Réforme de la TVA immobilière. Loi n du 9 mars 2010, JO du 10

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1 Réforme de la TVA immobilière Loi n du 9 mars 2010, JO du 10 La 1 re loi de finances rectificative pour 2010 vient d'être publiée. Au menu de cette loi figure principalement la réforme de la TVA immobilière. Mais d'autres mesures, d'application plus marginale, dont la très médiatique taxation des bonus versés aux traders, ont également été votées. Entrée en vigueur le 11 mars dernier, cette nouvelle législation met en conformité le droit national avec la règlementation communautaire, évitant ainsi à la France d'être sanctionnée. Cette refonte permet aussi de simplifier le dispositif. Ainsi désormais, les mêmes règles de TVA immobilière s'appliquent à l'ensemble des entreprises assujetties à la TVA, qu'elles soient des professionnels de l'immobilier (marchands de biens, lotisseurs, promoteurs) ou non. En revanche, les particuliers ne sont plus imposés à la TVA, sauf exceptionnellement. Autre simplification majeure : le redevable de la TVA immobilière est, à présent, toujours le vendeur, alors qu'auparavant l'acquéreur était parfois tenu d'acquitter cette taxe (en cas d'acquisition de terrain à bâtir par exemple). Adaptation des règles relatives aux droits d'enregistrement Outre la TVA immobilière, les cessions d'immeubles sont soumises aux droits d'enregistrement. Toutefois, afin d'alléger la charge d'impôt supportée par les contribuables lors de leurs opérations immobilières, la loi prévoyait, sous certaines conditions, des droits d'enregistrement réduits. La loi de finances a également adapté les règles relatives aux droits d'enregistrement pour tenir compte de la réforme de la TVA immobilière. Le principe reste toutefois le même : application du taux de 5,09 %. Certaines mutations bénéficient toutefois d'un taux réduit de 0,715 % lorsque l'opération doit obligatoirement être soumise à la TVA immobilière sur le prix total (cession d'un immeuble achevé depuis moins de 5 ans par une entreprise assujettie

2 à la TVA par exemple) ou lorsque l'acquéreur assujetti a pris l'engagement de revendre le bien dans un délai de 5 ans. Enfin, l'acquéreur assujetti à la TVA, qui a pris l'engagement de construire dans un délai de 4 ans, acquittera uniquement un droit fixe de 125. Article du 19/03/ Copyright SID Presse Montant du loyer du bail commercial renouvelé Cassation civile 3e, 20 janvier 2010, n Le renouvellement du bail commercial est souvent l occasion pour le bailleur d augmenter le loyer dû par le locataire. Mais attention, si le bail venu à expiration a été conclu pour une durée n excédant pas 9 ans, cette augmentation est plafonnée : elle ne peut excéder la variation de l indice trimestriel du coût de la construction (ICC) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. À l inverse, lorsque la durée du bail est supérieure à 9 ans, la fixation du loyer au moment du renouvellement du bail n est pas soumise à la règle du plafonnement. Ce qui signifie que bailleur et locataire peuvent librement déterminer le montant de ce loyer. Et en cas de désaccord, ils devront faire fixer le nouveau loyer par le juge, lequel se référera en particulier à la valeur locative. Précision : la règle du plafonnement ne joue pas non plus en cas de modification notable des éléments pris en compte pour la détermination de la valeur locative (caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité). Article du 04/03/ Copyright SID Presse Contrat d'assurance lié à un prêt bancaire Cassation civile 2e, 3 septembre 2009, n Très souvent, lorsqu'une banque consent un crédit, elle propose (voire impose) à l'emprunteur de souscrire une assurance garantissant le remboursement de ce crédit en cas d'invalidité-décès, d'incapacité temporaire de travail ou même de perte d'emploi. Dans la très grande majorité des cas, l'assurance proposée est une assurance collective, dite «assurance groupe», négociée et souscrite directement par la banque pour le compte de ses clients. À noter : l'emprunteur n'est pas obligé d'adhérer au contrat d'assurance proposé par la banque. Il peut très bien choisir de souscrire une assurance auprès de son propre assureur.

