ANALYSE DE MARCHÉ : POLOGNE

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Aurore Bouffard
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ANALYSE DE MARCHÉ : POLOGNE I. MARCHÉ DES BUREAUX EN POLOGNE A. VARSOVIE Le marché de l immobilier de bureaux poursuit sa croissance à un rythme pour le moins soutenu.

2 ANALYSE DE MARCHÉ : POLOGNE I. MARCHÉ DES BUREAUX EN POLOGNE A. VARSOVIE Le marché de l immobilier de bureaux poursuit sa croissance à un rythme pour le moins soutenu. Malgré une occupation impressionnante, la nouvelle offre devrait dépasser légèrement la demande à moyen terme. Cette demande est bien répartie entre la zone centrale et les zones plus périphériques. B. RÉGIONS Bien que l on note des écarts, les villes régionales en Pologne comptent toutes d importants projets de construction. La solide expansion des secteurs BPO/SSC (services d externalisation et centres de services) a impliqué une croissance dynamique et une polarisation des marchés régionaux d immobilier de bureaux dans le pays, spécialement à Cracovie, Wroclaw et les trois villes de Gdańsk, Sopot et Gdynia. Hors Varsovie, ces marchés font partie du TIER I et constituent le premier choix pour de nombreux investisseurs internationaux. C. DEMANDE La prise en occupation de bureaux a totalisé 1,344 million de m² en Parmi ceux-ci, Varsovie en représente 56,4 % ( m²), et les marchés régionaux les 43,6 % restants ( m²). Cracovie est le principal de ces marchés avec 32 % de l activité de La demande à Varsovie provenait quasi exclusivement d entreprises au cours de l année passée. Les services professionnels représentaient 21 % de l activité, suivis par le secteur manufacturier et celui de l énergie à concurrence de 20 %. Dans l ensemble, la demande était bien diversifiée parmi les secteurs. D. TAUX DE VACANCE Les développements importants ont mis une pression à la hausse sur le taux de vacance. Il était de 14,2 % à Varsovie et de 10,8 % sur les marchés régionaux à la fin de E. DÉVELOPPEMENT Le développement de nouveaux bureaux a connu des niveaux record. On comptait au total m² de nouveaux bureaux à Varsovie en 2016, soit une hausse de l immobilier de bureaux moderne de 9,0 %. À l heure actuelle, m² sont en construction. Les nouveaux bureaux modernes ont doublé au cours des cinq dernières années sur les marchés régionaux. Les bureaux finis représentaient m² en 2016, soit une augmentation de 14,3 % du parc de bureaux modernes m² sont actuellement en construction sur les marchés régionaux. Rapport Annuel / 3 Analyse de marché Pologne

3 F. LOCATIONS Le volume de nouvelles constructions a légèrement dépassé la demande, ce qui met une faible pression sur le loyer des espaces de qualité à moyen terme. Ce loyer est de 23 /m²/mo à Varsovie et de 15 /m²/mo au niveau régional. G. INVESTISSEMENTS La Pologne se démarque dans la région CEE. Le volume d investissements en immobilier commercial a dépassé 4,5 milliards d euros en 2016, soit 13 % de plus qu en Les investissements dans l immobilier de bureaux ont atteint le record de 1,8 milliard d euros et les rendements primaires se sont compressés à 5,35 %. Statistiques clés : 14,2 % de taux de vacance Varsovie ; 23EUR/m²/mo pour les loyers des espaces de qualité à Varsovie ; 5,35 % de rendement primaire pour les bureaux à Varsovie. sources : CBRE II. MARCHÉ RÉSIDENTIEL EN POLOGNE A. VARSOVIE Les nouvelles constructions et ventes d immobilier résidentiel se sont poursuivies à un bon rythme en On compte nouvelles unités résidentielles à Varsovie (du premier au troisième trimestre) et le lancement de constructions. Cette solide nouvelle offre a permis de garder les prix sous contrôle, même si la demande reste élevée. B. RÉGIONS Les villes régionales ont également poursuivi leur croissance, mais elles connaissent plus de variations. Cracovie et Wroclaw ont affiché 20 % d achèvements de constructions en plus qu à la même période de 2015 (du premier au troisième trimestre). C. POPULATION La population polonaise a connu un léger recul sur l année, passant à millions de personnes. Même si l élargissement de la population est stable depuis plusieurs années la croissance économique, la hausse du pouvoir d achat et les investissements directs étrangers ont contribué au développement du marché résidentiel. D. PARC DE LOGEMENTS Au terme de 2015, 67 % de l immobilier résidentiel était situé dans les zones urbaines. Les cinq villes les plus importantes représentaient 20,3 % du parc, tout en hébergeant 16,6 % de la population. Aux trois premiers trimestres de 2016, nouvelles unités résidentielles ont été achevées. Parmi celles-ci, (64,4 %) se situaient dans des zones urbaines. Il s agit d une hausse de 18,6 % par rapport à la même période de Rapport Annuel / 3 Analyse de marché Pologne

4 E. PRIX L activité récente montre une stabilité des prix sur le marché résidentiel. Sur le marché principal, les prix de l immobilier résidentiel ont augmenté régulièrement (en devise locale) depuis 2012 pour se chiffrer à PLN/m² (1,727 /m²) à la fin du troisième trimestre. Les loyers moyens ont légèrement progressé cette année. F. NOUVELLES CONSTRUCTIONS Avec unités vendues (réservations payées comprises), le quatrième trimestre de 2016 a été l un des meilleurs sur les six principaux marchés. Cela porte le total annuel à ventes et soutient l absorption rapide des nouvelles unités par le marché. On estime que les investisseurs dans le domaine des logements offrant une option d achat représentent une large part de la demande. Par ailleurs, des législations récentes influencent le marché. Des réglementations favorisant le logement pour les jeunes facilitent l accès aux nouveaux candidats et le programme «Housing Plus» accorde des subsides aux ménages à faibles revenus. Les conditions d octroi de crédits hypothécaires devraient se resserrer d ici 2018, mais cela devrait apaiser la surchauffe du marché. Statistiques clés : prix moyen pour les nouvelles constructions résidentielles de /m² ; de permis résidentiels jusqu au troisième trimestre de 2016 ; 64,4 % du nouveau parc jusqu au troisième trimestre de 2016 étaient situés dans des zones urbaines. sources : Banque nationale de Pologne (NBP), REAS, Eurostat, Bureau central de statistique polonais Rapport Annuel / 3 Analyse de marché Pologne

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