Analyses & Perspectives

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1 AGENCE D URBANISME ET DE DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE Analyses # 28 Les quartiers d habitat dans le centre de l agglomération boulonnaise CHIFFRES CLES du centre de l agglomération Boulonnaise : logements 6% de logements vacants 39% de propriétaires, 30% de locataires privés 29% de locataires sociaux 57% d appartements 43% de maisons 2659 logements neufs entre 1990 et 2005 Durée d occupation des logements : Propriétaires : 20 ans Locataires privés : 7 ans Locataires sociaux : 12 ans En prolongement du précédent numéro consacré à la sociodémographie dans les quartiers, l agence propose ici une analyse du parc de logements et de ses occupants à l échelle des quartiers du centre de l agglomération boulonnaise. La typologie des logements, le statut d occupation, la taille des logements, les périodes de construction et la durée d occupation sont autant de variables permettant de mieux comprendre ce parc. Ainsi, le centre-ville de Boulogne-sur-Mer et les quartiers voisins se caractérisent par une croissance importante de leur parc de logements, une forte présence de logements locatifs privés, généralement de petite taille et une rotation des ménages assez fréquente. On distingue également les quartiers à forte concentration de logements sociaux collectifs, les quartiers caractérisés par une mixité des statuts d occupation des logements et ceux situés en limite extérieure dans lesquels domine l habitat pavillonnaire avec une majorité de propriétaires. SOMMAIRE : Un taux de logements vacants élevé dans le centre de l agglomération... 2 Des statuts d occupation des logements plus ou moins diversifiés selon les quartiers... 3 Une majorité de petits logements à Boulogne-sur-Mer... 4 Un parc de logements constitué essentiellement sur la période Croissance du parc de logements des années dans le centre de Boulogne-sur-Mer et dans les quartiers extérieurs... 6 Une durée d occupation des logements plus courte en centre-ville de Boulogne... 7

2 Analyses Un taux de logements vacants élevé dans le centre de l agglomération Le centre de l agglomération boulonnaise (Boulogne-sur- Mer, Le Portel, Outreau et Saint-Martin-Boulogne) rassemble logements en 2008, soit 63 % du parc de logements de l intercommunalité. A l échelle des quartiers, le centre-ville de Boulogne-sur- Mer est le plus dense en logements, il rassemble logements en Brequerecque et Aiglon-Beaurepaire, aux 2eme et 3eme rangs comptent respectivement 2271 et 2192 logements. Dans le reste des quartiers, le nombre de logements varie entre 800 et près de En moyenne, les quartiers du centre de l agglomération concentrent 93% de résidences principales, 6% de logements vacants et 1% de résidences secondaires/ logements occasionnels. Le taux moyen de logements vacants, proche des moyennes régionale (5%) et nationale (7%) cache toutefois des disparités. Les quartiers du centre-ville de Boulogne-sur-Mer et de l Ancien rivage concentrent 12% chacun de logements vacants. Cette vacance est à la fois conjoncturelle (attente d occupation des lieux par un nouveau propriétaire/locataire) et structurelle (logement vétuste ou en attente de règlement de succession). Le taux de logements vacants est également élevé dans le quartier Transition-Triennal (vacance liée aux opérations de démolitions/reconstructions) et en vieille-ville/ quartier Dernier Sou. Répartition des logements dans le centre de l agglomération boulonnaise Répartition des logements dans le centre de l'agglomération Boulonnaise Centre ville Boulogne Brequerecque Aiglon Beaurepaire Centre ville Le Portel Transition Triennal Vieille ville Dernier sou Q. des résidences Clocheville Tintelleries St Pierre Masurettes Berquen Ostrohove Gambetta Ste Beuve Liane Daunou Langevin Fraternité Mont Soleil Massenet Malborough Henriville- parc de la falaise Centre ville Outreau Ancien rivage nationale centre ville St Martin B. Wicardenne Branly Manihen Salengro Danrémont Montplaisir - Henriville (BSM) Certains quartiers se distinguent par un taux de résidences secondaires légèrement supérieur aux autres secteurs, il s agit du centre-ville de Le Portel (6% de résidences secondaires) et du secteur Gambetta Sainte-Beuve à Boulogne-sur-Mer (4%). 2

