Investir. Et pourquoi pas l immobilier CAP INVESTISSEUR UN INVESTISSEMENT RÉUSSI AVEC LE CRÉDIT AGRICOLE DU NORD EST

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1 Investir Et pourquoi pas l immobilier CAP INVESTISSEUR UN INVESTISSEMENT RÉUSSI AVEC LE CRÉDIT AGRICOLE DU NORD EST

2 Nous avons pensé et conçu ce guide afin de vous accompagner dans toutes les étapes de votre projet immobilier : de la recherche de votre bien à sa gestion complète. Précis et complet, il vous détaille tout ce qu il est possible de faire, toutes les opportunités les mieux adaptées à votre situation et à vos attentes. Illustré, il vous donne des exemples chiffrés, des mises en situation pour que vous puissiez envisager sereinement la globalité de votre projet. Pratique, il vous explique toutes les options en matière d assurances, et aussi de gestion de votre future acquisition. Indispensable, enfin, il vous oriente vers nos experts pour votre montage financier et les conseils les plus avisés pour toute question de fiscalité et de patrimoine. RÉUSSISSEZ VOTRE INVESTISSEMENT AVEC LE CRÉDIT AGRICOLE DU NORD EST 2.

3 Choisir un bien et le financer Nos conseils, notre accompagnement dans vos recherches, notre expertise. p4 Optimiser votre fiscalité L investissement locatif, une solution très intéressante. p12 Sécuriser votre investissement Assurez et pérennisez votre bien, p16 mais protégez-vous aussi contre tout litige. Gérer votre bien au quotidien Notre savoir-faire en gestion immobilière. p20 3.

4 hoisir n bien & e financer 4.

5 1. Choisir un bien VOUS AVEZ DÉCIDÉ D INVESTIR DANS L IMMOBILIER et vous faites un bon choix car ce type d opération présente bien des avantages. AVANTAGES L immobilier est le seul élément de patrimoine et de complément de revenu constructible à crédit. Le problème des retraites est entier aujourd hui : le taux de remplacement ne sera plus ce qu il était. Deux réponses sont données par l immobilier : Acquérir sa résidence principale. Faire un investissement locatif. L assurance liée au crédit est un élément de sécurité complémentaire et non négligeable pour vous et votre famille. L immobilier neuf est particulièrement attractif : L emploi combiné du crédit et des dispositifs fiscaux ouvre la voie à de nombreuses possibilités d optimisation patrimoniale Il répond aux normes et est sans entretien pendant plusieurs années, à la différence d un bien ancien qui nécessite trop souvent des rénovations et mises en conformité. Effort d épargne Sur la durée du prêt, financez en trois parts, grâce à la défiscalisation. Impact fiscal Locataire Choisir l immobilier neuf avec Square Habitat Nord Est Immo 5.

6 CONCRÈTEMENT EXEMPLES Vous investissez dans un appartement d une valeur de que vous financez sur 15 ans au taux de 4,5 % (+ assurance décès invalidité) et votre impôt annuel sur le revenu est de En choisissant le dispositif Scellier, vous optez pour une réduction d impôt en secteur locatif intermédiaire. Vous achetez sur Reims un appartement de 53 m² que vous louez 503 par mois. Vous empruntez frais de notaire inclus. Vos mensualités de remboursement sont de et vous bénéficiez d une réduction d impôt de 185 par mois pendant 9 ans et de 114 par mois pendant 6 ans. Pendant toute cette durée de 15 ans, vous bénéficiez d un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers dans vos revenus fonciers. Au terme des 15 ans, vous vous êtes constitué un patrimoine et vous percevez un revenu complémentaire (dont vous pourrez déduire les charges). Vous avez la possibilité de confier la gestion de votre bien à un professionnel et d adhérer à une assurance loyer impayé sous réserve d y consacrer 11 % à 12 % des loyers perçus. Avec le dispositif de loueur en meublé non professionnel (LMNP), dispositif Censi- Bouvard, vous pouvez investir dans une résidence de tourisme ou une résidence pour personnes âgées dépendantes. Vous empruntez la somme de HT car vous récupérer la TVA au moment de la mise à disposition du bien. Vous remboursez chaque mois 987 et vous avez une réduction d impôt de 131 par mois pendant 9 ans. Si vous choisissez une résidence de tourisme classée, vous percevrez un loyer mensuel de 430, et vous pourrez vous réserver une ou plusieurs semaines dans votre logement mais, dans ce cas, le loyer sera réduit. Vous n aurez normalement à charge que l impôt foncier et les gros travaux. Dans le cas d une résidence médicalisée, le loyer perçu sera un peu plus élevé, soit 483 et les charges moins importantes (l exploitant conserve généralement les gros travaux). L essentiel, dans les deux cas, est de bien choisir le gestionnaire et le site de la résidence, de sorte à être garanti dans la durée pour la perception des loyers. * le détail des dispositifs fiscaux est en page 15. EN CHIFFRES EXEMPLES SCELLIER LMNP Censi-Bouvard Montant à financer TTC + frais TTC + frais Mensualité de crédit (suivant hypothèse de taux à confirmer cas par cas) Loyer mensuel à 483 Réduction d impôt mensuelle Frais de gestion + assurance loyers impayés Fiscalité du revenu locatif 185 (9 ans) et 114 (6 ans) Néant Revenu foncier avec abattement 30 % pendant 15 ans BIC (base: investissement de TTC soit HT en ZRR et LMNP. Montants indicatifs) 6.

