Opération d aménagement. Lieu-dit «Bel Air» - VAYRES

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1 Opération d aménagement Lieu-dit «Bel Air» - VAYRES La présente demande de permis d aménager est déposée conjointement par la SARL TERRAQUITAINE et la SA CLAIRSIENNE sur la propriété située lieu-dit «Bel Air», sur la commune de VAYRES (33870). La propriété est cadastrée section AC n 142, pour une superficie totale mesurée de m². Le terrain est situé en zone UB du Plan Local d Urbanisme de la commune de VAYRES. 1

2 I. CONTEXTE URBAIN ET NATUREL Le terrain se situe non loin du centre-bourg de Vayres, en entrée de ville Nord. Il est entouré : à l'ouest : par le lotissement Bel Air, desservi par une voirie interne aujourd'hui en impasse et connectée à l'avenue d'izon, au Nord : par les bâtiments de la Cave Coopérative, la propriété bâtie de Mme VERA et les terrains militaires, à l'est : par l'avenue de la Gare, au Sud : par les emprises de la voie ferrée reliant Bordeaux à Libourne. Cette position en fait une dent creuse, classée en zone urbaine et donc à développer dans le PLU. La parcelle du projet est positionnée en seconde ligne par rapport à l'avenue d'izon, axe principal reliant le centre-bourg à la RD242E. Cette route départementale assure la connexion de la commune avec la RN10, axe majeur reliant Bordeaux à Libourne. Le terrain bénéficie ainsi d'accès aux principales infrastructures routières, tout en conservant un caractère intimiste grâce à sa position en seconde ligne par rapport à l'avenue d'izon. La première ligne est composée des locaux de l'ancienne Cave Coopérative, ainsi que par plusieurs bâtiments militaires qui sont la mémoire de l'ancienne occupation du site. Le terrain est aujourd'hui essentiellement en l'état de prairie ; seuls quelques bosquets et sujets d'arbres ont été relevés dans la pointe Est de la parcelle. Compte tenu de la présence de la voie ferrée, on note la présence d'un talus sur la limite Sud. Le terrain présente une pente générale vers le Nord Ouest, avec un point bas identifié sur les arrières de la Cave Coopérative. 2

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4 II. PRESENTATION DU PROJET La parcelle AC n 142 fait l'objet d'une opération d'ensemble, constituée : de 14 terrains à bâtir, d un macro-lot destiné à la réalisation de 28 logements sociaux, réalisés dans le cadre d un permis de construire par la société CLAIRSIENNE. Le programme de logements sociaux comptera 23 maisons individuelles et 5 logements collectifs. La réalisation de cette opération d ensemble viendra finaliser le comblement de la seconde ligne de l Avenue d Izon, amorcé par la réalisation du lotissement Bel Air. Elle permettra de répondre à la demande en logements, notamment sociaux, que connaît la commune. Les surfaces de l opération se répartissent de la manière suivante : Emprise de l opération : m² - Surface des lots privatifs : m² - Surface des espaces imperméabilisés (voirie/piétons/stationnements/accès/aires de jeux/aire de présentation OM) : m² - Surface des espaces verts : m² Composition des aménagements nouveaux Le projet se présente sous la forme de 14 terrains à bâtir et d un macro-lot, tous desservis par la voirie interne à aménager. Les futurs logements sociaux sont positionnés en limite Nord de propriété, les terrains à bâtir se développent sur la frange Sud et Ouest. Organisation viaire : La voirie interne se connecte à l'est à l'avenue de la Gare et se prolongera à l'ouest au lotissement existant Bel Air. L'emprise de la voirie est volontairement inégale, offrant des perspectives sous forme de cônes, que viennent souligner les alignements d'arbres plantés en accotement. Ces aménagements ont pour but d'inscrire l'opération dans un environnement le moins urbain possible, et de rappeler l'identité champêtre du lieu. Dans cette même optique, il est proposé un profil de voirie avec un seul cheminement piéton, dégageant ainsi plus de place pour les aménagements paysagers. Une amorce de voirie est aménagée entre le lot n 14 et le macro-lot Clairsienne, jusqu en limite de propriété avec la parcelle AC n 6 (propriété de la Cave Coopérative). Le devenir de cette Cave étant incertain, et sa reconversion en équipement public potentiellement envisageable, la municipalité a souhaité préserver l'avenir et s'assurer une possibilité de maillage viaire entre le lotissement et l'avenue d'izon. 4

