A la peine sauf en logistique

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1 DTZ Research PROPERTY TIMES A la peine sauf en logistique Région lyonnaise T Août 215 Sommaire Contexte économique 2 Bureaux 3 Locaux d activité 8 Logistique 11 Définitions 13 Auteurs Hélène Boreau Chargée d études +33 () Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 () Magali Marton Head of EMEA Research +33 () La demande placée de bureaux recule à nouveau sur le marché lyonnais au 1 er semestre 215 (-32% en 1 an) avec seulement 74 m² placés en 6 mois. Le semestre est marqué par un fort recul des transactions de 1 ère main (-58% en 1 an) et plus généralement celles d envergure (-56% en 1 an). Après deux années de baisse, l offre immédiate et à 6 mois de bureaux a fortement progressé (+346% en 6 mois), pour atteindre 47 m² fin juin 215. Plusieurs livraisons du semestre sont venues gonfler l offre de 1 ère main (164 m²) ; le stock de 2 nde main reste cependant le plus important et concentre 6% de l offre. Le segment des grandes surfaces parait nettement sur-offreur à l heure où la demande se contracte. A l inverse, la pénurie s installe pour les petites surfaces. Les valeurs locatives ont reculé ce semestre tant pour les transactions de bureaux neufs (172 /m²/an, en baisse de 9%) que pour celles de 2 nde main (131 /m²/an, en baisse de 17%). Le prix moyen à la vente des bureaux neufs a également chuté autour de 1 8 /m² (-26% en 6 mois), en raison d une concentration des transactions sur les secteurs périphériques. A l inverse, le prix de vente des locaux de 2 nde main, nombreux dans l hyper centre, enregistre une belle progression ce semestre pour venir se placer à 2 3 /m² (+14% en 6 mois). L activité a ralenti sur le marché des locaux d activité, avec une demande placée en baisse (-27% sur un an). Environ 12 m² ont été placés quasi exclusivement sur des surfaces de 2 nde main. Dans le même temps, le stock a progressé (+8%), représentant désormais 479 m² immédiatement disponibles. Les valeurs locatives et prix de vente des locaux d activités sont globalement à la hausse ce semestre. Le marché logistique signe un très bon 1 er semestre avec 173 m² commercialisés, aidé par de nombreuses transactions sur le secteur Nord-Isère et la prise à bail par BUT de 6 m² à Pusignan. Graphique 1 Demande placée aux 1ers semestres 214 et 215, en milliers de m² Bureaux Loc. d'activité Entrepôts Research à partir des données Cecim Property Times 1

2 Région lyonnaise T2 215 Contexte économique Une reprise sans prise sur le réel Indicateurs contradictoires d un trimestre sur l autre, ralentissement mondial, surchauffe de l économie chinoise, Brexit, Grexit la conjoncture économique est secouée de soubresauts d importance inégale pour l économie française. Dans cette avalanche de chiffres et d hypothèses d implosion des modèles en place, la croissance de,6% du PIB français au 1 er trimestre 215 est passée quasi inaperçue (graphique 2). Cette reprise économique tant annoncée est «enfin» là ; elle n a pas encore infusé l économie réelle et relancé l investissement des entreprises. Il faudra à l évidence que la croissance du PIB soit positive sur plusieurs trimestres avant que les chefs d entreprises retrouvent une confiance dans l avenir, un appétit à l embauche et pour l immobilier. L INSEE vient d ailleurs de réaffirmer sa prévision de croissance de 1,2% pour l ensemble de l année 215, soit la plus forte hausse depuis 211 Indicateurs de confiance stables sans plus Cette défiance par rapport au scénario optimiste suggéré par les indicateurs économiques se retrouve dans les indices synthétiques de confiance des ménages ou du climat des affaires. Après une progression de fin d année, ces deux variables sont stables à des niveaux inférieurs à leur moyenne historiques. Ainsi, la confiance des ménages est restée stable en juin 215, pour le deuxième mois consécutif, après avoir progressé de 8 points entre Octobre 214 et Avril 215 (graphique 3). L indicateur synthétique du climat des affaires qui avait progressé de 94 à 96 de janvier à mars 215, est de nouveau rentré dans une phase de stabilité pour atteindre 97 en juin dernier. L INSEE note que si le climat progresse de deux points dans le bâtiment, il est stable dans les services et le commerce de détail, mais perd trois points dans l industrie Un taux de chômage élevé Véritable point noir de l économie française, le taux de chômage varie depuis 2 ans autour de 1% (graphique 4). Si les derniers chiffres publiés par l INSEE font état d une baisse de,1 point au cours des 3 derniers mois, ce taux est néanmoins en progression de,2 point en un an. Les plans successifs de relance de l emploi décidés par le gouvernement n ont pour l instant pas permis d inverser durablement cette tendance. Les difficultés du marché de l emploi pèsent à l évidence sur les indices de confiance des ménages et des chefs d entreprise. Pour ces derniers, l arbitrage de décisions immobilières vient donc naturellement en second plan, après les dépenses en investissements dont les prévisionnistes attendent une nette accélération au second semestre. L enjeu de réalisation de ce scénario conditionne tant la reprise économique qu une activité plus soutenue sur le marché de l immobilier. Graphique 2 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Source: INSEE Graphique 4 Taux de chômage en France métropolitaine, en % 1,5 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, Source: INSEE Climat des affaires Moral des ménages Property Times 2

