Une année 2015 animée par un excellent 2 nd semestre

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1 Ufly CD92/Olivier Ravoire La note de l immobilier de bureaux des Hauts-de-Seine n 9 - mars 2016 Une année 2015 animée par un excellent 2 nd semestre Après un 1 er semestre en recul, l activité a redémarré en fin d année sur le marché des bureaux. Avec des grandes entreprises plus nombreuses à concrétiser leurs projets et des TPE / PME restées actives, les Hauts-de-Seine ont concentré 37 % des volumes commercialisés dans la région. Dans un contexte économique toujours pesant, les déménagements demeurent souvent motivés par l optimisation des surfaces et la réduction des coûts. Cependant, les entreprises sont également amenées à réorienter leurs stratégies d implantations et repenser l aménagement de leurs espaces pour relever les défis de l émergence des nouveaux modes de travail. La demande immobilière des entreprises est en pleine mutation, et conduit les propriétaires, investisseurs et promoteurs à s adapter pour mettre à disposition des utilisateurs un parc immobilier répondant à ces nouvelles attentes. Le territoire des Hauts-de-Seine offre des solutions adaptées à ces entreprises, à l instar de Coca-Cola qui a choisi d implanter son siège social dans un bâtiment éco-responsable à Issy-les- Moulineaux, Deloitte dans la Tour Majunga à La Défense ou encore l OCDE dans le «campus In/Out» à Boulogne-Billancourt. La Défense et le Val de Seine, les deux principaux quartiers d affaires des Hauts-de-Seine Indicateurs au 1 er janvier 2016 Hauts-de-Seine Paris intra-muros Total Ile-de-France Volumes transactés m² * m² * m² Nombre de transactions Offre disponible m² m² m² dont % surfaces neuves / restructurées 24 % 16 % 18 % Offre future certaine m² dont programmes neufs/restructurés > m² m² m² m² m² m² Projets à construire m² m² m² Loyer top (HT HC/m²/an) * Loyer moyen (HT HC/m²/an) * Évolutions par rapport à 2014 Évolutions par rapport au 1 er janvier 2015 Sources : CBRE et Immostat

2 UN PARC DE BUREAUX MODERNE AVEC UNE CROISSANCE SANS COMMUNE MESURE Le développement tertiaire le plus important de la région Les zones tertiaires dans les Hauts-de-Seine Début 2016, le parc de bureaux construits des Hauts-de- Seine est estimé à plus de 14,5 millions de m², soit 26 % du total de l Ile-de-France. Au cours des 10 dernières années, 2,8 millions de m² de bureaux ont été construits dans les Hauts-de-Seine et près de m² restructurés. Le département a concentré 38 % du développement tertiaire de la région. Au 1 er janvier 2016 Parc de bureaux Croissance depuis 10 ans La Défense m² + 13 % Péri-Défense m² + 26 % Neuilly-Levallois m² + 2 % Boucle Nord m² + 49 % Boucle Seine Ouest m² + 25 % Seine Sud m² + 51 % Périphérie Sud m² + 29 % Ouest Résidentiel m² + 1 % Total Hauts-de-Seine m² + 24 % Paris QCA m² + 2 % Ile-de-France m² + 15 % Source : estimations CBRE à partir de la base ORIE LE TAUX DE VACANCE SE RÉDUIT Près d 1,5 million m² d offre disponible, soit un stock en baisse de 11 % en 1 an 10,1 % de vacance immédiate Évolution de l'offre disponible de bureaux dans les Hauts-de-Seine (en fin de période) «Le département concentre 38 % de l offre immédiate de la région Ile-de-France (pour 26 % du parc)» 2

