CONFERENCE SORBONNE - IMMO RICS INVESTISSEMENT IMMOBILIER STRUCTURATION FISCALE. Mercredi 13 juin 2007

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1 CONFERENCE SORBONNE - IMMO RICS INVESTISSEMENT IMMOBILIER STRUCTURATION FISCALE Mercredi 13 juin 2007

2 LOCALISATION DE VEHICULES D INVESTISSEMENT EN FRANCE INVESTISSEMENTS PAN-EUROPEENS REGIMES SPECIFIQUES 2

3 Localisation de véhicule d investissement en France Principe de fiscalité internationale : Revenu locatif et plus-value immobilière sont imposables dans le lieu de situation du bien immobilier. Localisation du véhicule d investissement : une question sans intérêt? 3

4 Localisation de véhicule d investissement en France Une question primordiale, pour quelles raisons? Exception au principe de territorialité Utilisation des flux Recours aux SPV Remontée sur l investisseur Sécurité fiscale Fees? 4

5 Localisation de véhicule d investissement en France Exception au principe de territorialité Certaines conventions anciennes ne prévoient pas l application de ce principe lorsque l investisseur est une entreprise située au : Luxembourg (jusqu en 2008) ; Danemark ; Royaume Uni. Exemple : Société Luxembourg France Sauf en cas d établissement stable en France : l intérêt dépend de l imposition dans l Etat de la société. 5

6 Localisation de véhicule d investissement en France Utilisation des flux : Modalités de l apport en fonds propres Dividende / intérêt Capital / dette Exemple : Investissement : Rendement net : Fonds propres : 10 M 6 % 40 % Dette bancaire : 5 % Amortissement : 40 ans (constructions : 80 %) Solution : Si capital Si dette Limite :règle de sous-capitalisation Loyer net : Intérêt bancaire : Amortissement : Intérêt groupe : Revenu net : IS : Net IS : Cash flow :

7 Localisation de véhicule d investissement en France Recours aux SPV Le traitement des plus-values de cession de société immobilière dépend de la convention applicable. Exemple : Société Il permet une exonération de la plus-value de cession (à condition de céder la SPV) SPV Luxembourg France Plus-value de cession de la SPV : imposable au Luxembourg ; exonérée au Luxembourg. 7

8 Localisation de véhicule d investissement en France Remontée vers l investisseur Retenue à la source applicable aux flux versés à l étranger : - dividendes ; - intérêts ; - fees. Dépend : - du droit interne de l Etat ; - des conventions fiscales (y inclus le traité CEE). 8

9 Localisation de véhicule d investissement en France Sécurité fiscale Possibilité de sécuriser la fiscalité applicable à l investissement : - stabilité législative ; - relations avec l administration fiscale. Les rulings : une pratique des pays du Nord (Bénélux) 9

10 Localisation de véhicule d investissement en France Fees? Facturation de : - management fees ; - asset fees. Très surveillé, difficile à justifier dans le domaine immobilier. A utiliser avec beaucoup de précautions. 10

11 SITUATION DE LA FRANCE 1. FRANCE Territorialité Utilisation des flux Recours aux SPV Remontée sur investisseur Sécurité fiscale Fees LOCALISATION DU FONDS non souplesse assez importante IS à 15,5 % peu d imposition sauf paradis fiscaux faible délicat 1. LUXEMBOURG Territorialité Utilisation des flux Recours aux SPV Remontée sur investisseur Sécurité fiscale Fees oui (France) très souple IS : 0 pas d imposition, y compris paradis fiscaux forte prudence 11

12 Limite à la structuration : substance des sociétés non immobilières ; treaty shopping ; abus de droit ; taxe 3 %. CONCLUSION : La France, pays d investissement permettant une faible fiscalité sur les revenus et plus-values immobilières (pour les investisseurs non français). La France, pays peu attrayant pour la structuration d un fonds d investissement dédié à : - des investisseurs non français ; - des actifs non français. 12

13 INVESTISSEMENTS PAN-EUROPEENS REGIME SPECIFIQUE : SIIC 13

14 Le véhicule SIIC (REIT) s est diffusé en Europe au cours de ces dernières années sur la base de l exemple français (bien qu il existait précédemment en Belgique et aux Pays-Bas) : France ; Pays-Bas ; Belgique ; Royaume Uni ; Allemagne ; Italie. Peut-on unifier ou combiner les régimes? 14

15 Le véhicule SIIC peut-il être un outil pan-européen? Caractéristiques communes : exonération des revenus locatifs et plus-values ; obligation de distribution des revenus et plus-values ; société cotée. Caractéristiques proches : restriction de l activité : variable ; imposition des dividendes : variable. Caractéristiques différentes : exit tax ; structuration de l actionnariat ; effet de levier. 15

16 Conditions d une SIIC européenne : exonération des revenus et plus-values ; obligation de distribution ; imposition du dividende dans l Etat de situation des actifs. A priori, deux options possibles. 16

17 1 re option SIIC cotée 1 filiale par Etat Chaque filiale bénéficie du régime dans son Etat en sa qualité de filiale de SIIC européenne (impossible en l état actuel). Chaque filiale distribue ses dividendes à la SIIC de «tête» et chaque Etat prélève sa retenue à la source. 17

18 2 e option SIIC cotée Actifs dans les différents Etats La SIIC bénéficie d un régime d exonération dans chaque Etat. La SIIC paie une contribution dans chaque Etat en fonction de son propre actionnariat (proche du système français, difficile à mettre en œuvre). 18

19 Rappel des principales caractéristiques des régimes SIIC FRANCE PAYS-BAS ROYAUME UNI ALLEMAGNE Activité Recours à la dette Fiscalité Taxation des distributions Actionnaires Exit tax Activité principale avec activité accessoire possible Pas de limite 0 % sur activité principale 20 % des autres cas 60 % 16,5 % Investissements passifs 60 % (ou 20 % pour autres actifs) 0 % sous réserve de réinvestissement pour les plus-values - Limitations spécifiques - 75 % du CA = loyer Taxation si charges financières trop élevées 0 % sauf le logement 20 % dans Certains cas Limitations 2 % de la valeur des actifs 75 % du CA = loyer 75 % des actifs = immobilier 60 % des actifs % et 15 % des actions détenues par actionnaires 50 % de la plus-value 3 % 19

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