Le point EURUS. Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Externaliser? Démembrer?

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1 Le point EURUS Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Externaliser? Démembrer?

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3 Sommaire Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser?» I La location 3.4 Fiscalité de la détention par l entreprise Intérêts de la location Inconvénients de la location Fiscalité de la location 3 II Le crédit-bail immobilier 2.1 Fonctionnement Comparaison entre crédit-bail et crédit à moyen terme (source HSBC) 6 III La détention par l entreprise 3.1 Intérêt de la détention par l entreprise Inconvénients de la détention par l entreprise Fiscalité de l acquisition par l entreprise Fiscalité de la cession par l entreprise 10 IV La détention par les dirigeants 4.1 Avantages de l acquisition par les dirigeants Inconvénients de l acquisition par les dirigeants Fiscalité de l acquisition par les dirigeants Fiscalité de la détention par les dirigeants Fiscalité de la cession par les dirigeants Faut-il inscrire l immeuble d exploitation à l actif professionnel ou le maintenir dans le patrimoine privé? L EIRL (Entreprise individuelle à responsabilité limitée) 20 1

4 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? V La détention par une SCI contrôlée par les dirigeants 5.1 Avantages de l acquisition par la SCI Inconvénients de l acquisition par la SCI Fiscalité de l acquisition par la SCI Fiscalité de la détention par la SCI Fiscalité de la cession des parts de la SCI ou de l immeuble Droits de mutation Impôt sur la fortune 30 VI La détention démembrée 6.1 Démembrement de la propriété de l immeuble d exploitation Acquisition conjointe de l immeuble par le chef d entreprise et ses héritiers Sort fiscal des plus-values constatées lors de la vente d un immeuble démembré 34 VII L externalisation de l immobilier d entreprise 7.1 Cession-bail et lease-back immobiliers Tableau Comparatif SCI à l IR et SCI à l IS Distribution d un dividende en nature Réduction de capital 40 VIII Conclusion 2

5 Le point EURUS I La location 1.1 Intérêts de la location En pratique, les entreprises récemment créées ou en développement préfèrent louer les locaux d exploitation que les acheter et ce, au moins pour trois raisons : louer ne nécessite pas d avancer des fonds significatifs, les jeunes entreprises et les sociétés en développement privilégient les investissements productifs, c est-à-dire favorisant la croissance, la location offre une liberté assez importante pour adapter la taille et l emplacement des locaux d exploitation en fonction du développement ou d une réorientation des activités de l entreprise Quant aux autres entreprises, le choix ou non de la location obéit à des critères essentiellement : géographiques : emplacements et niveau des offres sur le marché des locaux d entreprises en centre-ville, en périphérie, etc.). financiers : pas d immobilisation de capitaux, pas d emprunt non directement productif détériorant la capacité d endettement de l entreprise, économiques : la vente de l entreprise sans immobilier au bilan sera plus facile car moins coûteuse pour l acquéreur La location aux dirigeants propriétaires de l immobilier permet à ces derniers de se constituer des revenus locatifs tout en séparant les actifs immobiliers et les actifs d exploitation de l entreprise. En constituant une société civile immobilière propriétaire de l immobilier pour le louer à l entreprise, les dirigeants peuvent agir sur les parts de cette SCI : pour les donner, les vendre, les démembrer dans un objectif de transmission ou de préparation de la cession, tout en évitant les blocages de l indivision (voir ci-après 5.1.). 1.2 Inconvénients de la location Le premier des inconvénients est dicté par le bon sens : l argent versé pour la location l est à fonds perdus. En louant ses locaux, l entreprise n accroît ni son patrimoine, ni sa valeur Le deuxième inconvénient concerne le coût financier nécessaire à l entrée dans les locaux. En région parisienne, cela peut représenter jusqu à neuf mois de loyers : trois mois de commission d agence + trois mois de loyer d avance + trois mois de dépôt de garantie Troisième inconvénient, le locataire doit respecter les termes et les contraintes du bail. Il est notamment soumis aux autorisations du bailleur pour les travaux importants dans les locaux, pour modifier l activité, pour sous-louer, etc. De plus, le loyer peut augmenter dans des proportions très variables au fil des années, ce qui ne donne pas une bonne visibilité à moyen terme. 1.3 Fiscalité de la location Les loyers versés sont déductibles du résultat imposable de l entreprise Le loyer et les charges locatives constituent des charges immédiatement déductibles du bénéfice imposable. Bien entendu, d une part les loyers ne doivent pas dépasser la valeur locative réelle des biens loués et, d autre part, les locaux doivent être affectés à l activité professionnelle. Si les locaux loués sont mixtes (à usage d habitation et professionnel), seule la part du loyer correspondant à l usage professionnel est déductible. Rappel. Les sommes versées à titre de dépôt de garantie restent sans incidence sur le bénéfice imposable tant qu elles ne sont pas définitivement acquises au bailleur Font aussi partie des charges déductibles les primes d assurances de dommages qui ont pour objet de garantir l entreprise contre la perte des éléments d actif (vol, incendie, bris de glace, inondations, etc.) et les risques encourus du fait de sa responsabilité Lorsque le locataire traite directement avec le propriétaire, ce dernier exige en général, en sus du loyer, le versement d un droit d entrée. A l égard de l entreprise versante, le droit d entrée constitue : 3

6 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? soit un supplément de loyer déductible des résultats pour l assiette de l impôt par fractions échelonnées sur toute la durée du bail ; soit un investissement dans la mesure où cette dépense peut être considérée comme ayant pour contrepartie l entrée d un élément incorporel dans l actif de l entreprise (ni déductible ni amortissable) ; soit, pour partie, un supplément de loyer déductible et, pour le reste, un investissement non déductible et non amortissable Lorsque le locataire achète à un précédent locataire son droit au bail (ou pas-de-porte), la somme qu il lui verse est considérée dans tous les cas comme le prix d une immobilisation non amortissable à faire figurer à l actif du bilan. Mais le droit d enregistrement payé à cette occasion peut, de même que le loyer versé au propriétaire, être inclus dans les charges déductibles. Remarque : Lorsque la location est conclue directement avec le propriétaire, sans rachat d un droit au bail auprès du précédent locataire, le nouvel exploitant d un local commercial risque néanmoins de se voir réclamer le droit de mutation sur la valeur vénale du pasde-porte si les circonstances accréditent l hypothèse d une transmission de l ancien au nouveau locataire Les frais d installation et d agencement des locaux ne peuvent pas être compris dans les charges immédiatement déductibles des bénéfices imposables. En effet, elles constituent en principe des investissements amortissables en fonction de leur durée d utilisation Les dépenses courantes d entretien et de réparation sont considérées comme des charges d exploitation déductibles lorsqu elles n aboutissent pas au remplacement d un composant et qu elles n ont pas d autre effet que de maintenir le bien ou le composant en état d usage et de fonctionnement sans en augmenter ni sa valeur, ni sa durée d utilisation, appréciée à la date de leur engagement Les dépenses de remplacement d un composant identifié à l origine entraînent obligatoirement l inscription à l actif d un nouveau composant. Il en est ainsi des travaux de réfection d une toiture ou des dépenses engagées pour le remplacement des installations techniques d un immeuble d exploitation (ascenseur, électricité, climatisation, plomberie ) Les dépenses qui ont pour objet la réalisation de nouveaux agencements, l aménagement ou la transformation d installations existantes ont pour effet, en règle générale, de faire entrer un ou plusieurs éléments à l actif du bilan Les achats de matériel et d outillage doivent aussi être inscrits à l actif du bilan. Les annuités d amortissement de ces biens seront déductibles pour la détermination des bénéfices annuels imposables. Par mesure de simplification, les matériels et outillages ainsi que les matériels et mobiliers de bureau et les logiciels dont le prix unitaire n excède pas 500 HT peuvent être inscrits à un compte de frais généraux et être déduits immédiatement. 4

