Atelier professionnel de l Institut d Urbanisme de Lyon

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2 Atelier professionnel de l Institut d Urbanisme de Lyon Commandé par la Direction Départementale de l Équipement de la Loire Sous la direction de : Réalisé par -Christophe Bétin, service SEA/AE-EG, direction des études générales -Paul Boino, Maître de conférence à l Institut d Urbanisme-Université Lyon 2 -GAILLARD Yann : gaillard_yann@yahoo.fr 2000 DEUG de Géographie aménagement Université Rennes 2, Rennes 2003 Maîtrise d aménagement urbanisme, IUP Centre d Études Supérieures en Aménagement (CESA), Tours 2004 DESS 2ème année Urbanisme et Gestion de la ville Institut d Urbanisme, Lyon -HAMLET William : hamletwilliam@yahoo.fr 2000 DEUG 1ère année de Géographie Université de Nantes, Nantes 2003 Maîtrise d aménagement urbanisme, IUP Centre d Études Supérieures en Aménagement (CESA), Tours 2004 DESS 2ème année Urbanisme et Gestion de la ville Institut d Urbanisme, Lyon -HERRISÉ Delphine : herrisedelphine@hotmail.com 2002 Diplome d ingénieur Institut National Polytechnique de Grenoble 2003 DESS 1ème année Urbanisme et Gestion de la ville Institut d Urbanisme, Lyon 2004 DESS 2ème année Urbanisme et Gestion de la ville Institut d Urbanisme, Lyon -LOUVET Aurélie : aurélielouvet@yahoo.fr 2001 DEUG de Géographie Université Paris X, Nanterre 2003 Maîtrise d aménagement, IUP Université de Lille 1, Villeneuve d Ascq 2004 DESS 2ème année Urbanisme et Gestion de la ville Institut d Urbanisme, Lyon -SANZ FABREGAT Silvia : silviasanz@yahoo.fr 2000 Maîtrise de sociologie Université Victor Ségalen Bordeaux 2, Bordeaux 2003 DESS 1ème année Urbanisme et Gestion de la ville Institut d Urbanisme, Lyon 2004 DESS 2ème année Urbanisme et Gestion de la ville Institut d Urbanisme, Lyon DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 1

3 Remerciements Les auteurs tiennent à remercier toutes les personnes rencontrées qui ont donné de leur temps et de leur compétence. Ils remercient tout particulièrement les personnels de l agence d urbanisme de St-Etienne (EPURES), les personnels de la Direction Départementale de l Équipement de la Loire, la DRE, la DDAF, la Chambre d agriculture et la SAFER, mais aussi les personnels et les élus des communes de Génilac, Farnay et St-Christo en Jarez. Ils n oublient pas M. Christophe Bétin du service SEA/AE-EG de la DDE de la Loire et M. Paul BOINO de l Institut d Urbanisme de Lyon sans qui cette étude n aurait pas été possible. DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 2

4 Sommaire Remerciements... 2 Sommaire... 3 Introduction... 5 I Grille d analyse commune Présentation de la commune Urbanisation de la commune Pression foncière et immobilière Pressions subies pour l ouverture de zones à urbaniser Stratégies de spéculation et de construction difficiles à maîtriser Politiques et actions communales et conséquences sur la pression résidentielle Mesures ou actions en lien avec la pression résidentielle II Grille d analyse : commune de Farnay Présentation de la commune Caractéristiques principales de la commune Rappel des conclusions de l outil de suivi du processus de périurbanisation Analyse des prix et du type de demande (foncier et immobilier) Analyse du contexte local Demande forte et offre réduite III Grille d analyse : commune de Génilac Présentation de la commune Caractéristiques principales de la commune Rappel des conclusions de l outil de suivi du processus de périurbanisation Analyse des prix et du type de demande (foncier et immobilier) Analyse du contexte local Forte pression foncière et résidentielle déjà ancienne IV Grille d analyse : commune de St-Christo en Jarez Présentation de la commune Caractéristiques principales de la commune Rappel des conclusions de l outil de suivi du processus de périurbanisation Analyse des prix et du type de demande (foncier et immobilier) Analyse du contexte local DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 3

5 6 Forte pression résidentielle qui s accélère depuis V De l analyse statistique aux études de terrain: bilan global de la démarche Farnay, une périurbanisation ancienne et qui se maintient Génilac, une périurbanisation ancienne et un tournant dans son urbanisation Saint Christo en Jarez, une périurbanisation intense mais récente VI Une périurbanisation effective sur un territoire à influence multipolaire Une pression résidentielle qui, en vingt ans, s est étendue sur l ensemble du territoire des coteaux du Gier Un territoire à la rencontre de plusieurs pôles urbains Des conséquences urbaines et sociales pas toujours désirables La constitution d un tableau de bord actualisé VII Scénarios prospectifs du territoire Coteaux du Gier 2030 : des villages aux «non villes» Coteaux du Gier 2030 : vers du «péri durable» VIII Éléments de réflexion pour la maîtrise de la pression résidentielle La maîtrise foncière Agriculture Renouveau des villes centres Habitat Les infrastructures de transports Quelques idées supplémentaires Des mesures complémentaires pour un processus complexe IX En conclusion Table des illustrations ANNEXE La politique et stratégie de développement communale La situation des activités agricoles Les réhabilitations et transformations de propriétés agricoles DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 4

