Loyer et charges locatives dans le secteur Hlm. Plaquette réalisée pour le territoire des Mureaux

Transcription

1 L UNION SOCIALE POUR L HABITAT D ILE-DE-FRANCE AORIF Loyer et charges locatives dans le secteur Hlm Plaquette réalisée pour le territoire des Mureaux L UNION SOCIALE POUR L HABITAT D ILE-DE-FRANCE

2 Dans le cadre de la démarche de gestion urbaine de proximité, la ville des Mureaux et les bailleurs sociaux ont souhaité produire un document d information sur les charges locatives et le loyer à destination des professionnels de l action sociale. Le loyer et les charges locatives, chaque locataire les paie mais parfois n en comprend ni l utilité ni l usage qu en fait le bailleur. Élaboré en partenariat avec la ville, la CAF et le Territoire d Action Sociale Seine et Mauldre du Conseil général des Yvelines, ce document se présente sous forme de questions-réponses complétées par un glossaire.

3 DES QUESTIONS SUR LE LOYER OU SUR LES CHARGES? Si le locataire a des questions ou n est pas d accord avec l acompte de charges ou la régularisation proposée par son bailleur, il s adressera dans un premier temps à son gardien, puis à l agence de son bailleur la plus proche, ou encore à une amicale de locataires. LE LOYER Le loyer : à quoi sert-il? Le loyer remplit plusieurs fonctions : assurer l entretien, les réparations dans les immeubles, participer aux frais de personnel et au règlement des taxes dues par le bailleur, permettre au bailleur de rembourser les emprunts contractés pour la construction des immeubles et leur éventuelle amélioration. Comment est calculé le montant du loyer? Le montant du loyer est calculé en fonction de la surface corrigée du logement (ou de la surface utile pour les logements construits après le 1 er juillet 1996). Le loyer intègre aussi la valeur des dépendances et annexes dont le locataire peut bénéficier. Le locataire doit s acquitter chaque mois de son loyer. Le loyer peut-il être réévalué? Le loyer peut être réévalué jusqu à deux fois par an. Cette réévaluation est encadrée par la loi : elle s opère en fonction de l évolution de l indice IRL (Indice de Référence des Loyers).

4 LES CHARGES À quoi servent les charges? Les charges couvrent l ensemble des frais liés à l usage du logement et des espaces communs par le locataire, ainsi que certains frais supportés par le bailleur en tant que propriétaire. On distingue deux types de charges : celles que le bailleur peut «récupérer» auprès du locataire (charges dites «récupérables» ou «locatives»), et celles dont il assume seul le paiement (charges non récupérables). Qu est-ce qu une charge récupérable? Les charges récupérables sont celles qui sont payées par le locataire au propriétaire. Elles correspondent : Aux consommations en énergie/fluides de chaque logement (peuvent être inclus : l électricité, le chauffage, eau, etc.). Elles peuvent être mesurées directement par des compteurs individuels ou calculées en fonction de critères de répartition mentionnés dans le bail ou ses annexes. Aux dépenses liées à l entretien et aux réparations des parties communes (nettoyage des halls et cages d escalier, entretien des espaces verts, maintenance des ascenseurs, etc.). Aux dépenses liées à l entretien de certains équipements du logement (contrats d entretien pour VMC, robinetterie, chauffe-eau, etc.). À des impôts et taxes perçus au profit des collectivités locales (exemple : taxe d enlèvement des ordures ménagères). Les sommes investies par les bailleurs pour la réparation des actes de vandalisme ne sont pas récupérables. La liste des charges récupérables est fixée par décret ; est actuellement en vigueur dans le secteur social, le décret du 9 nov complété par celui du 26 déc

5 Comment est fixé le montant des charges récupérables? Chaque année un montant prévisionnel de charges est calculé pour chaque immeuble. Ce montant est ensuite réparti entre les différents logements, notamment en fonction d un critère de surface. Le paiement des charges est mensualisé, payable avec le loyer : c est ce qu on appelle l acompte de charges. Dans le cadre des travaux de rénovation urbaine, de nombreux immeubles auparavant équipés de compteurs collectifs vont être dotés de compteurs individuels : ceci permettra de calculer la consommation effective de chaque logement (en particulier pour ce qui est de la consommation de fluides). Qu est-ce qu une régularisation de charges? Les charges doivent être justifiées annuellement dans un décompte individuel que le bailleur adresse au locataire. Ce décompte permet de comparer les sommes versées par le locataire avec les dépenses réellement engagées par le bailleur. S il y a une différence entre les deux sommes, soit le bailleur rembourse le trop perçu, soit le locataire doit verser le complément au bailleur : c est ce qu on appelle une régularisation de charges. Le paiement de la régularisation peut éventuellement se faire en plusieurs fois dans l année. Le bailleur dispose d un délai maximum de 5 ans pour régulariser les charges et exiger le paiement des charges impayées. Actuellement, le coût de l énergie et de l eau augmente fortement ce qui peut expliquer des régularisations importantes au cours de la période récente. La régularisation des charges est-elle obligatoire? La régularisation est obligatoire au moins une fois par an. Un mois avant la régularisation, un décompte détaillé des charges doit être présenté au locataire. Durant ce mois, le bailleur doit tenir à disposition du locataire l ensemble des documents justifiant les sommes dues (ou à rembourser) au titre de la régularisation.