7 Le point EURUS II Le crédit-bail immobilier 2.1 Fonctionnement Le crédit-bail immobilier constitue un moyen original et privilégié pour financer tout bien immobilier à usage professionnel à construire, neuf ou d occasion, à partir généralement de euros, sans apport initial, sur une durée de 15 à 20 ans. Il peut s articuler avec les dispositifs de cession-bail ou de leaseback (voir ci-après VII) Déroulement «classique» d une opération d achat d un terrain et de construction d un immeuble d entreprise La construction se fait sous la direction de l architecte ou du bureau d étude de l entreprise qui conserve la maîtrise d ouvrage, dans le cas du neuf. Pendant la période de construction, la société de crédit-bail paye les travaux et elle se charge de la récupération de la TVA. Le client verse des pré-loyers qui correspondent aux intérêts sur les décaissements réalisés par la société de crédit-bail. Un contrat de location est signé pour une durée minimale (en général de 15 ans) ; il est assorti d une promesse de vente. Le client paye des loyers qui peuvent être constants, progressifs ou dégressifs, généralement indexés pour une part limitée. Les loyers sont calculés sur la valeur hors taxes des investissements. Ils sont payables trimestriellement, semestriellement ou annuellement, d avance ou à terme échu, selon les sociétés de crédit-bail. Pendant la durée du contrat, l entreprise locataire doit assumer les différentes charges de l immeuble (entretien, assurance, impôts, etc.). En fin de contrat, l entreprise achète le bien pour la valeur résiduelle prévue au contrat. Le prix résiduel oscille fréquemment entre 5 et 15 % de l investissement d origine, mais il peut être réduit à un euro. Pour acquérir le bien, l entreprise doit effectuer la levée d option d achat qui déclenchera le transfert de propriété du bien immobilier (voir ci-après ) Ce système a la faveur des sociétés ne désirant pas (ou ne pouvant pas) investir leurs fonds propres directement dans l immobilier. Avec le crédit-bail immobilier, le bien peut être financé à 100 %, mais il faut surveiller étroitement le coût total de l opération et le comparer à un achat classique, en particulier quand, comme aujourd hui, les taux d intérêt des emprunts sont relativement bas (voir ci-après le tableau comparatif au ) Les loyers versés sont en principe intégralement déductibles. Quant aux pré-loyers versés par le preneur et qui correspondent aux charges financières supportées par la société de crédit-bail au cours de la période de construction de l immeuble, ils sont déductibles du résultat imposable dès qu ils sont dus. Mais il faut signaler deux exceptions : 1. Lorsque le prix de levée de l option est inférieur au coût d acquisition du terrain par le bailleur, la fraction des loyers égale à la différence constatée entre ces deux sommes est exclue des charges déductibles en fin de contrat. 2. Pour les opérations de crédit-bail portant sur des immeubles achevés après le 31 décembre 1995 et affectés à titre principal à usage de bureaux en Ilede-France, la déduction de la quote-part des loyers correspondant à l amortissement financier du coût de l investissement est limitée au montant des frais d acquisition de l immeuble et de l amortissement technique que le crédit-preneur aurait pu pratiquer s il avait été propriétaire de l immeuble Lorsque le contrat est cédé avant l échéance par le souscripteur initial, le montant de la plusvalue réalisée correspond en principe au prix de cession. La fraction des loyers exclue des charges déductibles vient toutefois en diminution de la plus-value imposable L exercice de l option d achat entraîne l entrée de l immeuble dans le patrimoine du crédit-preneur ; celui-ci doit alors procéder à la réintégration d une fraction des loyers versés dans les résultats de l exercice en cours. 5

8 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? Le montant des réintégrations à effectuer lors de la levée d option correspond en principe à la différence existant, le cas échéant, entre : la valeur de l immeuble lors de la signature du contrat diminuée du prix de levée de l option, et le montant des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s il avait été propriétaire du bien depuis cette date (compte tenu le cas échéant de l application de la méthode par composants). La réintégration à effectuer est le cas échéant diminuée des quotesparts de loyers non déduites pendant la période de location Le droit de vente d immeubles (5,09 % voir ) est calculé sur le prix de levée de l option quelle que soit la valeur vénale de l immeuble, à condition, pour les contrats de crédit-bail conclus pour une durée de plus de douze ans, qu ils aient été soumis à la formalité de publicité foncière L amortissement des constructions est effectué sur la base de leur prix de revient diminué, le cas échéant, des amortissements déjà déduits à raison du contrat. A noter que les PME sont dispensées de toute réintégration à l échéance lorsqu elles acquièrent des immeubles situés dans les zones suivantes : zones d aide à finalité régionale (AFR), les zones de revitalisation rurale et les zones de redynamisation urbaine à l issue de contrats d une durée au moins égale à quinze ans conclus entre le 1 er janvier 2007 et le 31 décembre Le prix de revient du terrain acquis coïncide avec son prix d acquisition par le bailleur Lors de la cession de l immeuble acquis en crédit-bail, la plus-value réalisée est déterminée, conformément au droit commun, par différence entre le prix de vente et le prix de revient minoré des amortissements pratiqués. Elle est soumise en totalité au taux normal de l IS lorsque le cédant relève de cet impôt. Dans les entreprises soumises à l impôt sur le revenu, la plus-value peut bénéficier du régime des plus-values à long terme avec abattement éventuel lorsque la cession est réalisée plus de deux ans après la date de levée de l option Le prix de revient global de l ensemble immobilier correspond au prix de levée de l option augmenté des sommes réintégrées, de la quote-part de loyer non admise en déduction et, le cas échéant, du prix d acquisition du contrat. Nota. Les avantages et limites de la souscription d un contrat de crédit-bail par une SCI avec sous-location à l entreprise exploitante sont présentés ci-après (5.3.3.). 2.2 Comparaison entre crédit-bail et crédit à moyen terme (source HSBC) Crédit-bail mobilier Crédit Moyen Terme Définition Financement locatif d un bien à usage professionnel assorti d une promesse de vente au terme du contrat pour un montant déterminé à l origine. Mise à disposition d une somme d argent destinée à l acquisition par l emprunteur d un bien à usage professionnel. Qui est propriétaire du bien financé? L entreprise est locataire utilisateur. L entreprise est propriétaire. Quel montant peut être financé? 100 % du prix TTC. Au grand maximum 100 % du prix HT Quel coût pour l entreprise? Loyers payables d avance. Périodicité : mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle. Profil : loyers linéaires ou dégressifs. Echéances payables à terme échu. Périodicité : mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle. Profil : échéances linéaires ou dégressives. Quid de la TVA? Quels sont les éléments qui figurent au contrat? Comment déduire l investissement des impôts? Que se passe-t-il à la fin du contrat? TVA sur l acquisition réglée par le crédit-bailleur. TVA due sur les loyers et en principe récupérée au fur et à mesure du paiement des loyers Le prix d achat du bien par le crédit-bailleur. La durée du financement. Le montant des loyers. Le montant de l option d achat finale. Déduction par le biais des loyers sur la durée du contrat qui peut être plus courte que la durée de l amortissement fiscal. Achat du bien par l entreprise pour le montant de l option d achat déterminé à l origine OU restitution du bien au crédit-bailleur. La TVA sur l acquisition est réglée par le client au fournisseur et récupérée en principe. Pas de TVA sur les échéances de remboursement du prêt. Le prix d achat du bien. La durée du prêt. Le montant des échéances. Le Taux Effectif Global (TEG) de l opération. Déduction par le biais de l amortissement du bien sur une fourchette de durée prévue par l administration fiscale. Conservation ou vente du bien par l entreprise qui en est propriétaire. 6