3 Répartition de l offre immédiatement disponible et du taux de vacance 24 % d offre neuve ou restructurée 41 % du stock disponible localisé à La Défense et en Péri-Défense Au 1 er janvier 2016 Offre disponible part > m² Taux de vacance % neuf/ restructuré La Défense m² 54 % 9,5 % 37 % Péri-Défense m² 28 % 9,9 % 19 % Neuilly-Levallois m² 8 % 8,6 % 12 % Boucle Nord m² 43 % 14 % 22 % Boucle Seine Ouest m² 17 % 8,5 % 21 % Seine Sud m² 53 % 10,2 % 40 % Périphérie Sud m² 56 % 13,1 % 8 % Total Hauts-de-Seine m² 37 % 10,1 % 24 % Paris QCA m² 16 % 4,8 % 12 % Ile-de-France m² 31 % 6,9 % 18 % 15 % du stock disponible < m² Sources : CBRE et Immostat Évolution de l'offre immédiatement disponible dans les Hauts-de-Seine par surface (en fin de période) 37 % du stock disponible > m², soit 48 immeubles «L offre disponible < m² est stable sur un an (- 1%) tandis qu elle baisse de 15 % pour les surfaces > m².» L offre immédiate diminue grâce à un marché locatif dynamique Près d 1,5 million de m² sont immédiatement disponibles dans les Hauts-de-Seine, un stock en baisse de 11 % sur un an après 2 années et demi de hausse. La part du neuf / restructuré se réduit à 24 % suite à d importantes commercialisations. À La Défense, le stock de surfaces neuves et restructurées se consomme progressivement, le taux de vacance passant sous la barre des 10 % pour la 1 ère fois depuis fin En Péri-Défense, les surfaces comprises entre m² et m² représentent 55 % du stock et les 9 immeubles > m² 28 %, dont 4 sont localisés à Nanterre. Dans le secteur de Neuilly-Levallois, le stock s est réduit à Neuilly-sur-Seine avec une offre désormais très limitée en grandes surfaces. La Boucle Nord présente le taux de vacance le plus élevé du département (14 %) avec un stock de grandes surfaces toujours conséquent (10 immeubles dont 3 neufs avec notamment Atrium et Kleber Défense à La Garenne-Colombes). La Boucle Seine Ouest présente le taux de vacance le plus contenu de la zone (8,5 %) suite à la bonne performance du marché locatif. 4 offres > m² sont disponibles : 2 à Boulogne-Billancourt et 2 à Issy-les-Moulineaux. Dans le territoire Seine Sud, 7 offres > m² composent 53 % du stock dont 5 sont localisées à Montrouge, commune qui concentre 55 % du stock de la zone. Le stock immédiat de la Périphérie Sud est composé à 56 % d offres > m² : 2 sont notamment localisées au Plessis- Robinson avec La Boursidière 2.0 et l Astrale. 3

4 PRÈS DE 40 % DES SURFACES EN CHANTIER DE LA RÉGION m² d offres futures certaines Surfaces livrables à horizon 2017 dans les Hauts-de-Seine (programmes neufs et restructurés> m²) dont m² > m² parmi lesquels on compte 62 % de surfaces neuves ou restructurées, soit 18 immeubles en chantier à commercialiser Échelonnement de l'offre future certaine > m² neuve et restructurée dans les Hauts-de-Seine «Le département concentre 38 % de l offre future certaine (tous types et toutes surfaces confondues) de la région.» 11 lancements «en blanc» en 2015 «Le risque de surabondance d offres de qualité est écarté.» Une offre future certaine qui reste contenue malgré quelques lancements d opérations «en blanc» Après avoir atteint un point bas mi-2015, l offre future certaine > m² (tous types d immeubles confondus) dans les Hautsde-Seine retrouve son niveau de fin 2014, tout en restant relativement contenue. Le taux de vacance actuellement observé ne devrait ainsi pas augmenter dans les prochains semestres, il pourrait même poursuivre sa baisse. Le stock futur > m² comprend m² de surfaces neuves ou restructurées. Alors que seulement 3 lancements «en blanc» ont été comptés en 2014, 11 ont été répertoriés en À La Défense, 4 restructurations sont en cours dont 1 > m² avec Window (ex Elysées La Défense, livraison prévue fin 2017). En Péri-Défense, les 3 immeubles en cours de développement sont localisés à Nanterre. Dans la zone Neuilly-Levallois, l écoulement du stock de qualité et de grandes surfaces ont pu favoriser le lancement d opérations. 4 opérations sont ainsi attendues à Levallois-Perret. Dans la Boucle Nord, seul 1 chantier est en cours avec United à Clichy. Dans la Boucle Seine Ouest, 2 restructurations sont en cours à Boulogne-Billancourt avec Le Cristallin et Quai Ouest, 1 seul programme neuf étant mené dans la zone avec Aquarel (dans la ZAC du Pont d Issy) à Issy-les-Moulineaux. Dans le territoire Seine Sud, 2 immeubles sont en cours de construction : White à Montrouge et le programme en partie précommercialisé Résonance à Bagneux. 4