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8 2. Le financer + SI VOUS OPTEZ POUR L IMMOBILIER NEUF : Optimisez votre investissement par un financement sur mesure POUR APPRÉCIER LA PERTINENCE DE VOTRE INVESTISSEMENT IL FAUT TENIR COMPTE de votre situation patrimoniale ; du type de prêt - taux fixe, révisable, hybride ; de votre niveau d imposition ; de la rentabilité de l investissement. A l aide d une simulation, et si nécessaire avec l appui d un conseiller patrimonial, le Crédit Agricole vous aidera à mettre en place le montage le plus performant, pour vous permettre de réaliser votre opération dans les meilleures conditions. DE NOMBREUSES OPTIONS «SOUPLESSE» GRATUITES VOUS SONT PROPOSÉES AVEC LE PRÊT FACILIMMO Modulation des échéances de + ou -30% de la mensualité précédente, avec un minimum de 15 e. Pause mensualité possibilité de suspendre le paiement d une échéance : intérêts et capital. Double mensualité possibilité de rembourser, sans pénalité de remboursement anticipé, une somme équivalente à la mensualité en cours. Temporaire court terme après 24 mensualités, possibilité de suspendre la mensualité pendant 6 mois ou de réduire sa mensualité de 50 % pendant 1 an. Temporaire projet après 24 mensualités, possibilité de minorer sa mensualité à hauteur des intérêts calculés sur le capital restant dû pendant une durée comprise entre 24 et 84 mois. 8.

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10 2. Le financer + SI VOUS OPTEZ POUR L IMMOBILIER ANCIEN : Selon votre situation patrimoniale, la nature de votre investissement et le montage financier choisi, les travaux entrepris peuvent vous donner droit à des allègements fiscaux. Le conseiller du Crédit Agricole vous aidera dans vos orientations. POUR FINANCER CES TRAVAUX, SELON LEUR NATURE, PLUSIEURS POSSIBILITÉS Le prêt FACILIMMO et ses options «souplesse» gratuites : modulation des échéances pause mensualité double mensualité temporaire court terme temporaire projet S OFFRENT À VOUS Le Prêt Economie d Energie du Crédit Agricole : Si vous avez recours à des énergies renouvelables, plus économiques et moins polluantes Pour vous récompenser de votre contribution au Développement Durable, vous bénéficierez de conditions préférentielles De plus, les dépenses réalisées peuvent, sous certaines conditions, vous faire bénéficier d un crédit d impôt 10.

11 L ASSURANCE INVALIDITÉ PENSEZ AUSSI À SÉCURISER VOTRE FINANCEMENT ET VOTRE INVESTISSEMENT Un emprunt immobilier représente un engagement important ; l assurance de votre emprunt est un point capital de votre projet. L assurance décès invalidité vous permet de sécuriser votre achat dans les conditions prévues au contrat : en cas de décès ou de perte totale et irréversible d autonomie, le capital assuré restant dû est remboursé ; en cas de maladie grave ou d accident, les échéances de votre prêt peuvent être prises en charge par cette assurance. Plusieurs options existent : être couvert pour soi et pour son conjoint sécurise encore davantage votre prêt. L Assurance Décès Invalidité est proposée par la CNP Assurances, S.A. au capital de e entièrement libéré RCS PARIS, CNP IAM, S.A. au capital de e entièrement libéré RCS PARIS Siège social : 4, place Raoul Dautry, PARIS CEDEX 15 et PREDICA, Compagnie d assurances de personnes, filiale de Crédit Agricole SA. SA au capital de e entièrement libéré RCS Paris Siège social rue de la Procession Paris. Entreprises régie par le Code des assurances. Les événements garantis et les conditions figurent au contrat. 11.