9 Le point EURUS III La détention par l entreprise 3.1 Intérêt de la détention par l entreprise Beaucoup d entreprises s interrogent aujourd hui sur l opportunité d acheter, voire de conserver leurs locaux professionnels Les arguments traditionnels en faveur d une acquisition et d une détention de l immobilier par l entreprise sont les suivants : l acquisition assure une meilleure stabilité de l activité professionnelle, donc une sécurité et une visibilité plus grandes, l achat des murs professionnels évite les contraintes relatives au bail commercial (notamment toutes les problématiques d éviction, d augmentation des loyers, de modification des locaux ou de l activité, etc.), le remboursement des annuités d emprunt n est pas un versement de loyers à fonds perdus, il est possible de déterminer précisément le coût final de l investissement si l achat est financé par un emprunt à taux fixe, les locaux de l entreprise figurent à l actif de l entreprise, ce qui est rassurant pour les banquiers et créanciers, la mise en gage des biens immobiliers permet d obtenir plus facilement des moyens financiers. lorsqu elle achète un bien neuf, l entreprise peut récupérer la TVA (dans le cas de l ancien, elle paye des droits d enregistrement) l entreprise peut déduire les intérêts d emprunt de son bénéfice imposable, tout comme sa taxe foncière et une quote-part de l amortissement, en cas de difficultés ou de besoins de liquidités, l entreprise peut vendre son immobilier sans arrêter ses activités, tout en restant sur place et en le louant (lease-back : voir ) On peut aussi citer deux avantages «conjoncturels» : la crise économique a mis en lumière l avantage d investir dans l immobilier, faute de mieux, les taux d intérêt actuels des emprunts sont plutôt bas (autour de 4 % fin 2011). du fait des besoins propres de l activité, il est plus prudent de privilégier leur acquisition par la société elle-même. Plus difficilement négociables tant à la revente qu à la location, ces biens doivent de préférence être conservés au côté des autres éléments de l exploitation. 3.2 Inconvénients de la détention par l entreprise Si l acquisition avec les capitaux propres de l entreprise est la solution la moins coûteuse, elle n est pas toujours la plus intéressante car elle n est pas automatiquement créatrice de valeur. Cette opération mobilise en effet une somme importante qui pourrait être utilisée à d autres investissements plus productifs puisque l achat des locaux de l entreprise nouvelle ne permet pas de concentrer toutes les ressources au développement, à la mise au point de nouveaux produits et marchés et aux investissements opérationnels qui feront les succès de demain. De plus, il n est pas certain qu il soit intéressant pour une entreprise d acheter les locaux quelques années seulement avant sa cession car le coût de l immobilier représenterait alors un frein pour le repreneur, sauf dans le cas où l activité repose sur cet immobilier L acquisition des locaux suppose le plus souvent un financement dont le coût doit être supportable dans la durée par l entreprise ; en cas de baisse d activité et de capacité d autofinancement de l entreprise, celle-ci risque de ne plus être capable de rembourser ses emprunts. Rappelons que, si l emprunt est la solution la plus classique, elle présente néanmoins l inconvénient de réduire la capacité d endettement ultérieure de l entreprise pour d autres financements éventuels Enfin, dans le cas particulier où les immeubles industriels ou commerciaux sont très spécifiques 7

10 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? Fiscalité de l acquisition par l entreprise TVA En matière immobilière, les opérations réalisées dans le cadre d une activité économique par un assujetti sont imposables de plein droit à la TVA à 19,6 % dans les cas suivants : livraisons de terrains à bâtir ; livraisons d immeubles «neufs» fiscalement, c est-à-dire achevés depuis moins de cinq ans, quel que soit le nombre de livraisons opérées dans le délai de 5 ans de l achèvement ; livraisons à soi-même d immeubles neufs non revendus dans les 2 ans de l achèvement. Rappel : est considérée comme livraison d un bien, le transfert du pouvoir de disposer d un bien corporel comme un propriétaire. Il s agit par exemple d une vente. La TVA due par le vendeur est calculée sur le prix de cession hors taxe ou, s il s agit d un terrain à bâtir n ayant pas ouvert droit à déduction chez le vendeur (achat non soumis à la TVA, par exemple), sur la marge. La TVA grevant cette acquisition est déductible dès lors que l immeuble est affecté à une activité économique, qu il soit inscrit ou non à l actif du bilan. En revanche, la TVA n est pas applicable si ces biens sont achetés à un particulier, sauf si celui-ci avait acquis en l état futur d achèvement (Vefa) l immeuble qu il cède dans les 5 ans de son achèvement. Nota : Lorsque la cession est taxable sur la marge, la base d imposition est constituée par la différence entre le prix de vente du bien cédé (augmenté des charges) et les sommes versées par le cédant pour l acquisition de ce bien Certaines opérations sont exonérées mais imposables à la TVA sur option d un assujetti agissant en tant que tel : les livraisons de terrains autres que des terrains à bâtir ; les livraisons d immeubles achevés depuis plus de cinq ans. L option pour l imposition à la TVA des livraisons exonérées doit être expresse et exprimée dans l acte constatant la mutation, et de manière distincte lorsque des immeubles, fractions d immeuble ou droits immobiliers relèvent de règles différentes pour la détermination de la base d imposition. La TVA est due sur la marge si l acquisition de l immeuble bâti par le cédant n a pas ouvert droit à déduction de la TVA ( ). Dans les autres cas, l opération est taxée sur le prix total Droit de vente (d enregistrement) Pour les opérations réalisées dans le cadre d une activité économique et imposables de plein droit à la TVA à 19,6 % sur le prix total, l acquéreur est redevable d un droit de vente de 0,715 % (plus précisément 0,71498 %). Il se décompose de la manière suivante : 0,70 % de droit départemental (non modulable) auquel s ajoute 2,14 % de prélèvement pour frais d assiette et de recouvrement Dans le régime de droit commun qui concerne toutes les ventes d immeubles non soumises de plein droit à la TVA sur le prix total, le taux global de taxation est fixé à 5,09 % (5,09006 % très exactement). Il se décompose ainsi : droit départemental de 3,80 % (3,60 % en Corse jusqu au 31/12/2012). taxe additionnelle perçue au profit de la commune ou d un fonds de péréquation départemental de 1,20 % ; prélèvement pour frais d assiette et de recouvrement du droit départemental calculé sur le montant du droit départemental (et non sur la base imposable) de 2,37 % Récapitulons! Si l achat par l entreprise porte sur un immeuble achevé depuis moins de cinq ans : Le prix est grevé de la TVA (19,6 %), payée par le vendeur. L acquéreur est redevable d un droit de vente de 0,715 % et peut déduire la TVA sur son acquisition. Si l achat par l entreprise porte sur un immeuble achevé depuis plus de cinq ans : L acquéreur est redevable des droits de vente (5,09 % du prix de vente). A noter que les frais notariés peuvent être, comme les droits d enregistrement, passés immédiatement en charges ou rattachés au coût d acquisition de l immeuble et amortissables sur la durée d utilisation de l immeuble Les intérêts des emprunts contractés pour financer l achat de l immeuble viennent en déduction des bénéfices imposables.

