L Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels Tableau de bord mensuel Janvier 2011

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1 L Tableau de bord mensuel Janvier 2011 Avertissement : les indications mensuelles reprises dans le «Tableau de bord» ne deviennent définitives qu avec la publication des résultats trimestriels : exemple = M10-10 est définitif et donc aussi M et M12-10 ; mais M est provisoire. I. L ensemble des marchés I.1. L environnement des marchés : les conditions de crédit Les taux d intérêt sur les prêts du secteur bancaire (taux nominaux, hors assurance et coût des sûretés) 6 Les taux des crédits immobiliers aux particuliers (en %) En janvier 2011, les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis 3.47 %, en moyenne (3.60 % pour l accession dans le neuf et 3.44 % pour l accession dans l ancien). Pour le deuxième mois consécutif, les taux des prêts remontent : 22 points de base depuis novembre Il est vrai que le marché a connu un emballement exceptionnel en fin d année dernière. Une partie de la demande a en effet anticipé la réalisation de ses projets : des investisseurs attentifs la dégradation annoncée du dispositif Scellier et des secundo accédants soucieux de bénéficier du crédit d impôt TEPA, principalement. Aussi, en ce début d année 2011, la demande s est réduite en conséquence : en volume, c est d un «trou d air» dont l ampleur reste évaluer dont il s agit et en L CRÉDIT LOGEMENT / CSA - Tableau de bord mensuel 1/7

2 qualité, les ménages plus aisés (secundo acheteurs pour une grande part d entre eux) voient leur place dans le marché reculer (surtout dans l ancien). Mécaniquement, les taux remontent donc au-del de la progression attendue (augmentation du coût des ressources obligataires et monétaires et surtout, nécessité d élever les marges sur la production nouvelle, dans le cadre de la mise en œuvre des nouvelles règles prudentielles). La déformation de la structure de la production constatée en janvier 2011 illustre bien cela : la part de la production réalisée un taux inférieur 4.0 % recule pour s établir 89.4 % contre 98.0 % en décembre. Le recul est même plus rapide si on observe la production réalisée un taux inférieur 3.5 % : 43.3 % en janvier contre 64.5 % en décembre. Alors que la part de la production réalisée un taux supérieur 4.5 % commence remonter. Les taux (en %) Structure de la production - de 5,0 5,0 5,5 5,5 6,0 6,0 et + Ensemble Accession ,3 1,4 1,7 10,0 51,6 31,4 3,6, ,7 2,8 5,3 33,9 49,5 7,4 0,4, ,8 17,9 45,4 23,8 3,9 0,2 0,0, ,5 23,7 45,2 9,5 1,0 0,0 0,0, ,0 46,1 8,3 0,3 0,2 0,0 0,0, ,5 56,2 22,4 0,9 0,1 0,0 0,0, ,7 20,8 41,1 32,6 1,7 0,0 0,0, ,9 2,7 6,7 61,0 25,8 1,9 0,0, ,4 30,4 46,3 12,7 1,1 0,1 0,0, ,6 46,6 4,6 0,2 0,0 0,0 0,0,0 T ,1 31,4 1,5 0,0 0,0 0,0 0,0,0 M ,9 0,1 0,0 0,0 0,0,0 M 43,3 46,1 9,9 0,6 0,0 0,0 0,0,0 Dans ce contexte, la part de la production réalisée taux variable i (6.7 %) remonte, pour la première fois depuis deux ans. La nécessité de préserver sa solvabilité conduit maintenant une partie plus large de la demande choisir ce type de formule. La part de la production taux variable dans l'ensemble de la production (en %) 20 20,9 18,7 10 7,6 7,8 6,2 6,1 6,0 5,8 6,7 0 1,7 4,1 1,6 i Production taux variable en accession la propriété : il s agit ici de taux variables plafonnés, donc hors formules mensualité fixe, mais avec allongement de durée possible et surtout hors formules avec variabilité totale du taux et de la durée. L CRÉDIT LOGEMENT / CSA - Tableau de bord mensuel 2/7

