpétence de l Etat, à sn initiative u sur demande des cmmunes u EPCI. La présence de l EPASE à Saint-Etienne ffre une cnfiguratin favrable pur envisager le recurs à cet util sur ses périmètres d interventin. 3. Les bstacles pur envisager le dévelppement d une cmpétence fncière de Saint-Etienne Métrple Pur l instant, l rganisatin institutinnelle de l agglmératin rend cmplexe le dévelppement d une stratégie et d une capacité d actin fncière, aussi bien à l échelle de l agglmératin, qu à celle des cmmunes, à l exceptin de celle de Saint- Etienne. A cela plusieurs raisns : Si les cmmunes détiennent la majrité des cmpétences pur gérer les leviers classiques de l actin fncière, elles ne dispsent pas des ressurces techniques et financières suffisantes pur élabrer des stratégies, suivre les Déclaratins d Intentin d Aliéner (DIA), prcéder à des acquisitins, faire du prtage fncier. Inversement, Saint-Etienne Métrple purrait cnstituer le niveau pertinent pur exercer ces missins, y cmpris celle de mise en place d un bservatire (avec EPURES) et d un suivi fncier, mais elle n a que peu de légitimité, de cmpétences et d utils à sa dispsitin pur intervenir sur les territires cmmunaux 7

8 L «espace» dispnible pur la mise en place d une cmpétence fncière par SEM est également déjà largement ccupé par la présence d pérateurs dtés de cmpétences fncières C est le cas de l Etablissement Public EPORA spécialisé dans l interventin fncière pur la résrptin des friches industrielles et urbaines, sur l ensemble du département de la Lire, une partie du Rhône, de l Isère et de la Drôme. Il dépend en utre de plusieurs cllectivités publiques 3. C est aussi le cas des rganismes d aménagement : la sciété d écnmie mixte SEDL (Sciété d Equipement du Département de la Lire), dépendant en majrité du Cnseil Général et de la Caisse des Dépôts et Cnsignatins, peut également exercer une cmpétence d interventin fncière sur le territire départemental, et en particulier à Saint-Etienne sur les quartiers en renuvellement urbain des ffices et sciétés d HLM (Entreprises Sciales pur l Habitat) ayant une cmpétence d aménagement l Etablissement public d Aménagement de Saint-Etienne (EPASE) créé en 2007 par l Etat 4 pur favriser le renuvellement urbain de la ville de Saint-Etienne. Il détient une cmpétence d aménagement qui inclut la dimensin de l interventin fncière. Il faut suligner que ces pérateurs fnciers : détiennent des savir-faire appréciables pur ce qui cncerne la mise en pratique d une maîtrise fncière. nt dévelppé des apprches élargies de réflexins stratégiques sur des sites (EPORA pur GIAT St Chamnd) u sur la planificatin de larges dévelppements urbains (EPASE). dispsent surtut de capacités d investissement bien supérieures à celles des cmmunes et des EPCI, pur lesquels ils juent en fait le rôle d pérateurs. n nt pas vcatin à faire du prtage fncier au-delà de quelques années (cas d EPORA), mais de préparer des actins d aménagement. relèvent tus les tris de multiples acteurs publics, parmi lesquels Saint- Etienne Métrple n est qu un des partenaires u est absent. Ils ne peuvent dnc cnstituer l util au service de Saint-Etienne Métrple, même s ils entretiennent des liens étrits avec cet EPCI. Il faut également faire état des différences imprtantes qui existent entre les différents territires de l agglmératin : hrs de Saint-Etienne, les cmmunes snt mins cncernées par l interventin des pérateurs fnciers. EPORA y jue un rôle actif dans les secteurs en recnversin (Gier, Ondaine), mais seulement pur les friches industrielles et urbaines. Une partie du territire n est pas cncernée par ces interventins. Celles de la SEDL n y snt pas très imprtantes nn plus. Inversement, le territire de la ville de Saint-Etienne bénéficie d un dispsitif d interventin renfrcé, en particulier sur les périmètres de renuvellement 3 Etat, Régin RA, Départements de la Lire et du Rhône, SEM, VSE 4 Créatin par l Etat avec les cllectivités lcales qui participent à sn financement (Régin, Cnseil Général, SEM, villes de Saint-Etienne et de Saint-Jean-Bnnefnds) 8