5 UN POTENTIEL IMPORTANT DE PROGRAMMES À CONSTRUIRE De nombreux projets de construction prêts à démarrer, notamment dans le Nord des Hauts-de-Seine Les 30 projets de construction et les 3 restructurations à l étude dans les Hauts-de-Seine représentent un potentiel de m² à développer (41 % du total régional) mais dont les dates de lancement sont incertaines. À La Défense, 6 projets de construction de tours sont à l étude (Air², Ava, Trinity, Alto, Hermitage et Eria) tandis que le permis de construire des Tours Sisters (projet alternatif à la tour Phare) n a pas encore été déposé. La Boucle Nord compte 9 projets, dont 3 localisés à Asnières-sur-Seine. Dans la Boucle Seine Ouest, 6 projets sont à l étude : 4 à Issy-les-Moulineaux et 2 à Meudon. Nanterre concentre 3 des 4 projets de la Péri-Défense. Localisation des programmes neufs et restructurés, immédiats et futurs > m² BOUCLE NORD Immédiat m² 3 En cours m² 1 Projeté m² 9 PÉRI-DÉFENSE Immédiat m² 3 En cours m² 3 Projeté m² 4 BOUCLE SEINE OUEST Immédiat m² 2 En cours m² 4 Projeté m² 6 NEUILLY-LEVALLOIS Immédiat m² 1 En cours m² 4 Projeté m² 1 LA DÉFENSE Immédiat m² 6 En cours m² 4 Projeté m² 7 SEINE SUD Immédiat m² 4 En cours m² 2 Projeté m² 3 PÉRIPHÉRIE SUD Immédiat m² 1 En cours 0 m² 0 Projeté m² 3 5

6 UN MARCHÉ LOCATIF DYNAMIQUE AU 2 nd SEMESTRE m² commercialisés pour 803 transactions en 2015 Évolution des volumes de bureaux commercialisés en Ile-de-France (en millions de m²) soit - 6 % en volume et + 3 % en nombre sur un an «En 2015, le département a concentré 37 % des volumes commercialisés de la région.» 27 transactions > m² (pour m²) / Immostat Évolution des volumes de bureaux commercialisés dans les Hauts-de-Seine + 9 % de volumes commercialisés sur le marché < 500 m² (soit m²) «La Boucle Seine Ouest et Péri-Défense : les territoires les plus dynamiques en 2015.» / Immostat 2015 : un 2 nd semestre boosté par le retour des grandes transactions et la bonne tenue des petites et moyennes surfaces Après un 1 er semestre au plus bas, l activité a rebondi en 2 e partie d année pour limiter la baisse des volumes commercialisés à 6 % sur un an et 7 % par rapport à la moyenne annuelle observée entre 2005 et transactions > m² ont été signées en 2015 dont 18 au 2 nd semestre, soit des volumes en baisse de 10 % sur un an. Le marché < m² est stable sur un an, le créneau m² m² est en très léger retrait (- 2 %). À La Défense, la demande placée recule de 40 % après une excellente année mouvements > m² ont été conclus dont 2 > m² : Elior dans la tour Egée et Sogecap dans D2. En Péri-Défense, les volumes progressent de 26 % suite à la signature de 7 transactions > m² dont la plus importante a concerné l opération clés-en-main de Novartis pour m² à Rueil-Malmaison. Neuilly-Levallois subit le contrecoup d une année 2014 record avec un volume au plus bas depuis La Boucle Nord est en baisse de 13 % sur un an, Colombes ayant toutefois tiré son épingle du jeu avec la commercialisation progressive des immeubles West Plaza et Equilibre. La Boucle Seine Ouest a enregistré une année record grâce à la signature de 9 transactions > m² dont 3 > m² : AccorHotels et La Poste à Issy-les-Moulineaux ainsi que l OCDE à Boulogne-Billancourt. Le territoire Seine Sud est stable sur un an mais loin de sa moyenne de longue période. La Périphérie Sud reste animée par les TPE / PME locales, les volumes ayant pâti du manque de transaction > m². 6

