MARKETBEAT IDF - PARIS BUREAUX. 1er Trimestre 2017

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1 MARKETBEAT IDF - PARIS BUREAUX 1er Trimestre 2017

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Paris 3 03 Paris QCA 4 04 Paris Nord Est 6 05 Paris Sud 8 06 Définitions 10

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE AU BEAU FIXE MALGRE QUELQUES NUAGES De belles éclaircies En ce début d année 2017, l économie mondiale reprend des couleurs malgré un ensemble d incertitudes politiques: élections cruciales en Europe, futures décisions du nouveau président américain. Portée par la dynamique des marchés américains et émergents, l INSEE prévoit une croissance du commerce mondial de 4,2%. Cette embellie a profité à la zone euro (croissance de 0,4% au 4 ème trimestre 2016), avec une hausse de la consommation privée et des exportations, soutenues par la dépréciation de l euro face au dollar. Toutefois, le risque inflationniste, entretenu notamment par l évolution du prix du pétrole (+2% en zone euro en février 2017), pourrait à terme impacter le pouvoir d achat des ménages. Dans ce contexte favorable, la croissance française devrait néanmoins acter un léger ralentissement avec seulement une progression de 0,3% au 1 er trimestre 2017 en raison du caractère exceptionnel des livraisons aéronautiques en fin d année. En complément de l investissement des ménages (stable à +0,7%), le trend haussier observé sur la consommation des ménages (+0,6%) et l investissement des entreprises (+0,8%) devrait conforter la solidité de cette croissance anticipée pour l année Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Une bouffée d optimisme Depuis le creux du 3 ème trimestre 2014, on observe de concert un regain d optimisme du climat des affaires (retour au niveau de 2010) ainsi que du moral des ménages qui atteint la barre symbolique des 100 points, revenant ainsi à son niveau de fin Tandis que le rythme des commandes s est accéléré pour l industrie manufacturière et que le secteur de la construction est repassé en territoire positif (+0,7%), les mauvaises conditions météorologiques ont néanmoins pesé sur la production agricole (-5,7%) et fait perdre 0,2 point de croissance du PIB en rattrapée par la réalité de l emploi INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % La baisse significative du taux de chômage se fait attendre, et ce en dépit d un niveau de création d emplois ( en 2016) au plus haut depuis La France marque ainsi sa différence avec les autres pays européens. Depuis fin 2012, ce taux oscille entre 9,5% et 10,5% (-0,2% en 2016), sans jamais passer sous le seuil des 9%. Dans ce contexte, les promesses des candidats à l élection présidentielle qui prophétisent un retour à 7% en fin du prochain quinquennat sonnent comme peu réalistes et tiennent de la douce utopie. BIT 2

4 SYNTHÈSE PARIS 2017 : UN DEBUT D ANNÉE PROMETTEUR Point culminant pour la demande placée Pour un 1 er trimestre, le niveau de demande placée de l année 2017 ( m²) atteint des sommets et s inscrit ainsi dans la lignée de la fin d année 2016 ( m² au 4 ème trimestre). Les comparaisons à la moyenne décennale (+67%) et d une année sur l autre (+41%) sont éloquentes et démontrent une fois de plus l indéniable attractivité de Paris. Avec une hausse exceptionnelle de 323% d une année sur l autre, le Sud de la Capitale ( m²) tire son épingle du jeu. La signature de NATIXIS sur près de m² dans les tours Duo permet à ce marché d approcher d ores et déjà de son niveau moyen ( m² par an). A l inverse, Paris Centre Ouest (QCA inclus) et Nord-Est affichent de légères baisses de leurs volumes de commercialisations (respectivement -18% et -7%). Néanmoins, ces marchés ne déméritent pas puisqu ils dépassent tous deux leurs moyennes long terme pour un premier trimestre. Demande placée à Paris, en milliers de m² Taux de vacance Taux de vacance : une offre limitée A Paris, le taux de vacance s établit désormais à 3,4%. Bien qu en légère augmentation sur Paris Nord-Est, quelque soient les marchés, l offre immédiate parisienne - à peine m² - reste toujours très limitée. S il perdure sur l année, le rythme soutenu de la demande placée devrait contribuer à absorber les surfaces actuellement en chantier et livrables d ici la fin de l année 2017 ( m²). Le renouvellement pérenne du stock parisien dépendra de nouvelles mises en chantier au cours des deux années à venir : pour l heure, seuls m² sont attendus en 2018 et m² en Un volume additionnel de m² de projets dotés de permis de construire pourrait alimenter le marché à horizon Cushman & Wakefield Valeurs locatives de 1ère main à Paris, /m²/an Pression sur les valeurs locatives de 1 ère main L augmentation des valeurs locatives de transactions de bureaux neufs à Paris Nord-Est s accélère (11% en un seul trimestre) pour flirter avec son niveau historique de 2002 (445 /m²/an versus 463 /m²/an). Bien que plus limitée sur Paris QCA (+5%) et Paris Sud (+2%), les valeurs locatives continuent leur progression pour se positionner respectivement à 690 /m²/an et 540 /m²/an. Dans un marché parisien sous-offreur, la baisse des mesures d accompagnement et la pression sur les loyers pour les meilleurs immeubles devraient subsister. Note : Les loyers s entendent HT et HC 3

