MEDITERRANÉE FRANCE ÉTUDE DE MARCHÉ BUREAUX EDITION 2017 ETUDE DU MARCHÉ MARSEILLE ACTIVITÉ COMMERCE.

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1 ÉTUDE DE MARCHÉ MEDITERRANÉE FRANCE BUREAUX ACTIVITÉ COMMERCE EDITION 2017 ETUDE DU MARCHÉ MARSEILLE

2 NOTRE ÉQUIPE Nicholas HILL Gérant Agence Marseille - Toulon Helen SHACKLETON Grands Comptes Agence Marseille - Toulon Grace RUSSO Bureaux & Locaux D Activité Agence Marseille Liliane NIDDAM Commerces Agence Marseille - Toulon ARTHUR LOYD TOULOUSE info@arthur-loyd-31.com 2

3 LE RÉSEAU ARTHUR LOYD Plus de 70 implantations 330 collaborateurs transactions 5 structures transverses : Asset Management - Hôtellerie - Investissement - Logistique Valorisation m 2 commercialisés par an CA 2016 : 39.5 M 30 ANS D EXISTENCE PARTOUT EN FRANCE LEADER DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE & COMMERCIAL EN RÉGIONS 3

4 L AGGLOMÉRATION DE MARSEILLE ET SON ENVIRONNEMENT AIRE URBAINE : habitants 4

5 SOMMAIRE BUREAUX ACTIVITÉ COMMERCE INTRODUCTION ET PRÉSENTATION DU MARCHÉ BUREAUX : DEMANDE PLACÉE 2016 BUREAUX : OFFRE DISPONIBLE BUREAUX : OFFRE FUTURE (PLUS DE 12 MOIS) BUREAUX : VALEURS DE MARCHÉ BUREAUX : CONCLUSION ET PERSPECTIVES ACTIVITÉ COMMERCE 5

6 1.INTRODUCTION Nous vous présentons la 2ème édition de l étude de l immobilier de bureaux de l agglomération marseillaise, complétée par celle des entrepôts et locaux d activité, réalisée par Arthur Loyd Méditerranée. Comme l édition précédente, l approche globale, dégageant les grandes tendances, sera suivie d une analyse plus détaillée des transactions 2016, des valeurs de marché et évolution des stocks. Nous complèterons l étude bureaux par un examen de chacun des secteurs géographiques que nous avons identifiés comme composant le marché. Nous intégrons également une étude et un regard sur les marchés du commerce. Nous espérons, par ce document, pouvoir contribuer de manière aussi complète que possible à la compréhension de nos marchés et mettre à la disposition des acteurs économiques et politiques un outil objectif et fiable. Nous accueillerons bien volontiers toutes observations, questions et suggestions. Etude réalisée par : Nicholas HILL Helen SHACKLETON Grace RUSSO Liliane NIDDAM Nicholas HILL Gérant 6

7 1.INTRODUCTION ET PRÉSENTATION DU MARCHÉ Présentation générale de l étude par le directeur d agence Pour la 2 ème année consécutive, le marché marseillais s est montré décevant. Désormais, Aix en Provence rivalise avec la ville phocéenne. Le marché d activité parait plus stable, mais sans une importante affaire de plus de m², les chiffres montraient une réduction de 18%. Nous constatons de nouveau une pénurie de stock neuf. Les commerces du Centre Ville continuent de souffrir de la concurrence des nombreux nouveaux centres commerciaux et des problèmes d accessibilité. L ouverture du Village des Marques à Miramas au Printemps 2017 va davantage donne une idée de l esprit des consommateurs. Avec une demande placée de seulement m² en 2016, le marché des bureaux a souffert un recul important de 25% supplémentaires par rapport à la diminution de 18% de La réduction est généralisée sur tout le marché, mais on remarque que la taille des grandes transactions sur le secteur Euroméditerranée baisse encore. 7

