La demande de renouvellement dans un contrat de bail commercial

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1 La demande de renouvellement dans un contrat de bail commercial «Le renouvellement d un contrat de bail commercial n est pas automatique» 1. La demande de renouvellement Il n existe pas de renouvellement de plein droit en matière de bail commercial. Le locataire qui, arrivé au terme de son contrat, désire rester dans les lieux loué à la faculté de solliciter auprès de son bailleur un «renouvellement». Le locataire dispose du droit de solliciter trois renouvellements, mais le bailleur conserve bien entendu, à chaque fois, le droit de refuser ceux-ci. L ensemble des dispositions légales en matière de renouvellement du bail commercial sont impératives, cela signifie qu aucune clause (convention) dérogatoire (contraire) ne sera autorisée. 1. Qui peut introduire une demande de renouvellement? En principe, le renouvellement devra être introduit par le locataire lui-même ou par son mandataire. Si la demande émane d un mandataire, le mandat devra impérativement être effectif. 2. A qui doit être adressée la demande de renouvellement et sous quelle forme? La demande devra être adressée personnellement au bailleur, ou à chacun d entre eux en cas de pluralité, à l adresse indiquée sur le contrat de bail (ou à tout autre adresse qui aurait été officiellement communiquée par le bailleur). Le renouvellement pourra être expédié par exploit d huissier ou par lettre (pli) recommandée. Dans la seconde hypothèse, la demande de renouvellement sera valable même si le bailleur ne va pas retirer le pli recommandé. 1

2 3. Que doit contenir une demande de renouvellement? La demande de renouvellement doit obligatoirement porter sur la totalité des locaux visés par le contrat de bail principal. Le locataire qui introduit sa demande doit indiquer les conditions auxquelles il soumet son renouvellement. Enfin, la demande de renouvellement doit contenir, à peine de nullité, la mention prévue par l article 14, al.1, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux : «A défaut de notification par le bailleur, suivant les même voies et dans les trois mois, de son refus de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d offres d un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées». 4. Quel est le délai légal pour introduite sa demande? La demande de renouvellement doit impérativement être introduite dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l expiration du bail en cours. Prenons un exemple pour illustrer le délai : Si le contrat de bail expire le 31 décembre 2010, la demande de renouvellement devra être introduite entre le 1 er juillet 2009 et le 30 septembre A défaut de respecter ces délais la demande de renouvellement sera nulle. Mais remarquons que cette nullité est relative, cela signifie que le bailleur pourra choisir de l invoquer ou d y renoncer. 2. La réponse à une demande de renouvellement Introduire une demande de renouvellement ne signifie pas obtenir le renouvellement. Il est du droit du bailleur de refuser le renouvellement moyennant le payement d une indemnité qui varie en fonction du motif du refus. 1. Qui est habilité à répondre à une demande de renouvellement? Seul le bailleur dispose du droit de répondre à une demande de renouvellement. Si l immeuble loué a fait l objet d une transmission, il appartiendra au nouveau propriétaire de répondre à la demande même si celle-ci était adressée à l ancien propriétaire. 2. A qui doit être adressée la réponse? La réponse doit être adressée à l auteur de la demande, à l adresse référencée par le locataire (ou son mandataire). 2