5 PARIS QCA DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Jolie performance de la demande placée Depuis 2 ans, le marché des bureaux de Paris QCA affiche une santé insolente, comme en atteste un volume annuel de commercialisation supérieur à m² en 2015 et L année 2017 promet d être tout aussi dynamique et le 1 er trimestre s inscrit déjà sur des plus hauts avec plus de m² placés. Bien qu en repli de 10% d une année sur l autre, ce chiffre doit s analyser à l aune d un stock vacant très réduit (3,3% de taux de vacance); il se place au-delà de la moyenne décennale du volume de transactions pour un 1 er trimestre, de l ordre de m². Les mouvements ont été nombreux dans le secteur de l Etoile (150 transactions représentant un volume de m², en hausse de 13% d une année sur l autre) alors que, dans le Centre, un peu moins de 80 mouvements ont été observés pour un total de m², en recul de 45% en un an. toujours portée par les petites surfaces Dans la lignée de la tendance observée en 2016, les surfaces inférieures à m² continuent de fournir l essentiel de la dynamique transactionnelle. Elles ont représenté m² placés au cours du 1 er trimestre, soit 56% du volume total. Une vingtaine de transactions sur des surfaces intermédiaires (de à m²) ont été observées, très majoritairement sur le secteur de l Etoile qui propose des bureaux ayant, pour la plupart, fait l objet d une rénovation ou d une restructuration. Un seul mouvement de grande taille a été relevé, avec la prise à bail d AEW sur m² de bureaux dans Capital 8, propriété d UNIBAIL. Valeurs locatives : en hausse pour les surfaces restructurées mais en baisse pour le reste Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface 1 er Trimestre 2017 Tranche de surface M² Part Evol. Moins de m² % -18% De à m² % 8% Plus de m² % -16% Surface totale % -10% Evolution des valeurs locatives à Paris QCA, /m²/an En marge d une valeur prime fixée à 790 /m²/an, les valeurs de transactions des bureaux dans le QCA ont conservé leur tendance haussière en ce qui concerne les bureaux restructurés. Leur progression est certes relativement lente mais régulière depuis 2013; elles atteignent 690 /m²/an pour les prises à bail du 1 er trimestre de l année. Elles devraient continuer d augmenter au cours de l année 2017, compte-tenu de la faiblesse de l offre de classe A sur le marché. Les loyers de seconde main ont, quant à eux, enregistré une baisse marginale de 4%, surtout sensible sur le secteur du Centre. - Cushman & Wakefield 4