12 ptimiser otre scalité 12.

13 L optimisation NOS SPÉCIALISTES SONT À VOS CÔTÉS POUR QUE VOTRE INVESTISSEMENT SOIT AU CŒUR D UNE DÉMARCHE PATRIMONIALE BILAN PATRIMOINE Parce que votre patrimoine est le fruit de votre travail, de vos efforts et de vos choix ; qu il est aussi le reflet de votre histoire, de votre héritage culturel ou familial une approche personnalisée est fondamentale. Une véritable stratégie doit guider la construction d un patrimoine qu il soit professionnel ou privé, stratégie qui ne peut se limiter à la recherche de la rentabilité maximale ou à un objectif de défiscalisation. La composition et l évolution de la famille (régime matrimonial, situation professionnelle ), les objectifs assignés au patrimoine (protection du conjoint, préservation d un outil de travail, préparation de la retraite ) doivent, autant que les espoirs de valorisation, déterminer les choix d investissement. Nos conseillers patrimoniaux sont à vos côtés lors de la réalisation du bilan patrimonial pour vous accompagner et vous guider dans la concrétisation des objectifs que vous vous serez fixés en vous proposant toutes les solutions envisageables nécessaires au développement de votre patrimoine. DÉFISCALISATION Pour être rentable une stratégie de défiscalisation doit toujours consister en un savant dosage d investissements et de placements différents. Ainsi selon la composition de votre patrimoine, la nature et la répartition de vos revenus, votre âge et tout simplement vos objectifs, votre conseiller patrimonial vous proposera les solutions défiscalisantes correspondant à vos attentes. L immobilier locatif, les monuments historiques, l investissement en loueur meublé non professionnel (LMNP) ou encore en établissement d hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), sur des programmes soigneusement sélectionnés par nos soins, feront partie des réponses personnalisées que votre conseiller patrimonial vous proposera. 13.

14 LES DIFFÉRENTS INVESTISSEMENTS POSSIBLES Dispositif Scellier (fin du dispositif le 31/12/2012) Acquisition d un bien immobilier neuf loué au titre de la résidence principale à un particulier. Réduction d impôt de 13% en 2012 dans la limite de e et d une seule acquisition par an. La réduction est étalée sur 9 ans. Le montant des investissements réalisés cette année est soumis à une nouvelle contrainte : un plafond de prix par mètre carré modulé par zone géographique. Plafond de prix au mètre carré (à compter de 2012) Les logements acquis à compter de 2012 sont soumis à un plafond de prix par mètre carré modulé par zone. Ces plafonds sont fixés à : ZONE A* ZONE GÉOGRAPHIQUE* Paris, petite couronne, 2 ème couronne jusqu aux limites de l agglomération parisienne, Côte d Azur (bande littorale Hyères-Menton), Genevois français. ZONE B1, DOM, COM ET NOUVELLE CALÉDONIE* Zone B1 : agglomérations de plus de habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint Malo), le pourtour de la Côte d Azur, les départements d outre-mer et la Corse. ZONE B2 Zone B1 : agglomérations de plus de habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint Malo), le pourtour de la Côte d Azur, les départements d outre-mer et la Corse. ZONE C PLAFOND EN e/m /m /m /m 2 Reste du territoire /m 2 (*) Ces zones géographiques ne sont pas définies par référence aux zones retenues pour la détermination des plafonds de loyer et de ressources (fixées par un arrêté du 29 avril 2009, modifié par un arrêté du 22 décembre 2010 et comportant une zone Abis), mais par référence à celles retenues pour l application de certaines aides au logement (l arrêté délimitant ces zones n est pas encore paru, mais ces zones pourraient donc différer). Si l investisseur opte pour le secteur locatif intermédiaire, la réduction peut être prorogée de 4 % globalement pour 1 ou 2 périodes supplémentaires de 3 ans pour les investissements réalisés en 2012 à quoi s ajoute un abattement de 30% sur loyers dans la catégorie des revenus fonciers. Pour être éligible au secteur locatif intermédiaire, l investisseur est tenu de respecter un plafond de loyers plus modéré et de prendre des locataires ne dépassant pas un plafond de ressources fixé annuellement. 14.