9 urbain : secteurs ANRU (via EPORA et SEDL) ; secteurs relevant du périmètre d Opératin d Intérêt Natinal traité par l EPASE (sit 435 hectares) appuyé par EPORA ; autres secteurs relevant des services techniques de la ville. On peut ainsi cnsidérer que ces znes snt bien dtées en intervenants fnciers. Mais n peut également pinter qu une partie imprtante du territire cmmunal échappe et échappera de fait à une stratégie fncière autnme de Saint-Etienne Métrple qui la délègue à l EPASE. Une réflexin sur la maîtrise fncière dit dnc tenir cmpte de cette scène déjà bien ccupée : elle dit préciser la nature et les missins du psitinnement de Saint-Etienne Métrple, au regard de celles des rganismes pératinnels cités. 4. Elabrer un psitinnement chérent d une stratégie fncière Pur tenir cmpte de l ensemble des éléments mentinnés ci-dessus, il cnvient de déterminer le psitinnement pertinent de l actin fncière que purrait dévelpper Saint-Etienne Métrple, en évitant les redndances. - On purrait certes envisager que Saint-Etienne Métrple ne dévelppe pas de service fncier et adpte une psitin de sus-traitance aux Etablissements publics et aux cmmunes. Mais cela ne permettrait pas de dévelpper une stratégie, ni la nécessaire chérence des actins, ni les exigences d anticipatin - A l inverse, n peut suggérer la mise en place d un service fncier cmmunautaire, à cnditin de déterminer avec discernement sn psitinnement et ses missins pur dévelpper une maîtrise fncière cmmunautaire. Ces missins purraient être les suivantes : Assurer les fnctins d élabratin d une stratégie fncière les fnctins d bservatire du fncier, en liaisn avec EPURES la surveillance des DIA (en partenariat avec les cmmunes u par délégatin) la chérence des plitiques fncières avec les dcuments de planificatin (SCOT, PLU, PLH), les secteurs stratégiques et les plitiques priritaires (écnmiques, infrastructures) Mettre en place des budgets et des interventins fncières (acquisitins, mises en réserve u inscriptins dans les PLU) de façn sélective, en faveur des rientatins priritaires clairement identifiées : sur les secteurs stratégiques (réserves fncières) hrs périmètres EPASE et ANRU pur la mise en place du PLH (acquisitins, préemptins pur les cnstructins sciales, au bénéfice des bailleurs sciaux) pur réduire les surcûts fnciers pur ces cnstructins : aide financière à la surcharge fncière pur favriser le dévelppement des activités écnmiques, des transprts en cmmun, etc. en privilégiant les interventins crrespndant aux dmaines de cmpétence de Saint-Etienne Métrple u d intérêt cmmunautaire en laissant aux cmmunes le sin d intervenir u nn sur les dssiers mineurs u hrs cmpétence cmmunautaire 9

10 On peut aussi envisager que SEM puisse passer des cnventins avec EPORA, vire l EPASE u la SEDL, pur utiliser leurs savir-faire, en leur déléguant des missins d acquisitin, ce qui éviterait la mise en place d un service cmmunautaire trp cûteux. Mettre en place un service de piltage et de gestin des acquisitins fncières seulement sur les secteurs stratégiques et les champs de cmpétence cmmunautaires en laissant cette gestin et le prtage fncier à l EPASE, EPORA u la SEDL sur leurs périmètres d actin, u en leur cnfiant certaines missins hrs de ces périmètres La questin des territires périphériques de Saint-Etienne Métrple Si la ville de Saint-Etienne est bien cuverte par des rganismes d interventin fncière et par ses services techniques dédiés au fncier, ce n est pas le cas de la plupart des autres cmmunes de l agglmératin. Beaucup de cmmunes périphériques et rurales ne dispsent d aucun myen pur engager des actins fncières. Elles n nt pas les capacités techniques et financières ni de suivre ni de saisir les DIA, et encre mins de mener des plitiques fncières. On purrait cncevir qu elles délèguent cette cmpétence (juridique et financière) à Saint-Etienne Métrple 5 u qu elles lui cnfient cette missin par cnventin, seln une apprche relevant de la subsidiarité. Cette éventualité devrait être réservée aux acquisitins crrespndant aux cmpétences de Saint-Etienne Métrple, aux pprtunités qui représentent un enjeu d agglmératin et d imprtance ntable Favriser l usage de myens d actin alternatifs La cmplexité de la scène