6 PARIS QCA OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate sous tension L hémorragie de l offre immédiate qui a significativement entamé le stock vacant, semble marquer une pause au 1 er trimestre Les disponibilités immédiates se stabilisent autour de m², soit un taux de vacance de 3,3%. Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² Plus de la moitié de cette offre est composée de surfaces de petite taille, réparties à parts égales entre le Centre et l Etoile. Une trentaine d offres viennent alimenter le stock de bureaux de taille intermédiaire; ils représentent m² de surfaces tertiaires, très majoritairement localisées autour de l Etoile alors que dans le Centre, le choix des entreprises est nettement plus restreint, avec moins d une dizaine de propositions. Il en va de même pour les bureaux de plus de m² : seulement 3 immeubles vacants. - Cushman & Wakefield Taux de vacance en chute libre La baisse du taux de vacance est significative sur le marché des bureaux à Paris QCA; il est passé de 5,4% en 2013 à 3,3% fin 2016 et s est stabilisé à ce niveau au 1 er trimestre Que ce soit dans le QCA ou dans d autres arrondissements, l offre immédiate est très faible sur le marché parisien. Il faut y voir la conséquence directe d un rythme soutenu de commercialisations observé depuis quelques années : les surfaces tertiaires s écoulent plus vite que le stock ne se reconstitue. Le marché parisien marque donc sa différence avec les autres secteurs tertiaires d Ile-de-France qui affichent une moyenne de 6,7%. Taux de vacance Offre future : 3 années de forte production! - Cushman & Wakefield Les chantiers de restructurations de bureaux se sont multipliés dans le QCA; ils vont venir alimenter le stock sur les 3 prochaines années à hauteur de m², dont près de m² livrables d ici la fin de l année Signalons les opérations de la Poste du Louvre ( m²), la restructuration du 7-11 boulevard Haussmann ( m²) et aussi celle de la Poste Paris La Boétie ( m²). Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris QCA, en milliers de m² Les livraisons de bureaux sont relativement équilibrées entre le Centre et l Etoile en 2017 mais, dès 2018, la cadence des inaugurations va s accélérer sur le secteur de l Etoile où près de m² de nouvelles surfaces seront achevées. La très grande majorité de ces opérations, lancées en blanc, se situe dans le 8 ème arrondissement, tant sur le boulevard Haussmann que sur les Champs- Elysées. Cushman & Wakefield 5

7 PARIS NORD-EST DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Un 1 er trimestre prometteur L année 2017 commence sous les meilleurs auspices pour Paris Nord-Est qui enregistre un nombre record de 85 signatures. Elles représentent un volume total de m², supérieur de 32% à la moyenne décennale observée pour un 1 er trimestre. Les entreprises ont plébiscité les surfaces de taille moyenne situées dans les arrondissements périphériques (53% du volume total) et les petites surfaces du centre, c est-à-dire celles sises dans le 3 et 4 ème (54%). Deux transactions de grand gabarit ont été relevées ce trimestre : l URSSAF s est positionnée dans le 19 ème arrondissement sur m² tandis que WEWORK a pris ses quartiers dans le «Fhive / Cœur Marais» (3 ème ) sur m² de bureaux restructurés. Sur ce marché, seuls 4 transactions portent sur des locaux de première main, un produit relativement rare sur ce secteur. La majorité de la demande placée (67%) s est donc concentrée sur des surfaces de seconde main. Une demande placée homogène sur les typologies et les secteurs D une année sur l autre, un repli des grandes transactions laisse place à une augmentation des prises à bail sur les surfaces intermédiaires (+36%). Résultat des courses, la demande placée s équilibre entre les différentes typologies de surface mais également suivant les secteurs géographiques. Avec 55% des volumes transactés ce trimestre, les arrondissements de périphérie ont attiré des entreprises du secteur public (URSSAF), des services et des transports (PARIS & CO). Ceux du centre (45% de la demande) ont, quant à eux, répondu aux attentes d entreprises juridiques & de conseil (STUDIALYS) ainsi que de spécialistes de la Technologie de l Information & la Communication (comme TILLER SYSTEMS). Demande placée à Paris Nord-Est, en milliers de m² Segmentation de la demande placée à Paris Nord-Est par tranche de surface 1 er Trimestre 2017 Tranche de surface M² Part Evol. Moins de m² % +5% De à m² % +36% Plus de m² % -39% Surface totale % -7% Valeurs locatives à Paris Nord-Est, /m²/an Grand écart des valeurs locatives Sur le trimestre, le repli du loyer moyen de seconde main (-2%), combiné à l appréciation du loyer de première main (+11%) creuse les écarts. En effet, sur le marché de Paris Nord-Est la fourchette des valeurs locatives s étend de 305 /m²/an à 445 /m²/an avec un loyer prime à 510 /m²/an. Derrière cette moyenne se cachent des disparités. Les loyers des arrondissements du centre oscillent entre 340 /m²/an pour des locaux de seconde main et 530 /m²/an pour la première main tandis que ceux situés en périphérie, plus abordables, varient de 270 /m²/an à 360 /m²/an (valeur actée par CDK GLOBAL sur «Visalto»). Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 6