3 Lorsque l'emprunteur s'assure directement auprès de la banque, cette dernière doit obligatoirement lui remettre une notice d'information indiquant, de manière claire et précise, les risques garantis par l'assurance et les modalités de sa mise en jeu. Mais ce n'est pas tout. La banque est également tenue à un devoir de conseil vis-àvis de son client. Plus précisément, elle doit l'éclairer, au moment où il adhère au contrat d'assurance, sur l'adéquation des risques couverts par cette assurance à sa situation personnelle. Et attention : la seule remise par la banque de la notice d'information ne suffit pas à satisfaire à son obligation de conseil! Les juges ont eu l'occasion de rappeler cette règle dans une affaire où un particulier, qui avait obtenu un prêt immobilier, avait demandé, suite à sa mise en arrêt de travail, à faire jouer l'assurance groupe qu'il avait souscrite auprès de la banque. Ayant essuyé un refus au motif que l'assurance ne couvrait que le décès et l'invalidité absolue et définitive et non l'incapacité de travail, il avait assigné la banque en justice afin qu'elle soit condamnée à lui rembourser le montant des échéances du prêt qu'il avait honorées mais qui, selon lui, auraient dû être prises en charge par l'assureur. Et il obtint gain de cause, les juges ayant estimé que la banque aurait dû l'éclairer sur l'adéquation des risques couverts par l'assurance à sa situation personnelle d'emprunteur, et ce au-delà de l'information complète figurant dans la notice qu'elle lui avait remise. Article du 17/03/ Copyright SID Presse Une taxe d'habitation sur les logements non loués Afin de lutter contre la vacance des locaux et la pénurie de logements locatifs, les communes peuvent, depuis 2007, décider d'assujettir à la taxe d'habitation (pour la part communale) les logements habitables et vacants depuis plus de 5 ans consécutifs au 1 er janvier de l'année d'imposition. Lorsque cette taxe est due, elle est généralement établie au nom du propriétaire ou de l'usufruitier qui dispose du local depuis le début de la vacance et doit être payée avant le 16 décembre de l'année. Or, dans certaines agglomérations, la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) est imposée à des bailleurs qui ne trouvent pas preneur pour leur logement. Aussi, une proposition de loi a pour objet d'imposer aux communes qui envisagent d'instituer sur leur territoire une THLV de procéder à une étude préalable afin de déterminer s'il existe vraiment un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. À noter : une taxe sur les logements vacants frappe les logements inoccupés depuis plus de deux ans au 1 er janvier de l'année d'imposition et situés dans des agglomérations de plus de habitants, dont la liste est fixée par décret. Afin d'éviter une double taxation des logements vacants, ces agglomérations ne peuvent pas appliquer la taxe d'habitation sur les logements vacants.

4 Comment échapper à la THLV? Un logement est considéré comme vacant lorsqu'il est libre de toute occupation depuis au moins 5 années consécutives au 1 er janvier de l'année d'imposition, mais une occupation supérieure à 30 jours consécutifs au cours de l'une des 5 années remet en cause la situation de vacance. Pour prouver cette occupation, il faut alors être en mesure de fournir la déclaration des revenus fonciers, des quittances d'eau, d'électricité Une résidence secondaire meublée n'est pas concernée par cette taxe, dès lors qu'elle est déjà imposée à la taxe d'habitation. Un dégrèvement de la THLV peut être demandé si le logement ne peut être rendu habitable qu'au prix de travaux importants (l'installation ou la réfection complète du chauffage, des équipements sanitaires élémentaires..). En pratique, il s'agit des travaux dont le montant excèderait 25 % de la valeur du logement. Par ailleurs, la taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable, à condition de pouvoir le prouver! Article du 16/03/ Copyright SID Presse - D'ici 2015, un détecteur de fumée dans chaque logement! Loi n du 9 mars 2010, JO du 10 Si l'on en croit les chiffres officiels, incendies dans les lieux d'habitation sont déclarés chaque année aux assurances, soit 1 incendie toutes les 2 minutes! On déplore ainsi chaque année 800 décès et blessés par le feu. Aussi, pour lutter contre les risques d'incendie dans les habitations, dont le nombre a doublé ces vingt dernières années, une loi impose désormais à tout occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, d'installer au moins un détecteur de fumée normalisé, de veiller à son entretien et à son fonctionnement et d'informer son assureur qu'il a bien rempli son obligation. À noter : l'installation et l'entretien du détecteur de fumée incombera au propriétaire pour les locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les locations meublées. Un décret à paraître doit fixer les caractéristiques techniques du détecteur de fumée, les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement. D'ici 2015 au plus tard, tous les logements devront en être dûment équipés. Article du 15/03/ Copyright SID Presse Sous-location de locaux commerciaux : avec l autorisation du bailleur Cassation civile 3e, 28 octobre 2009, n