6 Introduction La détermination des phases sur les communes du périmètre d étude, avec leurs caractéristiques propres, a permis d observer l état d avancement du processus de périurbanisation et de la pression résidentielle sur les coteaux du Gier. Les trois phases théoriques ne posent cependant qu un certain nombre de critères. Il existe dans la réalité de nombreuses variantes possibles à l intérieur de chacune des phases. De plus, malgré une analyse statistique la plus juste possible, une évolution communale ne peut être étudiée hors de son contexte. Ainsi pour compléter et donner sens aux conclusions issues de l analyse statistique, une grille d analyse plus «qualitative» a été construite à partir d entretiens avec les élus des communes mais aussi à partir de l analyse des rapports de présentations des POS et des études se rapportant à la pression résidentielle de manière directe ou indirecte (I). Cette démarche d analyse a été appliquée sur trois communes : Farnay, Génilac et St Christo en Jarez (II, III, IV). L application de la grille présentée ici se base ainsi sur les phases déterminées lors de l analyse statistique et en explique les mécanismes. Cette démarche a alors été synthétisée dans une V ème partie afin de mettre en évidence les différentes phases d évolution des communes dans leur contexte politique communal. Les récurrences observées par l intermédiaire de ce double outil sur les trois communes ont permis de dégager de grandes conclusions sur l évolution du processus de périurbanisation sur l ensemble du territoire (VI). A partir de ces conclusions, deux scénarii extrêmes d évolutions prospectives ont été proposés (VII). Pour tendre vers le scénario proposant une vision durable du territoire, des éléments de réflexion pour la maîtrise de la pression résidentielle sont enfin proposés (VIII) : ils reprennent des outils existants, parfois méconnus ou mal utilisés, et proposent également des pistes de régulation du phénomène plus «novatrices». DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 5

7 I GRILLE D ANALYSE COMMUNE 1 Présentation de la commune Les données utilisées pour le cadrage de la commune (nombre d habitants, superficie) permettent de relativiser les chiffres utilisés dans l outil statistique. (Cf Tome 2) La présentation de la commune situe également celle-ci dans son contexte géographique : le site de la commune (topographie, cours d eau, éléments naturels) et sa situation en rapport avec les axes de communication et leur desserte. Des informations supplémentaires peuvent être fournies sur les contextes administratifs et juridiques, tels que la présence d un parc naturel, la loi montagne ou autres. Ces éléments sont importants pour bien comprendre les évolutions de la commune. 2 Urbanisation de la commune 2.1 L évolution de la répartition des constructions L histoire de l urbanisation de la commune permet de comprendre les logiques territoriales communales et d en observer les ruptures. L analyse de l urbanisation de la commune définit les éléments structurants de l urbanisation. Ces éléments de structuration sont aussi bien liés à la topographie, aux voies de circulation qu à des implantations anciennes de type hameau, village Dans l urbanisation plus récente, des ruptures peuvent intervenir dans les logiques territoriales originelles (développement concentré autour du bourg), qui se traduit notamment par du mitage, de l étalement et de l urbanisation déconnectée du centre bourg pour des raisons de meilleure accessibilité à la vallée, d attraction de pôles urbains qui regroupent équipements et emplois. 2.2 Les espaces urbanisables à travers le P.0.S. La pression résidentielle se traduit par de la construction neuve et des transactions immobilières. Les constructions neuves sont rendues possibles, voire favorisées, par DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 6

8 l instauration de nouvelles zones urbanisables ou à urbaniser. Les analyses des P.O.S. et de leur révision permettent de comprendre la politique communale en matière d urbanisation. 2.3 La consommation d espace Une analyse de la consommation de l espace par l urbanisation semble nécessaire. Certaines communes ont une volonté de maîtrise et maintiennent un rythme contrôlé des constructions. En revanche, des communes vont, suite à la révision de leur document d urbanisme, permettre un développement fort, faisant histoire dans l urbanisation connue jusque là. La consommation d espace peut se faire de manière plus ou moins forte selon le mode d urbanisation permis et choisi par la municipalité. Le mode d urbanisation retenu conditionne ainsi la densité des nouveaux espaces construits et leur rationalité. 3 Pression foncière et immobilière La pression résidentielle s explique d abord par une logique de marché entre une demande et une offre de foncier pour de la construction neuve et de l immobilier. Ce rapport entre l offre et la demande ainsi que le type de produit échangé va déterminer le prix. Une pression résidentielle se traduit par une demande supérieure à l offre, ce qui a pour effet une inflation des prix. Du point de vue des propriétaires, la forte rentabilité des terrains constructibles face à celle des terrains agricoles explique la volonté de certains d entre eux à vendre ou faire changer la destination en terrain constructible. Le processus de périurbanisation se traduit de manière plus ou moins forte selon l attraction d une commune. L analyse du marché permet donc de connaître l importance du phénomène dans une commune. 4 Pressions subies pour l ouverture de zones à urbaniser Les élus sont soumis à des pressions de la part des acteurs du marché que sont les particuliers, les promoteurs et les propriétaires. Les particuliers constituent une pression par l intermédiaire des demandes en mairie, ces demandes constituant une opportunité de développement pour une commune. DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 7

9 Mais face à cette demande, de nombreux propriétaires, promoteurs, constructeurs veulent offrir des produits sur lesquels ils feront une grande plus-value. C est ainsi que les promoteurs se montrent parfois pressants lorsque des terrains leur semblent intéressants. Les promoteurs, bien au fait des réglementations d urbanisme, vont suivre toutes les opportunités, voire vont les créer en incitant les propriétaires à vendre ou à demander à la mairie un changement en terrain constructible. Les propriétaires par réclamations auprès des élus, par «lobbying», ou par voie politique vont tenter dans un contexte d inflation de rendre leur terrain constructible. D autres groupes de citoyens tels que les parents d élèves lors de fermetures des classes peuvent avoir un intérêt au développement de zones à urbaniser. La pression exercée par les propriétaires et habitants de la commune semble la plus difficile à gérer puisqu elle est continue et fortement présente. Il s agit d administrés auxquels il est difficile de toujours refuser pour un élu qui souhaite poursuivre sa politique à long terme. Cette pression des habitants et propriétaires est importante à prendre en compte afin de comprendre la marge de manœuvre des élus. L outil principal de maîtrise de ces pressions à l urbanisation, même si certains éléments en échappent, reste les règlements d urbanisme qui permettent de maîtriser l urbanisation et de préserver des espaces naturels ou agricoles. Mais, les pressions sur l équipe municipale, lors des révisions, amènent des choix pas toujours raisonnés de planification. 5 Stratégies de spéculation et de construction difficiles à maîtriser La pression résidentielle, dans un contexte de marché inflationniste, conduit à des stratégies de la part des propriétaires et des professionnels de la construction. Ces stratégies contribuent à ajouter des difficultés de maîtrise pour les élus locaux. Certains propriétaires maintiennent des terrains non construits dans des zones urbanisables par attachement à ce patrimoine ou dans une logique de spéculation sachant que leur terrain est bien situé dans la commune. Des dents creuses peuvent ainsi venir perturber l urbanisation de la commune, la municipalité ne maîtrisant pas le moment de développement de ces espaces. Des stratégies patrimoniales peuvent également avoir lieu de la part de propriétaires qui divisent leur parcelle afin de construire pour leurs proches ou de vendre du terrain. Certains agriculteurs font construire des bâtiments sur leurs exploitations (en zone Agricole), ce qui ne peut pas être empêché du point de vue réglementaire. Les constructions ainsi réalisées DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 8

