RAPPORT DU MARCHÉ DES ESPACES DE BUREAUX T / GRAND MONTRÉAL T RAPPORT DU MARCHÉ DES ESPACES DE BUREAUX GREATER MONTREAL

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1 RAPPORT DU MARCHÉ DES ESPACES DE BUREAUX PAGE 1 T RAPPORT DU MARCHÉ DES ESPACES DE BUREAUX GREATER MONTREAL

2 RAPPORT DU MARCHÉ DES ESPACES DE BUREAUX Avec l arrivée d un nouveau président aux États-Unis et le retrait du Royaume-Uni de l Union européenne, l année 2016 aura sans contredit bouleversé la dynamique des grandes puissances mondiales. Bien que l on s attende à ce que ces événements aient d importantes conséquences sur l économie en 2017, les marchés se comportent étonnamment bien jusqu à présent. Le taux de chômage dans le Grand Montréal atteignait 6,7 % en février 2017, en baisse depuis son niveau de 8,7 % à pareille date l an dernier. Près de emplois ont été créés au cours de la dernière année, ce qui démontre que les conditions économiques s améliorent progressivement à Montréal. Le centre-ville de Montréal demeure un marché favorable aux locataires, le taux de disponibilité atteignant 12,1 %, à la fin du premier trimestre, soit le plus haut niveau en deux ans. Néanmoins, les immeubles de catégorie A situés au centre-ville se portent assez bien. En effet, les taux de disponibilité sont passés de 16 % à la fin de 2016, à 13 % au premier trimestre de 2017, soit une absorption annuelle de pieds carrés (pi 2 ) d espace de catégorie A. Dans son ensemble, le taux de disponibilité du Grand Montréal a débuté l année 2016 à 14,8 %, pour ensuite fléchir légèrement à 14,6 %, à la fin du quatrième trimestre. Par contre, en raison des quelque 1 million de pieds carrés (mpi 2 ) d espace en construction actuellement au centre-ville, le taux d inoccupation augmentera sans aucun doute lorsque ce nouvel inventaire sera livré au cours des prochains mois. Malgré le taux de disponibilité élevé du Grand Montréal, les propriétaires demeurent positifs, encouragés par le raffermissement de l économie mondiale et de la croissance de l emploi. Les taux de location moyens ont légèrement diminué depuis le début de 2016, le loyer net moyen passant de 14,05 $ à 13,87 $ le pied carré, et le loyer additionnel moyen diminuant de 13,79 $ à 13,66 $ le pied carré. Avec un inventaire de plus de 2,3 mpi 2 d espaces de bureaux, les marchés en périphérie du centre-ville demeurent très actifs, principalement en raison de leur proximité avec le centreville et des taux de location plus abordables. Ces marchés détiennent le deuxième plus grand inventaire de bureaux à Montréal, après le centreville (5,2 mpi2). De plus, cet inventaire augmente constamment à mesure que les développeurs convertissent les immeubles plus anciens en espaces de bureaux de style «loft», équipés des dernières technologies. Malgré le fait que cette tendance de conversion ait commencé il y a quelques années, on ne s attend pas à ce qu elle ralentisse au cours des années à venir. T RAPPORT DU MARCHÉ DES ESPACES DE BUREAUX GRAND MONTRÉAL PAGE 2