5 En principe, il est interdit au titulaire d un bail commercial de sous-louer les locaux dans lesquels il exerce son activité. La sous-location est toutefois possible à la double condition que le bailleur : - ait donné son autorisation au préalable ; - ait été appelé à concourir à l acte de sous-location. Si ces conditions ne sont pas réunies, la sous-location est irrégulière, le bailleur pouvant alors résilier le bail ou refuser le renouvellement de celui-ci sans avoir à verser d indemnité d éviction au locataire. Précision : l autorisation du bailleur à la sous-location peut être donnée par le biais d une clause insérée dans le bail ou ponctuellement en cours de bail. Quant au concours à l acte, il signifie que le bailleur doit être invité à participer à la conclusion de l acte de sous-location. En pratique, le locataire doit l informer de son intention de sous-louer par acte d huissier de justice ou par lettre recommandée avec demande d avis de réception. Et dans les quinze jours suivants, le bailleur doit faire savoir au locataire s il entend ou non concourir à l acte. En cas de refus ou d absence de réponse, le locataire peut néanmoins consentir la sous-location dès lors que celle-ci a été préalablement autorisée par le bailleur. Et attention, ces conditions doivent être remplies, non seulement lors de la conclusion initiale de la sous-location, mais également au moment de ses éventuels renouvellements. Autrement dit, le bailleur doit, d une part, avoir autorisé la souslocation, et d autre part, avoir été appelé à concourir à l acte de renouvellement ou tout au moins avoir tacitement agréé le renouvellement de la sous-location par un acte clair et non-équivoque. À défaut, la sous-location renouvelée est irrégulière. Conséquence : le sous-locataire devient alors un occupant sans droit ni titre qui ne peut plus se prévaloir de la réglementation des baux commerciaux et perd le droit de demander directement au bailleur le renouvellement de sa location lorsque le bail principal est expiré. Article du 19/02/ Copyright SID Presse Recrutement : un numéro unique pour Pôle emploi Déclaration du secrétaire d'état chargé de l'emploi, 25 février 2010 Actuellement, les employeurs souhaitant contacter Pôle emploi doivent composer le , suivi du numéro de leur département. À compter du 29 mars prochain, ils devraient disposer d'un numéro de téléphone plus court et unique sur tout le territoire pour joindre Pôle emploi : le Déjà expérimenté en Lorraine depuis la fin de l'année dernière, ce numéro unique permettra ainsi à tous les employeurs de déposer leurs offres d'emploi, mais également d'obtenir des informations sur le recrutement, sur les modalités de dépôt des offres sur le site internet de Pôle emploi, ainsi que sur les aides à l'embauche.

6 En pratique : la tarification du 39 95, fixée à 0,15 par minute (hors éventuel surcoût de l'opérateur de l'entreprise), restera la même que celle du numéro actuel. Les conseillers seront joignables du lundi au vendredi, de 8h30 à 16h30 ou de 9 h à 17h (selon le choix arrêté par les régions). Article du 19/03/ Copyright SID Presse Chers membres et futurs adhérents, la société Web-Isi, notre web master, met en place, pour votre portail Tactique-immo.com, 2 passerelles, afin d automatiser les saisies d annonces pour les utilisateurs des logiciels Périclès et Adaptimmo. Elles devraient être effectives pour le mi avril Cordialement ; l équipe de Tactique-immo.com et Frédéric Kombadjian.