11 Le point EURUS Le prix de revient des locaux (à l exclusion de la partie du prix du terrain) fait l objet d amortissements déductibles des bénéfices imposables pendant 25 à 30 ans En cas de vente ultérieure des locaux, la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (amortissements déduits*) constituera une plus-value soumise au régime des plus-values professionnelles (voir ). *Donc, au moment de la vente l entreprise perd les avantages fiscaux gagnés au titre des amortissements 3.4 Fiscalité de la détention par l entreprise L inscription de l immobilier au bilan de l entrepreneur individuel Rappelons que le droit fiscal reconnaît l existence de deux patrimoines à l entrepreneur individuel : l un privé, l autre professionnel. La première décision que doit prendre l exploitant individuel ou le professionnel consiste donc à distinguer, parmi ses biens, ceux qui resteront affectés à son «patrimoine privé» et ceux qu il affectera à son «patrimoine professionnel». Le fait pour un redevable BIC ou BNC d inclure ou non dans son patrimoine professionnel un immeuble lui appartenant et qu il affecte à l exploitation est une décision de gestion qui détermine d une part l ampleur de la déduction des charges relatives à cet immeuble, et d autre part le régime d imposition des plus ou moins-values dont relèvera sa cession Déductions autorisées Lorsque l entrepreneur individuel inscrit les locaux professionnels à l actif de son entreprise, il est autorisé à déduire les frais d acquisition et d emprunt ; il peut pratiquer un amortissement des biens immobiliers ( et ). Bien sûr, l entrepreneur individuel ne déduit pas de loyers de son revenu professionnel imposable puisque c est son entreprise qui est propriétaire des locaux et non lui-même Impact sur les cotisations sociales En inscrivant les locaux professionnels au bilan de l entreprise individuelle, l entrepreneur majore son revenu professionnel soumis aux cotisations sociales personnelles puisque l amortissement déductible est normalement inférieur au montant du loyer qu il aurait pu déduire s il détenait le bien dans son patrimoine personnel. Exemple Un artisan réalise un BIC de avant déduction des cotisations sociales personnelles et coût de l immobilier. Il est propriétaire de son local professionnel d une valeur de , soit pour le terrain et pour les constructions. La valeur locative de ce local est de par an, tous impôts et charges supportés par le locataire. On suppose que le taux marginal d imposition de l entrepreneur est de 41 % et on néglige l impact de la déductibilité de la CSG. Hypothèse 1 : il conserve le local dans son patrimoine privé et le loue à l entreprise individuelle (régime des revenus fonciers). L assiette des cotisations sociales est de = Les cotisations sociales personnelles se montent environ à x 44 % = Il faut ajouter les prélèvements sociaux sur les loyers : x 13,5 % = 4 860, soit un total des cotisations sociales : = Le BIC imposable est d environ (on néglige la CSG non déductible) : = Si l on ajoute le revenu foncier de , le total soumis à l impôt sur le revenu au taux progressif est de = Hypothèse 2 : il inscrit le bien immobilier au bilan. L amortissement annuel est de , soit une assiette de cotisations de = Les cotisations personnelles sont d environ x 44 % = Le BIC imposable est de = Conclusion : L inscription au bilan procure un gain d impôt sur le revenu de : ( ) x 41 % = 9 433, mais coûte un supplément de cotisations sociales de = Au final, l inscription au bilan procure une économie nette annuelle à l entrepreneur de : = Notez que cette économie devrait devenir plus importante dans les années à venir si la taxation des revenus du patrimoine continue à augmenter plus vite que l imposition des revenus professionnels La détention de l immobilier par une société Société d exploitation soumise au régime fiscal des sociétés de personnes* Lorsque la société d exploitation est soumise au régime fiscal des sociétés de personnes*, les conséquences sont exactement les mêmes que celles exposées ci-dessus pour l entrepreneur individuel : l inscription de l immeuble à l actif social est donc fiscalement intéressante pendant la phase de détention du fait des possibilités de déduction de charges, mais elle augmente l assiette des cotisations sociales (voir ). 9

12 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? 10 * Sont notamment des sociétés de personnes les sociétés en nom collectif, en participation, les EURL et SARL de famille à l IR et plus généralement toutes les sociétés dont les résultats sont taxables entre les mains des associés, au prorata de leurs droits dans ce résultat. Lorsque les associés sont des personnes physiques, ils sont imposés dans la catégorie de bénéfices ou de revenus dont relève l activité de la société (BIC pour les associés de snc, de SARL ou eurl). Pour le cas particulier de l EIRL, voir Société d exploitation soumise à l impôt sur les société (IS) L inscription de l immobilier au bilan d une société soumise à l IS est fiscalement favorable pendant la phase de détention. En effet, d une part il est possible de déduire du résultat imposable à l IS les charges correspondant aux frais d acquisition et à l amortissement de l immeuble. D autre part, le taux de l impôt sur les sociétés (taux normal de 33, 1/3 %, réduit à 15 % jusqu à de bénéfices pour les PME) est inférieur au taux marginal d impôt sur le revenu du chef d entreprise majoré des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (41 % + 13,5 %, soit 54,5 % au total). Exemple Un chef d entreprise envisage l acquisition par sa SAS de locaux professionnels d une valeur de , soit pour le terrain et pour les constructions. La valeur locative de ce local est de par an, tous impôts et charges supportés par le locataire. On suppose que le taux marginal d imposition de l entrepreneur est de 41 % et on néglige l impact de la déductibilité de la CSG. Le financement est assuré par un emprunt sur 15 ans au TEG de 4 %. L acquisition directe par la SAS va nécessiter de trésorerie après IS sur la période de 15 ans. Pour financer la même acquisition par le chef d entreprise, la SAS va devoir payer un loyer et distribuer au chef d entreprise les sommes nécessaires au paiement de la différence entre le loyer et l échéance d emprunt, ainsi que l impôt sur le revenu lié à la perception des loyers. Sur 15 ans, le décaissement de trésorerie après IS est ainsi de L effort de trésorerie est donc de plus élevé pour une acquisition à titre privé que pour un achat direct par la société, soit en moyenne par an. Nota. Le chef d entreprise conserve la possibilité de constituer à titre privé une structure immobilière offrant les mêmes avantages fiscaux, sans les inconvénients juridiques de l inscription au bilan de la société d exploitation. Il peut ainsi constituer une SCI qui optera pour l IS en vue d acquérir le bien et le louer à la société d exploitation. Le coût de l investissement s en trouvera même souvent diminué par le bénéfice du taux réduit d IS dans la structure immobilière (15 % jusqu à ) et la déduction d un loyer pour la détermination du résultat imposable de la société d exploitation (voir ) ISF L inscription ou non des immeubles au bilan de l entreprise est sans incidence sur l ISF. Lorsque les dirigeants bénéficient de l exonération des biens professionnels pour leur entreprise, les biens immobiliers affectés à l exploitation sont également exonérés d ISF, même s ils sont détenus à titre privé. 3.5 Fiscalité de la cession par l entreprise Immeuble inscrit à l actif d une entreprise individuelle Si la cession de l immeuble inscrit au bilan de l entreprise individuelle et affecté à l activité professionnelle pendant toute la durée de son inscription à l actif fait apparaître une plus-value, celle-ci sera imposée selon le régime des plus-values professionnelles en fonction de la distinction long terme / court terme. A noter que la taxation de la plus-value intervient également en cas de cessation d activité, même si l entrepreneur conserve les biens immobiliers dans son patrimoine privé Le régime des cessions d actifs par les entreprises individuelles relevant de l impôt sur le revenu est fondé sur une distinction fondamentale entre : d une part, les plus et moins-values à long terme qui sont soumises à un régime de taxation réduite, d autre part, les plus et moins-values à court terme qui sont traitées comme un résultat ordinaire, sous réserve de la possibilité d étalement des plus-values nettes. La distinction entre plus-values et moins-values à court terme ou à long terme dépend d un double critère : la durée de détention dans l entreprise des éléments générateurs des plus-values ou moins-values ; la nature de ces éléments (caractère amortissable ou non).