10 seront par la suite revendues suite à la cessation de l exploitation. La subdivision de la parcelle et les constructions dans les exploitations agricoles, participent à une urbanisation non contrôlée par les communes. La pression résidentielle conduit à des comportements de spéculation et de fructification du patrimoine foncier et bâti difficiles à contrôler puisque ces comportements s établissent dans le cadre de la loi. Le marché immobilier et foncier inflationniste, engendre une forte exclusion des ménages modestes et de bon nombre de ménages locaux. La commune perd ainsi sa capacité à maintenir une mixité sociale, et ce, même si les élus en font un réel objectif de développement. Des initiatives sont tout de même possibles à travers des partenariats public-privé et des négociations avec les promoteurs et constructeurs. Des interventions publiques plus fortes peuvent également conduire à une volonté de maîtrise foncière, voire même à la participation à l aménagement de logements (lotissements communaux, réhabilitation ). Éviter l exclusion par les prix est difficile à contrôler notamment à travers le P.L.U. qui annonce pourtant un objectif de mixité sociale. La question du marché foncier et immobilier tient de mécanismes plus globaux qui échappent aux communes. 6 Politiques et actions communales et conséquences sur la pression résidentielle Certaines communes possèdent une vision de développement. Cette vision est plus ou moins réaliste et soucieuse d un développement urbain équilibré. Dans le cadre de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain, cette vision est traduite dans le Projet d Aménagement et de Développement Durable. Ce PADD doit cadrer le P.L.U. par des grandes orientations dans l esprit du développement durable. C est donc le PADD et le P.L.U. qui affichent le mieux la vision de développement. Mais des élus peuvent se trouver en désaccord ou en porte-à-faux vis-à-vis de ces orientations. Le discours des élus est alors le meilleur élément pour comprendre la politique stratégique communale qui n est pas toujours réfléchie et mise en forme dans un document maître. DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 9

11 7 Mesures ou actions en lien avec la pression résidentielle. Des actions et l absence d actions ont parfois de manière directe ou indirecte permis une urbanisation incontrôlée et déraisonnée de la commune. Une de ces premières actions prend la forme des P.O.S qui dessineront des surfaces plus ou moins importantes vouées à l urbanisation. Puis, la prise de mesures (ou l absence de prise de mesures) de protection des espaces agricoles ou naturelles peut permettre un développement fort ou maîtrisé. Le développement du réseau d assainissement sans réflexion globale contribue à étendre les espaces potentiellement urbanisables. Compte tenu des coûts d investissement nécessaires, les élus sont fortement tenter d utiliser la pleine capacité de ces équipements et donc de permettre la construction le long des réseaux. L analyse des études commandées par les communes montre une certaine prise de conscience et une volonté de posséder des outils d aide à la décision. 7.1 Les mutations de l espace rural La situation des activités agricoles La connaissance de la situation de l agriculture dans une commune et de ses difficultés permet de jauger sa capacité à résister face à la pression résidentielle. Le type d exploitation et d agriculture et la diversité de ces types permettent de juger de la fragilité de la situation agricole communale soumise à de nombreux aléas. Face à ces difficultés, la hausse des prix fonciers et immobiliers pousse souvent bon nombre d agriculteurs en activité ou à la retraite à vendre leur terrain et leur maison afin d assurer une retraite plus convenable. L analyse des activités agricoles peut révéler ainsi les stratégies des agriculteurs Les réhabilitations et transformations de propriétés agricoles La pression résidentielle se traduit également par des transformations de bâtiments à des fins résidentielles ou de réhabilitations. Ce phénomène doit être pris en compte car il peut s avérer être une part importante du développement d une commune. Ces transformations sont l œuvre de propriétaires, de la famille du propriétaire, ou de particuliers. Ce mode d urbanisation vient s ajouter à la construction neuve et il est important de l estimer car il contribue à l inflation, à la perte d exploitations agricoles, à l étalement urbain, et à la gentrification. DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 10

12 7.2 Les mutations sociales liées au développement d une commune rurale Les nouveaux résidents de la commune, peuvent être identifiés selon trois aspects : leur origine géographique, leur composition familiale, et leur niveau social. La pression résidentielle qui concerne la vallée du Gier contribue à une gentrification des communes rurales. Les populations locales sont souvent exclues des nouvelles installations car les prix du foncier et de l immobilier sont devenus élevés. L urbanisation, dans ce contexte d inflation, conduit à l arrivée de nouvelles populations souvent urbaines, aisées, actives, avec des enfants scolarisés. Ce schéma de mutations sociales est fréquent mais il se produit de manière plus ou moins forte selon les communes et leur politique. Mais cette cohabitation entre cette nouvelle population et les locaux, d âge et de milieux sociaux différents peut créer un dynamisme ou des conflits. Ce rapport entre habitants donne l ambiance locale dans laquelle les élus doivent naviguer et par conséquent cela explique certains de leur choix. DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 11

