Etats Généraux du Logement. La situation de l'habitat en Gironde et dans le territoire de la CUB
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- Aimé St-Jean
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1 Etats Généraux du Logement La situation de l'habitat en Gironde et dans le territoire de la CUB Etats Généraux du logement 6 mai 2011
2 Des territoires de projets Le cadre institutionnel et état d'avancement des démarches Le Conseil Général développe une vision globale de l'habitat à l'appui de documents cadre : - Le SDHD (Schéma Départemental de l'habitat Durable) = déclinaison d'une politique volontaire en matière d'habitat et d'accès au logement - Le PDALPD (Plan Départemental d'actions pour le Logement des Personnes Défavorisées) et SDAGV (Schéma Départemental d'accueil des Gens du Voyage) = outils co-pilotés avec l'etat La Communauté urbaine de Bordeaux : - par la mise en place et l'animation du PLH renforcées par la délégation des aides à la pierre participe activement au développement du volet social du projet de territoire L'observatoire de l'habitat : plate-forme d'échanges multipartenariale qui fait état des données chiffrées et sert à l'émergence de débats
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4 Contexte démographique, économique et social Etats Généraux du logement 6 mai 2011
5 Une accélération de la croissance démographique Taux de croissance démographique annuels moyens Une croissance qui s'intensifie depuis ,6% 1,4% 1,2% Des taux de croissance élevés pour tous les territoires ,0% Un phénomène particulièrement marqué dans les territoires hors CUB et hors SCOT 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0% CUB Source : INSEE-2008 SCoT hors CUB Gironde hors SCoT
6 Une forte polarisation de l'emploi sur l'agglomération bordelaise Évolution de l'emploi en Gironde entre 1999 et 2006 La CUB concentre 70% de l'emploi du département Un léger desserrement vers les territoires limitrophes à la CUB Une mobilité accrue des entreprises et des salariés qui accentue la dissociation entre lieu de vie et lieu d'emploi
7 Une structure des ménages qui évolue Composition et évolution des ménages girondins Couple avec enfant(s) Couple sans enfant Familles monoparentales Personnes seules INSEE % des ménages girondins composés d'un seul adulte avec ou sans enfant(s) (41% en 1999)
8 Des ressources des ménages limitées Revenu fiscal mensuel des ménages girondins 18% 17% < % % > % Source - INSEE-DGI Un revenu médian de par mois 67% des ménages éligibles au logement social soit ménages 36% des ménages éligibles au logement très social de type PLAI
9 Etat des lieux du parc de logements en Gironde Gironde CUB Nombre de logements % des résidences secondaires 7% 1% % de logements vacants 8% 7% Logements conventionnés soit 14% du parc total soit 21% du parc total Logements conventionnés publics soit 89% du parc de logements conventionnés soit 89% du parc de logements conventionnés PLAI Logements conventionnés privés PST % PPPI 10% 8%
10 Le comportement du marché Etats Généraux du logement 6 mai 2011
11 Un fort développement résidentiel, notamment hors de l'agglomération bordelaise Évolution de la construction neuve en Gironde Le début des années 2000 marqué par un développement modéré Une forte progression à partir de 2004, notamment hors de l'agglomération bordelaise Un essoufflement en 2009 puis une reprise en moy/an moy/an CUB Source : Sitadel2, DREAL SCOT hors CUB Reste Gironde
12 Un développement porté par le logement individuel Part des logements collectifs dans la construction neuve ( ) Bassin d'arcachon et Val de l'e. 36% Cœur Entre-deux-Mers 17% CUB 68% Haut Entre-deux-Mers 19% Haute-Gironde 29% Landes de Gascogne 3% Libournais 31% Médoc 18% Rives de Garonne 32% Territoire des Graves 20% Gironde hors CUB 27% Ensemble Gironde 41% Source : Sitadel2, DREAL