13 Le point EURUS Constituent des plus-values à court terme : celles qui sont réalisées à l occasion de la cession d immobilisations de toute nature acquises ou créées par l entreprise depuis moins de deux ans ; celles qui proviennent de la cession d éléments acquis ou créés depuis au moins deux ans, dans la mesure où elles correspondent à des amortissements déduits pour l assiette de l impôt Les plus-values autres que celles définies ci-dessus présentent le caractère de plus-values à long terme. Elles correspondent en pratique à l excédent du prix de vente sur la valeur d origine Tableau récapitulatif Présentation schématique des plus-values à court terme (CT) ou à long terme (LT) lors des cessions d actifs par les entreprises individuelles. Nature des biens cédés Eléments amortissables Eléments non amortissables Moins de 2 ans CT CT Plus-values professionnelles Durée de détention 2 ans et plus CT dans la limite de l amortissement déduit LT au-delà Si la compensation entre les plus-values et les moins-values à court terme de l exercice (ou de l année pour les professions non commerciales), fait apparaître une plus-value nette à court terme, cette plus-value fait partie des résultats imposables dans les conditions et au taux de droit commun. Les entreprises peuvent demander un étalement de l imposition sur trois ans : le montant de la plusvalue nette est alors rattaché, par fractions égales, aux résultats de l année de sa réalisation et des deux années suivantes (l année s entend ici au sens d exercice ou de période d imposition) Les plus-values immobilières à long terme réalisées dans le cadre d une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole d une entreprise soumise à l impôt sur le revenu sont imposées après application d un abattement égal à 10 % par année de détention au-delà de la cinquième. LT L abattement de 10 % s applique aux plus-values réalisées à l occasion de la cession : des immeubles bâtis ou non bâtis affectés par l entreprise à sa propre exploitation, à l exclusion des immeubles de placement et des terrains à bâtir ; des droits ou parts de sociétés à prépondérance immobilière dont l actif est principalement constitué d immeubles d exploitation définis ci-dessus ou de droits ou parts de sociétés dont l actif est principalement constitué de tels biens ; des droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier Si la compensation entre plus-values et moins-values à long terme d un exercice (ou d une année) fait apparaître une plus-value nette à long terme, celle-ci est taxée en métropole au taux réduit de 16 % (soit 29,5 % avec les prélèvements sociaux en 2012) Les plus-values réalisées en cours ou en fin d exploitation par les contribuables dont les recettes n excèdent pas certains seuils sont exonérées en tout ou partie, à condition que l activité ait été exercée à titre professionnel pendant au moins cinq ans et que le bien cédé ne soit pas un terrain à bâtir. L exonération des plus-values est totale ou partielle selon le montant des recettes de l entreprise, étant précisé que son régime d imposition est indifférent. L exonération est totale si les recettes n excèdent pas : pour les entreprises industrielles et commerciales de vente ou fourniture de logements, à l exception en principe des locations meublées, et pour les exploitants agricoles ; pour les prestataires de services et les loueurs en meublé professionnels. L exonération est partielle lorsque les recettes excèdent ces seuils sans dépasser respectivement et Les recettes sont prises en compte pour leur montant hors taxes. Il convient de retenir la moyenne des recettes réalisées au titre des exercices, ramenés le cas échéant à douze mois, clos au cours des deux années civiles qui précèdent l exercice de réalisation de la plusvalue. Cette règle concerne tous les exploitants (BIC, BNC ou BA) et s applique aux plus-values réalisées en cours d activité ou en fin d exploitation. En pratique, sont donc totalement exonérées les plus-values réalisées sur des biens immobiliers détenus depuis plus de quinze ans. Il faut signaler que le régime des plus-values professionnelles semblait moins favorable que celui applicable aux plus-values immobilières réalisées à titre privé avant la réforme applicable au 1 er février

14 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? 12 En effet, auparavant, les plus-values privées réalisées sur des immeubles ou des titres de SCI détenus depuis plus de quinze ans se trouvaient totalement effacées par le jeu de l abattement pour durée de détention. Par exemple, un immeuble cédé le 1 er juin 2011 bénéficiait d une exonération totale d impôt sur les plus-values s il avait été acquis avant le 1 er juin Désormais (voir ), l immeuble doit être détenu depuis plus de 30 ans pour que la plus-value réalisée lors de la cession soit totalement exonérée Immeuble inscrit à l actif d une société de personnes Si l immeuble appartient à une société d exploitation soumise au régime fiscal des sociétés de personnes ( ), les règles exposées ci-dessus (3.5.1.) s appliquent à la plus-value professionnelle réalisée par la société de personnes. On notera que si la vente porte, non pas sur l immeuble appartenant à la société de personnes exploitant l activité, mais sur les titres de cette société, la plus-value réalisée par le cédant (personne physique) exerçant son activité professionnelle dans cette société relève du régime des plus-values professionnelles dès lors que les titres de cette société constituent, pour l associé, un actif professionnel personnel. En revanche, la plus-value des associés «passifs» (n exerçant pas d activité dans la société) relève du régime des plus-values privées de cessions de valeurs mobilières, soumises à l impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % (32,5 % avec les prélèvements sociaux), dès le premier euro de cession Immeuble inscrit à l actif d une société à l IS Si l immeuble est la propriété d une société soumise à l IS, sa cession entraîne la réalisation d un résultat «ordinaire» égal à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien. Ce résultat «ordinaire» est taxable au taux normal de l IS, sans réduction pour durée de détention. Rappel : la plupart des plus-values et moins-values réalisées par les entreprises soumises à l IS sont traitées fiscalement comme un résultat ordinaire. Autrement dit, les plus-values immobilières d une société à l IS suivent le régime des plus-values à court terme. Font exception et relèvent du régime des plus-values et moins-values à long terme les produits se rapportant à la propriété industrielle, les cessions de titres de participation détenus depuis au moins deux ans et les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilières cotées ayant le caractère de titres de participation détenus depuis au moins deux ans Notez qu après avoir supporté l impôt sur les sociétés, le solde du prix de cession est, lorsqu il fait l objet d une distribution aux associés, imposé à l impôt sur le revenu au barème progressif après abattement de 40 % ou au prélèvement forfaitaire libératoire de 37,5 % (avec les prélèvements sociaux de 13,5 % en 2012), sans abattement. Exemple Une SAS a acquis des locaux professionnels au prix de , soit pour le terrain et pour les constructions, il y a 15 ans. Leur valeur nette comptable ressort à compte tenu des amortissements pratiqués. Ces locaux sont vendus L IS à acquitter sur la plus-value est de : ( = ) x 33,1/3 % = L impôt sur la distribution si le chef d entreprise souhaite appréhender le solde du prix et opte pour le prélèvement libératoire (37,5 % au 1er janvier 2012) est de : ( ) x 37,5 % = Au final, le chef d entreprise perçoit : = S il avait séparé l immobilier pour le conserver à titre privé, il aurait été exonéré de plus-value pour détention de plus de quinze ans et il aurait touché l intégralité du prix de en cas de cession avant le 1 er février 2012 ; l affectation au bilan de la SAS lui aurait donc coûté = Depuis le 1 er février 2012, la détention pendant 15 ans n offre plus qu un abattement de 20 %. Dés lors, la plus-value privée de est imposée à hauteur de 80 % de son montant, soit x 32,5 % = ; le chef d entreprise ne se procure donc qu une économie par rapport à l affectation au bilan de ( = ) = Conseil d expert Si l inscription de l immeuble à l actif de la société soumise à l IS se révèle favorable sur le plan fiscal pendant la période de détention (voir ), ce choix se révèle coûteux lors de la vente du bien. On notera que si la vente porte, non pas sur l immeuble appartenant à la société soumise à l IS, mais sur les titres de cette société, la plus-value réalisée par le cédant relève du régime des plus-values de cession de valeurs mobilières privées. Cette plusvalue sera soumise à l impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % (32,5 % avec les prélèvements sociaux), dès le premier euro de cession, sauf si la cession est réalisée au sein du groupe familial détenant une participation supérieure à 25 %, auquel cas la plus-value est exonérée.