8 1.INTRODUCTION ET PRÉSENTATION DU MARCHÉ - SUITE Marseille est la 3 ème agglomération administrative de France, avec 45 communes et presque 1.4 million d habitants. Elle loge entreprises sur le territoire avec une moyenne de création d environ par an. La ville est desservie par la Gare St Charles et 3 lignes de tramway ainsi que 2 lignes de métro. L aéroport Marseille Provence se situe au nord connecté avec 132 destinations, la plus large desserte en France après les aéroports qui a pour objectif de fluidifier l est de la ville a ouvert pour la partie est en 2016 avec la partie nord à suivre en Le marché immobilier se sépare entre les traditionnelles zones de «Centre-ville», le nouveau quartier d affaires «Euroméditerranée», le nord, le sud, l est et la périphérie qui comprend les satellites d Aubagne, La Ciotat et Vitrolles/Marignane. Euroméditerranée Le quartier d affaires «phare» dont la première phase est quasiment terminée l administration a prévu de commencer les préparations de«euromed 2» au nord du centre ville allongeant les Docks, mais en raison du net recul du marché, le projet sera décalé. Le secteur se compose d immeubles de grand gabarit avec le centre commercial régional «Les Terrasses du Port» à ses portes. 8

9 BUREAUX 9

10 2. LA DEMANDE PLACÉE EN VOLUMES COMMERCIALISÉS (en m²) Seconde main Neuf Moyenne Volume Total Total En m Une 2 ème année décevante d affilée. Une diminution de la taille moyenne des surfaces placées. Suivant une année 2015 historique Aix retient sa place et est désormais d égale importance avec Marseille sur la métropole Aix-Marseille

11 2. DEMANDE PLACÉE : NOMBRE DE TRANSACTIONS 2016 Nombre de Transactions Neuf/Restructuré Seconde Main Total Une baisse de 8% des transactions. La moyenne de surfaces des transactions neuves augmente de 30%. 20% de diminution de la taille moyenne des transactions de seconde main Taille moyenne des transactions NEUF SECONDE MAIN m 2 m 2 11

12 2. ÉVOLUTION DES VOLUMES VENTE/LOCATION (en m²) En m Location Vente En Taille moyenne des transactions LOCATION VENTE % m 2 m %

13 2. LES VOLUMES PAR SECTEURS DE MARCHÉ (en m²) 5% 23% 23% Évolution des transactions dans le Grand Lyon par secteurs géographiques Centre Euromed Nord Sud Est Périphérie 9% 17% 23% Euroméditerranée reste important au centre-ville mais le secteur sud rivalise désormais. On remarque l importante remontée de la périphérie, où on trouve le foncier disponible et un environnement moins chargé. Cette remontée pourrait durer avec l arrivée, parmi d autres, de la zone Athélia V à la Ciotat où m² de bureaux et d activité «hi-tech» vont être construits. Ou au Cap Horizon à Vitrolles; xx 000 m² de bureaux et activité et au Technoparc des Florides à Marignane avec m² de bureaux et d activité. 13

14 2. L ANALYSE DU VOLUME PAR TAILLE DE TRANSACTIONS (en m²) En m à 250 m à 500 m à m m² + Le recul de grandes transactions continue en % de moins en 2 ans. Les chiffres de 2016 concernant les transactions de plus de m² régressent derrière les transactions des petites surfaces. L année 2014 a été boostée par la transaction de la ville de Marseille qui a pris m² au 112 ème Village, Euromed et 2015 a vu 2 transactions de plus de m² chacune avec Euroméditerranée et RTM. 14

15 2. L ANALYSE DU NOMBRE DE TRANSACTIONS PAR TAILLE 0 à 250 m² 251 à 500 m² 501 à 1000 m² 1001 m² % de transactions sont de petite taille. Seulement 8 transactions de plus de m² avec les plus grandes de m² et m²

16 2. PRINCIPALES TRANSACTIONS DE BUREAUX Preneur / Acquéreur Adresse / Immeuble Secteur / Ville Location / Vente Surface Etat Ernst & Young Calypso Euromed Location m² Neuf Aix-Marseille Métropole Calypso Euromed Location m² Neuf Watchever Cap Azur Euromed Location m² Neuf Aix-Marseille Métropole Balthazar Euromed Location m2 Neuf Foncia K&B, Capelette Marseille Sud Location m² Seconde main UL France Les Falaises La Ciotat/Périphé rie Location m² Seconde main Invengo 200 Voie Ariane La Ciotat/Périphé rie Location m² Seconde main Pôle Emploi Euclide Euromed Location m² Seconde main 16

17 3. ÉVOLUTION DE L OFFRE : LE STOCK GLOBAL COMPARÉ AU VOLUME DES TRANSACTIONS (en m²) En m 2 Offre à 6 mois Offre à 6-12 mois Demande placée annuelle L évolution du stock a l air stable mais on observe un taux de vacance de plus de 4%, historique pour le marché Marseillais. Les bureaux de plus de m² sont particulièrement touchés tandis que ces transactions diminuent. Le stock global (0-12 mois) représente plus de 3 ans de demande placée une forte augmentation depuis