3 RAPPORT DU MARCHÉ DES ESPACES DE BUREAUX 35,00 $ 33,05 $ 30,00 $ 25,00 $ 24,98 $ 27,38 $ 22,62 $ 25,47 $ 25,89 $ COÛTS D OCCUPATION ESPACES DE BUREAUX GRAND MONTRÉAL PAR MARCHÉ SECONDAIRE 20,00 $ 15,00 $ 17,31 $ 12,05 $ 12,18 $ 10,47 $ 11,37 $ 13,22 $ 10,00 $ 5,00 $ 0,00 $ 15,74 $ 12,93 $ 15,20 $ 12,15 $ 14,10 $ 12,67 $ Centre-ville Montréal Est Laval Loyer Net Périphérie du centre-ville Loyer Additionnel Rive-Sud Ouest-de-l Ïle Source : Altus InSite, Altus Group Limited En tant que centre technologique en pleine croissance, la périphérie du centre-ville abrite plusieurs entreprises telles qu Ubisoft, qui a récemment ajouté pi2 à ses bureaux au 5445, avenue De Gaspé. Les géants de la haute technologie Google et Microsoft, ainsi que le gouvernement canadien, ont annoncé des investissements considérables dans des centres de recherche et de développement en intelligence artificielle à Montréal au cours des années à venir. Ces investissements laissent présager que le secteur pourrait accueillir de nouveaux locataires de calibre mondial dans un avenir rapproché. Les taux de location moyens des marchés en périphérie du centre-ville sont demeurés stables au cours des derniers mois, oscillant autour de 12,00 $ le pied carré, avec des loyers additionnels d environ 10,50 $ le pied carré. Les taux de location bruts moyens y demeurent inférieurs de presque 10,00 $ à ceux du centre-ville, où le taux demandé moyen atteint 15,50 $ le pied carré et le loyer additionnel se situe à près de 17,00 $ le pied carré. L une des transactions de location les plus notables du premier trimestre a été l annonce de la relocalisation d Ernst & Young, qui quittera le 800, boulevard René-Lévesque Ouest pour s installer à la Maison Manuvie au 900, boulevard De Maisonneuve Ouest. Le cabinet comptable profitera grandement du plan d aménagement du nouvel immeuble, qui lui permettra de réduire son espace utilisé de pi2 à pi2, tout en accueillant 750 employés. 23 % 17.3 % 11 % INVENTAIRE DU CENTRE-VILLE 8 % 41 % 17 % DISPONIBILITÉ DU CENTRE-VILLE 9.2 % 14.9 % 5.6 % 10.0 % Cœur du centre-ville Est du centre-ville Sud du centre-ville Ouest du centre-ville Vieux Montréal PAGE 3 T RAPPORT DU MARCHÉ DES ESPACES DE BUREAUX GREATER MONTREAL

4 SOLAR UNIQUARTIER L Industrielle Alliance Groupe financier a récemment annoncé que 120 employés occuperont un étage complet de la Tour Place de la Gare, au début de Image : Devimco Immobilier - Solar Uniquartier Compte tenu des forts taux d inoccupation qui perdurent dans l ensemble du territoire montréalais, le marché est encore favorable aux locataires. Par conséquent, les propriétaires doivent demeurer compétitifs et être disposés à investir dans leurs propriétés afin d adapter leurs espaces aux besoins des utilisateurs. Il y a une demande croissante pour des bureaux construits sur mesure qui reflètent les valeurs fondamentales des entreprises. En modernisant les espaces de bureaux traditionnels, les entreprises espèrent fidéliser leurs employés et augmenter leur clientèle. En septembre 2016, Devimco Immobilier a entrepris la construction de Solar Uniquartier à Brossard, un projet immobilier diversifié et axé sur le transport en commun d une valeur de plus d un milliard de dollars. Le projet sera développé à proximité du Réseau électrique métropolitain (REM) et offrira 1 mpi2 de commerces et de bureaux. L Industrielle Alliance Groupe financier a récemment annoncé que 120 employés occuperont un étage complet de la Tour Place de la Gare, au début de Un autre projet de construction important est Humaniti : un complexe polyvalent de 39 étages situé en face de la Place Jean-Paul-Riopelle. Une fois terminé, ce complexe comprendra un hôtel de 200 chambres, 335 unités de logement, 140 condos, pi 2 de commerces de détail et pi 2 de bureaux en vente ou en location. Ce projet, d une valeur de plus de 200 millions $, est le fruit d un partenariat entre le Fonds immobilier de solidarité FTQ et Cogir Immobilier. À la fin de l été 2017, le Groupe Broccolini commencera la construction de la nouvelle Maison de Radio-Canada. Le projet de réaménagement et la vente des installations existantes ont tous deux reçu l approbation du Conseil du Trésor du Canada en avril Ce nouveau complexe de pi 2 devrait être livré au début de Le radiodiffuseur public sera alors l unique locataire des nouvelles installations en question, en vertu d un bail de 30 ans. Dans le cadre du vaste projet de revitalisation de l immeuble existant, le plan actuel du nouveau propriétaire, Groupe Mach, prévoit la préservation et la rénovation complète de la tour de Radio-Canada. Avison Young a fièrement représenté CBC/Radio-Canada dans le cadre de la vente et de la relocalisation de ses installations montréalaises. T RAPPORT DU MARCHÉ DES ESPACES DE BUREAUX GRAND MONTRÉAL PAGE 4