8 PARIS NORD-EST OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Pénurie de l offre immédiate Après deux années de contraction représentant une baisse cumulée de 44%, l offre immédiate de bureaux à Paris Nord-Est affiche une augmentation de 13% au 1 er trimestre de l année. Elle concerne à la fois les petites (+12%) et moyennes surfaces (+20%). Par opposition, l offre de grand gabarit stagne à m², uniquement de seconde main. Avec respectivement et m² disponibles, les volumes s équilibrent entre les arrondissements du centre et de la périphérie. La vigilance est de mise face à un stock qui s épuise ( m² soit 3,4% de vacance), et une demande placée dynamique qui, sur ce trimestre, s inscrit sur la lancée de 2016 ( m²). Dans un tel contexte, un ralentissement des transactions pourrait s opérer, à moins que les livraisons de surfaces neuves ou des libérations ne viennent compenser cette pénurie naissante. Offre immédiate à Paris Nord-Est, en milliers de m² - Cushman & Wakefield Taux de vacance à Paris Nord-Est L offre future se fera attendre : cap sur 2018 et 2020! Le renouvellement de l offre neuve ou restructurée reste faible à Paris Nord-Est; et à peine m² seront livrés en Les m² restants à commercialiser dans ces opérations se répartissent entre le 3 ème - «Fhive / Cœur Marais» déjà pré-commercialisé à plus de la moitié et le 18 ème avec m² dans l opération «Chapelle international». En 2018, les deux opérations lancées en blanc dans le 20 ème arrondissement - «View» et «Lilas Meurice» - apporteront m² de nouvelles surfaces neuves. Une bouffée d oxygène pour le marché! Dans le centre, il faudra attendre la restructuration de «Morland Mixité Capitale» dans le 4 ème en 2020, pour renouveler l offre de première main de grand gabarit. - Cushman & Wakefield Disponibilités de 1ère main (de plus de m²) certaines et probables à Paris Nord-Est, en milliers de m² L offre potentielle (non dotée d un permis de construire) est uniquement attendue en périphérie avec m² programmés dans le 20 ème et pas moins de m² en 2020 prévus pour le 18 ème arrondissement. A moins que de nouveaux projets de restructuration ne s organisent dans les arrondissements du centre, l offre de qualité de grand gabarit risque à court terme de manquer à l appel sur ce secteur. Cushman & Wakefield 7