3 Région lyonnaise T2 215 Bureaux Ralentissement de la demande placée La tendance baissière, observée sur le marché des bureaux lyonnais depuis 213, s est accentuée au 1 er semestre 215. La demande placée de bureaux affiche ainsi un recul de 32% en un an, avec seulement 74 m² transactés en 6 mois. La composition de la demande s est inversée par rapport au 1 er semestre 214, les transactions de 1 ère main ayant largement reculé (-58% en 1 an), la demande de surfaces de 2 nde main est désormais majoritaire (6% des mouvements). Les surfaces inférieures à 5 m² sont en progression d une année sur l autre alors qu au-delà de 1 m² la demande a été nettement moins dynamique que par le passé (tableau 1). Les grands mouvements ont été moins nombreux ce semestre. On dénombre 5 transactions supérieures à 2 m², dont 4 sur des surfaces de 1 ère main, pour un total de 23 m² (- 56% en 1 an). Le segment de surfaces comprises entre 1 et 2 m² affiche la baisse la plus importante (-66%) et seulement 5 m² placés depuis le début de l année. Une transaction dépasse les 1 m² ; il s agit de la prise à bail d ADECCO France sur 12 6 m² au sein de l immeuble neuf «Adely» à Villeurbanne/Carré de Soie. Cette dernière permet à la demande placée de 1 ère main de se hisser à 29 m², soit moitié moins qu au 1 er semestre 214 Villeurbanne super-active Les quartiers de Lyon intra-muros bien que toujours privilégiés par les entreprises (73% de la demande s y concentrent) affichent une baisse de 23% par rapport au 1 er semestre 214. Les secteurs habituellement dynamiques de la Part-Dieu et Presqu île/confluence enregistrent une forte contraction de leur activité, respectivement -53% et -46% faute de grande transaction. Le mouvement le plus important par la taille a été celui d EDF sur 2 m² dans l «Atrium» à la Part- Dieu. En revanche, le quartier de Lyon 6 ème /Préfecture a vu sa demande faire un bond ce semestre, suite à plusieurs transactions entre 5 m² et 1 m². Son poids sur le marché de Lyonnais reste cependant limité (9%). La bonne surprise du semestre reste la progression très nette de Villeurbanne/Carré de Soie (+145%), bien que cette évolution soit principalement due à une transaction en particulier : celle d ADECCO sur l «Adely» (12 6 m²). Le secteur enregistre ainsi un score similaire à celui de la Part- Dieu, autour de 14 m². A Lyon extra-muros, la demande placée a fortement reculé (-48% en 1 an). Cette baisse a concerné quasiment tous les secteurs, et ce, avec la même intensité. Ainsi l Ouest, secteur tirant habituellement le marché de la périphérie, a vu sa demande divisée par 4 par rapport au 1 er trimestre 214. Seul l Est progresse sur la période étudiée (+33%) concentrant à lui seul près de 6% de la demande périphérique de bureaux. Deux transactions supérieures à 2 m² réalisées sur des locaux neufs ont en effet été enregistrées à Saint-Priest : EDF a pris environ 2 m² dans «Les Allées du Parc» et une surface de 4 m² a été vendue au sein du «6 Park Parilly» (graphique 6). Graphique 5 Demande placée de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m² Sources : Cecim, DTZ Tableau 1 Segmentation de la demande placée de bureaux par tranche de surface en région lyonnaise au 1 er semestre 215 Evol. En m² Part Tranche de surface sur un an Moins de m² % +27% De à 5 m² % +16% De 5 à 1 m² 14 19% -3% De 1 à 2 m² 5 7% -66% De 2 à 5 m² 23 31% -56% Surface totale 74 % -32% Sources : Cecim, DTZ Graphique 6 Sources : Cecim, DTZ Première main Seconde main Demande placée de bureaux par secteur au 1 er semestre 215, en m² Autres Presqu'île - Est 3% Confluence 15% 11% Ouest 8% Villeurbanne 19% Tonkin - St Clair 4% Vaise - Lyon 9ème 5% Part-Dieu 19% Lyon 6ème - Préfecture 9% Lyon 7ème - Gerland Hopitaux - 6% Lyon 8ème 2% Property Times 3