18 3. ÉVOLUTION DE L OFFRE : LE STOCK NEUF COMPARÉ AU VOLUME DES TRANSACTIONS (en m²) Offre à 6 mois Offre à 6-12 mois TOTAL OFFRE En m L offre neuve décolle +33% sur un an. Le stock neuf (0-12 mois) n est pas particulièrement inquiétant, mais associé avec la demande placée, il affiche tout-de-même 5 ans de demande placée. Les nouvelles opérations continuent d alimenter le stock en 2018 et Les institutions publiques qui peuvent s offrir les surfaces neuves sont largement satisfaites. Maintenant que la demande placée se stabilise, la baisse des transactions de grande taille va accentuer la vacance neuve. 18

19 3. ÉVOLUTION DE L OFFRE : LE STOCK SECONDE MAIN COMPARÉ AU VOLUME DES TRANSACTIONS (en m²) Evolution du stock seconde main comparé au volume des transactions Offre à 6 mois Offre à 6-12 mois TOTAL OFFRE En m L offre en seconde main reste résistante aux efforts de commercialisation, aux alentours de m² ; L économie actuelle n est pas assez performante pour éliminer le stock ancien existant étant donné les nouvelles opérations qui arrivent sur le marché quotidiennement. 19

20 3. ANALYSE DE L OFFRE : RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN (en m²) Stock global 2016 Offre neuve La livraison du stock neuf et sans preneur est constante ( m² par semestre). L offre de seconde main est difficile à estimer en raison du manque de visibilité concernant les triennaux des baux existants, où la décision de se déplacer n a pas encore été prise. Offre à 6 mois Offre à 6-12 mois Offre à 6 mois Offre à 6-12 mois 20

21 3. L OFFRE À 6 MOIS PAR SECTEURS DE MARCHÉ (en m²) Évolution des transactions dans le Grand Lyon par secteurs géographiques Centre & Euroméd 28% 12% 8% 52% Avec les importants achèvements en 2017, le secteur Euroméditerranée accentue encore la prédominance du centre-ville. Le Virage alimente le secteur sud, mais l offre au sud diminue en proportion de la totalité. La préemption par la SNCF du Parc des Faïenciers à l est réduit fortement la disponibilité dans ce secteur. 21

22 4. OFFRE FUTURE NEUVE (à plus de 12 mois) Adresse / Immeuble Promoteur Secteur / Ville Surface Date de livraison Tour La Marseillaise Constructa Euromed m² S Corail Station 7 BNP Paribas Immobilier Euromed m² Fin 2018 Le Castel Eiffage/ANF Centre ville m² T Desbief ANF Centre ville m² NC Renault Michelet Cogedim Sud m² Date prévisionnelle 2019 Les Vallons du Mistral Real Land Périphérie m² T Ilots B & E, Smartseille Eiffage Nord 8 439m² T et T Cap Horizon Nexity Périphérie m² Fin

23 5. VALEURS LOCATIVES FOURCHETTES DE LOYERS EN 2016 Moy / m² / an HT HC Neuf / restructuré 300 Seconde main La Tour Marseillaise sollicite les loyers faciaux à /m² HT HD mais elle est le seul bâtiment à exiger ce niveau Centre Euromed Périphérie 23

24 5. VALEURS LOCATIVES - BILAN Le loyer de seconde main ne varie pas, mais avec le niveau de disponibilité et la pression de l offre neuve, on s attend à des conséquences négatives sur les loyers. Le loyer du neuf est largement stable sur le secteur intra-muros. Seule la périphérie et La Tour Marseillaise un cas à part - avancent encore. Les institutionnels, qui jusqu ici ont fait tourner le marché central, particulièrement sur Euromed, ont trouvé leurs nouveaux locaux. Ces demandes ont maintenu un niveau de loyer important que les sociétés privées auront du mal à suivre. L attractivité du secteur Euromed continue d être accentuée par des conditions avantageuses (franchises du loyer, participations d aménagement) qui ramènent le loyer économique aux environs de 200 /m². 24