15 Le point EURUS Ce régime est applicable même si la société est, au moment de la cession, à prépondérance immobilière, dès lors qu elle est soumise à l IS. La plus-value liée au bien immobilier, comprise dans la plus-value sur la vente des titres, est imposable quelle que soit la durée de détention du bien immobilier par la société Transformation d immeubles d entreprises en locaux d habitation Sont taxées à l impôt sur les sociétés au taux réduit de 19 % les plus-values nettes réalisées entre le 1 er janvier 2012 et le 31 décembre 2014 à l occasion de la cession d immeubles de bureaux et de locaux commerciaux destinés à être transformés en immeubles d habitation dans un délai de trois ans Surélévation d immeubles existants Un régime d exonération s applique aux plus-values réalisées par les entreprises relevant de l impôt sur le revenu ou soumises à l impôt sur les sociétés lors de la cession entre le 1 er janvier 2012 et le 31 décembre 2014 de droits de surélévation d immeubles existants en vue de la construction dans un délai de quatre ans de locaux destinés à l habitation Droits d enregistrement L inscription ou non des immeubles au bilan de l entreprise individuelle est sans incidence sur les droits d enregistrement dus par l acquéreur. Dans les deux cas, l acquéreur est redevable des droits applicables aux ventes d immeubles (5,09 %, voir ) En ce qui concerne la cession de titres, la loi de finances pour 2012 a modifié l ancien dispositif. Pour les cessions intervenant depuis le 1 er janvier 2012, les dispositions suivantes s appliquent. Pour les cessions d actions (et titres assimilés), la loi de finances pour 2012 remplace le taux propor- tionnel unique (3 % jusqu à présent) par un barème dégressif (par tranches) : 3 % pour la fraction d assiette inférieure à , 0,5 % pour la fraction comprise entre et , 0,25 % pour la fraction excédant Parallèlement, le plafonnement à du droit liquidé sur les cessions d actions est supprimé. Les cessions de parts sociales restent soumises au taux proportionnel unique de 3 % après application, pour chaque part sociale, d un abattement égal au rapport entre et le nombre total de parts de la société. Sont exonérées du droit d enregistrement (barème dégressif pour les cessions d actions ou taux proportionnel de 3 % pour les cessions de parts sociales) les opérations suivantes : acquisitions de droits sociaux réalisées dans le cadre du rachat de ses propres titres par une société ou d une augmentation de capital ; acquisitions de droits sociaux de sociétés placées sous procédure de sauvegarde ou en redressement judiciaire ; acquisitions de droits sociaux lorsque la société cédante est membre du même groupe que la société qui les acquiert ; opérations d apport partiel d actif d une branche complète d activité bénéficiant de l exonération d impôt sur les sociétés à raison des plus-values résultant de l apport. Cession de participations dans des sociétés à prépondérance immobilière Depuis le 1 er janvier 2012, l assiette du droit d enregistrement de 5 % dû lors des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière est déterminée à partir de la valeur réelle des éléments de l actif sous déduction du seul passif afférent à l acquisition de biens immobiliers. (voir ) 13

16 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? IV La détention par les dirigeants Avantages de l acquisition par les dirigeants Génération de revenus locatifs durables Lorsque l acquisition de l immobilier est réalisée par les dirigeants pour le louer à leur entreprise individuelle ou à leur société, il s agit d une opération patrimoniale qui permet la capitalisation d un actif ; dans la conjoncture économique actuelle, il est clair qu il vaut mieux financer ses propres locaux d entreprise que d investir en bourse où les rendements sont nettement moins rentables que le rapport des locations commerciales. Dans tous les cas, la détention d un patrimoine immobilier générant des revenus fonciers est fort utile en cas de difficultés financières ou pendant la retraite Rappel Si l exploitant individuel conserve dans son patrimoine privé l immeuble qu il utilise dans son exploitation, il peut comprendre dans les charges de son entreprise une somme égale au loyer qu il serait en droit d exiger d un tiers, ce qui, en contrepartie, le conduit à déclarer cette somme en tant que revenu foncier imposable (voir ). Par ailleurs, si l immeuble est une construction neuve grevée de TVA, le fait de ne pas inscrire cet immeuble à l actif du bilan ne s oppose pas à la déduction de cette taxe Transmission du patrimoine Lorsque l immobilier de l entreprise appartient aux dirigeants, ceux-ci peuvent envisager sa transmission à travers des donations, soit en pleine propriété, soit avec réserve d usufruit, voire avec donation d usufruit. Bien entendu, la mise en œuvre de cette stratégie sera d autant plus facilitée par la création d une SCI permettant de diviser l immeuble en parts (voir 5.1). Le partage des actifs professionnels des dirigeants est facilité ; ils pourront louer, céder ou transmettre d un côté l activité (le fonds de commerce) et de l autre les murs. Conseil d expert En séparant l immobilier de l exploitation, on diminue la valeur de l entreprise à transmettre et, corrélativement, la compensation à fournir aux héritiers non repreneurs. En revanche, lorsque l immobilier n est pas dans le patrimoine privé mais inscrit à l actif d une entreprise individuelle ou propriété d une société d exploitation, sa séparation avant une cession ou une transmission familiale peut entraîner des coûts fiscaux différents selon la technique de sortie envisagée (voir 3.5.) Diversification des risques En séparant l immobilier (propriété des dirigeants) de l exploitation, on sauvegarde normalement le patrimoine immobilier en cas de procédure collective touchant la société d exploitation. Sauf en cas de faillite personnelle, d obligation aux dettes sociales ou de comblement du passif notamment pour abus des biens sociaux, de fautes de gestion, de confusion des patrimoines ou si l immeuble a été gagé pour garantir un emprunt professionnel, le redressement ou la liquidation judiciaire de la société n aura pas d impact sur l immobilier qui restera la propriété des dirigeants. A retenir : la constitution d une société civile immobilière pour louer l immeuble à la société commerciale (voir n 5.1.) ne suffit pas en soi à établir la confusion des patrimoines des deux sociétés. Mais la confusion des patrimoines sera retenue en raison d un loyer anormalement bas (ou au contraire excessif). Pour le cas particulier de l EIRL, voir Cession de l entreprise La séparation immobilier / exploitation facilite la vente de l entreprise car elle procure une certaine souplesse ; en effet, le vendeur et l acquéreur peuvent fixer plus librement le périmètre de la reprise : entreprise seule ou entreprise et locaux d exploitation. Il faut aussi considérer que la séparation permet une meilleure évaluation de la valeur opérationnelle de l entreprise car la présence d un poste d actif immobilier important au bilan de la société fausse l analyse de la rentabilité de celle-ci.