4 Région lyonnaise T2 215 Nouveau pic d offre disponible Après deux années de baisse, l offre de bureaux immédiate et à 6 mois est à nouveau orientée à la hausse début 215 en région lyonnaise. De nombreuses libérations ainsi que des livraisons de bureaux neufs (13 m² disponibles) sont venues gonfler le stock qui dépasse désormais la barre des 4 m² fin juin 215, soit une hausse de 36% en 6 mois (graphique 7). Le stock est aujourd hui majoritairement composé de surfaces de 2 nde main, à hauteur de 6%. Cependant l offre de bureaux neufs ou restructurés a progressé ce semestre (+3%) pour se hisser à 164 m² disponibles. L offre globale est composé pour moitié de surfaces supérieures à 2 m² soit un volume total de 199 m², un niveau élevé compte tenu de la contre-performance de ce segment de surfaces au 1 er semestre (seuls 23 m² commercialisés). Les surfaces inférieures à 5 m² s élèvent à 64 m², soit un niveau plus en phase avec les volumes de demande placée (32 m² ce semestre). Une hausse plus marquée dans le centre-ville L offre immédiate et à 6 mois augmente plus fortement dans les quartiers centraux de Lyon (+51%) qu en périphérie. A Lyon intra-muros, l offre de bureaux disponibles représente près de 266 m² fin juin 215.Tous les secteurs intra-muros - hormis celui de Lyon 6 ème /Préfecture qui stagne - ont vu leur stock augmenter sur la période étudiée, avec la hausse la plus forte sur Tonkin/Saint-Clair suite à des libérations et à Presqu île Confluence (graphique 8). Lyon 7 ème /Gerland est aujourd hui le quartier le plus offreur avec près de 6 m² disponibles, juste devant la Part-Dieu qui en propose 55 m². Dans le même tant les stocks de Presqu île/confluence et Villeurbanne/Carré de Soie ont tous deux doublé pour atteindre environ 3 m² chacun fin juin. L offre neuve se concentre à 7% à Lyon intra-muros, principalement à Gerland («Campus Gerland», «Rubik» ), la Part-Dieu («Terralta», «Equinox» ) et Vaise/Fourvière «O Saone», «Greenopolis» ). En périphérie, l Est prend du poids En périphérie les disponibilités de bureaux ont baissé de 15% en 6 mois. Les tendances sont pourtant contrastées entre le secteur Sud où l offre (1 8 m²) a été divisée par deux en 6 mois et le secteur Est où l offre de bureaux a doublé en 6 mois pour atteindre 5 m² mi-215. A l Ouest, l offre se maintient autour de 52 m² disponibles malgré un léger recul ce semestre (-5%) ; ainsi ces deux secteurs concentrent aujourd hui plus de 7% de l offre de bureaux en périphérie lyonnaise. Le Nord enregistre également une hausse significative de ses disponibilités de bureaux mais les volumes totaux restent néanmoins relativement faibles (+75% soit 9 m² fin juin). Graphique 7 Offre de bureaux à 6 mois et taux de vacance en région lyonnaise, en milliers de m² Graphique 8 Offre de bureaux à 6 mois à Lyon intra muros, mi-215 Graphique 9 Offre de bureaux à 6 mois à Lyon extra muros, mi-215 Première main Taux de vacance Villeurbanne - Carré de Soie Tonkin - 1% Saint Clair 7% Vaise - Lyon 9ème 13% Hopitaux - Lyon 8ème 7% Lyon 7ème Gerland 22% 2ème Couronne lyonnaise 14% Sud 8% Nord 7% Est 35% Seconde main Presqu'île - Confluence 12% Part Dieu 21% Lyon 6ème Préfecture 7% Ouest 37% 1% 8% 6% 4% 2% % Property Times 4

