Quand la logistique va

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1 PROPERTY TIMES Quand la logistique va France Entrepôts T Avril 216 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée 3 Valeurs locatives 5 Offre immédiate 5 Investissement 6 Définitions 8 Le marché des entrepôts logistiques* a débuté l année 216 sur une note positive avec plus de 679 m² de surfaces commercialisées au 1 er trimestre, un chiffre en hausse de 22% d une année sur l autre. Le marché logistique signe ainsi son meilleur démarrage depuis 211. La Dorsale Nord-Sud demeure le théâtre principal des opérations (418 m² de surfaces placées), les chargeurs du secteur alimentaire (77% du volume d activité) et du commerce spécialisé opérant en première ligne. Les marchés périphériques ont, quant à eux, enregistré quelques opérations de développement en compte-propre de plateformes logistiques. Les prises à bail de surfaces neuves ont toujours la faveur des utilisateurs mais leur choix reste contraint par une offre immédiatement disponible orientée à la baisse (-1 en 3 mois), en particulier sur l ensemble de la Dorsale (1,7 million de m²). Il en résulte une tension sur les valeurs locatives des surfaces prime, qui s établissent à 55 /m²/an en Ile-de-France et entre 41 et 45 /m²/an sur les autres marchés de la Dorsale. Sans atteindre le niveau record du 4 ème trimestre 215 (1,1 milliard d euros investis), le marché de l investissement logistique a conservé une bonne dynamique avec près de 28 millions d euros investis au cours du 1 er trimestre. Les cessions de portefeuilles (FONCIERE DES REGIONS/ROCKSPRING ou ARGAN/CBRE GLOBAL INVESTORS) ont animé un marché dominé par les fonds d investissement, insatiables en ce qui concerne la logistique. Une nouvelle compression des taux de rendement prime s est opérée en Ile-de-France (5,75%) et devrait être suivie par un mouvement similaire sur les autres marchés. Les taux prime pourraient donc passer sous leur point bas historique de mi-27, à l image de la tendance observée sur les autres classes d actifs immobiliers. Graphique 1 Demande placée et volume d investissement en entrepôts en France au 1 er trimestre 1 2 Contacts David Bourla Head of Research - France +33 () david.bourla@cushwake.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@cushwake.com Demande placée (en milliers de m²) Volume d'investissement (en millions d'euros) *Entrepôts d une taille supérieure à 1 m² cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

2 Contexte économique Confiance dans la reprise en 216 L économie française aura finalement fait mieux que les anticipations avec un taux de croissance du produit intérieur brut (PIB) de,3% au 4 ème trimestre 215. Sur l'ensemble de l année, la croissance s'élève donc à +1,1% après un petit +,2% en 214. Bien qu en repli au 4ème trimestre (+,2% contre,5% au 3 ème trimestre) la consommation des ménages aura accéléré de 1,4% en 215 après +,6 % en 214, portée par une amélioration globale du pouvoir d achat. Il s agit de la plus forte augmentation depuis 21. La consommation constitue donc toujours le moteur de la croissance française, alors que l activité des entreprises reste en deçà de sa moyenne de long terme quel que soit le secteur d activité considéré. Les prévisions de croissance pour 216 indiquent une progression du PIB de,4% pour le 1 er trimestre et entre 1,3% et 1,5% pour l ensemble de l année 216 selon les organismes consultés. Rebond confirmé pour la production industrielle En dépit de la légère baisse enregistrée en février 216 (-,1%), la production industrielle manufacturière reste en territoire positif quant à son évolution de sa moyenne annuelle : elle est passée de -,2% il y a un an à +2, en février 216. L industrie manufacturière affiche un taux de progression plus important que le secteur industriel dans son ensemble. Elle conserve un niveau supérieur à 1 et ce depuis près de 6 mois, suggérant ainsi une meilleure tenue de ce secteur. Graphique 2 Croissance du PIB en France, %,8,6,4,2, -,2 -,4 Source: INSEE Graphique 3 Production manufacturière en France, base 1 en Transports et commerce de gros toujours à la peine En janvier 216, le chiffre d'affaires du commerce de gros hors automobiles et motocycles se replie légèrement (-,3 % après +,4 %). Il baisse notamment pour les intermédiaires (-1,6 %), les autres commerces de gros spécialisés (-,9 %) et les grossistes en équipements de l'information et de la communication (-1,4 %). Cependant, il s'accroît pour les grossistes en autres équipements industriels (+,8 %) et en produits agricoles bruts et animaux vivants (+1,4 %). La moyenne sur 12 mois de la croissance du chiffre d affaires dans le commerce de gros est tout juste positive (+,1% depuis 2 mois). Ce faible taux révèle les difficultés de ce secteur fortement concurrentiel. Le chiffre d'affaires du transport et entreposage avait fortement progressé en fin d année (+1,7% en novembre dernier) mais ces bons résultats ne se sont pas confirmés et dès fin 215 il a renoué avec une tendance baissière (-,5% en décembre), avant un léger rebond (+,3%) en janvier 216. Pour soutenir la filière logistique, signalons la publication en mars d un document «France Logistique 225, une stratégie nationale pour la logistique» qui développe en 5 points la vision stratégique du gouvernement en la matière. Initiée par l Etat, cette vision est appelée à être complétée par des propositions des acteurs de la société civile. Source: INSEE Graphique 4 Chiffres d affaires dans le transport-entreposage et commerce de gros, % glissement annuel Source: INSEE Transports et entreposage Commerce de gros cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2