institutinnelle et les limites des ressurces financières divent cnduire à explrer d autres myens d rientatin des plitiques fncières. On a déjà mentinné les pssibilités ffertes par un recurs à un usage raisnné du PLU. Mais d autres vies snt à dévelpper. Tut ce qui peut cnduire à éviter des acquisitins publiques (destinées ensuite à être revendues) et les prtages financiers cûteux qui en résultent dit être cnsidéré avec attentin. L bjectif serait ainsi davantage de faire faire par les acteurs fnciers et aménageurs, plutôt que de prcéder à un transfert de prpriété. Le recurs à des rientatins et à des négciatins avec les prpriétaires peut, dans certaines cnditins, permettre d atteindre les bjectifs recherchés. La définitin des znages des PLU, et à l intérieur de ceux-ci, des cntenus des périmètres d aménagement cnstitue, par exemple, une illustratin de l rientatin des actins des prpriétaires fnciers, en leur fixant des usages La mise en place de partenariats public/privé (PPP) illustre la pssibilité de dévelpper des démarches de négciatin avec les acteurs fnciers et immbiliers, lrsque le cntexte s y prête. Il s agit de négcier des bjectifs et des prgrammes qui crrespndent aux rientatins des cllectivités publiques, en échange de cmpensatins accrdées à ces acteurs, dans une perspective gagnant-gagnant. 5 Ou à EPORA u à la SEDL 6 Cette apprche gagnerait également à être harmnisée avec les actins fncières relevant de la cmpétence du Département, ainsi qu avec celles de la SAFER. Pur ce qui est de la cmpétence du département, la li du 23 février 2005 lui a dnné la pssibilité de délimiter des znes de prtectin et de préservatin des espaces agricles, naturels et frestiers, pur les sustraire à l urbanisatin. Le département peut agir par l acquisitin de ces znes. 10

11 Ce type de démarche est curamment pratiqué dans les ZAC. Cette prcédure ffre en effet un espace de négciatin encadré par une prcédure publique et transparente 7. La négciatin peut également se pratiquer, mais de façn mins diffusée, dans d autres prcédures d urbanisme, telles que les P.A.E 8 et les ltissements. Mais elle tend aussi à se dévelpper pur de simples prjets de permis de cnstruire, seln des prcédures plus infrmelles et parfis mins transparentes. Les fréquentes révisins u mdificatins des PLU/POS par les cmmunes, en particulier pur «déblquer» des znes UA/NA, crrespndent bien suvent à de telles négciatins, même si elles divent être encadrées par des délibératins des cnseils municipaux et par des enquêtes publiques. Ce cnstat ne cnstitue pas une aplgie de pratiques dérgatires, mais un cnstat de l imprtance de celles qui privilégient la négciatin. La questin qui se pse est de savir si les termes de ces négciatins peuvent être mis au grand jur, faire l bjet de cnventins et de véritables cntreparties. Dans une démarche de PPP, elles ne devraient évidemment être acceptées que si les bénéfices retirés par les acteurs publics snt substantiels et crrespndent à leurs prirités. L un des bénéfices attendus peut précisément être de permettre la réalisatin d bjectifs et de prgrammes suhaités par les acteurs publics, sans avir à supprter des cûts d acquisitin fncière et de maîtrise d uvrage publique. 6. Utiliser les utils de la fiscalité La fiscalité lcale n ffre que peu de myens d actin pur sutenir une plitique fncière. En particulier la pssibilité de taxer les terrains urbanisables mais nn bâtis, pur inciter leurs prpriétaires à les mettre sur le marché, demeure peu dévelppée. Les cmmunes ne peuvent augmenter l impôt fncier que dans la limite d un plafnd de 3 /m2. Cette impsitin n est guère incitative au regard des plus values que peuvent escmpter les prpriétaires en attendant une mntée des prix. Les exemptins de Taxe Lcale d Equipement (pur les lgements sciaux) et surtut de taxe fncière (lgements sciaux, entreprises) snt plus incitatives, d autant que ce snt les cmmunes qui peuvent en décider. Mais ce ne snt là que des myens indirects de faciliter la mbilisatin du fncier, en sutenant la faisabilité financière des prjets. On peut également envisager d instaurer une fiscalité additinnelle dnt les revenus seraient destinés à financer les plitiques fncières : elle purrait être assise sur les permis de cnstruire (s ajutant à la TLE cmme c est le cas à Rennes) u sur la taxe fncière. Mais cette hypthèse, qui présenterait l incnvénient d alurdir ces fiscalités, devrait être acceptée par les décideurs plitiques Les dispsitifs de sutien financier Le subventinnement des prjets immbiliers, et en particulier des cûts fnciers, peut aussi être cnsidéré cmme un myen de dévelpper une plitique fncière. 