5 Région lyonnaise T2 215 Record de livraisons en 215 Après une année 214 faible en termes de production neuve (66 m² de bureaux achevés), les livraisons ont repris à un rythme nettement plus soutenu avec déjà 51 m² livrés au 1 er semestre et 17 m² actuellement en chantier et livrables d ici fin 215. L année 215 devrait donc établir un record en termes de production neuve sur l agglomération lyonnaise (graphique 1). L essentiel des livraisons du 1 er semestre a eu pour cadre la périphérie (4 sur 5 immeubles) et ont porté sur des opérations réalisées clés en mains («Campus Gerland» de 33 m² pour SANOFI et 1 m² pour l EFS à Décines-Charpieu). Les livraisons du 2 nd semestre devraient rééquilibrer la balance avec 18 m² prévus à Lyon intra-muros dont la moitié à la Part-Dieu. Cette production neuve est, elle aussi, majoritairement précommercialisée et ne compte que 53 m² de surfaces encore disponibles répartis sur une quinzaine d immeubles. Près de 93 m² de bureaux ont été mis en chantier au 1 er semestre pour des livraisons d ici à 217 pour les plus grosses opérations (L «Hôtel-Dieu» par EIFFAGE IMMOBILIER à Presqu île/confluence ou encore les 15 5 m² pour Merial/Sanofi à Lyon 7 ème /Gerland par ALTAREA COGEDIM). Offre future : 53 m² attendus au 2ème semestre Un quart des surfaces livrées au 1 er semestre étaient encore disponibles au moment de leur inauguration. Sur les 17 m² livrables au 2 nd semestre, seuls un tiers sont encore vacants. En effet la majorité des opérations lancées ces dernières années sont des clés en main ou avaient fait l objet d une précommercialisation. Cette offre en chantier disponible en 215 représente un volume total de 53 m², qui vient s ajouter aux 151 m² de surfaces de première main déjà immédiatement disponibles. On attend notamment la livraison de l immeuble «Terralta», lancé par EUROSIC à la Part-Dieu (1 6 m²) ou encore la 1ère tranche de «Convergence» développé par OGIC et DENTRESSANGLE INITIATIVES sur le secteur de Presqu île/confluence (6 4 m²). Sur les quelques m² de bureaux en chantier livrables en 216 et 217, environ la moitié est encore disponible à la commercialisation avec une majorité de surfaces situées à Lyon intra-muros, Presqu Ile-Confluence, La Part Dieu et Gerland à quasi parts égales (graphique 11). A plus long terme, on recense près de 315 m² de projets autorisés dont plus de la moitié Lyon intra-muros mais avec, cette fois-ci, une répartition plus homogène entre les différents secteurs. La plupart de ces opérations sont néanmoins soumises à précommercialisation avant démarrage des travaux de construction. Viennent s ajouter à ces opérations, près de 23 m² de projets sans autorisation qui pourraient potentiellement voir le jour d ici à 219 avec, à nouveau, une prédominance de projets sur les arrondissements centraux (graphique 12). Graphique 1 Livraisons de bureaux de plus de 1 m² en région lyonnaise, en milliers de m² Graphique 11 Disponibilités de bureaux en chantier en région lyonnaise mi-215, en m² Graphique 12 Offre future de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m², mi Villeurbanne - Carré de Soie 1% Vaise - Lyon 9ème 6% Intra-muros Lyon 7ème - Gerland 23% Est 1% Extra-muros Presqu'île - Confluence 27% Part Dieu 23% En chantier Avec permis de construire Permis à obtenir Property Times 5

6 Région lyonnaise T2 215 Légère baisse des valeurs de 1 ère main Le loyer moyen des transactions de bureaux neufs et restructurés a subi une correction de 9% depuis fin 214, pour venir se positionner à 172 /m²/an. Dans le même temps, le loyer prime se maintient à son niveau de , autour de 27 /m²/an (graphique 13). La Part-Dieu reste le secteur le plus cher de l agglomération lyonnaise avec des valeurs de présentation comprises entre 22 et 295 /m²/an, en phase avec la demande placée du semestre (255 /m²/an en moyenne). Les quartiers en développement - Gerland et Confluence - ont, quant à eux, enregistré des loyers de transaction autour de 21 /m²/an. Les transactions du semestre à Gerland se sont conclues dans la fourchette haute des loyers proposés (16 à 22 /m²/an). Inversement, à Presqu île/confluence, les transactions se sont réalisées sur des valeurs plus basses que celles présentées (195 à 255 /m²/an). Hors de l agglomération, les immeubles neufs ou restructurés se sont négociés au 1 er semestre à des valeurs locatives comprises entre 115 et 155 /m²/an. Les loyers proposés à l Est et à l Ouest sont en phase avec la demande placée tandis qu en 2 nde Couronne, l unique transaction du semestre s est conclue en dessous des loyers habituels de présentation sur ce secteur (graphique 14). et vrai recul sur les valeurs de 2 nde main La valeur moyenne de 2 nde main a également fortement reculé ce semestre (-17%) venant se positionner à 131 /m²/an. Les valeurs moyennes les plus élevés se trouvent sans surprise dans les secteurs centraux de l agglomération. Presqu île /Confluence et Lyon 6 ème sont, cette fois-ci, en tête avec une valeur moyenne de transaction autour de /m²/an au 1 er semestre, en phase avec les loyers proposés. A La Part Dieu, les commercialisations de 2 nde main se sont traitées à une valeur moyenne de 175 /m²/an, pour des produits relativement anciens alors que l offre actuelle comprend des surfaces proposées à des loyers pouvant aller jusqu à 23 /m²/an. Les loyers de 2 nde main de Gerland et Villeurbanne se négocient, quant à eux, autour de 125 /m²/an, soit dans la fourchette basse des valeurs de présentation (11 à 195 /m²/an). A Lyon extra-muros, les valeurs moyennes de transactions de bureaux de 2 nde main sont comprises entre 11 et 12 /m²/an, avec néanmoins de forts écarts en fonction de l âge et de la localisation de l immeuble. Les valeurs les plus basses enregistrées ce semestre se situent en 2 nde Couronne (9 /m²/an), et les plus hautes à l Ouest (16 /m²/an). Dans les quartiers périphériques du Nord, du Sud et de la 2 nde Couronne, les transactions se sont globalement négociées en dessous des valeurs proposées sur le marché. A l Est et à l Ouest les prix proposés au sein des offres disponibles semblent, en revanche, en phase avec l expression de la demande (graphique 15). Graphique 13 Valeurs locatives de transaction, /m²/an Graphique 14 Loyers de présentation et de transactions de bureaux de 1 ère main au 1 er semestre 215, /m²/an Graphique 15 Loyers de présentation et de transactions de bureaux de 2 nde main au 1 er semestre 215, /m²/an Seconde main Première main Loyer prime Valeur de présentation 1ère main Valeur de transaction 1ère main Valeur de présentation 2nde main Valeur de transaction 2nde main Property Times 6