3 Demande placée Meilleur 1 er trimestre depuis 211 Plus de 679 m² de surfaces logistiques dans des entrepôts de plus de 1 m² ont été commercialisés en France au 1 er trimestre 216, en hausse de 22% d une année sur l autre. L exercice commence donc sur une note positive, avec une activité transactionnelle à la fois en ligne avec le volume moyen enregistré au 1 er trimestre depuis 1 ans (662 5 m²) et nettement supérieure à celle des 5 dernières années (518 m²). Ce chiffre conforte notre projection d une demande placée annuelle supérieure à 2,5 millions de m² commercialisés, confirmant la reprise observée sur le marché logistique depuis 212. Dorsale Nord-Sud toujours dominante Les mouvements des entreprises logistiques recensés au 1 er trimestre 216 ont continué d avoir pour cadre principal la Dorsale Nord-Sud, avec près de 418 m² placés, soit à nouveau plus de 6 des surfaces commercialisées au niveau national. Ce ratio s inscrit dans la continuité d une tendance long-terme (67% des surfaces placées sur la Dorsale depuis 29) qui privilégie les marchés logistiques matures (Lille- Paris-Lyon-Marseille) alors que ceux plus périphériques sont moins dynamiques que par le passé. Hors de cette Dorsale, les prises à bail ou développements d opérations en compte propre sont ponctuels ; citons ce trimestre l opération développée en compte propre par LECLERC sur près de 54 m² à Beychac-et-Caillau, en périphérie de Bordeaux, ou encore celle d ITM LOGISTIQUE ALIMENTAIRE à Erbrée, proche de Rennes. Ces choix d implantation hors de la Dorsale se concrétisent dans un cas sur deux dans des opérations de développement de nouvelles plateformes, aujourd hui largement portées par des chargeurs. A l inverse, les mouvements dans le parc existant se réalisent le plus souvent sur les quatre marchés de la Dorsale. L Ile-de-France et Lyon, piliers de la Dorsale La dynamique de marché reste positive tant en Ile-de-France qu en région lyonnaise et les volumes placés au cours du 1 er trimestre 216 (respectivement 212 m² et 162 m²) sont en ligne avec les résultats du 1 er trimestre de l an passé. En Ile-de-France, ces bons résultats sont à mettre au crédit des commercialisations de surfaces comprises entre 5 et 1 m², très actives (9 mouvements), tandis qu en région lyonnaise deux mouvements de plus de 3 m² ont été comptabilisés : AUCHAN sur la plateforme de GOODMAN à St-Quentin Fallavier et CARREFOUR sur celle d ARGAN, dans la Plaine de l Ain. Quant au marché lillois, citons la prise à bail de SIMASTOCK de près de 47 m² sur deux bâtiments à La Chapelle-d Armentières : il s agit non seulement d un mouvement de logisticien mais aussi d une prise à bail dans un bâtiment existant, en rupture avec le modèle «compte propre» qui caractérise ce marché. Graphique 5 Demande placée en France, en milliers de m² Graphique 6 Demande placée en France par géographie, en milliers de m² Graphique Demande placée dans les principaux marchés en France, en milliers de m² Ile-de-France T1 T2 T3 T T1 216 Lyon Lille Marseille Dorsale Autres T1 216 cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3