7 UN BON NIVEAU DE COMMERCIALISATION POUR LES TPE / PME Des TPE / PME actives En 2015, les transactions de moins de m² ont concentré 54 % des volumes commercialisés du département (contre 52 % sur la période 2005 à 2014) : La Boucle Seine Ouest a polarisé 35 % des transactions du département, avec Boulogne- Billancourt en locomotive. 80 % des transactions en 2015 ont concerné des surfaces < m² Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret et Neuilly-sur-Seine ont concentré 48 % des transactions < m² en 2015 En Péri-Défense (20 % des mouvements) et dans la Boucle Nord (9 %), les entreprises de transport, logistique et distribution ont été les plus actives avec le secteur industriel. Neuilly-Levallois (18 % des mouvements) voit son poids diminuer malgré un 2 nd semestre plus dynamique. Les territoires Seine Sud (6 %) et Périphérie Sud (3 %) ont marqué le pas en Évolution du nombre de transactions dans les Hauts-de-Seine par créneau de surfaces / Immostat Références de transactions locatives au 2 nd semestre 2015 (hors confidentielles) Trimestre Immeuble / Adresse Commune Preneur Superficie État des locaux Valeur (HT HC/m²/an) T3 Tour Sequana Issy-les-Moulineaux AccorHotels m² Etat d'usage N.C T4 Lemnys Issy-les-Moulineaux La Poste m² Restructuré 415 T4 Les Fontaines Rueil-Malmaison Novartis m² À construire N.C T4 Tour Egée La Défense Elior m² Rénové N.C T4 City Lights Boulogne-Billancourt General Electric Capital m² Restructuré N.C T4 Pixel Nanterre BNP Paribas m² Neuf 290 T3 D2 La Défense Sogecap m² Neuf N.C T4 Carpe Diem La Défense CSC Financial Services Sas m² Neuf N.C T3 Le Tripode Saint- Cloud Elis m² À restructurer N.C T4 Trigone - Lot A Issy-les-Moulineaux Colas m² À construire N.C T4 Reflex Courbevoie Antargaz m² Restructuré 370 T3 Seine Way Rueil-Malmaison BNP Paribas m² Restructuré N.C T4 Voluto Montrouge Credit Agricole Immobilier m² Neuf 320 T4 Vinci Suresnes Dassault Aviation m² Rénové 250 T4 Blackstar Boulogne-Billancourt In Extenso m² Rénové 361 T4 West Plaza Colombes Colgate Palmolive m² Neuf 350 T4 Carpe Diem La Défense Verallia m² Neuf 460 T4 Antares Clichy Epson m² Etat d'usage N.C T3 Kinetik Boulogne-Billancourt Boursorama m² Neuf N.C / Immostat 7 N.C : Non communiqué

8 DES LOYERS FACIAUX EN VOIE DE STABILISATION Des loyers économiques attractifs En 2015, les valeurs locatives faciales dans les Hauts-de- Seine se sont progressivement stabilisées excepté pour certains actifs encore soumis à une pression à la baisse. Les avantages commerciaux sont restés très conséquents, les propriétaires créant des conditions d implantation attractives pour encourager les utilisateurs à franchir le pas. Localisation des transactions signées en 2015 par tranche de loyers faciaux Pour des prises à bail > m², le différentiel entre le loyer facial et le loyer économique est en moyenne estimé entre 20 % et 25 %. En 2015, 50 % des transactions ont été signées entre 210 et 330 HT HC/m²/an. Les loyers des immeubles neufs ou restructurés à Boulogne- Billancourt, Levallois-Perret et Issy-les-Moulineaux se situent entre 350 et 470 HT HC/m²/an. Ils peuvent atteindre 530 HT HC/m²/an à La Défense et 550 à Neuilly-sur- Seine. Loyers moyens des bureaux au 1 er janvier 2016 (valeurs faciales en HT HC/m²/an, évolution annuelle) en HT HC/m²/an Neuf/Restructuré/ Rénové État d usage La Défense 415 = 330 Péri-Défense = Neuilly-Levallois Boucle Nord 222 = 146 Boucle Seine Ouest Seine Sud 268 = 178 = Périphérie Sud Total Hauts-de-Seine Paris QCA Moyenne Ile-de-France 296 = 217 = Contacts Pôle Attractivité et Emploi Isabelle Sahakian, Responsable Observatoire et Promotion du territoire Malika Bouatba, chargée de mission Observatoire et Promotion du territoire Sophie Pradayrol, chef de projet Promotion du territoire Courriel : deveco@hauts-de-seine.fr Tél : , bd Soufflot Nanterre Cedex - tél. : Note réalisée par le département Études & Recherche de CBRE Courriel : etude@cbre.fr Tél :