3 3. Quelle forme doit prendre cette réponse? La réponse devra être envoyée suivant la même voie utilisée pour la demande, c'est-à-dire par lettre recommandée ou par exploit d huissier. Pour être valable la réponse devra impérativement être signée. 4. Quel est le délai légal pour répondre à une demande de renouvellement? Le bailleur devra adresser sa réponse au locataire dans un délai de trois mois à dater de la notification de la demande. En cas de réponse tardive la loi prévoit que : «le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées». En d autres termes, une réponse tardive équivaut à une absence de réponse. 5. Que doit contenir la réponse? 6. La réponse devra être claire et précise, le doute profitera au locataire. Cela signifie qu en cas de réponse imprécise ou ambigüe celle-ci sera considérée comme inexistante. Si le bailleur soumet le renouvellement à des conditions relatives au loyer, à la contribution des charges, à la manière d utiliser les lieux loués ou encore à toutes autres modalités du bail, le locataire aura la possibilité de soumettre son désaccord à un juge de paix dans les 30 jours. Aucune formulation spécifique n est exigée dans le contenu de la réponse. 7. Quelles sont les raisons pour lesquelles le bailleur peut refuser le renouvellement? L article 16 de la loi sur les baux commerciaux énumère de manière stricte les raisons pour lesquelles le bailleur a le droit de refuser une demande de renouvellement. Le bailleur peut refuser le renouvellement si : 1. Il désire occuper personnellement et effectivement les lieux loués. 2. Il veut que l immeuble n ait plus une vocation commerciale 3. Il veut reconstruire l immeuble ou la partie d immeuble dans laquelle le locataire exerce son activité. Dans ce cas il faut que la reconstruction de l immeuble affecte le gros œuvre des locaux affecté au négoce, dont le coût dépasse 3 années de loyer. 3

4 4. Le locataire a eu des manquements graves par rapport aux obligations qui lui sont imposées par le bail en cours. 5. Quelqu un propose au propriétaire un loyer supérieur à 1/3. Dans cette hypothèse le locataire peut faire une offre égale. 6. Si le locataire a commencé l exploitation d un commerce similaire dans le voisinage immédiat du bien loué ou qu il dispose d un immeuble où il pourrait continuer son exploitation commerciale dans le voisinage du bien loué. Il faut dans ce cas que la condition soit remplie avant la fin du délai dont dispose le bailleur pour répondre à la notification du locataire (trois mois). 7. Le bailleur doit il indemniser le locataire s il refuse le renouvellement? La réponse à cette question est oui, sauf si le propriétaire des lieux est aussi le propriétaire du fonds de commerce. Le montant de l indemnité varie en fonction des motifs invoqués pour le refus : 1. Si le propriétaire veut affecter l immeuble à une destination non commerciale ou reconstruire l immeuble, le locataire évincé aura droit à une indemnité égale à 1 an de loyer. 2. Si le propriétaire ou un membre de sa famille veut exercer dans l immeuble une activité commerciale similaire, le locataire aura droit à une indemnisation égale à 2 ans de loyer. 3. Si le propriétaire ne remplit pas dans les 6 mois ET pendant au moins 2 ans la raison pour laquelle il a refusé le renouvellement au locataire, le locataire aura droit à une indemnisation égale à 3 ans de loyer. 4. Si le propriétaire refuse l offre sérieuse de son actuel locataire et loue l immeuble à un tiers pour exercer un commerce différent, le locataire évincé aura droit à une indemnité égale à 1 an de loyer. Par contre si le nouveau locataire exerce un commerce similaire au locataire évincé, le montant de l indemnité sera de 2 ans de loyer. 5. Si le propriétaire n invoque aucune des raisons précitée en refusant le renouvellement, il devra au locataire une indemnité dite «d éviction». Cette indemnité d éviction s élève à 3 ans de loyer. De plus le propriétaire devra verser une somme d argent suffisante pour réparer intégralement le préjudice causé. 6. Enfin, si le propriétaire ou le nouveau locataire ouvre, avant la fin d une période de 2 ans, un commerce similaire à celui de l ancien locataire sans 4

5 l avoir averti lors du refus, le locataire évincé aura droit à une indemnité égale à 3 ans de loyer. 8. Quid en cas de désaccord sur l indemnité? En cas de désaccord entre le propriétaire et le locataire sur l indemnité : Le locataire pourra contester l indemnité si les motifs de refus sont les suivants : - le propriétaire ou un membre de sa famille veut exercer un commerce similaire ; - si le nouveau locataire exerce un commerce similaire. Le locataire évincé pourra introduire une action en justice si il estime que l indemnité est insuffisante au regard du profit que le propriétaire en retire. Le propriétaire pourra également ce pourvoir en justice s il estime que l indemnité apparaît manifestement déraisonnable en raison de l état d abandon ou de déclin du commerce où le renouvellement a été refusé. 5

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