5 Du point de vue des investissements, l année 2016 s est terminée par l une des plus grandes transactions de l année : l acquisition de la Cité du commerce électronique par GWL Realty Advisors. Ces deux tours, comprenant 27 et 17 étages et un total de 1 mpi 2, ont été vendues pour 429 millions $, à un taux d actualisation de 5 %. Ce complexe de bureaux de catégorie A abritera le siège social de la Banque Laurentienne à partir de Le gestionnaire de caisses de retraite publiques Investissements PSP a récemment vendu ses trois derniers immeubles sur la rue Chabanel. Les immeubles en question, situés aux 99, 333 et 433, rue Chabanel Ouest, totalisant 1,9 mpi2, ont été achetés par les Propriétés Howard Szalavetz, pour 85,9 millions $. Les anciennes installations de fabrication de textiles avaient été achetées en 2005 pour 80,5 millions $ par Investissements PSP, en partenariat avec le Groupe Dayan. À l Île-des-Sœurs, le Group Mach a acheté le 16, Place du Commerce pour 16,5 millions $ en janvier, suite à l annonce du déménagement du groupe Pages Jaunes, seul locataire de cet immeuble. Avec une superficie locative totale de pi 2 d espaces de bureaux, cet immeuble vacant de catégorie A, avait été acheté en 2007 pour 42,4 millions $ par un groupe financier allemand, alors que Pages Jaunes détenait un bail de 10 ans. Le 16, Place du Commerce a été acheté par le Groupe Mach en janvier pour 16,5 millions $, ce qui ne représente que 57 % de son évaluation municipale. PAGE 5 T RAPPORT DU MARCHÉ DES ESPACES DE BUREAUX GREATER MONTREAL

6 VENTES D ENVERGURE, BUREAUX GRAND MONTRÉAL Acheteur Vendeur Cité du commerce électronique, Montréal 1350, boulevard René-Lévesque Ouest 1360, boulevard René-Lévesque Ouest GWL Realty Advisors KanAm Grund Group Prix $ (457,90 $/pied carré) Cité du commerce électronique : pieds carrés 1350, boulevard René-Lévesque Ouest : pieds carrés 1360, boulevard René-Lévesque Ouest : pieds carrés Acheteur Vendeur Prix 433, rue Chabanel Ouest, Montréal Howard Szalavetz Properties Investissements PSP $ (104,48 $/pied carré) pieds carrés Acheteur Vendeur Prix 333, rue Chabanel Ouest, Montréal Howard Szalavetz Properties Investissements PSP $ (30.51 $/pied carré) $ pieds carrés Acheteur Vendeur Prix 16, Place Du Commerce, Île-des-Sœurs, Montréal Groupe Mach Real I.S. (BGV II Office Montreal Inc.) $ (100 $/pied carré) pieds carrés Acheteur Vendeur Prix 99, rue Chabanel Ouest, Montréal Howard Szalavetz Properties Investissements PSP $ (17,62 $/pied carré) pieds carrés T RAPPORT DU MARCHÉ DES ESPACES DE BUREAUX GRAND MONTRÉAL PAGE 6