13 A72 Processus et dynamiques de la pression résidentielle sur les coteaux du Gier Partie 3 Juin 2004 II GRILLE D ANALYSE : COMMUNE DE FARNAY 1 Présentation de la commune 1.1 Une commune sur les contreforts du Pilat MORNANT GIVORS RIVE-DE-GIER A47 SAINT-CHAMOND Le GIER SAINT-ETIENNE Farnay est une commune de 1139 habitants selon le recensement général de population de Situé à l extrémité sud-ouest de la vallée du Gier, sur les premiers contreforts du Pilat, le territoire de la commune s étend sur 793 hectares DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 12

14 1.2 Une commune entre la vallée et montagne Source : Carte IGN 1/ , Réalisation personnelle Hameau du Milieu LORETTE Hameau de la Boutarie Hameaux de Tonnevirieux et Matin Hameaux de Trève et Sauzéat Hameau de Duretay Ruisseau RIVE-DE-GIER STE-CROIX-EN-JAREZ Centre historique Extension du village d'egarande ST-PAUL-EN-JAREZ N LEGENDE : LEGENDE : Route départementale 65-1 Route départementale 65-1 Routes communales Routes communales Limite nord PNR Limite nord PNR 300 m à 350 m 350 m à 400 m 400 m à 450 m 450 m à 500 m 500 m à 550 m 550 m à 600 m 600 m à 650 m 650 m à 700 m 700 m à 750 m 750 m à 800 m Carte 1: carte de situation de Farnay Au nord, à proximité des communes de Lorette et Rive de Gier, la topographie est plane. En revanche, à l ouest, se trouvent les premières collines de Saint-Paul-en-Jarez. Au sud, le relief est beaucoup plus accidenté passant de 500 m à 795 m. Ce relief est entaillé par la vallée de l Egarande, délimitant ainsi deux lignes de crêtes. A la jonction de ces deux lignes s est implanté le centre bourg perché entre la vallée du Gier et de L Egarande. La commune de Farnay possède une grande partie de son territoire dans le périmètre du parc du Pilat. La commune est également soumise à la loi Montagne. DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 13

15 2 Caractéristiques principales de la commune 2.1 La population En 1982 : 879 habitants En 1990 : 982 habitants En 1999 : 1139 habitants pop 1982 pop 1990 pop 1999 Graphique 1 : Evolution de la population de Farnay depuis 1982 Source : INSEE La population augmente plus vite dans la dernière décennie avec +157 habitants en 9 ans soit une progression de 16%. 2.2 Le logement On compte à Farnay : 338 logements en logements en 1999 En 1999, parmi les 389 résidences principales, 375 sont dans des maisons individuelles et 10 dans des immeubles collectifs. En 1999, les statuts d occupation se répartissent ainsi : DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 14

16 Statut d occupation des résidents Nombre de résidences principales Propriétaires 343 Locataires non-hlm 34 Locataires HLM 0 Locataires meublés ou chambre d'hôtel 0 Logés gratuitement 12 Tableau 1: Répartition des résidences principales de Farnay selon le statut d'occupation Source : INSEE-RGP99 Le locatif représente environ 10% des logements de la commune mais il est à noter qu il s agit de locatif privé : aucun logement HLM n est présent sur la commune. 2.3 L age du parc et le rythme de construction Logements construits avant 1915 Logements construits de 1915 à 1948 Logements construits de 1949 à 1967 Logements construits de 1968 à 1974 Logements construits de 1975 à 1981 Logements construits de 1982 à 1989 Logements construits à partir de 1990 Graphique 2: Age du parc de logement de Farnay Source : INSEE-RGP99 Le rythme de construction s accélère nettement à partir du milieu des années 70 avant de connaître un ralentissement dans les années 80. Une nouvelle accélération s effectue ensuite dans les années 90 avec le retour d une conjoncture favorable. 2.4 L activité et l emploi En 1990 : 440 actifs occupés et 40 chômeurs (9% de la population active) En 1999 : 542 actifs occupés et 37 chômeurs (6,8% de la population active) DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 15

17 3 Rappel des conclusions de l outil de suivi du processus de périurbanisation 3.1 La détermination de la phase EVOLUTION FONCIERE ET IMMOBILIERE, ETALEMENT URBAIN PRESSION RESIDENTIELLE ET EVOLUTION DE POPULATION EVOLUTION DES ZONES URBANISABLES DE LA PRESSION FONCIERE Sources : SITADEL, ŒIL, documents de planification Graphique 3 : 3 graphiques de détermination de la phase de Farnay DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 16

18 3.1.1 Graphique 1 : évolution foncière et immobilière, étalement urbain Caractéristique d une entrée dans le processus antérieure aux années 1990, Farnay semble connaître aujourd hui une stabilisation dans sa consommation d espace liée à l arrivée de nouveaux ménages, donc une entrée dans la phase 3. En effet, jusqu en 1998, les transactions foncières et immobilières connaissent une croissance au même rythme et de la même importance. Depuis 1998, on constate que la courbe des transactions immobilières garde le même type d allure tandis que la courbe des transactions foncières semble avoir amorcé un ralentissement. Les transactions immobilières s envolent depuis 2000 par rapport aux transactions foncières : 30 transactions immobilières et 2 transactions foncières, soit 15 fois plus de transactions immobilières que de transactions foncières. Cet écart entre ces deux courbes est un indice de passage dans la phase Graphique 2 : pression résidentielle et évolution de population 1985 : 304 ménages 1995 : 373 ménages 2002 : 431 ménages On constate qu entre 1985 et 1995, Farnay a connu une augmentation de 69 ménages, soit une croissance de 22.7 % sur ces dix années ou encore une croissance annuelle moyenne de 2.3 %. Entre 1995 et 2002, elle compte 86 ménages supplémentaires, soit une croissance globale de 15.5 % sur ces sept années ou encore une croissance annuelle moyenne de 2.2 % donc des taux de croissance similaires sur ces deux périodes. En revanche, le taux de croissance annuel moyen entre 1998 et 2002, date identifiée comme année du basculement dans la phase 3, n est plus que de 1.6% contre 2.3% par an entre 1985 et On observe donc un ralentissement de l arrivée de population, caractéristique de la phase Graphique 3 : évolution des zones urbanisables et de la pression foncière Depuis 1992, la courbe des prix oscille autour d une moyenne de 30 euros/m² ce qui correspond à la tranche de prix de la phase 2. On constate à partir de 2000 une tendance de hausse de cette moyenne avec des prix entre 30 et 55 euros/m² ce qui indique un passage à une phase 3. DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 17