15 Dispositif LMNP Censi-Bouvard (réduction d impôt) et classique (avec amortissement du bien ) La location meublée non professionnelle (LMNP) s applique aux résidences de tourisme classées, aux résidences étudiantes, aux résidences sénior répondant à des normes de qualité et aux établissements d hébergement de personnes âgées dépendantes (EHPAD). Dans le dispositif Censi-Bouvard, l investisseur peut opter pour une réduction d impôt de 11%, dans la limite de e. A la différence du dispositif Scellier, il est possible d acquérir plusieurs logements au titre d une même année. La réduction est répartie sur 9 années à raison d un neuvième par an. En contrepartie, le bien ne peut être amorti. L investisseur peut opter pour le régime LMNP classique. En ce cas, le bien est amorti au plan comptable de telle sorte que le revenu locatif n est pas imposable pendant une durée assez longue. Quelque soit l option choisie, il y a récupération de la taxe sur la valeur ajoutée sur l acquisition du bien. Dispositif Malraux Réduction d impôt de 22% dans les zones de patrimoine architectural urbain et paysager et de 30% dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé. Les dépenses ouvrant droit à la réduction d impôt sont retenue dans la limite de e. Un moyen de se constituer un patrimoine dans les centres-villes. Monuments historiques Considérée comme d intérêt général, la réhabilitation de monuments historiques classés est exclue du plafonnement global des avantages fiscaux. Sont déductibles de tous les revenus les travaux et intérêts d emprunt relatif à la rénovation d un monument classé sous certaines conditions d agrément. C est un moyen d investir dans la «belle pierre» à condition de conserver longtemps (15 ans) le bien. 15.

16 écuriser otre bien L assurance LE CRÉDIT AGRICOLE DU NORD EST ASSURE VOTRE BIEN EN TOTALITÉ L OFFRE BATIMMO Les limites du contrat NOMBRE DE PIÈCES MAXIMUM DÉPENDANCES MAXIMUM PLAFOND MAXIMUM INDEMNISATION DU CONTENU INDEMNISATION DU CONTENU 1 à m e* Vétusté * Choix de 3 niveaux de garantie : Doublement ou triplement du capital de base ( e) pour obtenir l indemnisation maximum. Vol ** INCLUS Dommages électriques ** possibilité de doubler ou tripler le capital de base Dommages aux piscines EN OPTION Le contrat d assurance Habitation est assuré par PACIFICA, filiale d assurances dommages de Crédit Agricole S.A. PACIFICA : Société anonyme au capital de entièrement libéré Entreprise régie par le Code des assurances. Siège social : 8-10 boulevard Vaugirard Paris Cedex RCS Paris. Autorité de contrôle des Assurances et des Mutuelles, 61 rue Taitbout, Paris. 16.

17 ET LES PLUS QUI FONT LA DIFFÉRENCE Un véritable contrat de services même en l absence de sinistres : Mise à disposition 24h/24 d un réseau de prestataires qualifiés. En cas de sinistre non garanti, les prix des travaux sont négociés ; les frais de déplacement sont gratuits et nous appliquons une garantie sur les travaux (3 ou 6 mois) Pertes de loyers en cas de sinistres garantis : jusqu à 2 ans de loyer Spécial Prêt immobilier : pour ceux qui ont un financement : si sinistre important (> 20 % de la valeur totale du bien assuré) : jusqu à 12 mensualités du prêt sont remboursées + avance de 5 mois Si non respect des mesures de prévention : 70% d indemnisation des dommages Indemnisation du bien immobilier en valeur de reconstruction à neuf au jour du sinistre TARIF RÉDUIT DE -50% PENDANT UN AN SI logement en cours de construction/rénovation et inoccupé pendant au moins 4 mois 17.

18 ous rotéger 18.

19 LE CRÉDIT AGRICOLE DU NORD EST VOUS PROTÈGE DES IMPAYÉS GARANTIE LOCATIVE Garantie Loyers impayés Remboursement des pertes pécuniaires du fait du non-paiement par le locataire des loyers, charges et taxes récupérables. Loyer mensuel maximum de 3100 (24 mois maximum) Prise en charge des frais liés au recouvrement amiable ou contentieux Prise en charge des frais de procédure d expulsion Détériorations immobilières Les frais de réparation consécutifs à toute dégradation ou destruction du locataire dans le logement Perte de loyers résultant d une impossibilité de relocation Options Carence de locataire : période pendant laquelle le propriétaire est à la recherche de son 1 er locataire Vacance de locataire : période pendant laquelle le propriétaire est à la recherche d un nouveau locataire entre 2 périodes de location LES PLUS Souscription possible pour un locataire déjà en place Possibilité de règlement direct des prestataires dans le cadre de la garantie Détériorations Immobilières Indemnisation en valeur à neuf sur la garantie Détérioration Immobilière Pas de frais de gestion et pas de frais de fractionnement (annuel/mensuel) L option carence/vacance du locataire est unique sur le marché, pour les propriétaires qui gèrent directement leurs biens ou non. Le contrat d assurance Garantie Locative assuré par PACIFICA, la compagnie d assurance dommages, filiale de Crédit Agricole Assurances - Entreprise régie par le code des assurances. S.A. au capital entièrement libéré de entièrement libéré - Siège social : 8/10, Boulevard de Vaugirard Paris Cedex RCS Paris. Evénements garantis et conditions indiqués au contrat. Autorité de contrôle des Assurances et des Mutuelles, 61 rue Taitbout, Paris. 19.