4 Plus de très grand.et de très petit Si le nombre des transactions recensées au 1 er trimestre est quasi égal entre 215 et 216, leur répartition par tranche de surfaces met en évidence quelques changements, qui devront être confirmés au cours des prochains trimestres avant de s affirmer comme tendances fortes. Les mouvements sur des surfaces logistiques de 1 à 3 m² restent dominants (48% du total) mais tout de même moins nombreux au cours du 1 er trimestre (16 en 216 à comparer à 22 l an passé). A l inverse, le marché a retrouvé plus d allant sur les segments «extrêmes», ceux des «petites surfaces» (de 5 à 1 m²) et les très grands mouvements. Notons cependant que, comme en 215, les très grandes transactions restent l apanage des chargeurs (5 prises de surfaces sur les 6 du trimestre). Les logisticiens sont, en ce début d année, plus actifs sur les surfaces de taille modeste, s engageant davantage sur des surfaces complémentaires que sur de grands gabarits de surfaces. Le neuf en première ligne du XXL La pénurie de surfaces logistiques neuves sur le marché continue d orienter les choix des utilisateurs vers les plateformes à construire. Cette tendance relevée en 215 s est confirmée au 1 er trimestre 216 avec une part de la première main dans les prises à bail de l ordre de 55% (à comparer à 51% en 215). Cette moyenne cache cependant des choix immobiliers très contrastés selon la taille des entrepôts recherchés : plus de 8 des mouvements de grande envergure se réalisent sur des plateformes neuves, un ratio qui chute à 37% pour les surfaces de 1 à 3 m². Il faut dire que le stock existant, déjà relativement faible (voir page 5), l est d autant plus que les gabarits de surfaces dépassent 3 m², avec moins de 15 plateformes aujourd hui disponibles, dont la moitié en Ile-de-France. Les chargeurs et les logisticiens se tournent alors plus volontiers vers des opérations en développement pour répondre à leurs besoins de surfaces logistiques XXL. Niveau record pour les chargeurs Le poids des chargeurs dans la demande placée logistique s est encore accentué au 1 er trimestre 216, avec 52 m² consommés sur les 679 m² recensés au total, soit une part de marché de l ordre de 77%, un niveau record. La grande distribution (AUCHAN, LECLERC, ITM) ou plus généralement les enseignes de mobilier ou de bricolage (BUT ou LEROY MERLIN) sont toujours à la manœuvre dans la recomposition de leur organisation logistique avec des implantations à la fois sur la Dorsale qu en dehors de celle-ci. A l inverse, les logisticiens sont essentiellement actifs sur les marchés de la Dorsale avec une majorité de mouvements sur des surfaces inférieures à 1 m². Il en résulte une taille moyenne de transactions (autour de 14 4 m²) pour les logisticiens nettement inférieure à celle enregistrée pour les chargeurs (plus de 23 6 m²). Graphique 8 Demande placée en France par taille, en nombre de transactions Graphique 9 Demande placée en France selon l état du bâti, % des surfaces 1 Moins de 1 m² De 1 à 3 m² Plus de 3 m² Graphique 1 Demande placée en France par type de preneur, en % des surfaces T1 216 Première main Seconde main T1 216 Chargeurs Logisticiens cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4