3 #28 Des statuts d occupation des logements plus ou moins diversifiés selon les quartiers Les quartiers du centre de l agglomération se distinguent par une faible part de propriétaires (39%) par rapport aux moyennes de l agglomération (49%) et de la région (56%). Le tissu urbain central concentre par contre une part importante de locataires sociaux (29% contre 19% pour la région) et de locataires privés (30% contre 22% pour la région). Les secteurs à forte concentration de propriétaires (60% et plus) sont les quartiers en limite extérieure du centre de l agglomération : Wicardenne, Ostrohove, Manihen,... A l inverse, les quartiers du centre de Boulogne-sur-Mer sont caractérisés par une grande majorité de locataires privés essentiellement dans des appartements. Leur part s élève à centre agglomération 60% et plus en centre-ville, vieille ville et dans les quartiers Ancien rivage et Clocheville. Une troisième catégorie de quartier se distingue, celle des quartiers à fort taux de logements sociaux : Transition Triennal (90% de logements sociaux), Damrémont (86%), le quartier des résidences à Le Portel et dans une moindre mesure les quartiers Marlborough, Henriville à Le Portel ou encore Masurettes- Berquen à Outreau. Agglomération Boulonnaise Nord Pas de Calais Propriétaires 39% 48,90% 56,30% Locataires privés 30,20% 24,70% 22,10% Locataires sociaux 29,20% 25% 19% Enfin, certains quartiers présentent une variété dans la répartition des statuts des occupants des logements. Il s agit des quartiers Gambetta Ste Beuve, Liane Daunou ou encore Montplaisir Henriville. Ils se distinguent par une part équilibrée des locataires privés, locataires sociaux et propriétaires. 3

4 Analyses Une majorité de petits logements à Boulogne-sur-Mer Le centre de l agglomération boulonnaise concentre 57% d appartements et 43% de maisons. Boulogne-sur-Mer, de par son tissu urbain dense, concentre la part la plus importante d appartements, 72% contre 48% à Le Portel, 32% à Outreau et 28% à St Martin Boulogne. Les logements collectifs sont fortement concentrés dans les quartiers Liane Daunou, Damrémont, le centre ville de Boulogne-sur-Mer et Transition Triennal. Les logements de petite taille (1 et 2 pièces), issus pour la plupart du parc locatif privé, sont surtout concentrés dans le centre ville de Boulogne-sur-Mer et les quartiers voisins. Répartition des logements collectifs et individuels par quartier Répartition des logements collectifs et individuels par quartier 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Maisons A la différence des quartiers de la ville centre, ceux de St Martin Boulogne, Outreau et Le Portel, regroupent une majorité de grands Appartements logements puisque les logements de 4 pièces et plus représentent au moins 70% du parc de logements des résidences principales. 4

5 #28 Un parc de logements constitué essentiellement sur la période Dans le centre de l agglomération, l essentiel des logements datent de la période d après-guerre. 47% des résidences principales datent de 1949 à 1974, 20% sont issues de la période et 8% de la période Le reste des habitations est antérieur à A Boulogne-sur-Mer, les destructions d après-guerre ont donné lieu à l élaboration du plan Vivien adopté en Celui-ci a permis la reconstruction de la ville et la conquête de nouveaux quartiers composés essentiellement de logements collectifs. Il s agit des quartiers de Damrémont, Liane- Daunou, Transition-Triennal ou encore le secteur Gambetta à travers la construction des buildings. Les quartiers Saint-Pierre, Brequerecque et Branly, se caractérisent par de l habitat collectif (grands ensembles pour le quartier Saint-Pierre et découpe de maisons en appartements dans les autres quartiers) et des maisons de ville parmi lesquelles un certain nombre ont survécu à la seconde guerre mondiale. Par contre, dans le centre-ville de Boulogne-sur-Mer et en vieille ville, l habitat est surtout constitué d immeubles divisés en plusieurs appartements. Ces logements sont issus de la période d avant guerre et celle de 1949 à A Outreau et Le Portel, une partie des quartiers est caractérisée par de l habitat individuel groupé mêlé à de l habitat collectif. Ces logements sont issus en grande partie de la reconstruction et de l urbanisation des 40 dernières années. Dans le même cas de figure, on peut citer le quartier Marlborough à St Martin Boulogne. L habitat individuel en lotissement est faiblement représenté par rapport aux maisons de ville. Il est concentré surtout en périphérie dans des quartiers comme Ostrohove, Wicardenne et Manihen. 5