7 Région lyonnaise T2 215 Chute du prix de vente pour les bureaux neufs Le prix moyen de vente de bureaux à Lyon a chuté ce semestre autour de 1 8 /m² contre 2 4 /m² fin 214 (-26% en 6 mois). Les transactions à la vente se sont en effet concentrées quasi exclusivement à Lyon extra-muros, à des prix donc généralement inférieurs à ceux observés dans le centre-ville. On citera notamment comme référence la vente des 4 m² du «6 Park Parilly» à 1 7 /m² (graphique 16). Les surfaces de bureaux neufs actuellement à la vente à Lyon intra-muros sont proposées entre 3 8 et 4 4 /m² pour Presqu île/confluence et Lyon 6 ème /Préfecture et entre 2 et 3 /m² pour Lyon 7 ème /Gerland et Vaise/Lyon 9 ème. La Part-Dieu reste le secteur le plus cher avec des valeurs affichées pouvant aller jusqu à 6 /m² du fait de la rareté de l offre neuve. On remarquera qu à Lyon extra-muros le prix moyen des transactions est généralement inférieur aux prix de l offre. En effet, à l Ouest et à l Est, les transactions de bureaux neufs du 1 er semestre se sont conclues autour de 1 7 /m², soit endessous de la fourchette minimale des surfaces offertes de 1 9 à 2 3 /m² (graphique 17). Hausse des prix de vente dans la seconde main Contrairement à la 1 ère main, le prix de vente moyen des bureaux de 2 nde main a enregistré une hausse de 14% ce semestre pour venir se positionner au niveau du prix de vente moyen de 1 ère main de 214 (2 3 /m²). En effet, plusieurs ventes de bureaux ont eu lieu à Lyon 6 ème, quartier central où les bureaux se sont négociés autour de 3 5 /m²/an. Une transaction particulièrement importante de 1 m² à 4 6 /m² dans l immeuble «L Europe» a tiré vers le haut la valeur moyenne au 1 er semestre. Sur ce segment, le quartier historique des affaires de la Part- Dieu est un secteur relativement compétitif avec un prix moyen de 2 5 /m² au 1 er semestre, dans la fourchette basse des prix de présentation (2 3 à 3 7 /m²). A Presqu île/ Confluence, les prix de vente se situent ce semestre autour de 4 /m² ; ils ont porté sur des petites surfaces au sein d immeubles de type haussmanniens à Presqu île, ce qui explique leur niveau élevé (graphique 18). A Lyon extra-muros, l Ouest reste le secteur le plus cher avec un prix de vente moyen de 1 6 /m² pour les transactions du 1 er semestre tandis que les moyennes des autres secteurs se situent plutôt autour de 1-1 /m². Les surfaces vendues se sont plutôt négociées dans la fourchette basse des prix du marché à l Est et dans les autres secteurs périphériques, c'est-à-dire autour de 1 /m². Ces fourchettes sont beaucoup plus larges, le prix pouvant différer de façon significative en fonction de l âge du bâti et de sa localisation (zone d activités/zone dense). Graphique 16 Valeur à la vente de transaction, /m²/an Graphique 17 Prix de vente de présentation et de transactions de bureaux de 1 ère main au 1 er semestre 215, /m²/an Graphique 18 Seconde main Première main Prix de vente de présentation et de transactions de bureaux de 2 nde main au 1 er semestre 215, /m²/an Prix de présentation 1ère main Prix de transaction 1ère main Prix de présentation 2nde main Valeur de transaction 2nde main Property Times 7