19 Le POS qui était effectif pour la période comptait 69.5 ha de zones U et 30.5 ha de zones NA. En 1994, la révision de ce POS a conduit à une réduction des zones U avec 61.2 ha et à une hausse des réserves foncières avec 42 ha de zones NA. Ainsi, une réduction de près de 8 ha a été réalisée sur les zones U et les réserves foncières ont été pourvues de près de 12ha. Le ralentissement des transactions foncières qui traduit le passage dans la phase 3 à partir de 1998 peut s expliquer par une volonté politique de maîtrise urbaine. En limitant la commune à l urbanisation consommatrice d espace, les opportunités foncières qui restent à construire s épuisent d elles-mêmes Evolution des consommations foncières: En reprenant le mode de construction de l indicateur mesurant la superficie moyenne d une parcelle dédiée à de la construction individuelle (cf. partie 1 : étude de cas de la commune de Marcenod)), on observe une croissance linéaire de la courbe des surfaces consommées par de la construction individuelle et une croissance qui tend à se stabiliser pour le nombre de logements individuels construits. En effet, entre 1990 et 1997, 58 logements ont été commencés pour une consommation de surfaces d environ m², soit une surface moyenne de parcelles achetées de m². Entre 1998 et 2000, 23 logements ont été commencés pour environ m² de surfaces consommées, soit une surface moyenne de parcelles délivrées de m². Les tailles moyennes de parcelles commencent à diminuer ce qui correspondrait au schéma de la phase 3 : amorce de raréfaction des terrains disponibles. DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 18

20 3.2 La qualification des logiques résidentielles des périurbains Graphiques 4 et 5 : ORIGINE DES 391 NOUVEAUX RESIDENTS ENTRE 90 et 99 (Soit 34 % de la population de 1999) DEPLACEMENTS DOMICILE TRAVAIL EN 1999 (Destination des 536 actifs de la commune) Graphique 4 migrations intercensitaires et domicile-travail de Farnay Source : INSEE RGP Farnay répond aux logiques suivantes : des migrations intercensitaires majoritairement en provenance des communes du fond de vallée ou de St Etienne et des migrations pendulaires majoritairement en direction de la vallée ou de St Etienne. Les communes du fond de vallée et St Etienne restent les principaux lieux de travail des habitants de Farnay. DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 19

21 4 Analyse des prix et du type de demande (foncier et immobilier) Les données nécessaires aux analyses suivantes sont issues de la base Œil. Cette base donne le prix et certaines caractéristiques des transactions, notamment la répartition des types de transactions par année. Le prix au m² de surface habitable (habitat individuel) correspond à la somme des prix immobiliers individuels / somme des surfaces habitables par année Les prix sont donnés en euros constants 2003 HT et concernent les années entre 1990 et Rappel de l analyse des prix du foncier Depuis 1992, la courbe des prix oscille autour d une moyenne de 30 euros/m² ce qui correspond à la tranche de prix de la phase 2. On constate à partir de 2000 une tendance de hausse de cette moyenne avec des prix entre 30 et 55 euros/m² ce qui indique un passage à une phase Les prix des transactions Les prix de l immobilier suivent globalement la même logique que les prix du foncier à l exception d une légère baisse dans la fin des années 90 (97-99) Prix au m² de surface habitable en individuel, euros constant 2003 Prix au m² du terrain à bâtir individuel viabilisé euros constant IMMOBILIER FONCIER Graphique 5: Prix au m² du foncier et de l immobilier pour Farnay Source : Œil DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 20

22 4.2 Le type de demande Répartition des transactions immobilières par type REPARTITION DES TRANSACTIONS IMMOBILIERES MAISON ISOLEE MAISON DE VILLE REHABILITATION, FERME DEPENDANCES MIXITE FONCTIONS Graphique 6 : Répartition des transactions immobilières par type à Farnay Source : Œil L importance des transactions immobilières concernant des maisons individuelles «isolées» est à noter pour la commune de Farnay: elles représentent en effet plus des trois quarts des transactions ayant lieu entre 1990 et Répartition des transactions foncières par type REPARTITION DES TRANSACTIONS FONCIERES (TERRAIN A BATIR) INDIVIDUEL LOTISSEMENT NON AMENAGE COLLECTIF Graphique 7 :Répartition des transactions foncières par type à Farnay Source : Œil Les transactions foncières (terrain à bâtir à destination d habitat) se sont faites aux trois quarts par des constructions individuelles. Un quart environ s est fait en lotissement. DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 21