9 PARIS SUD DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : un 1 er sous le signe de «Duo»! trimestre record Demande placée à Paris Sud, en milliers de m² Avec m² de demande placée, ce 1 er trimestre est à inscrire dans les annales pour Paris Sud. Ce volume insolent avoisine le niveau annuel de 2013 et la moitié des surfaces totales signées en 2016 (année déjà record depuis 2001). Sur ce marché, le développement de bureaux neufs dope les commercialisations; ils ont concentré 65% de la demande placée répartie sur 5 transactions. La signature de NATIXIS a nettement contribué à ce résultat hors norme et ce début d année affiche une vitalité indéniable. Porté par la précommercialisation des tours «Duo», le sous-secteur du ème arrondissement est le plus performant avec m² placés; il est suivi du ème ( m²) tandis que Paris ème ferme la marche avec à peine m² commercialisés au cours du trimestre. Segmentation de la demande placée à Paris Sud par tranche de surface 1 er Trimestre 2017 Succès des grandes surfaces Les comparaisons d une année sur l autre donnent le tournis tant les niveaux des 1 er trimestres 2016 et 2017 se suivent mais ne se ressemblent pas. Les grandes surfaces des arrondissements périphériques ont séduit les entreprises. Ces transactions sont au nombre de 3 dont 2 ventes à utilisateurs dans le 15 ème ( m² d ALTICE dans «Qu4drans» et m² par le CREDIT AGRICOLE ASSURANCES). A contrario, au centre, l intérêt des utilisateurs s est porté sur les petites surfaces: 17 transactions représentant plus de 70% des volumes. Tranche de surface M² Part Evol. Moins de m² % +15% De à m² % +233% Plus de m² % +658% Surface totale % +323% La hausse des valeurs de première main se poursuit Valeurs locatives à Paris Sud, /m²/an Lentement mais sûrement les valeurs de transactions de bureaux de première main progressent : +2% en 3 mois pour se positionner à 540 /m²/an. Dans un contexte de sous-offre, cette tendance devrait s inscrire dans la durée. Celles de seconde main s inclinent d autant et se positionnent ainsi à 405 /m²/an. En hausse de 4%, les loyers de première main du ème ont franchi la barre des 500 /m²/an. Le minimum des valeurs de seconde main (330 /m²/an) est enregistré pour ce même sous secteur (-6% ce trimestre). Note : Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 8

10 PARIS SUD OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE L offre immédiate continue de décroitre Avec m² recensés à la fin du 1 er trimestre 2017, l offre immédiate de bureaux à Paris Sud apparait comme très faible sans pour autant avoir atteint son niveau historique le plus bas ( m² fin 2006). En 3 mois, l offre de grande surface s est compressée de 21% pour atteindre m², son minimum depuis Cette offre se répartit sur seulement 3 disponibilités dans le ème, dont m² dans la Tour Maine-Montparnasse. L offre de bureaux de taille intermédiaire est, quant à elle, stable. Seules les disponibilités inférieures à m² augmentent ( m²) et dépassent de peu leur moyenne décennale ( m²). Offre immédiate à Paris Sud, en milliers de m² Taux de vacance stable à seulement 2,7%, Cushman & Wakefield De tous les secteurs parisiens, le Sud affiche le taux de vacance le plus faible à 2,7%. Comme ce fut le cas les dernières années, la demande placée devra donc être entretenue par les précommercialisations d offres futures de qualité qui alimenteront prochainement le marché. Taux de vacance de Paris Sud Offre future : 2017 l année des livraisons! Le rythme des livraisons de bureaux s accélère dans le Sud de la Capitale, passant de m² achevés en 2016 à m² attendus en Fait remarquable, les 3/4 de ces surfaces ont déjà trouvé preneur. Les disponibilités restant à commercialiser sont toutes localisées en périphérie dans 4 projets qui s achèveront tout au long de l année : «10 Grenelle» (9 500 m² au 2 ème trimestre), «Bercy Cristal» ( m² au 3 ème trimestre) et les immeubles «Kadence» & «Jour», représentant, à eux seuls, pas moins de m² (4 ème trimestre). Les précommercialisations ne faiblissent pas en ce qui concerne les opérations programmées en 2018, d ores et déjà près de 70%. En ajoutant les opérations dotées d un permis de construire, l offre future s élève à m² livrables en 2018 et 2019 sur le secteur Sud. Ce chiffre parait relativement faible compte-tenu de l emballement du marché sur les grands gabarits de surfaces. Les chantiers se répartissent sur l ensemble des arrondissements, avec un retour de l offre restructurée dans le 7 ème («46 avenue de Breteuil») en Cushman & Wakefield Disponibilités de 1ère main (de plus de m²) certaines et probables à Paris Sud, en milliers de m² Cushman & Wakefield 9

11 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 10

12 AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) Olivier Gérard Directeur Général +33 (0) Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés

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