13 Une nette progression de la production de logements sociaux, portée par la dynamique communautaire Évolution de la production de logements sociaux en Gironde près de logements financés en un poids de la CUB dans la production girondine qui augmente : 61% en 2006, 62% en 2008, 68% en Hors CUB Source : logements financés, DDTM, CUB 2007 CUB une production de logements conventionnés hors CUB qui se maintient
14 Une diversification des produits financés Évolution de la production de logements sociaux dans la CUB Une augmentation de la production qui va de pair avec une diversification des produits financés Une part importante de logements destinés à la reconstitution de l'offre sociale démolie dans les années PLUS CD PLS spécifiques Source : logements financés CUB 2006 PLS 2007 PLUS PLAI Depuis 2006, des logements qui constituent essentiellement une offre nouvelle
15 Une production qui questionne l'enjeu du retour des accédants à la propriété dans les territoires urbains Typologie des logements vendus Habitat collectif neuf Des ventes qui s'orientent à 85% vers des produits de type T2 ou T3 Seulement 28% de ventes à occupants Destination des ventes Source : OIH
16 Des prix de vente qui progressent Évolution des prix de ventes des appartements anciens en Gironde Évolution des prix de vente des logements neufs dans la CUB Évolution Gironde des prix de vente des maisons anciennes CUB hors Bordeaux Bordeaux en Gironde Source : : a'urba d'après ECLN, : OIH Adéquation Gironde CUB hors Bordeaux 2010 Bordeaux Source : Notaires de France PERVAL
17 Une production en décalage avec les ressources des ménages Une production en décalage avec les ressources des ménages construction PLAI PLUS PLS libre ressources des ménages % 20% 40% 60% 80% sources : FILOCOM-DREAL 2007 ; DREAL - CUB ; traitements a'urba - base géographique : CUB 100%
18 Une offre immobilière inadaptée au budget des ménages 350% coû t ma ison anci enn e CUB 300% coû t a pp arte men t an cien CUB 250% coû t lo ge men t n eu f CUB 200% 150% 100% lo yers de relo catio n CUB po uvo ir d'a chat de s mé na ges Fra nce
19 Une offre immobilière inadaptée au budget des ménages 600 par mois à la location dans le parc privé inaccessible pour 65% des ménages Un T3 de 70 m² dans la CUB c'est : à l'achat dans l'ancien inaccessible pour 75% des ménages bases de calcul : - revenu fiscal des ménages de la CUB (DGI-INSEE) - prix issus d'ecln et des DIA - taux d'effort 30% sans apport personnel - prêt sur 20 ans à 4,25% (chiffres 2008) à l'achat dans le neuf inaccessible pour 85% des ménages
20 Les conséquences du décalage entre marché immobilier et réalité économique des ménages Etats Généraux du logement 6 mai 2011
21 Les risques liés à l'endettement > empruntés sur 30 ans : un bien payé presque deux fois! > La durée moyenne des prêts contractés en France fin 2010 est de 17,6 ans. > La durée moyenne de détention d'un prêt immobilier se situe entre 7 et 8 ans. Durée du prêt Taux d'intérêt + assurance Mensualités Coût du crédit Capital remboursé à 10 ans 10 ans 3,35% + 0,36% % 15 ans 3,70% + 0,36% % 20 ans 3,95% + 0,36% % 25 ans 4,00% + 0,36% % 30 ans 4,45% + 0,36% % Taux considérés comme "très bon" par Meilleurtaux.com dans le Grand Sud-Ouest le 1er mars simutations : Meilleurtaux.com
22 Le départ des jeunes ménages de la CUB Solde migratoire de la CUB par âges
23 Des phénomènes de ségrégation qui s'étendent à l'ensemble du département > une analyse sur 10 ans des mouvements d'allocataires CAF
24 Les conséquences de l'éloignement Pour les ménages Une satisfaction résidentielle MAIS Un coût de la mobilité qui contraint les déplacements Des difficultés d'accès à l'emploi, aux services, aux transports en commun Pour les territoires Une ville sans familles? Quelle capacité d'accueil des territoires récepteurs et quelles politiques d'accompagnement?
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