20 érer votre bien u quotidien 20.

21 LE CRÉDIT AGRICOLE MET À VOTRE DISPOSITION SON SAVOIR-FAIRE EN VOUS PROPOSANT UNE LARGE PALETTE DE SERVICES IMMOBILIERS AU TRAVERS DE SA FILIALE SQUARE HABITAT : Transaction Location Gestion immobilière Syndic SQUARE HABITAT NORD EST 15 agences sur les départements de l Aisne, des Ardennes et de la Marne Plus de biens à la vente et à la location Plus de 400 transactions par an, lots en gestion locative et en syndic de copropriété Pour connaître la valeur de votre bien, en cas de vente ou de location, venez rencontrer un conseiller Square Habitat qui réalisera, pour vous, une évaluation justifiée de votre bien immobilier. Square Habitat se positionne en terme de conseil pour la valorisation de votre patrimoine au mieux de vos intérêts

22 GESTION LOCATIVE Nous vous proposons un mandat de gestion FNAIM afin de vous offrir un service sur mesure, adapté à votre besoin. Ce mandat de gestion comprend l ensemble des services que vous attendez d un professionnel de la gestion immobilière, à savoir : 1. La recherche d un locataire dans notre fichier 2. La publicité de votre bien 3. Les visites de votre bien 4. L étude des candidatures 5. La réalisation d un dossier complet sur la solvabilité du locataire 6. La rédaction du contrat de location (le bail) 7. L état des lieux d entrée 8. Les appels de loyers 9. L envoi des quittances des loyers perçus 10. Le règlement des loyers au propriétaire au choix de ce dernier 11. L intervention dans le logement pour les travaux définis avec le propriétaire 12. Le règlement des litiges éventuels 13. L état des lieux de sortie Nous vous rappelons que la totalité de nos frais et de nos honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers. 22.

23 ZOOM SUR LA GARANTIE DES LOYERS IMPAYÉS (GLI) DANS LE CADRE DE LA GESTION LOCATIVE La garantie couvre Les pertes de loyers et charges, taxes prévues au bail Des frais de contentieux afférents aux impayés (huissier, avocat ) Des frais liés à la procédure d expulsion (dommages matériels pour ouverture des locaux, frais pour l utilisation de la force publique) Des frais de déménagement du locataire : cette garantie limitée à deux mois de loyers s applique dans les cas suivants : Départ négocié du locataire en accord avec l assureur. Dans ce cas, le déménagement doit être effectif dans les 4 mois qui suivent le premier terme impayé L expulsion du locataire Vous êtes assuré pour un loyer mensuel maximum de TTC et vous bénéficiez d un plafond d indemnisation jusqu à au titre de la garantie Loyers Impayés NORD EST SQUARE HABITAT - Filiale de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Nord Est - SAS au capital de e. Siège social : 31, cours Langlet REIMS Tél RCS REIMS Assurance RC PRO et Garanties Financières : CAMCA 65rue la Boétie PARIS Transaction : e - Gestion : e Carte professionnelle n 194 délivrée par la Préfecture de la Marne- N ORIAS TVA intracommunautaire FR

24 CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU NORD EST Société coopérative à capital variable - Établissement de crédit - Société de courtage d assurances Prestataire de services d investissement agréé par le CECEI pour l ensemble des services d investissements visés à l article L du Code Monétaire et Financier - Siège social : 25, rue Libergier REIMS CEDEX N SIREN RCS Reims - N ORIAS T.V.A. : FR SWIFT AGRIFRPP / Réf Document non contractuel à caractère publicitaire achevé de rédiger le 12/09/2012. Imprimeur : Le Réveil de la Marne - Imprimé avec des encres végétales sur du papier aux normes PEFC.

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