23 5 Analyse du contexte local 5.1 La répartition des espaces urbanisés de la commune La commune a connu une croissance disparate avec des terrains plus propices à l urbanisation au bas de la commune, à proximité de la vallée et quelques constructions disséminées autour du bourg. L urbanisation du bas du coteau pose problème pour la vie locale de la commune puisque les gens qui y résident, fréquentent peu le bourg. L urbanisation du reste de la commune s est établie le long de la R.D 65. Puis, la volonté de la municipalité a été de recentrer cette urbanisation autour du bourg avec notamment la construction d un lotissement de 16 lots. 5.2 Les espaces urbanisables de la commune et leurs consommations La commune a connu sa plus forte urbanisation dans la deuxième moitié des années 70 et le début des années 80. A cette période la mise en place de prêt à l accession à la propriété a contribué à l essor de la construction de maison individuelle. C est ainsi que la commune va connaître une arrivée massive de population (57,6 % de la population totale de 1982 sont des nouveaux arrivants, source : INSEE). De 1984 à 1991, le nombre de logements autorisés a été de 49 logements. La croissance moyenne était de 6 logements par an. Mais, la réalisation d un lotissement à proximité du bourg explique une croissance de l urbanisation plus forte à la fin de la période. Ces dix dernières années, la commune a connu une croissance quasi continue à un rythme de 7 à 10 logements par an. L urbanisation de la commune correspond à une croissance d environ 90 logements depuis 10 ans. Le P.O.S de la commune ne permet pas des constructions de moins de 800 m² par parcelle pour celles reliées à l assainissement collectif et 1500 m² pour les constructions en assainissement autonome. Sur l ensemble de ces points, les conclusions de l outil statistique sont corroborées par l analyse fine des registres des permis de construire, le POS et par les informations délivrées par la commune. DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 22

24 5.3 Le marché foncier et immobilier Les prix du foncier ont fortement augmenté et atteignent en moyenne 100 Euros/m² pour les terrains non lotis, selon la municipalité (selon nos chiffres issus de la base œil, les prix atteindraient en moyenne Euros HT/m²). La demande sur la commune est extrêmement forte alors que l offre est aujourd hui très réduite. Lors d une mise en vente d un terrain à bâtir, la mairie a reçu cinq demandes en une demi-journée, ce qui illustre la forte pression. De même, un terrain mal agencé et fortement en pente a été soumis à une importante inflation des prix. 5.4 Les stratégies de spéculation et de construction Certains propriétaires ne souhaitent pas vendre leur terrain pour des raisons de stratégie de spéculation ou d attachement sentimental. Des agriculteurs font construire des bâtiments d habitation sur leurs exploitations, ce qui peut échapper à la maîtrise communale. Cette stratégie contribue au développement des constructions qui pourront, par la suite, être revendues en cas de cessation de l exploitation. Cependant, sur la commune de Farnay, cette stratégie de la part des exploitants agricoles est marginale. Les promoteurs immobiliers poussent certains propriétaires à faire pression sur la Mairie pour rendre leurs terrains constructibles, en leur signant une promesse d achat si le terrain le devient. A Farnay, ces méthodes deviennent de plus en plus courantes. 5.5 Les difficultés de maîtrise de la pression résidentielle Des terrains sont inscrits en zone urbanisable à proximité du bourg, et leur construction ne tient qu à la volonté d un propriétaire qui aujourd hui ne souhaite pas vendre. Si ce propriétaire était intéressé à vendre, il faudrait pour la commune pouvoir gérer cette urbanisation et l arrivée de nouveaux ménages. Face à la forte inflation des prix du foncier, de l immobilier et à l urbanisation quasi uniquement en maison individuelle, les jeunes ménages et les ménages modestes ont des difficultés à s installer sur la commune. La municipalité n a pas prévu de réaliser du locatif HLM ou de lotissements permettant aux locaux de rester sur la commune ou à des ménages modestes de s y installer. La municipalité n effectue pas, non plus, d acquisition foncière qui permettrait de maîtriser le programme d une opération et d exiger du lotisseur la réalisation de collectifs et des logements sociaux. DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 23

25 En revanche, elle agit par négociation avec un lotisseur : c est ainsi qu elle a fait construire des logements individuels jumelés et libres. Mais il n y a que très peu d action pour l installation des ménages modestes. La commune reste intéressée par l arrivée de nouveaux ménages qui représentent un potentiel fiscal intéressant et donc de nouvelles ressources pour la commune. Ainsi, il paraît important de répondre à la forte demande qui vient à la fois des propriétaires et des demandeurs, tout en la maîtrisant. 5.6 Les actions ou mesures qui ont contribué à la maîtrise de la pression résidentielle. Lors de la révision du P.O.S de 1994, l objectif de la municipalité a été de ralentir le rythme de croissance jusque là très important. La municipalité a ainsi reclassé des zones 1NAa en zone verte, réduisant de 2,5 hectares les zones urbanisables. Une étude d aménagement globale a été réalisée sur une zone NAa. L aménagement hydraulique et la réalisation d un bassin de rétention, revient à 22,5 Euros du m² ce qui augmente le prix du terrain. Les aménageurs sont ainsi peu intéressés. C est une zone qui peut contenir jusqu'à 120 habitations mais la volonté de la municipalité est de faire construire 90 habitations maximum réparties sur toute la commune. Dans le nouveau POS, la municipalité ne veut pas ouvrir plus que dans l ancien : elle souhaite une continuité dans le rythme d urbanisation. Ainsi, la municipalité souhaite environ 7 à 10 nouvelles habitations par an et accueillir environ 200 habitants supplémentaires. La commune possède également une étude paysagère et urbaine qui lui permet d avoir des éléments forts d argumentation pour un développement contrôlé. 5.7 La situation des activités agricoles L activité agricole de la commune est surtout liée à la filière du lait. Certaines exploitations font de l élevage de bovins à viande, mais cela représente un faible nombre. Il existe quelques exploitations atypiques, notamment un élevage de chevaux et un élevage de bovins à viande à faible taux de cholestérol. DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 24