25 5. VALEURS MOYENNES À L ACQUISITION (en HD/m 2 ) Neuf ou restructuré CENTRE EUROMED PERIPHERIE / / Seconde main / / / En raison du manque immobilier. d affaires à l achat, la tendance est à la hausse en raison du crédit à des taux attractifs et l intérêt des patrons des PME/TPE à créer du patrimoine Les opportunités à l achat sont limitées, particulièrement avec les produits neufs au centre ville, ce qui entraîne des prix plus élevés pour raison de rareté. 25

26 6.CONCLUSION ET PERSPECTIVES Nos perspectives établies en 2015 pour 2016 étaient : «Le stock des seconde main augmente, compte tenu du transfert d un certain nombre de sociétés sur les immeubles neufs d Euroméditerranée» «Une baisse du volume des livraisons pour l année 2015» «La livraison de plusieurs immeubles à Euromed, à l est et à l ouest de Marseille». 2015, au regard des constats que nous avons faits, est largement conforme aux prévisions coté «offre» établies il y a un an. Cependant, nous n avons pas anticipé la baisse de transactions à un tel niveau. Les conclusions essentielles sur 2016 Quelles perspectives? Un volume global qui chute en-dessous de la moyenne à 10 ans. Les nombres et la taille d affaires de plus de m² ont diminué. Les deux plus grandes transactions ne remontent qu à m² et m². L offre dans le neuf représente désormais plus de 3 ans de demande placée. Seul le secteur périphérique de Marseille a progressé en terme des surfaces mais aussi en terme du pourcentage de demande placée. Les projets à plus de 12 mois apporteront encore des surfaces importantes. La Tour Marseillaise s achèvera avec un taux de pré-engagement assez important, ce qui devrait faire progresser la demande placée. Le reste de la zone intra-muros risque une continuité de faible niveau de transactions. Avec la disponibilité du foncier sur les zones périphériques, on peut imaginer que l importance de ces secteurs continuera dans le même sens qu en

27 7. ACTIVITÉ 27

28 7. LE MARCHÉ DE L ACTIVITÉ EN 2016 FAITS MARQUANTS 2016 Les transactions sont stable à m², mais sans la transaction exceptionnelle d XPO, elles afficheraient un recul de 18%. Une pénurie de neuf avec l offre stable vers 10%. Les loyers sont stables. Le prix de vente progresse grâce en partie à la pénurie de l offre. TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2016 XPO, Vitrolles m² en location, seconde main, logistique Sartorius, Aubagne m² en location, seconde main, Abena Frantex, La Valentine m² en vente, neuf Panier des Sens, La Valentine m² en vente, neuf LOGIFOS, Fos s/mer m² en location, seconde main, chambres froides Lumisky et RCT, Aubagne m² en vente, seconde main COMMENTAIRES Le marché marseillais est sur une segmentation des petites surfaces en raison de fait que la majorité des plateformes logistiques sont hors étude à Fos s/mer et Miramas. Vitrolles prédomine le marché. L agrandissement du secteur de bureaux, Euromed II, a été reporté, ce qui met en sursis les zones industrielles existant pour quelques années de plus. PERSPECTIVES 2017 Une obsolescence du stock de seconde main en zones traditionnelles, particulièrement intra-muros. Le loyer de seconde main reculera davantage. Le foncier est limité à la périphérie où on trouve entre d autres, la nouvelle zone Athélia V à la Ciotat avec une capacité de m² de bureaux et d activité, Cap Horizon à Vitrolles avec XX 000 m² et le Technoparc des Florides à Marignane avec la phase 2 de m². 28

29 7. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L ACTIVITÉ ACTIVITÉ - VOLUME DEMANDE PLACÉE ACTIVITÉ - DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHES DE SURFACES Neuf/Restructuré Seconde Main Total En m 2 % en m 2 En nombre % en nombre Location Ventes utilisateurs m m m m m m 2 0à 500 m m 2 7% 39 44% 501 à 2000 m m 2 18% 28 31% Sup. à 5000 m m 2 75% 22 25% Total demande placée m m m 2 Total m % % 29

30 7. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L ACTIVITÉ ACTIVITÉ - VOLUMES 2016 Estimation de l offre activité à 12 mois (au 1 er janvier 2017) Total Offre disponible à 12 mois Neuf Seconde Main Total Localisation de l offre activité à 12 mois (au 1 er janvier 2017) Marseille 47% 13% 40% Vallée du Huveanne Vitrolles Évolution de l offre activité à 12 mois (au 1 er janvier 2017) Offre disponible Neuve Offre disponible Seconde Main 2016 EVOLUTION 11% Stable 89% Stable 30