6 Analyses Croissance du parc de logements des années dans le centre de Boulogne-sur-Mer et dans les quartiers extérieurs Sur une période plus récente, , le centre de l agglomération a accueilli logements supplémentaires, soit 8% du parc total de logements. Le centre-ville de Boulogne-sur- Mer représente 14% de ces logements (371 logements), quasi exclusivement des logements collectifs, des appartements résultant de la division d immeubles particuliers ou de maisons. Au 2eme rang des quartiers ayant vu son parc de logements s accroître, figure le quartier Transition-Triennal où l on dénombre 190 logements construits entre 1990 et Il s agit dans ce cas des opérations de rénovation urbaine du quartier. Dans le même rythme de construction, les quartiers de Clocheville-Tintelleries et Gambetta Ste Beuve ont vu leur parc de logements s accroître entre 1990 et 2005 de près de 190 logements chacun. Dans le premier cas, les logements correspondent essentiellement à du collectif et dans le second cas, les logements sont mixtes (collectifs et individuels). Dans les autres communes, plusieurs quartiers ont connu une croissance importante de leur parc de logements entre 1990 et 2005 : le centre-ville d Outreau, (essentiellement des logements collectifs) ; Ostrohove à Saint-Martin- Boulogne (164 logements dont les 2/3 sont des maisons individuelles). le quartier Marlborough (163 logements individuels et collectifs). le quartier Henriville/Parc de la falaise à Le Portel avec une majorité de maisons individuelles constituant l extension Nord du quartier. 6

7 #28 Une durée d occupation des logements plus courte en centre ville de Boulogne-sur-Mer En moyenne, près de la moitié des ménages qui habitent un logement dans le centre de l agglomération y résident depuis 10 ans ou plus, 22% y résident depuis 2 à 4 ans et 15% depuis moins de 2 ans. Globalement, dans le centre de l agglomération, un propriétaire occupe son logement une vingtaine d années. La durée moyenne d occupation d un logement locatif privé s élève à 7 ans tandis que la durée d occupation d un logement social est un peu plus élevé, 13 ans. Dans le centre-ville de Boulogne-sur -Mer, la durée d occupation des logements est plus courte par rapport aux autres quartiers, quelque soit le statut d occupation. Les propriétaires y résident en moyenne 16 ans, les locataires privés, seulement 4 ans et les locataires sociaux, 6 ans. Durée d occupation des résidences principales par les propriétaires Durée d'occupation des résidences principales par les propriétaires Années 30 Moyenne centre agglomération NB : variable fournie pour 200 logements privés minimum par quartier 7

8 Analyses #28 Durée d occupation des Durée résidences d'occupation des principales résidences principales par les par locataires les sociaux (variable fournie pour 200 logements sociaux minimum par quartier) Années Moyenne centre agglomération NB : variable fournie pour 200 logements privés minimum par quartier Durée d'occupation des résidences principales par les locataires privés Durée d occupation des résidences principales par les locataires privés Années (variable fournie pour 200 logements locatifs privés) minimum par quartier Moyenne centre agglomération NB : variable fournie pour 200 logements privés minimum par quartier Source et méthodologie du découpage des quartiers Les données présentées ici sont issues de l outil DIAF (Diffusion Infracommunale à façon) du recensement de la population 2008 de l Insee. Le découpage des quartiers, rendu possible uniquement dans les communes de plus de habitants, est issu d un travail réalisé par Boulogne-sur-Mer Développement Côte d Opale. Toutefois, une contrainte importante était à prendre en compte dans ce découpage, le respect d un seuil minimal de logements par quartier, un seuil imposé par l Insee. Plusieurs paramètres ont été pris en compte à travers ce travail de découpage des quartiers : les coupures physiques, les formes urbaines, l architecture, la concentration des commerces et services,. Au total, 22 quartiers ont été dessinés dans le centre de l agglomération boulonnaise et 4 quartiers ont été maintenus en tant que quartiers Iris tels que définis par l Insee (Damrémont, Montplaisir- Henriville, Liane-Daunou et Henriville parc de la falaise). Seuls les quartiers d habitat dense sont exploités dans cette étude. Sont exclus les zones d activités économiques (Zone portuaire, zone d activités d Outreau et zones commerciales) et les secteurs peu urbanisés (moins de logements) comme les extérieurs de St Martin Boulogne, Le Portel et Outreau. Boulogne-sur-Mer Développement Côte d Opale - Site de l Hoverport BP Boulogne-sur-Mer Cedex - Tél Fax SSN bdco@boulogne-developpement.com - Directeur de publication : O. Delbecq - Rédaction : L. Pigot - Cartographie : M. Vandais - Crédit photos : BDCO - Conception / maquette : Boulogne-sur-Mer Développement Côte d Opale Ce numéro est téléchargeable sur notre site internet. IPNS