8 Région lyonnaise T2 215 Locaux d activité Ralentissement de la demande placée Au 1 er semestre 215, la demande placée de locaux d activité sur l agglomération lyonnaise affiche une baisse de 27% en un an. Un peu moins de 12 m² ont été commercialisés, dont la quasi-totalité sur des surfaces de 2 nde main. Les transactions de surfaces neuves ou restructurées enregistrent un recul marqué, de l ordre de 59% sur un an (graphique 19). Les locations ont été encore une fois plus nombreuses que les ventes mais dans des proportions plus importantes que par le passé. Les transactions locatives ont ainsi représenté 68% du volume placé au 1 er semestre 215 contre 54% en moyenne ces 1 dernières années. Les transactions supérieures à 3 m² ont été beaucoup moins nombreuses qu en 214 sur la même période (8 en 215 contre 14 à la même période en 214). Ce segment de surface enregistre ainsi une baisse de 48% et ne représente plus qu un tiers de la demande placée. Les surfaces comprises entre 1 et 3 m² ont également pâti du ralentissement de l activité ce semestre et affichent un recul de 3%. C est donc bel et bien l absence de grandes transactions qui a ralenti le marché en ce début d année. Le segment des moyennes surfaces - de 5 et m² - est le seul à enregistrer une progression de ses commercialisations d une année sur l autre. En hausse de 44% sur un an, elles ont représenté 1/5 ème du volume placé au 1 er semestre 215 (tableau 2). L Est lyonnais continue de «driver» le marché La baisse d activité transactionnelle du 1 er semestre concerne principalement l Est, le Nord-Est et le Sud-Est de l agglomération, tandis que Lyon/Villeurbanne et le Sud-Ouest affichent des évolutions positives d une année sur l autre. Malgré de forts reculs, les 3 secteurs de l Est, du Nord-Est et du Sud-Est continuent de concentrer l essentiel de l activité du marché. L Est reste le véritable moteur du marché périphérique avec près de 65 m² placés, et ce, malgré un recul de 35%. Malgré cette tendance généralisée à la baisse, Lyon/Villeurbanne et le Sud-Ouest enregistrent des progressions respectives de 21% et de 16%. Ces deux secteurs enregistrent chacun une transaction supérieure à 1 m² : une prise à bail de 1 m² à Vaulx-en-Velin sur un bâtiment ancien pour l un et près de 1 6 m² loués à Vourles pour l autre. Leur poids reste cependant relativement faible sur ce marché concentré sur l Est de l agglomération (graphique 2). Graphique 19 Demande placée de locaux d activité en région lyonnaise, en milliers de m² Sources: Cecim, DTZ Tableau 2 Segmentation de la demande placée de locaux d activité par tranche de surface en région lyonnaise au 1 er semestre 215 Evol. Tranche de surface En m² Part sur un an Moins de 5 m² % +1% De 5 à 1 m² 25 21% +44% De 1 à 3 m² % -3% Plus de 3 m² % -48% Surface totale % +27% Sources : Cecim, DTZ Graphique 2 Demande placée de locaux d activité par secteur Sources: Cecim, DTZ Location Acquisition T1-T2 215 Lyon-Villeurbanne Est Nord-Est Sud-Est Ouest-Techlid Sud-Ouest Property Times 8

9 Région lyonnaise T2 215 Vers la fin de la sur-offre Après plusieurs année de résorption, le stock de locaux d activité est de nouveau reparti à la hausse au 1 er semestre 215 (+8%). On compte ainsi, fin juin 215, environ 479 m² immédiatement disponibles, soit un volume supérieur de 12% à la moyenne annuelle de ces 1 dernières années (427 m²). Ce recul concerne plus particulièrement l offre de 1 ère main qui progresse de 25% en 6 mois pour atteindre 67 m², son niveau le plus élevé en 1 ans! La 2 nde main quant à elle, progresse de 6% et reste très nettement majoritaire, représentant environ 85% du stock (graphique 21). Le stock de locaux d activité est constitué à plus de 9% de surfaces supérieures à 1 m², soit environ 441 m². Ce volume d offre parait pléthorique au regard des niveaux actuels de demande placée sur ce segment de surfaces (75 m² au 1 er semestre 215). A l inverse, l offre de petites surfaces est très faible : ses 11 m² peinent à couvrir une demande qui représente presque le double en volume. Le marché semble également très tendu sur le segment des moyennes surfaces (de 5 à 1 m²) avec un stock relativement bas autour de 27 m², soit l équivalant du volume absorbé ce semestre. Une offre concentrée à l Est Sans surprise, le grand Est de l agglomération (Est, Nord-Est et Sud-Est) concentre près de 9% des offres de locaux d activité. L Est concentre à lui seul la moitié de ce stock, en grande partie sur les communes de Saint-Priest (73 m²) et Pusignan (31 m²). Le Nord-Est rassemble, quant à lui 39% de l offre à l Est, principalement sur les communes de Villefranche-sur-Saône (43 m²) et Reyrieux (19 m² répartis sur 2 bâtiments). Enfin le Sud-Est propose aujourd hui près de 58 m² disponibles soit 28% du stock. A l Ouest, le stock se situe principalement sur le secteur Sud- Ouest (34 m²), tandis que le centre-ville et Villeurbanne restent très peu offreurs sur le marché de l activité avec quelques 11 m² disponibles, quand le marché en absorbe 7 m² en un semestre (graphique 22). 75% des offres à la location La résorption du stock a exclusivement concerné les surfaces à la location qui ont baissé de 39% au 1 er semestre. Dans le même temps, le volume d offre à la vente a fortement progressé pour devenir majoritaire. L offre à la vente concentre désormais 55% du stock, soit m² (graphique 23). Graphique 21 Offre immédiate de locaux d activité en région lyonnaise, en milliers de m² Graphique 22 Offre immédiate de locaux d activité, par secteur, en milliers de m² Lyon-Villeurbanne Nord-Est Ouest-Techlid Graphique 23 Première main Seconde main Est Sud-Est Sud-Ouest Offre immédiate de locaux d activité par nature, en milliers de m² Vente Location T Property Times 9