3 La durée des prêts bancaires accordés En janvier 2011, la durée des prêts s est établie 206 mois (239 mois pour l accession dans le neuf et 217 mois pour l accession dans l ancien). 228 La durée des crédits immobiliers aux particuliers (en mois) La durée moyenne s est donc réduite en janvier : de l ordre de 5 mois. C est pour l accession dans l ancien que le recul est le plus rapide : plus de 7 mois, ce qui a permis de limiter la remontée des taux (12 points de base en janvier, contre 16 points pour l ensemble du marché). Alors que pour l accession dans le neuf, les taux ont repris 34 points de base, pour une durée en hausse de moins de 4 mois. Ainsi, la structure de la production répartie par duration l origine s est modifiée en janvier. Si on se limite aux seuls prêts l accession, la part de la production accordée avec une duration l origine comprise entre 20 et 25 ans a diminué rapidement (26.7 % en janvier contre 29.4 % en décembre). Les prêts de plus de 20 ans représentaient ainsi 52.3 % de la production en janvier contre 54.8 % en décembre. Les durées (en années) Structure de la production - de et + Ensemble Accession ,6 26,7 45,3 15,6 0,7 0,1, ,8 23,8 42,4 21,8 1,1 0,1, ,5 21,9 38,5 27,6 2,3 0,1, ,6 20,1 33,6 30,7 5,9 0,1, ,5 16,3 30,1 30,6 16,2 0,2, ,9 13,0 26,9 31,1 24,2 0,9, ,4 11,0 22,4 30,5 29,1 3,6, ,7 12,3 23,2 31,3 26,7 2,8, ,4 1 25,6 30,1 25,4 1,1, ,6 15,2 26,2 29,1 23,9 1,0,0 T4-10 4,4 15,3 25,6 28,9 24,8 1,0,0 M ,1 24,7 29,4 24,3 1,1,0 M 16,2 26,9 26,7 24,3 1,3,0 Mais ces évolutions ne sont pas les mêmes pour tous les ménages. Pour les plus jeunes accédants par exemple (les moins de 35 ans), dont la solvabilité est la plus difficile assurer en raison d un apport personnel généralement faible, la part de la production avec une duration de plus de 25 ans s est accrue : 34.0 % en janvier 2011 contre 31.3 % en novembre Alors que dans le cas des accédants de plus de 65 ans, la part de la production moins de 15 ans s est établie 86.3 % en janvier 2011 contre 81.8 % en novembre L CRÉDIT LOGEMENT / CSA - Tableau de bord mensuel 3/7

4 I.2. Les conditions d expression de la demande Le coût relatif des opérations immobilières financées par emprunt Dans ce contexte, les conditions de crédit se sont donc dégradées de l ordre de 7 % depuis novembre 2010, si on tient en outre compte de la suppression du crédit d impôt TEPA. La remontée du coût relatif moyen des opérations réalisées qui s est observée dès la fin du printemps 2009 avait été rapide : de 3.58 années de revenus en avril 2009, le coût relatif est revenu 3.95 années de revenus en novembre 2010, donc pratiquement son maximum atteint au printemps 2007 (3.97 années de revenus en mai 2007). Mais depuis décembre 2010, le coût relatif recule : le mouvement s est en outre accéléré en janvier et le coût relatif est redescendu 3.77 années de revenus. Il a bénéficié pour cela d une diminution sensible du coût des opérations réalisées (- 3.6 % en janvier) : c est la réponse au bouleversement que le marché connaît après son emballement de la fin Le coût relatif des opérations (en années de revenus) 3,0 2,5 Aussi, la remontée du coût du crédit est largement compensée par le repli du coût relatif des opérations. L indicateur de solvabilité de la demande réalisée L'indicateur de solvabilité de la demande (base en 2001) L CRÉDIT LOGEMENT / CSA - Tableau de bord mensuel 4/7