31 7. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L ACTIVITÉ ACTIVITÉS / ENTREPOTS - VALEURS 2016 Valeurs locatives Locaux d activités Neuf Seconde Main Location - Loyer annuel / m 2 HT HC 90 / / 75 Acquisition / m 2 HT HC / / Valeurs locatives Entrepôts (hors logistique) Neuf Seconde Main Location - Loyer annuel / m 2 HT HC 70 / / 60 BUREAUX Acquisition / m 2 HT HC / /

32 8. COMMERCE 32

33 8. LE MARCHÉ DU COMMERCE EN 2016 FAITS MARQUANTS 2016 Ouverture le dernier dimanche de chaque mois de la Canebière; Le Centre Commercial Les Terrasses du Port affiche ses premiers résultats de fréquentation record; Le Village des Docks, ouvert en 2015, récolte de nombreux prix (MAPIC). TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2016 Apple aux Terrasses du Port, surface 600 m² au 2 ème étage; Histoire d Or, Rue St Férreol; Tiger dans le Centre Bourse, surface 200 m²; H&M à la place de Virgin, Rue St Férreol, surface de vente m² de m² totale; King Jouet, Rue de la République, surface m²; HEMA, La Canebière, surface 400 m² sur 2 niveaux, loyer 900 /m²; NYX (L Oréal) pris un DAB, Rue St Férreol, surface loyer /an, DAB m², OUVERTURES SIGNIFICATIVES CENTRES CCX / RETAILS Centre Commercial Le Prado (13008), m² à coté du stade Vélodrome, Décembre 2017; Complexe Besson, 14 salles de cinéma proche Euromed; Le Village de Marques de Miramas ( m²), Printemps 2017, hors étude mais influent. COMMENTAIRES Nous assistons à une modification des habitudes d achat. Les consommateurs privilégiant les zones commerciales à l extérieur des villes et les centres commerciaux au détriment des centres villes historiques. Le marché reste très dense et nous verrons dans les prochains mois la réaction des consommateurs suites à l ouverture du Village de Marques et du Centre Commercial Le Prado. PERSPECTIVES 2017 La ville va opérer des travaux importants de rénovation au début de la Rue Paradis; Les Galeries Lafayette vont se déplacer de la Rue St Férreol au Centre Commercial Le Prado; Basic Fit est annoncé sur la Rue St Férreol sur m² à la place de Marionnaud; L ouverture du Village des Marques à 1h de Marseille, et de ses 100 boutiques vont redéfinir le paysage commercial marseillais. 33

34 8. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DU COMMERCE Centre Ville N 1 (grandes enseignes, marques) Emplacements 1 Bis / 2 (services) Centres Commerciaux COMMERCE - VALEURS Valeurs locatives Identification des rues / CC / Loyer annuel / Boîtes à vendre / Retail parks m 2 HT HC / Zones CCIEL premium La Canebière, Rue St Ferréol Bonneveine COMMERCE - STOCK À L OFFRE Rue Grignan, Rue Montgrand, Rue de la République Les Terrasses du Port, La Valentine, Centre Commercial Bourse, Centre Commercial Boîtes à vendre Plan de Campagne Evolution du stock à 6 mois au 1 er Janvier 2016 Equilibre Offre- Demande au 1er Janvier 2017 Centre Ville N 1 COMMERCE - STOCK Emplacement s 1 Bis / 2 Centres Commerciaux Périphérie + 10% + 30% + 10% Stable Sur offre Sur offre Stable Sous offre Retail parks Les Paluds, Aubagne Zones Commerciales premium (avec locomotives alimentaires hypermarchés) BUREAUX Auchan Aubagne, La Valentine Centre Commercial 34

35 PARTOUT EN FRANCE Plus de 70 Agences 330 collaborateurs transactions m 2 commercialisés par an MEDITERRANÉE 5 structures transverses : Logistique, Investissement, Asset Management, Hôtellerie, Valorisation MARSEILLE ARTHUR LOYD MEDITERRANÉE avenue du Prado, Marseille 297 avenue du Mistral, Espace Mistral Bâtiment A, ZI Athélia IV, La Ciotat Tél marseille@arthur-loyd.com