17 Le point EURUS Lorsque les immeubles ne figurent pas au bilan, le financement de l acquisition est favorisé ; le repreneur n a pas besoin de trouver les fonds suffisants pour acheter à la fois le fonds de commerce ou les droits sociaux et l immobilier professionnel. Si l acquéreur achète les biens immobiliers séparément de l exploitation, il pourra mettre en place un financement de longue durée et affecter ces biens en garantie du remboursement de l achat des droits sociaux ou du fonds de commerce. Finalement, une entreprise sans actif immobilier est plus facilement cessible, l acquéreur n étant pas tenu d acheter les immeubles. De plus, ceux-ci ne risqueront pas d être sous-évalués au moment de la vente. 4.2 Inconvénients de l acquisition par les dirigeants Immobilisation financière L achat à titre privé de l immobilier de l entreprise relève d une stratégie patrimoniale qui privilégie cet investissement par rapport à d autres comme l achat de résidences locatives, la prise de participation dans des sociétés, l augmentation du capital, la souscription d assurances-vie Destination de l immeuble Un immeuble a des particularités qu il est difficile de modifier par la suite : emplacement, construction, polyvalence, usage, accès, sécurité, etc. En particulier, si le bâtiment est réalisé sur mesure en fonction des besoins très spécifiques d une activité donnée ou s il est implanté à l écart de toute autre activité socio-économique, il sera plus difficile à revendre ou à louer. Il faut réfléchir à l avance sur son affectation à court et à long terme en termes de développement de l activité, de restructuration de l entreprise, de fusion, de vente et de transmission. Par exemple, si l on doit réduire la voilure de l entreprise, il est bon de prévoir des accès autonomes par endroits pour certains locaux ou étages du corps de bâtiment. On pourra alors beaucoup plus facilement les louer à des tiers. Conseil d expert Il y a un paradoxe : d un côté, l achat immobilier est très engageant sur le long terme, mais de l autre, il s agit d investir en pensant aussi au désinvestissement. Une réflexion très sérieuse doit être donc menée pour anticiper ce qui se passera au moment où l entreprise devra quitter l immeuble. Dès lors, il faut passer en revue une série d éléments pour s assurer des possibilités de revente, voire de location : la qualité de vie et le coût de l immobilier dans la région, les conditions financières et fiscales offertes localement, les possibilités d accès par les moyens de transport, la qualité des services de télécommunication et la proximité de la clientèle Confusion de patrimoines La confusion de patrimoines entre les dirigeants et la société d exploitation peut notamment être retenue s il était prouvé qu il y a eu des transferts d actifs sans contrepartie : loyers surévalués ou sous-évalués anormalement, enrichissement des dirigeants au détriment de la structure d exploitation, aménagements des locaux financés par la société d exploitation restant acquis au dirigeant sans indemnités etc. (voir ). En cas de confusion de patrimoines, les tribunaux peuvent étendre la procédure collective de la société d exploitation aux dirigeants eux-mêmes Conventions réglementées Il convient de respecter impérativement la procédure dite des conventions réglementées en cas de conclusion d un bail entre la société d exploitation et ses associés dirigeants qui détiennent l immobilier. Les dirigeants de la société d exploitation ou, s il en existe un, le commissaire aux comptes, doivent présenter aux associés un rapport sur les conditions de la convention de ce bail et la collectivité des associés doit approuver cette convention. Si la société d exploitation est une SA, le conseil d administration devra donner son autorisation préalablement à la conclusion de la convention. 4.3 Fiscalité de l acquisition par les dirigeants Achat d un terrain à bâtir Entre non assujettis à la TVA Lorsqu un particulier achète un terrain à bâtir à un autre particulier (non assujetti à la TVA), l opération n est pas soumise à la TVA car elle est réalisée entre non assujettis. Les droits de vente (d enregistrement) de 5,09 % sont dus par l acquéreur. 15

18 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? Entre un particulier et un assujetti à la TVA Lorsqu un particulier achète un terrain à bâtir à un assujetti (promoteur, lotisseur, marchands de biens), la TVA est due par le vendeur (sur la marge ou le prix total). Les droits d enregistrement sont dus par l acquéreur : 5,09 % en cas de TVA sur la marge et 0,715 % si la TVA est due sur le prix total Achat d un immeuble achevé depuis moins de 5 ans Achat d un immeuble achevé depuis moins de 5 ans Lorsqu un particulier achète un immeuble considéré fiscalement comme neuf (c est-à-dire achevé depuis moins de 5 ans) à une personne assujettie, la TVA est due par le vendeur sur le prix total. Les droits de vente (d enregistrement) dus par l acquéreur sont réduits à 0,715 %. Il en est de même (assujettissement à la TVA et droit de vente de 0,715 %) pour les acquisitions d immeubles de moins de 5 ans auprès d un vendeur non assujetti qui avait acquis l immeuble en état futur d achèvement (Vefa). Nota. Pour l entrepreneur individuel, si l immeuble est une construction neuve grevée de la TVA, le fait de ne pas l inscrire cet immeuble à l actif du bilan ne s oppose pas à la déduction de la TVA. Par contre, l achat d un immeuble neuf à un non assujetti (n ayant pas acquis l immeuble en Vefa : ) n est pas passible de la TVA mais des droits de vente de 5,09 % Achat d un immeuble de plus de 5 ans Lorsqu un particulier achète un immeuble ancien (de plus de 5 ans) à un autre particulier non assujetti à la TVA, cette opération n est pas soumise à la TVA mais aux droits de vente (d enregistrement) qui s élèvent à 5,09 %. Lorsqu un particulier achète un immeuble ancien à une personne assujettie, cette opération est aussi exonérée de TVA et les droits de vente (d enregistrement) s élèvent à 5,09 %. Mais une option pour le paiement de la TVA reste possible et les droits de vente représenteront alors 0,715 %. mentées, en raison des liens entre vendeur et acquéreur (voir ). Dans tous les cas, la vente doit être conclue à des conditions économiques normales et ne pas léser la société d exploitation. A défaut, l opération pourrait être qualifiée d abus de biens sociaux ou d acte anormal de gestion. Sous cette réserve, les conséquences fiscales de l opération seront les mêmes qu en cas de vente à un tiers. 4.4 Fiscalité de la détention par les dirigeants Du fait de la perception des loyers de la part de la société d exploitation, les dirigeants se retrouvent dans le régime des revenus fonciers soumis à l impôt sur le revenu Types de locations Les revenus fonciers sont pour l essentiel ceux provenant de la location d immeubles. Il peut s agir de la location : de propriétés bâties, telles que magasins, usines, bureaux, hangars, etc. ; de propriétés non bâties de toute nature, y compris les terrains occupés par des carrières, mines et tourbières, les étangs, les salines et marais salants. Les revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers peuvent être réalisés directement par le contribuable (personne physique), par l intermédiaire d une société qui a pour objet de gérer et de donner en location un patrimoine immobilier (SCI en général) ou encore par le biais d un fonds de placement immobilier (FPI) Imposition Le revenu foncier imposable à l impôt sur le revenu peut être déterminé soit, pour les titulaires de revenus fonciers ne dépassant pas un certain montant, selon le régime simplifié d imposition (micro-foncier), soit selon le régime réel d imposition Micro-foncier Ce régime s applique, sauf exceptions, si le montant des recettes ne dépasse pas Cas particulier de l achat à la société d exploitation Si le chef d entreprise souhaite racheter lui-même l immobilier de la société d exploitation, il convient de respecter la procédure des conventions régle- Pour bénéficier de cette formule du micro-foncier, vous devez indiquer le montant brut de vos revenus fonciers sur la déclaration n L administration fiscale vous applique un abattement forfaitaire de 30 %.