5 Valeurs locatives Progression des valeurs locatives en Ile-de- France La tendance haussière des valeurs locatives, déjà mise en évidence fin 215, s est confirmée au 1 er trimestre 216 et les loyers des surfaces d entreposage neuve en Ile-de-France atteignent désormais 55 /m²/an. Cette progression est liée à la conjonction d une demande toujours très forte sur les surfaces neuves et d une production neuve dimensionnée au plus juste de l expression des besoins des utilisateurs. Si quelques lancements d opérations en blanc sont à signaler, ceux-ci restent encore relativement rares. Sur les autres marchés de la Dorsale, les valeurs locatives sont stables, de 41 /m²/an (Marseille) à 45 /m²/an (Lyon). Ailleurs, elles s échelonnent de 35 à 47 /m²/an pour les surfaces les plus qualitatives. Offre immédiate En baisse au 1 er trimestre 216 L offre immédiatement disponible d entrepôts logistiques est orientée à la baisse au 1 er trimestre 216, après deux années de relative stabilité. On recense aujourd hui moins de 2,6 millions de m², soit un recul de 1 depuis la fin 215. Cette observation à l échelle nationale est cependant à nuancer selon les marchés considérés : la stabilité de l offre immédiate prévaut sur les marchés secondaires (863 m² de surfaces recensées fin du 1 er trimestre 216) alors que sur la Dorsale Nord-Sud, l activité transactionnelle entame significativement le stock existant qui s établit à 1,7 million de m². Rappelons que ce stock avait atteint 2,2 millions de m² entre 211 et 213. Les contractions de l offre les plus significatives sont à relever sur le marché marseillais (-45%) ou sur les agglomérations lilloises et lyonnaises (respectivement -2 et -25% de baisse depuis fin 215). L offre neuve immédiatement disponible est toujours aussi limitée, avec moins d une dizaine d opérations sur les marchés de la Dorsale Nord-Sud, avec un volume total de 134 m² dont la moitié disponible en Ile-de-France et aucune sur l agglomération lyonnaise. Les projets sont pourtant nombreux avec quelques 2,9 millions de m² en cours de gestation et donc mobilisables si un chargeur/logisticien en exprime le besoin. L Ile-de-France et la région Nord sont les deux marchés les plus porteurs en termes de développement de plateformes logistiques dans le futur, avec respectivement 1,7 et 1 million de m² à construire. La pénurie de grandes surfaces s accentue On compte aujourd hui moins d une quinzaine de plates-formes proposant des surfaces de plus de 3 m² disponibles immédiatement à l échelle nationale. Cette offre de grand gabarit, essentiellement présente sur le marché francilien, demeure beaucoup plus rare sur les autres marchés de la Dorsale. Graphique 11 Valeurs locatives prime, en /m²/an Graphique 12 Offre immédiatement disponible, en milliers de m² Graphique 13 Ile-de-France Lyon Marseille Lille Offre immédiatement disponible, début 216, en milliers de m² Ile-de-France Ile-de-France Lyon Lille Marseille Autres Lyon Lille Marseille Moins de 1 m² 1-3 m² Plus de 3 m² cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5

6 Investissement Fin d année en fanfare, débuts prometteurs Sans commune mesure avec un 4 ème trimestre d anthologie (1,1 milliard d euros investis), l année 216 n en démarre pas moins sur une note plutôt positive, avec près de 28 millions d euros d acquisitions finalisées au cours des 3 derniers mois. Les entrepôts logistiques ont ainsi représenté 1 du volume total investi au 1 er trimestre 216 en immobilier d entreprise banalisé en France. Les cessions de portefeuilles font le marché Marqueurs du marché en 215, les cessions de portefeuilles d actifs logistiques ont continué de dynamiser l investissement au 1 er trimestre 216 (72% du montant total investi), à l image de l arbitrage par FONCIERE DES REGIONS de ses actifs logistiques (huit entrepôts de classe A regroupés au sein de quatre actifs pour un total dépassant les 2 m²), acquis par ROCKSPRING pour un montant de 11 millions d euros. Citons aussi la vente par ARGAN d un portefeuille de plateformes logistiques à CBRE GLOBAL INVESTORS ; trois sont situées en région parisienne (Marne-la-Vallée) et une quatrième à Orléans. Hormis ces cessions de portefeuilles qui ont dominé le marché de l investissement logistique au cours du 1 er trimestre 216, les acquisitions d actifs unitaires ont concerné en premier lieu l Ile-de-France et la région lyonnaise. Une taille unitaire moyenne supérieure à 3 millions d euros La taille moyenne des transactions d investissement en logistique demeure assez élevée ; elle est passée de 26 millions d euros en moyenne entre 212 et 214 à plus de 3 millions d euros en 215 et au 1 er trimestre 216, conséquence de cessions de portefeuilles qui ont fait mécaniquement «grimper» la taille moyenne des actifs cédés. En marge de ces grandes cessions de portefeuilles, les transactions intervenues au cours du 1 er trimestre 216 ont concerné des actifs d un montant unitaire compris entre 5 et 3 millions d euros. Graphique 14 Montant investi en logistique en France, en millions d euros Source: Cushman & Wakefield Immostat pour IDF Graphique 15 Montant investi en logistique en France, en millions d euros Source: Cushman & Wakefield Immostat pour IDF Graphique 16 T1 T2 T3 T4 Ile-de-France Province Portefeuilles Montant investi en logistique en France par tranche de montants, en millions d euros Moins de 1 m De 1 à 2 m De 2 à 5 m De 5 à 1 m De 1 à 2 m Plus de 2 m Source: Cushman & Wakefield Immostat pour IDF cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 6