7 GRAND MONTRÉAL ABSORPTION RAPPORT DU MARCHÉ DES ESPACES DE BUREAUX ABSORPTION TOTALE DE BUREAUX (MPI 2 ) T T T T T T T T T T T GRAND MONTRÉAL TENDANCES PAR SOUS-MARCHÉS Source : Altus InSite, Altus Group Limited Catégorie A Catégorie B Toutes catégories Marché Dispo. (T1-2016) Dispo. (T1-2017) Tendance Loyer Net (T1-2016) Loyer Additionnel (T1-2016) Loyer Brut (T1-2016) Loyer Net (T1-2017) Loyer Additionnel (T1-2017) Loyer Brut (T1-2017) Centre-ville 12,7 % 12,1 % 19,30 $ 21,13 $ 40,43 $ 19,46 $ 21,70 $ 41,16 $ Montréal-Est 17,0 % 19,0 % 13,58 $ 12,35 $ 25,93 $ 12,93 $ 12,05 $ 24,98 $ Laval 16,0 % 12,0 % 15,72 $ 12,41 $ 28,13 $ 17,67 $ 12,24 $ 29,91 $ Périphérie, c.-v. 8,0 % 11,9 % 13,42 $ 15,14 $ 28,56 $ 13,13 $ 12,18 $ 25,31 $ Rive-Sud 15,0 % 16,7 % 16,60 $ 11,94 $ 28,54 $ 16,60 $ 11,72 $ 28,32 $ Ouest-de-l Île 27,4 % 20,7 % 15,50 $ 13,76 $ 29,26 $ 15,58 $ 14,46 $ 30,04 $ Centre-ville 12,6 % 13,0 % 13,09 $ 16,96 $ 30,05 $ 13,52 $ 17,09 $ 30,61 $ Montréal-Est 10,4 % 13,7 % 12,25 $ 7,81 $ 20,06 $ 11,83 $ 8,14 $ 19,97 $ Laval 23,5 % 23,4 % 12,00 $ 11,26 $ 23,26 $ 11,50 $ 12,09 $ 23,59 $ Périphérie, c.-v. 15,7 % 17,8 % 12,09 $ 11,55 $ 23,64 $ 12,11 $ 10,72 $ 22,83 $ Rive-Sud 16,4 % 12,4 % 10,69 $ 9,58 $ 20,27 $ 11,13 $ 11,52 $ 22,65 $ Ouest-de-l Île 19,0 % 20,0 % 12,71 $ 12,79 $ 25,50 $ 11,50 $ 13,04 $ 24,54 $ Centre-ville 12,3 % 12,2 % 15,43 $ 16,85 $ 32,28 $ 15,74 $ 17,31 $ 33,05 $ Montréal-Est 13,3 % 15,9 % 13,58 $ 12,35 $ 25,93 $ 12,93 $ 12,05 $ 24,98 $ Laval 18,4 % 16,0 % 15,19 $ 12,25 $ 27,44 $ 15,20 $ 12,18 $ 27,38 $ Périphérie, c.-v. 16,1 % 16,7 % 12,24 $ 11,02 $ 23,26 $ 12,15 $ 10,47 $ 22,62 $ Rive-Sud 15,0 % 16,7 % 12,90 $ 10,04 $ 22,94 $ 14,10 $ 11,37 $ 25,47 $ Ouest-de-l Île 23,9 % 20,7 % 13,46 $ 13,03 $ 26,49 $ 12,67 $ 13,22 $ 25,89 $ Tendance Source : Altus InSite, Altus Group Limited PAGE 7 T RAPPORT DU MARCHÉ DES ESPACES DE BUREAUX GREATER MONTREAL

8 TRANSACTIONS DE LOCATION D ENVERGURE, BUREAUX GRAND MONTRÉAL Locataire Type Complexe De Gaspé, 5455, rue De Gaspé, Montréal Ubisoft pieds carrés Agrandissement Locataire Type Maison Manuvie, 900, boulevard De Maisonneuve Ouest, Montréal Ernst & Young pieds carrés Nouveau bail Locataire Type 1, Place Ville Marie, Montréal IBM pieds carrés Nouveau bail Locataire Type 1010, rue De La Gauchetière Ouest, Montréal Canadian National Railway pieds carrés Nouveau bail Locataire Type Tour SSQ, 1225, rue Saint-Charles Ouest, Longueuil Ville de Longueuil pieds carrés Nouveau bail T RAPPORT DU MARCHÉ DES ESPACES DE BUREAUX GRAND MONTRÉAL PAGE 8