10 Région lyonnaise T2 215 Hausse des valeurs locatives Depuis 212, et après plusieurs années de stabilité, les loyers des locaux d activité sont orientés à la hausse en agglomération lyonnaise. Au 1 er semestre 215, ils ont à nouveau progressé pour atteindre des niveaux historiquement élevés (graphique 24). Le loyer moyen de 1 ère main enregistre une hausse de 4% au 1 er semestre 215 et se place à 82 /m²/an. Depuis le début de l année, plusieurs transactions se sont conclues au-delà de /m²/an tant à Saint-Priest qu à Dardilly. Mais on retiendra surtout une transaction de 1 m² à 15 /m²/an à Miribel-les-Echet dans le secteur Nord-Est, qui tire à la hausse la valeur locative moyenne des locaux neufs. Cette valeur parait exceptionnellement élevée compte-tenu des loyers de présentation actuels, qui s échelonnent de 5 à 8 /m²/an (graphique 25). La tendance est identique pour les locaux de 2 nde main, qui ont vu leur valeur moyenne progresser de 6% en 6 mois pour atteindre 53 /m²/an. Plusieurs transactions supérieures à 1 m² se sont conclues autour de 7-75 /m²/an sur des immeubles récents de Chassieu et de Saint-Priest (secteurs Est). Les écarts de loyers de ces locaux sont beaucoup plus grands et varient en fonction de l âge du bâti et de sa localisation. Les locaux les plus récents sont ainsi proposés entre 5 et 7 voire jusqu à /m²/an pour les plus centraux. En parallèle, on trouve, au sein d un parc plus ancien, des locaux s affichant entre 25 et 45 /m²/an (graphique 25). et des prix de vente Les valeurs à la vente sont également de nouveau orientées à la hausse au 1 er semestre 215, avec une progression de 1% des prix des locaux tant neufs que de 2 nde main. Ainsi la valeur moyenne de 1 ère main se situe à 1 4 /m²/an au 1 er semestre, en hausse de 9%. Elle a clairement été tirée vers le haut par quelques transactions réalisées autour de /m² sur les «Parc Bo Briest» de Saint-Priest et «Parc Odyssée» de Vénissieux. Cette valeur moyenne reste exceptionnelle au sein d un parc de locaux d activité neufs qui sont généralement proposés entre 75 et 95 /m². Partout ailleurs, les ventes se sont conclues sur des valorisations entre 85 et 1 /m²/an (Est et Sud-Ouest principalement). Les prix des locaux récents et anciens ont également progressé pour se positionner à 54 /m²/an (+1% en 6 mois). On retrouve les valeurs les plus compétitives à Saint- Priest, Meyzieu ou Chassieu et les plus élevés, de nouveau, du côté de Villeurbanne. Les prix de vente varient plus fortement en fonction de la qualité du bâti, ainsi, les immeubles récents sont proposés autour entre 55 et 7 /m² tandis que les plus anciens affichent des prix de /m² à 6 /m² environ (graphique 26). Graphique 24 Valeurs locatives moyennes de transaction de locaux d activité en région lyonnaise, /m²/an Sources : Cecim, DTZ Research Graphique 25 Valeurs de présentation de locaux d activité à la location, /m²/an Neuf Récent Ancien Graphique 26 Valeurs de présentation de locaux d activité à la vente, /m²/an Neuf Récent Ancien Première main Seconde main Property Times 1