6 GLOSSAIRE Acompte de charges. Il s'agit des sommes que le locataire verse, en même temps que son loyer, pour les charges liées à l'entretien courant et au fonctionnement de son logement. APL. Aide personnalisée au logement versée directement par la Caisse d Allocations Familiales au bailleur et déduit du loyer restant à la charge du locataire. Bail. C'est le document contractuel que le bailleur et le ménage signent avant l entrée de ce dernier dans le logement. Il fixe les droits et obligations réciproques du locataire et du bailleur. Le locataire doit le garder pendant toute la durée de sa location. Bailleur. C'est le nom donné à la personne physique ou l organisme qui met un logement en location. À ce titre, les organismes Hlm sont appelés «bailleurs sociaux», ils gèrent des logements sociaux. Dépôt de garantie. C est une somme que verse le locataire avant la prise de possession de son nouveau logement. Elle est restituée au moment du départ du locataire, déduction faite des sommes dues au titre des réparations locatives constatées lors de l état des lieux de sortie. Le dépôt de garantie n est pas productif d intérêts, il est au maximum égal à un mois de loyer hors charges. Enquête triennale (OPS : Occupation du Parc Social). Les bailleurs Hlm doivent réaliser tous les trois ans une enquête auprès de l ensemble de leurs locataires. L objet de cette enquête est d établir des statistiques sur l occupation des logements, qui sont transmises au préfet. Chaque locataire a l obligation d y répondre dans un délai d un mois. En cas de non réponse ou de dossier incomplet, la loi prévoit des sanctions : le locataire devra s acquitter d une «pénalité d enquête sociale» d un montant de 7,62 par mois de retard. État des lieux. On distingue état des lieux «d entrée» et état des lieux «de sortie». L état des lieux d entrée consiste en un examen de l'état du logement lors de l entrée dans les lieux du locataire. Il est établi en présence représentant du bailleur (gardien, ou personnel d une agence locale, par exemple) et du locataire. Ce dernier doit

7 le signer et en conserver un exemplaire, qui servira de document de référence pour établir l'état des lieux «de sortie». Indemnités d occupation. Les indemnités d occupation sont les sommes dues par l occupant en remplacement du loyer, lorsque le bail a été résilié (suite à une procédure judiciaire) ou lorsqu un ménage occupe un logement sans droit ni titre. Indice de Référence des Loyers (IRL). Il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l évolution des prix à la consommation (IPC), hors tabac et hors loyers. Le loyer est révisable en fonction de l IRL. L IRL est consultable sur le site internet de l INSEE : Reste à charge (ou : loyer résiduel, échéance). Si le locataire bénéficie de l Aide Personnalisée au Logement (APL, pour les logements conventionnés) ou de l Aide au Logement (AL, pour les logements non conventionnés), c est ce qui lui reste à payer une fois ces aides déduites du loyer et des charges. Soit : (Loyer + charges) (APL ou AL) = reste à charge Supplément de Loyer Solidarité (SLS) et enquête SLS. C'est une somme supplémentaire que doivent payer les locataires dont les ressources dépassent le montant du plafond pour l'attribution d'un logement social (cela dans les secteurs hors Zones Urbaines Sensibles - ZUS). Régulièrement, les locataires doivent répondre à l'enquête «supplément de loyer» (enquête SLS) pour faire connaître au bailleur l'état de leurs ressources. L absence de réponse à cette enquête entraîne l application de pénalités forfaitaires pour le locataire. Surface corrigée. C est la surface habitable de l'appartement, à laquelle on applique des coefficients correcteurs, suivant que le logement propose ou non certains agréments (moyens de chauffage, luminosité, hauteur sous plafond ). Surface utile. Concerne les opérations de logement social récentes (logements réalisés après le 1 er juillet 1996). Elle se définit comme la surface habitable à laquelle est ajoutée la moitié de la surface des annexes privatives (caves, balcons ).

8 Le présent document a été réalisé dans le cadre de la convention de Gestion Urbaine de Proximité signées par la ville des Mureaux ainsi que par les bailleurs inscrits dans le Projet de Renouvellement Urbain. La CAF et le Territoire d Action Sociale Seine et Mauldre du Conseil général des Yvelines ont participé à la réalisation de ce document.