19 Le point EURUS Vous ne serez donc imposé que sur 70 % des revenus. Mais, comme les travaux et charges engagés sont compris dans l abattement forfaitaire, ils ne peuvent pas être déduits. Dans le cadre du micro-foncier, aucun déficit ne peut être constaté Régime réel Le régime réel s applique lorsque les revenus fonciers dépassent On peut aussi choisir volontairement cette formule en percevant moins de Dans ce cas, l option est irrévocable pendant 3 ans. Le régime réel est intéressant quand des frais significatifs sont engagés pour l immeuble (emprunt, travaux par exemple). Dans le régime réel, vous devez calculer votre revenu net, c est-àdire le revenu brut déduction faite des charges. Le revenu brut est constitué des loyers encaissés pendant l année. Quant aux charges, elles sont, par exemple, constituées des travaux de réparation et d entretien et d amélioration, des assurances, des impôts fonciers, des intérêts d emprunt, des diagnostics, des frais de gestion (local, téléphone, contrat, annonces, déplacement), des frais de copropriété Attention : ni les amortissements ni les dépenses d amélioration ne sont déductibles Pour bénéficier de cette formule, vous devez indiquer le détail du calcul du revenu net foncier sur une déclaration spécifique (n 2044) à annexer à votre déclaration d ensemble (n 2042). Le revenu net foncier est égal au revenu brut moins les charges. Si vous dégagez un bénéfice, c est cette somme qui sera imposable. Si vous accusez un déficit, il sera imputable sur votre revenu global sous certaines conditions. Lorsque les opérations de détermination du revenu foncier font apparaître un résultat négatif, le déficit ainsi constaté ne peut, en principe, être imputé que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cependant, la loi permet l imputation, sur le revenu global, des déficits résultant des dépenses autres que les intérêts d emprunt dans la limite annuelle de La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à ), l excédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes. 4.5 Fiscalité de la cession par les dirigeants Terrain à bâtir Lorsqu un particulier vend un terrain à bâtir, l opération n est jamais soumise à la TVA, que l acquéreur soit assujetti ou non à la TVA. Quant aux droits de vente (d enregistrement) de 5,09 %, ils sont dus par l acquéreur, sauf : si l acquéreur est assujetti à la TVA et prend l engagement de construire dans le délai de 4 ans suivant l achèvement des travaux : dans ce cas l opération est exonérée de droits d enregistrement (sous réserve du droit fixe de 125 ) ; ou si l acquéreur est assujetti à la TVA et prend l engagement de revendre dans un délai de 5 ans : dans ce cas, les droits d enregistrement sont réduits à 0,715 % Immeuble «neuf» de moins de 5 ans Lorsqu un particulier vend un immeuble neuf, c est-àdire achevé depuis moins de 5 ans, à un autre particulier ou à une personne assujettie, cette opération est en principe hors champ d application de la TVA. Elle est soumise aux droits de vente (d enregistrement) de 5,09 %. ; Par contre, si le vendeur avait au préalable acquis l immeuble en état futur d achèvement (Vefa), la TVA doit être perçue sur le prix total et les droits d enregistrement sont réduits à 0,715 % Immeuble «ancien» de plus de 5 ans Lorsqu un particulier vend un immeuble «ancien» (de plus de 5 ans), l opération n est jamais soumise à la TVA, que l acquéreur soit assujetti ou non à la TVA. Les droits de vente (d enregistrement) s élèvent à 5,09 %, sauf : si l acquéreur est assujetti à la TVA et prend l engagement d effectuer des travaux conduisant à la production d un immeuble neuf dans un délai de 4 ans suivant l achat : il y a alors exonération de droits d enregistrement (sous réserve du droit fixe de 125 ) ; ou si l acquéreur est assujetti à la TVA et prend l engagement de revendre dans un délai de 5 ans : les droits d enregistrement sont alors réduits à 0,715 % Traitement fiscal des plus-values Les plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession de biens immobiliers appartenant à leur 17

20 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? patrimoine privé sont soumises au régime des plusvalues immobilières. Ce régime s applique non seulement à la cession de biens détenus en direct, mais également aux cessions d immeubles réalisées au travers de sociétés civiles immobilières non passibles de l impôt sur les sociétés qui vendent les immeubles qu elles possèdent. Ce régime s applique en outre aux cessions de titres de ces sociétés, dès lors qu elles relèvent du régime fiscal des sociétés de personnes et que leur actif est principalement constitué d immeubles (voir 5.5) Calcul et taux Le fait générateur de l imposition est constitué par la cession à titre onéreux de l immeuble. En pratique, la plus-value est donc généralement taxée à la date de l acte notarié constatant la vente (ou la promesse synallagmatique de vente), quelles que soient les modalités de paiement du prix, au comptant ou non. Lorsque la vente est assortie d une condition suspensive qui affecte l existence même du contrat (obtention d un prêt bancaire par exemple), le fait générateur est constitué par la date de réalisation de la condition. Le taux d imposition forfaitaire est de 19 % PLUS les prélèvements sociaux, soit au total 32,5 % depuis le 1 er octobre Abattement Depuis le 1 er février 2012, l abattement pour durée de détention est devenu progressif ; il conduit à l exonération de la plus-value immobilière après TRENTE ans de détention du bien. Cet abattement est fixé à : 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ; 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ; 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième. IMPORTANT Le nouvel abattement pour durée de détention s applique aux plus-values immobilières des particuliers réalisées au titre des cessions intervenues depuis le 1 er février Toutefois, en cas d apport en société de biens immobiliers (SCI ) ou de droits sociaux relatifs à ces biens, les nouvelles règles de calcul de l abattement pour durée de détention s appliquent aux plus-values réalisées depuis le 25 août Cas de l apport en société de l activité professionnelle et des immeubles L apport en société d éléments de l actif immobilisé est assimilable à une cession et les plus-values (ou moins-values) qui en résultent doivent, en principe, être prises en compte pour la détermination des bénéfices imposables de l entreprise apporteuse. Toutefois l apport en société d une activité individuelle ouvre droit, sous certaines conditions, au bénéfice du sursis d imposition : la plus-value constatée sur les immeubles compris dans l apport bénéficie, dans ce cas, du sursis d imposition. L exploitant peut cependant transférer à cette occasion dans son patrimoine privé les immeubles affectés à l exploitation, sous réserve qu ils soient mis à disposition de la société par un bail d une durée d au moins neuf ans. Les plus-values de retrait d actif des immeubles transférés sont imposables immédiatement. La rupture ou le non-renouvellement du contrat de mise à disposition des immeubles entraîne la réintégration, au titre de l exercice au cours duquel elle est intervenue, de la fraction non encore imposée des provisions et plus-values sur biens amortissables au nom de la société bénéficiaire des apports, et de la fraction non encore imposée des plus-values sur biens non amortissables au nom de l apporteur. 4.6 Faut-il inscrire l immeuble d exploitation à l actif professionnel ou le maintenir dans le patrimoine privé? L exploitant BIC (tout comme le professionnel BNC) peuvent choisir librement entre le maintien dans le patrimoine privé ou l inscription à l actif professionnel de l immeuble affecté à l exploitation. Leur choix n est pas définitif : ainsi, ils peuvent transférer l immeuble dans lequel est exercée l activité de leur patrimoine professionnel vers leur patrimoine privé ou effectuer l opération inverse. Voici, dans le tableau ci-dessous, les conséquences de l appartenance au patrimoine privé ou au patrimoine professionnel : 18

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