9 ACTIVITÉ DE CONSTRUCTION ESPACES DE BUREAUX TRANSACTION AVISON YOUNG Aujourd hui complètement dénudée, la Tour de Montréal (la tour iconique du Stade olympique) s apprête à recevoir un nouveau murrideau. Pour ce faire, il aura fallu installer la grue la plus haute au pays, s élevant à plus de 200 mètres du sol. En 2018, plus de employés de Desjardins emménageront dans pieds carrés de bureaux. La construction du nouvel édifice de Visa Desjardins, au 450, boulevard De Maisonneuve Ouest, est presque terminée. Les premiers employés ont commencé à y emménager au cours du premier trimestre. PAGE 9 T RAPPORT DU MARCHÉ DES ESPACES DE BUREAUX GREATER MONTREAL

10 ACTIVITÉ DE CONSTRUCTION ESPACES DE BUREAUX Au Quartier des spectacles, la construction de l Îlot Balmoral avance à grands pas. Situé entre la Place des Festivals et la rue De Bleury, le nouvel édifice de 13 étages accueillera l Office national du film du Canada. Au 1275, avenue Des-Canadiens-de-Montréal, la construction du gratte-ciel de condos L/Avenue tire à sa fin. Les bureaux au pied de la tour accueillent maintenant WeWork, qui y occupe pieds carrés sur trois étages. T RAPPORT DU MARCHÉ DES ESPACES DE BUREAUX GRAND MONTRÉAL PAGE 10

11 La complétion de la Maison Manuvie, au 900, boulevard De Maisonneuve Ouest, est prévue pour l été L édifice accueillera notamment Manuvie et Ernst & Young, qui occuperont 73 % de la superficie totale de bureaux. Longtemps attendue, la construction du Carré Saint-Laurent a été lancée au début de Adjacente au Monument National, la Phase 1 comprendra pieds carrés de bureaux sur huit étages qui seront occupés par le Gouvernement du Québec. Cette phase inclura 175 espaces de stationnement souterrain sur trois étages, avec bornes de chargement électrique. PAGE 11 T RAPPORT DU MARCHÉ DES ESPACES DE BUREAUX GREATER MONTREAL

12 RAPPORT DU MARCHÉ DES ESPACES DE BUREAUX 30,0 % 25,0 % 23,9 % DISPONIBILITÉ TOTALE ESPACES DE BUREAUX PAR SOUS-MARCHÉS GRAND MONTRÉAL DISPONIBILITÉ TOTALE, BUREAUX 20,0 % 15,0 % 10,0 % 12,3 % 12,1 % 13,3 % 15,9 % 18,4 % 16,0 % 16,1 % 16,7 % 15,6 % 15,1 % 20,7 % 5,0 % 0,0 % Centre-ville Montréal Est Laval Périphérie centre-ville T T Rive-Sud Ouest-de-l Île Source : Altus InSite, Altus Group Limited 16,0 % 14,0 % 12,0 % DISPONIBILITÉ TOTALE ESPACES DE BUREAUX GRAND MONTRÉAL DISPONIBILITÉ TOTALE 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % Centre-ville Grand Montréal Source : Altus InSite, Altus Group Limited Solutions immobilières intelligentes avisonyoung.com VOUS AVEZ DES QUESTIONS OU COMMENTAIRES? CONTACTEZ-NOUS AUJOURD HUI : Avison Young Québec Inc. Denis Perreault, MBA, Adm.A Agence immobilière commerciale Associé, Directeur général 1200, avenue McGill College Courtier immobilier agréé Bureau Montréal (Québec) H3B 4G7 denis.perreault@avisonyoung.com T RAPPORT DU MARCHÉ DES ESPACES DE BUREAUX GRAND MONTRÉAL PAGE 12