11 Région lyonnaise T2 215 Logistique Très bon 1 er semestre Les très bons résultats du 1 er trimestre (119 m² placés) permettent au marché des entrepôts de l agglomération lyonnaise de finir le semestre sur un volume de demande placée de 173 m², en hausse de 76% d une année sur l autre. Le semestre aura été marqué de la prise à bail par BUT d une plateforme logistique de 6 m² à Pusignan. Cette transaction vient s ajouter à 5 autres réalisées sur des surfaces comprises entre 1 et 3 m², prises à bail à mettre à l actif de chargeurs devenus majoritaires en termes de demande placée. Le marché retrouve ainsi un bon niveau d activité pour un 1 er semestre (supérieur à la moyenne de 163 m² enregistrée de 7 à 214) et renoue avec une dynamique similaire à celle observée entre 7 et 9, années où la demande placée avait dépassé les 4 m² d entrepôts (graphique 27). La seconde main regagne du terrain L année 214 avait vu le retour en force des transactions de surfaces neuves qui se sont maintenues au cours du 1 er semestre, avec un volume de 73 m² commercialisés. Elles sont pourtant minoritaires, tant en volume qu en nombre de transactions ce semestre. L essentiel des mouvements s est en effet réalisé dans des bâtiments de 2 nde main mais de facture récente sur un marché lyonnais où la construction d entrepôts neufs reste un exercice contraint par le manque de foncier disponible. L articulation méga deals / plateformes logistiques neuves continue de se vérifier, à l instar de la prise à bail de BUT à Pusignan. A l inverse, les mouvements de plus faible ampleur se sont concrétisés sur des entrepôts déjà existants (graphique 28). Le grand retour de Nord-Isère Battus en brèche en 214, les secteurs traditionnels de l activité logistique reviennent en force au 1 er semestre 215, en particulier Nord-Isère (graphique 29). L activité transactionnelle a été forte sur ce secteur avec près de 82 m² placés, égalant en 6 mois sa performance de l année 214 dans son ensemble. Les entrepôts de classe A de cette zone, localisés essentiellement à Saint-Quentin-Fallavier, ont su séduire une clientèle de chargeurs majoritairement mais aussi de quelques logisticiens avec des valeurs de transactions de 36 à 43 /m²/an (valeurs faciales). Les mouvements ont été plus rares tant sur la Plaine de l Ain que sur la Rocade Est, ce semestre. Les secteurs alternatifs continuent de creuser leur sillon avec, ce semestre, la transaction la plus importante par la taille ; ils sont aujourd hui les seuls à proposer des capacités de construction de plateformes logistiques neuves de très grand gabarit. C est le choix fait par BUT via son installation sur 6 m² d entrepôts à Pusignan ; l enseigne libérant 3 m² en bordure de la rocade lyonnaise. Graphique 27 Demande placée d entrepôts en région lyonnaise, en milliers de m² Sources : DTZ Research, CECIM, Immostat Graphique 28 Demande placée d entrepôts par qualité % 8% 6% 4% 2% % Sources : DTZ Research, CECIM, Immostat Graphique T1 T2 T3 T4 Demande placée d entrepôts par secteur % 8% 6% 4% 2% % T1-T2 215 Première main Sources : DTZ Research, CECIM, Immostat Seconde main T1-T2 215 Nord-Isère Rocade Est PIPA - Cotière Autres secteurs Property Times 11

12 Région lyonnaise T2 215 Stabilité des valeurs locatives L amplitude des valeurs locatives de présentation est toujours large sur le marché lyonnais de la logistique, avec des loyers compris entre 32 et 45 /m²/an selon les secteurs et la classe des bâtiments considérés. Ils se resserrent sur les valeurs les plus élevées sur le secteur Nord-Isère, entre 43 et 44 /m²/an pour les surfaces existantes alors que les plateformes à construire sont positionnées autour de 47 /m²/an. Sur la Plaine de l Ain, les loyers varient dans une fourchette assez large, avec des valeurs comprises entre 32 et 42 /m²/an. La proximité géographique de la Rocade Est du centre de l agglomération explique le positionnement relativement élevé des valeurs locatives observées sur les surfaces aujourd hui disponibles à la location, de 38 à 45 /m²/an (tableau 3). Toujours aucune offre de première main Avec 268 m² d entrepôts immédiatement disponibles mi- 215, le stock vacant d entrepôts continue d enregistrer la contraction lente mais régulière qu elle affiche depuis 2 ans. En moins de 5 ans, l offre immédiate de surfaces logistiques sur le marché lyonnais est passée de plus de 6 m² à moins de 27 m² (graphique 3). L offre immédiate est toujours alimentée uniquement par des surfaces de 2 nde main, certaines de facture récente et de classe A. On compte aujourd hui une vingtaine d offres immédiatement disponibles sur le marché lyonnais, ces bâtiments vacants sont le plus souvent de classe B ou C. Sur le segment des surfaces supérieures à 3 m², l offre est concentrée dans un seul bâtiment localisé sur le secteur Nord- Isère. Le choix est heureusement plus large en termes de localisation pour les surfaces de 1 à 3 m² (8 offres). Légère hausse en Nord-Isère Le secteur Nord-Isère concentre toujours la plus grande partie de l offre aujourd hui disponible sur le marché lyonnais avec 154 m² vacants mi-215. Aucune nouvelle surface ne venant alimenter cette zone logistique, les utilisateurs doivent se tourner vers l offre existante (graphique 31). Au final, 268 m² de surfaces logistiques sont immédiatement disponibles mi-215 sur l ensemble du marché lyonnais, soit un taux de vacance de 6,4%. Ce ratio cache de fortes disparités surtout en Rocade Est où le taux de vacance reste supérieur à 1%. Tableau 3 Loyer de présentation des entrepôts en région lyonnaise, /m²/an Secteur Existant Neuf Nord Isère PIPA/Cotière Rocade Est ND Autres secteurs ND ND Research Graphique 3 Offre immédiate d entrepôts en région lyonnaise, en milliers de m² Research Graphique T2 215 Première main Seconde main Offre immédiate d entrepôts par secteur, en milliers de m² T2 215 Nord-Isère Rocade Est PIPA - Cotière Autres secteurs Research Property Times 12

13 Région lyonnaise T2 215 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Property Times 13

14 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville PDG +33 () Agency Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 () Lyon Nicolas de Barjac Directeur 33 () Investissement Nils Vinck Directeur +33 () Valuation Jean-Philippe Carmarans PDG +33 () Asset Management Alban Liss Président +33 () Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 () Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ 215 Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () fax +33 ()

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