5 La voirie est agrémentée de quatre poches de stationnement visiteur, réparties de manière équilibrée dans le projet, pour un total de 14 places. A chacune de ces poches est associé un cheminement piéton ainsi qu une traversée matérialisée au niveau de la chaussée, qui alerte sur la présence de ces places et vient rompre la monotonie de l'enrobé. En accotement de la voirie, deux aires de présentation des OM sont aménagées. La première est située en entrée d'opération, côté Avenue de la gare. La seconde est aménagée au niveau de la placette. Ces deux aires de présentation font partie des espaces communs du lotissement et seront à ce titre gérées par l'association Syndicale Libre à créer. La collecte des OM des futures habitations sur les 14 terrains à bâtir se fera au porte à porte. Espaces de rencontre : Il est apporté une attention particulière à la volonté de créer une opération d ensemble, bien que composée de terrains destinés à l accession libre et d un macro-lot à vocation sociale. L espace public offre un support idéal pour atteindre cet objectif, par la réalisation notamment de lieux de rencontre. Une place vient souligner le carrefour de la voie interne, au droit des lots 5, 6, 7 et 14. Elle est pensée comme une zone de rencontre au titre du Code de la Route : dans cette zone, les piétons sont autorisés à circuler sur la chaussée sans y stationner et bénéficient de la priorité sur les véhicules. La vitesse des véhicules est limitée à 20 km/h. Le revêtement de voirie adopté matérialisera le changement d affectation de cet espace, passant d une zone de circulation classique à une place où la voiture est volontairement mise au second plan. Elle sera agrémentée de mobilier urbain afin d offrir aux habitants du nouveau quartier un espace où ils pourront se retrouver et échanger. Des arbres à hautes tiges seront plantés de part et d autre, afin de marquer le changement de traitement de l espace public à ce niveau. Deux aires de jeux seront à disposition des habitants, elles sont situées de part et d autre de la voirie centrale, à chaque extrémité de l opération. Utilisées à la fois par les futurs locataires des logements sociaux et par les futurs habitants des lots libres, elles offrent un espace de rencontre afin de garantir la mixité dans le quartier. Elles sont reliées entre elles par l espace végétal tampon en limite Sud de propriété. Intégration des futures constructions dans l environnement : Le parcellaire des 14 terrains à bâtir projetés, d une surface moyenne de 615 m², s'inscrit dans la continuité des aménagements voisins du lotissement Bel Air et assure la transition avec les maisons individuelles projetées par Clairsienne. Le règlement du lotissement offre la possibilité d'une implantation sur les limites séparatives, ce qui renforcera l'harmonisation des futures implantations du bâti. Le lotissement sera ainsi perçu comme une extension naturelle de l'existant. 5

6 Traitement des limites Les limites Est, Ouest et Nord de la propriété d origine correspondent aux futures limites de fond de parcelles. Elles seront traitées de manière végétale, comme indiqué dans le règlement du lotissement. Les clôtures seront constituées de haies vives, éventuellement doublées d'un grillage. Elles garantiront ainsi le maintien du caractère champêtre du lieu, en privilégiant le végétal sur ces limites. La limite Sud du projet correspond à la limite de parcelle donnant sur les emprises de la voie ferrée. Afin de réduire l'impact sonore de ces infrastructures et pour proposer aux futures constructions un environnement plus intimiste, un talus paysager surmonté d un mur sera mis en place sur toute la longueur de la limite Sud du projet. Il viendra s'appuyer sur le talus déjà existant sur le site. Accès et stationnement privatif Les accès aux lots devront être réalisés conformément aux plans du dossier de permis d aménager. Dans la mesure du possible, ces accès ont été regroupés deux par deux afin de limiter les interruptions de l accotement de voirie. Les lots situés en partie Ouest de la propriété ont leur accès positionnés au Nord, afin de faciliter l implantation de constructions bioclimatiques et de respecter la règlementation RT2012. Les hameaux de maisons projetées sur le macro-lot seront desservis depuis des voies annexes, dont les jonctions avec la voie principale du PA ont été déterminées et figurent sur les plans du dossier (position des accès pour les voiries matérialisée). Ces voiries ont vocation à être rétrocédées dans le domaine public. A ce titre, le dossier de PC contiendra l'engagement de la Collectivité d'incorporer ces antennes de voirie. Seules trois maisons individuelles seront desservies directement depuis l Avenue de la gare. Pour les lots 1 à 14, chaque terrain devra accueillir le nombre de places de stationnement nécessaire aux besoins de la construction, avec un minimum imposé de 2 places par logement. Ces places peuvent prendre la forme de garage ou d aire aménagée. Le macro-lot gèrera sur son emprise le stationnement nécessaire aux 28 logements projetés, avec un minimum prévu d une place par logement. Gestion et entretien des espaces et équipements communs Une Association Syndicale Libre sera créée afin de gérer les espaces et équipements communs du lotissement. Dans le cadre de cette opération, la Commune de Vayres a donné son accord pour incorporer dans le domaine public les voiries. Les équipements suivants du Permis d'aménager seront donc rétrocédés à terme : - la voie principale : chaussée, accotements piétons et accotements verts - les places de stationnement visiteur - les aires de dépose des containers OM - les réseaux figurant sous les voiries rétrocédées 6

7 Le dossier de permis d'aménager présente en annexe le courrier de la Collectivité s'engageant à incorporer ces espaces. L espace végétal aménagé en limite Sud de propriété restera quant à lui propriété de l Association Syndicale Libre du lotissement. Elle aura à charge la gestion et l entretien de ces espaces composés des aires de jeux ainsi que de la protection anti-bruit mise en place. Répartition de la surface de plancher A l intérieur de l opération, la surface de plancher maximale est fixée à m². Conformément à l article R du Code de l Urbanisme, cette surface sera répartie entre les lots par le maître d ouvrage au moment de la vente. Un certificat sera alors délivré par le maître d ouvrage aux colotis qui sera ensuite joint aux demandes de permis de construire. 7