26 La commune compte également un petit nombre d ânes qui en est le symbole. Les exploitations sont petites en règle générale, mis à part un élevage important. Certains des exploitants agricoles sont à mi-temps possèdant une autre activité. Les agriculteurs ont été associés à l élaboration des documents d urbanisme et, dans la mesure du possible, la municipalité a essayé de tenir compte des griefs des agriculteurs. Ainsi, les nouvelles zones à urbaniser seront toutes auprès de zones déjà urbanisées pour diminuer les préjudices et les conflits. 5.8 La politique et stratégie de développement communale La municipalité souhaite un développement maîtrisé sur un rythme continu de 7 à 10 logements par an. L urbanisation est prévue de manière à rééquilibrer le haut de la commune avec le bas, urbanisé de manière privilégiée ces dix dernières années. La municipalité souhaite ainsi pérenniser la vie du bourg. La commune tient également à préserver le paysage du centre bourg perché sur le coteau par des constructions contiguës aux existantes. Enfin, elle essaye de préserver les terres agricoles par leur maintien en zone non urbanisable dans le futur P.L.U Les pressions subies pour l ouverture de zones à urbaniser La pression pour l urbanisation des terrains vient principalement de propriétaires. Mais les investisseurs et promoteurs font également pression par l intermédiaire des propriétaires qu ils persuadent de vendre Les nouveaux arrivants et leur insertion dans la vie communale Le revenu fiscal des ménages de Farnay est parmi les plus élevé de l agglomération stéphanoise. Il y a des distinctions dans les mentalités entre le bas et le haut de la commune. La forte urbanisation du bas de la commune a contribué à cette ségrégation entre nouveaux arrivants et locaux qui résident dans le bourg, et qui semblent un peu plus conservateurs. La cohabitation de nouveaux arrivants et de fermes traditionnelles ne pose pas trop de problème. Il en existe davantage quand il s agit de petites industries, de petits élevages. Mais en général, les gens, s ils s installent, acceptent les désagréments de la campagne. DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 25

27 6 Demande forte et offre réduite L urbanisation passée est disparate et le long de la R.D 65. Ces dix dernières années, croissance quasi continue de 7 à 10 logements par an. Les prix du foncier ont fortement augmenté, la demande extrêmement forte et l offre réduite. Pression des promoteurs immobiliers, des propriétaires et des demandeurs mais souhait de maîtrise. Les jeunes ménages et les ménages modestes ont des difficultés à s installer sur la commune (prix trop hauts), pas d action forte de la municipalité pour intervenir. Dans le nouveau POS, souhait d une continuité dans le rythme d urbanisation et rééquilibrer le haut de la commune avec le bas. Étude paysagère et urbaine pour guider l action. DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 26

28 A72 Processus et dynamiques de la pression résidentielle sur les coteaux du Gier Partie 3 Juin 2004 III GRILLE D ANALYSE : COMMUNE DE GENILAC 1 Présentation de la commune 1.1 Une commune sur les contreforts du Jarez MORNANT GIVORS RIV VE-DE-GIER A47 SAINT-CHAMOND Le GIER SAINT-ETIENNE N Génilac est une commune qui s étend sur 867 ha et compte 3104 habitants en Génillac est proche de la gare de Rive de Gier ce qui lui confère une bonne accessibilité à Lyon et St- Etienne par la voie ferrée. Sa particularité est d être le produit de deux communes associées, mais sans fusion, depuis 1975: La Culla sur le haut et St Génis Terrenoire sur le bas. Il y a aujourd hui deux bourgs avec des problématiques différentes. La bande d 1 km de la future A45 passe au nord de la commune et l ancien fuseau des 300m passait au Sud de la commune. Génilac est en révision du PLU depuis 2002 et a engagé pour cela une étude d urbanisme et une étude d assainissement afin de définir les orientations d un projet urbain. DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 27

29 1.2 Un relief accidenté Source : Carte IGN 1/ , Réalisation personnelle Légendes Routes départementaleses Hameau de Chardonnière Autoroute Route communale Hameau de Tarevieux ST-ROMAIN-EN-JAREZ Hameau de Tapigneux ST-MARTIN-LA-PLAINE 250 m à 300 m 300 m à 350 m 350 m à 400 m 400 m à 450 m 450 m à 500 m 500 m à 550 m 550 m à 600 m Extension du village Centre historique de La Cula Rau le Péloin Hameau de Grange Burlat CHAGNON Extension du village La Darèze Hameau Les Fouillasses Hameau de Montalland Centre historique de Genilac RIVE-DE-GIER N CELLIEU LORETTE Hameaux de Cappe, Sardon et La Croix de la Chaire Carte 2: Carte de situation de Génilac La commune est située sur les contreforts des coteaux du Jarez. Le territoire est découpé par de nombreuses vallées qui compliquent le relief et l accessibilité d un point à un autre de la commune. De plus, la commune comprend deux bassins versants, un à l est dont dépend le bourg de La Cula et un plus à l ouest (le Sardon) qui se jette dans le Gier auprès de Lorette et dont dépend le bourg de St-Genis Terrenoire. DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 28

30 2 Caractéristiques principales de la commune 2.1 La population En 1982 : 2608 habitants En 1990 : 2860 habitants En 1999 : 3104 habitants Prévision pour 2007 : env habitants (source communale) Graphique 8 : Evolution de la population de Génilac depuis 1982 et prévision en 2007 Source : INSEE La prévision pour 2007 de 3500 habitants représente un cap de population pour la commune. En effet, lors des élections municipales, il est nécessaire d avoir au moins deux listes qui se présentent et le vote concerne la liste entière. Actuellement les électeurs peuvent rayer des noms sur les listes. De plus le nombre de conseillés municipaux augmente et l organisation du fonctionnement de la mairie devrait être revu. Mais le principal changement qu implique le passage de ce seuil vient de la règle des 20%. En effet, la loi SRU oblige les communes de plus de 3500 habitants à se doter d au moins 20% de logements sociaux, ce qui représente à Génilac environ 200 logements. La commune ne possède, pour le moment, qu une quinzaine de ces logements. 2.2 Le logement On compte à Génilac : 1079 logements en logements en 1999 DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 29