7 Les prjets de ZAC snt en effet tujurs définis par les cllectivités (par délibératin publique) u les établissements publics par arrêté) à chaque étape du prcessus de leur mise en place (créatin, réalisatin) ; ils fnt également l bjet de cnsultatins du public à chacune de ces étapes. De fait, la prcédure de ZAC cnstitue essentiellement un espace de négciatin (encadré par les délibératins publiques) sur le prjet, le prgramme et la part de participatin des prpriétaires et prmteurs immbiliers au financement des équipements publics. Cette façn de prcéder crrespnd en particulier au cas des ZAC cnduites en cnventin privée d aménagement. Dans ce cas, l aménageur privé est déjà prpriétaire des terrains et le reste, mais accepte le prgramme de la cllectivité publique, ainsi que de participer au financement d une partie des équipements publics. En revanche, dans le cas des ZAC cnduites en cnventin publique d aménagement u en régie directe, l acquisitin des terrains pur leur aménagement est suvent une nécessité. Il faut ajuter que la définitin des règles d urbanisme dans les secteurs d aménagement des PLU (qui préfigurent les périmètres de ZAC) est suvent négciée à l amnt avec les prpriétaires fnciers, les investisseurs pressentis, les aménageurs u les prmteurs. Cela cncerne aussi bien la destinatin future des terrains (usage), les densités de cnstructin, la prprtin de lgements sciaux, etc. Cette négciatin est suvent actée par une révisin partielle du PLU. 8 Prgramme d Aménagement d Ensemble 9 Une Taxe Spéciale d Equipement par habitant calculée pesant sur les ménages existe déjà dans la fiscalité lcale, au prfit d EPORA 11

12 Sur ce pint, n ntera que la Régin Rhône-Alpes apprte des subventins imprtantes pur financer les prjets de lgement scial. Il en va de même de certaines cmmunes et EPCI (cf le Grand Lyn), qui subventinnent ces prjets, lrsqu ils s inscrivent dans les PLH. Sur la base du nuveau PLH en curs d élabratin, il appartiendra à Saint-Etienne Métrple de chisir de s engager u nn dans ce type de dispsitif, afin d assurer la faisabilité financière des prjets qui est suvent prblématique aujurd hui. Ce sutien peut passer par des subventins u par des mises à dispsitin de fncier à prix réduit. De la même façn, n peut s interrger sur l intérêt u nn d apprter un sutien financier à des prjets d une autre nature, par exemple les prjets écnmiques. Cela s est pratiqué et se pratique déjà sus des frmes diverses (cf pératin Casin). Il cnvient cependant de rappeler que des dispsitifs publics de financement du fncier existent déjà sus d autres frmes, et qu il cnvient d en mesurer les cûts et les impacts. C est le cas : - du fncier «prduit» par EPORA et revendu aux cmmunes à une valeur de 40% du prix de revient, grâce aux subventins publiques (Eurpe, Etat, régin, Cnseil Général) - du fncier cmmercialisé par l EPASE (cf Châteaucreux) à des prix très inférieurs aux prix de revient, grâce aux financements publics (Etat, cllectivités lcales) Tutefis, les plitiques de subventinnement du fncier divent cmpter avec des frtes limites : - celle des capacités financières réduites de Saint-Etienne Métrple qui limiternt ses capacités d interventin - les dispsitifs de subventin ne génèrent pas une baisse des prix fnciers sur le marché immbilier, mais favrisent plutôt leur hausse - cmpte tenu de la frte hausse récente des prix immbiliers, n peut craindre que les subventins publiques ne fassent que cmpenser cette hausse Il ressrt dnc que si des dispsitifs de sutien financier peuvent être prpsés, ils divent être très ciblés, crrespndre à des bjectifs stratégiques clairement expsés, et à une transparence des cûts. 12