5 Dès le début de l année 2009, l indicateur de solvabilité de la demande s est dégradé. Mais partir du printemps 2010 il s est peu près stabilisé, en raison de l évolution des conditions de crédit constatée jusqu en novembre et en dépit des tensions sur le coût relatif des opérations réalisées : la remontée du niveau de l apport personnel (+ 5.6 % en 2010 après 2.8 % en 2009) qui a accompagné le déblocage du marché de la revente et s est observé dès le printemps est venue compenser la hausse des coûts qui dégradait auparavant les plans de financement des opérations. Sous l effet de la baisse du coût relatif des opérations réalisées et en dépit d une relative stabilité de l apport personnel (bouleversement du marché), l indicateur de solvabilité de la demande s est ressaisi en janvier Alors que le PTZ+ ne monte que progressivement en régime, cette amélioration mérite attention : elle confirme probablement que la détérioration des conditions de crédit ne devrait avoir qu un impact très limité sur le marché (voire aucun), en II. Les spécificités des marchés Le marché des travaux Jusqu l automne 2009, l indicateur de solvabilité de la demande avait bénéficié de l amélioration générale des conditions de crédit et d une détente sur le coût des opérations réalisées (des travaux plus légers qu auparavant) et donc sur les montants moyens empruntés (un endettement moyen en baisse de 3.7 % en 2009, après % en 2008). Mais partir de l été 2009, l indicateur de solvabilité de la demande s est dégradé : en dépit de l amélioration des conditions de crédit, les ménages qui réalisent ces opérations immobilières sont plus modestes qu auparavant et doivent recourir l endettement plus largement que par le passé en raison d un apport personnel plus faible. 130 L'indicateur de solvabilité de la demande : travaux (base en 2001) Depuis la fin du printemps 2010, l indicateur de solvabilité est stabilisé, au-del des variations (parfois brutales) constatées d un mois sur l autre. Il s est même redressé en janvier 2011 : le coût moyen des opérations réalisées qui recule toujours (- 6.7 % en janvier après % en 2010) contribue largement cela. Le marché du neuf Le coût relatif des opérations a connu une poussée partir de l été 2009 : le coût moyen des opérations a ainsi augmenté de manière soutenue en 2010 (+ 5.6 % contre % en 2009 et 1.5 % en 2008). Plus récemment, en janvier 2011, le coût moyen a marqué une pause dans cette évolution, comme cela est habituel cette période de l année. Pour autant, le coût relatif des opérations réalisées se maintient un niveau élevé (4.57 années de revenus en janvier 2011 contre 4.43 années de revenus fin 2009). Ainsi, depuis le printemps 2010, L CRÉDIT LOGEMENT / CSA - Tableau de bord mensuel 5/7

6 le coût relatif a retrouvé, dans le neuf, les niveaux qui étaient les siens avant le déclenchement de la crise. Heureusement, depuis le début de l été 2010, le marché du neuf bénéficie du redémarrage du marché de la revente : le niveau de l apport personnel mobilisé par les ménages sur ce marché remonte désormais (+ 3.5 % en 2010 contre 4.3 % en 2009), avec une accélération en ce début d année 2011 (+ 4.6 % en janvier). Le coût relatif des opérations (en années de revenus) : marché du neuf Aussi, depuis juin 2010, l indicateur de solvabilité bénéficie d une embellie. La sortie progressive du Plan de Relance n a donc pas eu l impact négatif attendu sur la solvabilité de la demande : la reprise du marché de la revente est intervenue au bon moment! Lorsque le PTZ+ sera pleinement opérationnel, la solvabilité de la demande devrait encore s améliorer : la remontée des taux des crédits ne devrait donc pas provoquer un «décrochage» du marché. L'indicateur de solvabilté de la demande : marché du neuf (base en 2001) Le marché de l ancien Dès le printemps 2009, la hausse du coût des opérations réalisées a repris (+ 1.3 % en 2009) pour s accélérer en 2010 (+ 7.4 % sur l année). Cependant, en janvier 2011, le mouvement de hausse a marqué le pas. La demande qui s est réalisée par anticipation vers la fin 2010 ne se retrouve donc plus sur le marché : celle de ménages plus aisés, secundo acheteurs qui réalisent des opérations plus «haut de gamme» (donc plus chères). Le coût des opérations réalisées dans l ancien a ainsi reculé de 3.1 % en janvier L CRÉDIT LOGEMENT / CSA - Tableau de bord mensuel 6/7

7 Le coût relatif a de ce fait reculé en janvier A partir du printemps 2009, il s était relevé pour retrouver le niveau qui était le sien au début de l été 2007 : il était de 4.62 années de revenus en décembre 2010, un de ses niveaux les plus hauts depuis le déclenchement de la crise. Il est redescendu 4.45 années de revenus en janvier 2011, dans un contexte de marché particulier. 5,0 Le coût relatif des opérations (en années de revenus) Marché de l'ancien 3,0 En 2010, le niveau des apports personnels mobilisés dans l ancien avait progressé un rythme soutenu (+ 8.2 % en 2010 contre 3.3 % en 2009 et 0.3 % en 2008), sous l effet de la reprise du marché de la revente. La hausse des coûts des opérations était donc absorbée dans les plans de financement : et de ce fait, l indicateur de solvabilité de la demande s était stabilisé dès l été. L'indicateur de solvabilité de la demande : marché de l'ancien (base en 2001) Avec le bouleversement que le marché connaît depuis la fin 2010, l apport personnel ne progresse plus que très lentement (+ 1.8 % en janvier 2011). Pourtant, du fait recul du coût relatif, l indicateur de solvabilité se redresse maintenant : et il retrouve un niveau élevé, avant même que le PTZ+ ne produise tous les effets qu on peut en attendre. L CRÉDIT LOGEMENT / CSA - Tableau de bord mensuel 7/7

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