31 En 1999, parmi les 1084 résidences principales, 1026 sont des maisons individuelles ou des fermes et 46 sont en immeubles collectifs. En 1999, les statuts d occupation se répartissent ainsi : Statut d occupation des résidents Nombre de résidences principales Propriétaires 890 Locataires non-hlm 120 Locataires HLM 14 Locataires meublés ou chambre d'hôtel 5 Logés gratuitement 55 Tableau 2 : Répartition à Génilac des résidences principales selon le statut d'occupation Source : INSEE-RGP99 Le locatif est faiblement représenté dans le parc de logement. Les logements HLM sont répartis en trois points de la commune : Le bourg de La Cula au nord, le bourg de St Genis Terrenoire et le hameau du Sardon dans la partie la plus proche de la vallée, au sud de la commune. 2.3 L age du parc et le rythme de construction 168 Logements construits avant Logements construits de 1915 à 1948 Logements construits de 1949 à 1967 Logements construits de 1968 à Logements construits de 1975 à 1981 Logements construits de 1982 à 1989 Logements construits à partir de 1990 Graphique 9 : Age du parc de logements à Génilac Source : INSEE-RGP99 Le rythme de construction s accélère clairement depuis la fin des années 70 ce qui implique un parc plutôt récent bien que le parc ancien représente environ un tiers des constructions. DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 30

32 2.4 L activité et l emploi En 1990 : 992 actifs occupés et 128 chômeurs (4,5% de la population) En 1999 : 1257 actifs occupés et 127 chômeurs (4% de la population) DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 31

33 3 Rappel des conclusions de l outil de suivi du processus de périurbanisation 3.1 La détermination de la phase : EVOLUTION FONCIERE ET IMMOBILIERE, ETALEMENT URBAIN PRESSION RESIDENTIELLE ET EVOLUTION DE POPULATION EVOLUTION DES ZONES URBANISABLES ET DE LA PRESSION FONCIERE Sources : SITADEL, ŒIL, documents de planification Graphique 10 : 3 graphiques de détermination de la phase de Génilac DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 32

34 3.1.1 Graphique 1 : évolution foncière et immobilière, étalement urbain Assez loin de répondre au schéma théorique dans la forme de sa représentation graphique, Genilac est tout de même caractéristique d une commune se trouvant en phase 2. En effet, on peut remarquer ici que les transactions immobilières sont plus nombreuses que les transactions foncières, ce qui est très peu souvent le cas pour les communes en phase 2 du périmètre d étude. Cependant, l ensemble des indicateurs de la commune suit une évolution positive assez importante : 253 transactions immobilières, 121 transactions foncières et environ 27 hectares de m² consommées par de l urbanisation dédiées à de la construction de maisons individuelles entre 1990 et La forme atypique du rapport entre les histogrammes des transactions foncières et immobilières peut s expliquer par la taille déjà importante de la commune et par sa situation géographique proche de l agglomération de Rive de Gier. Elle constitue la proche «banlieue» de ce pôle urbain d importance. Il parait donc logique que Genilac connaisse davantage de mouvement de son marché immobilier que d autres communes plus rurales, plus excentrées. Genilac répond toutefois à la problématique d une commune périurbaine dans le sens où l urbanisation pour de l habitat individuel progresse Graphique 2 : pression résidentielle et évolution de population 1985 : 955 ménages 1995 : 1116 ménages 2002 : 1271 ménages On constate qu entre 1985 et 1995, Genilac a connu une croissance démographique globale de 16.8 % avec l arrivée de 161 ménages en plus, soit une croissance annuelle moyenne de 1.7% sur ces dix années. Entre 1995 et 2002, elle compte 155 ménages supplémentaires, soit une croissance globale de 13.8 % sur ces sept années ou encore une croissance annuelle moyenne de près de 2 %. Genilac a donc connu une croissance démographique globale d environ 33 % sur cette période, avec une croissance annuelle moyenne qui s accélère légèrement ces dernières années. DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 33

35 L évolution des permis de construire délivrés depuis 1980 montre que la commune a connu une entrée dans la phase 2 antérieure à ces années. Entre 1980 et 1990, la commune a délivré 163 permis de construire commencés pour de l habitat individuel et, entre 1990 et 2000, 181, soit une moyenne annuelle respectivement pour les deux périodes de 16 PC et 18 PC. Ce rythme de croissance de la construction prouve bien que la commune est en phase 2 et non en phase 1 qui serait propice à des moyennes plus faibles. Les transactions immobilières étant importantes, le processus de périurbanisation se caractérise bien par une cœxistence des deux tendances : transactions immobilières et construction Graphique 3 : évolution des zones urbanisables et de la pression foncière Dès le début des années 90 la courbe montre un niveau de prix assez haut, entre 15 et 30 euros/m² ce qui correspond au niveau de prix de la phase 2. L augmentation remarquable à partir de 2000 (45euros/m²) confirme l ambiguïté de la situation de la commune. En effet s agit il de l augmentation normale de marché et elle reste en phase 2 ou est ce révélateur d un passage en phase 3? L analyse conjointe avec les autres indicateurs et sur les années à venir permettra de trancher. L étude des documents de planification a révélé un certain nombre de modification du POS de la commune depuis son élaboration. En 1980, le premier POS de Genilac est rendu exécutoire. Puis, il est révisé en 1993 et modifié en 1994, 2000 et Les modifications du POS à des dates assez proches peuvent laisser penser qu elles sont la conséquence d une forte pression de la demande envers la commune Evolution des consommations foncières En reprenant le mode de construction de l indicateur mesurant la superficie moyenne d une parcelle dédiée à de la construction individuelle (cf. partie 1 : étude de cas de la commune de Marcenod), on observe que la courbe des transactions foncières et celle des surfaces issues des permis de construire (graphique 1) progressent de manière assez forte. La courbe représentative de l évolution des permis de construire pour de la construction en logement individuel (graphique 2) connaîtrait une croissance similaire si elle était en données cumulées. En effet, entre 1990 et 2000, 202 permis de construire commencés ont été délivrés pour environ m² de superficie consommée soit des superficies moyennes de parcelles DESS aménagement, urbanisme et gestion des villes, Institut d Urbanisme de Lyon 34