7 Des fonds, encore et toujours! Dans la droite ligne de la tendance du marché en 215, les fonds d investissement ont été à nouveau les plus actifs au cours du 1 er trimestre 216. Citons à la manœuvre les fonds classiquement actifs sur le segment des entrepôts logistiques tels que ROCKSPRING, CBRE GLOBAL INVESTORS ou encore GOODMAN. Coté vendeurs, certaines foncières achèvent de se désengager de la logistique (FONCIERE DES REGIONS) ou d opérer la rotation de leur patrimoine (ARGAN, via la cession de quatre actifs arrivés à maturité). Graphique 17 Montant investi en logistique en France par type d acquéreur, % Vers un nouveau record des taux La compression des taux de rendement prime logistique s est poursuivie au 1 er trimestre 216, en ce qui concerne le marché francilien (-25 points de base). Les taux de rendement prime se positionnent donc autour de 5,75% pour des plates-formes logistiques en Ile-de-France, 6, à Lyon et 6,25% à Marseille. En dépit de cette compression des taux observée depuis 2 ans, la prime de risque, de plus de 5 points de base, demeure importante et favorable au secteur de la logistique. Elle explique en partie l accélération des levées de fonds à destination de l investissement logistique, avec une coloration pan-européenne très forte. Dans ce contexte, nous restons donc optimistes sur le maintien d un volume d investissement important en 216. Fonds Foncières Assurances/Banques Autres Source: Cushman & Wakefield Graphique 18 Taux de rendement logistique en France, en % Ile-de-France Lyon Marseille OAT 1 ans Source: Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 7

8 Définitions Cette étude porte uniquement sur les entrepôts d une surface supérieure à 1 m². Autorisations d exploiter Autorisations requises pour exploiter un bâtiment de stockage. Elles se déclinent en une centaine d autorisations, les plus fréquentes sont la 151 (Entrepôts couverts), la 153 (Dépôts de bois, papier), la 2662 (Stockage de matières plastiques à l état alvéolé), la 2663 (Stockage de matières plastiques à l état manufacturé, pneus), la 1412 (Stockage en réservoir de gaz inflammables, aérosol) et la 1432 (Stockage en réservoir de liquides inflammables). Classification Les entrepôts sont classés selon leurs caractéristiques techniques (résistance au sol, hauteur libre, etc.), leur accessibilité (distance de l autoroute, non enclavement dans une zone urbaine) et leur évolutivité (adaptation aux normes ICPE actuelles et futures, et aux contraintes des assureurs). Clé en main locatif Immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d un utilisateur/ locataire, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient démarré. Ces opérations sont comptabilisées dans la demande placée uniquement lorsque les conditions suspensives ont été levées (obtentions autorisations et financement). Compte propre Immeuble dont l utilisateur est le propriétaire occupant Demande placée Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y compris les précommercialisations, les clés en main locatifs et les opérations pour compte propre. Entrepôt Bâtiment destiné aux activités de stockage, de distribution, voire d assemblage léger. Ces locaux sont répartis en différentes catégories : Classe A pour un entrepôt de haute fonctionnalité, entrepôt dit de «nouvelle génération», Classe B pour un bâtiment correspondant aux standards d un entrepôt moderne et Classe C qui réunit le reste des bâtiments. L appartenance à ces différentes classes répond à un certain nombre de critères tels que la date de construction du bâtiment, la hauteur sous plafond, l aire de manœuvre, le niveau de sécurité incendie, la résistance au sol. ICPE Une Installation Classée pour la Protection de l Environnement est d'une manière générale, toute installation exploitée ou détenue par une personne physique ou morale, publique ou privée qui peut présenter des dangers ou des inconvénients concernant les pollutions ou nuisances, notamment pour la sécurité et la santé des riverains. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 8

9 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville Président +33 () antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Chairman +33 () olivier.gerard@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@dtz.com Cushman & Wakefield France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () Cushman & Wakefield France 21 rue de Balzac 758 Paris France phone +33 () cushmanwakefield.com