PATRIMOINE. Comment investir dans l immobilier. +dossier. 3 spécial Isf pages

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1 n o 2 // juin - août 2013 // comment InvestIR dans L ImmobILIeR +dossier spécial Isf pages n o 2 // juin - août 2013 // 6,90 PATRIMOINE Comment investir dans l immobilier > acheter Les PRIX, Les PIèges, La défiscalisation > emprunter Les taux, Les négociations, Les garanties > Gérer Le bail, Les LoyeRs, Les assurances ImPayés PATRIMOINE M F: 6,90 E - RD 3 L intégralité de la cote immobilière sur le Web avec

2 n o 2 // juin - août 2013 // comment InvestIR dans L ImmobILIeR +dossier spécial Isf pages n o 2 // juin - août 2013 // 6,90 PATRIMOINE avec Comment investir dans l immobilier > acheter Les PRIX, Les PIèges, La défiscalisation > emprunter Les taux, Les négociations, Les garanties > Gérer Le bail, Les LoyeRs, Les assurances ImPayés PATRIMOINE L intégralité de la cote immobilière sur le Web avec

3 édito //3 Valeur sûre Prix en baisse, chute des transactions, pression fiscale accrue, loyers encadrés L immobilier vit des temps difficiles. Qu il s agisse d acheter pour se loger ou pour investir, de vendre sa résidence principale ou secondaire, c est toute la palette des opérations dans la pierre qui est désormais sous pression. A tel point que ce placement si 2013 immobilier populaire a perdu beaucoup de son lustre. Et pourtant! S il peut apparaître aujourd hui comme la pire des solutions patrimoniales, c est encore à l exception de toutes les autres Car dans un univers des placements en plein bouleversement, la pierre reste malgré tout une valeur sûre. Quoiqu en baisse, son rendement est toujours intéressant. Et puis, elle offre un sentiment de sécurité qu aucune sicav ou obligation d Etat ne pourra jamais fournir. Un placement de long terme incontournable, donc. A condition de s équiper pour déjouer ses nombreux pièges et se donner les moyens de faire les bons choix. Bref, de disposer des clefs pour bien acheter et gérer son bien immobilier. C est précisément l objectif de ce guide pratique. Conçu pour apporter les réponses aux questions que vous vous posez. Une boussole pour vous y retrouver dans un maquis immobilier de plus en plus touffu. François Vidal Juin - Août 2013 // Les EchosPATRIMOINE

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5 sommaire //5 investir dans l'immobilier la déclaration isf les nouveautés de l'année 10 le nouveau barème 12 le plafonnement 14 les biens à déclarer 16 le patrimoine immobilier 20 les biens exonérés 24 les réductions d impôt 26 questions/réponses 27 la jurisprudence 28 le marché se craquelle La baisse des prix est maintenant une réalité. Si elle est encore peu sensible à Paris, les disparités sont fortes en banlieue et la province est plus durement touchée. 32 la baisse des prix atteint le neuf 35 les clefs pour bien acheter 36 acheter ou louer? 37 les filières pour acheter 38 comment évaluer un bien 39 quel rendement pour l investissement locatif? 40 le vade-mecum de l acquisition 42 obtenir les meilleures conditions de crédit 45 choisir la garantie financière 46 renégocier un crédit 47 secrets d une vente réussie 49 les modes de détentions : indivision, sci, tontine, viager 51 scpi mode d emploi 56 l'imposition des revenus fonciers 59 le nouveau régime de défiscalisation duflot 60 les régimes spécifiques : bic 62 le malraux, le girardin 64 l impôt sur la plus-value 65 les taxes liées à l immobilier prochainnumérodumagazine «lesechospatrimoine»: en vente le 28 septembre 2013 chez votre marchand de journaux. partie 1 partie 2 Juin - Août 2013 // Les EchosPATRIMOINE

6 6 // la GeStioN de l'immobilier locatif 66 bien choisir son locataire 68 le bail et l état des lieux 69 avantages et inconvénients de la location meublée 72 comment fixer un loyer 74 s assurer contre les impayés 75 quelle procédure si le locataire ne paie pas 76 la location à un organisme social 77 passer par un professionnel 79 questions // réponses la cote de l'immobilier 80 annexes & lexique Prix et rendement de l immobilier dans 420 villes Les prix à Paris par quartier au 4 e trimestre 2012 Les prix du neuf L indice de référence des loyers L indice du coût de la construction Lexique partie 3 w Les Echos 16, rue du 4-Septembre, Paris Cedex 02. Tél. : Directeur de publication Francis Morel. Éditrice Bérénice Lajouanie. Directeur de la rédaction Henri Gibier. Directeur délégué de la rédaction Nicolas Barré. Rédacteur en chef François Vidal. Chef de service Marie-Christine Sonkin. Rédaction Pierrick Fay, Anne-Sophie Vion. Ont collaboré à ce numéro Laurence Boccara, Nathalie Cheysson-Kaplan, Marie Lafourcade. Directeur artistique Fabien Laborde. Directrice artistique adjointe Isabelle Labussière. Maquettiste Laura Rodriguez. Secrétaire de rédaction Marie Coutière. Directrice de la diffusion, du marketing et de la communication Sophie Gourmelen. Directrice des ventes au numéro Catherine Massabuau. Publicité Les Echosmédias. Directeurs généraux Cécile Colomb, Hervé Noiret. Directrice du pôle banque/assurance Emmanuelle Denis. Directeur de la fabrication et de la logistique Jérôme Mancellon. Responsables de la fabrication Sandrine Lebreton, Bruno Santin. «Les Echos Patrimoine» est une publication du Groupe Les Echos. Principal associé : Ufipar (LVMH) Président directeur général : Francis Morel. Directeur général délégué : Christophe Victor. Directeur délégué : Bernard Villeneuve. Commission paritaire : en cours. ISSN : en cours. Edité par Les Echos. SAS au capital de euros. RCS Impression : Maury SA, Malesherbes. Dépôt légal : mars 2013 Illustrations de couverture et pages intérieures : Martin Jarrie. Tarif d abonnement «Les Echos Patrimoine» : 4 numéros pour 25 TTC (TVA 2,10%) Service abonnements 17, route des Boulangers, Yvelines cedex 9. Du lundi au vendredi de 9 heures à 17 heures 30 au partie 4 Les EchosPATRIMOINE // Juin - Août 2013

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8 8 // ISF 2013 : déclaration mode d emploi C est pratiquement la seule mesure de la réforme de 2011 favorable aux contribuables qui a été conservée : le seuil d imposition à l ISF reste fixé à cette année. Mais attention, à partir du moment où ce seuil est franchi, la taxation s applique dès de patrimoine. 1 L année 2012 a été celle de tous les changements sur le plan fiscal : barèmes, plafonds et taux ont été modifiés. Les nouveautés de l année RetouR à un barème progressif par tranches La loi de Finances pour 2013 rétablit un barème progressif par tranches. Rappelons que ce barème avait été supprimé en 2012 au profit d un barème qui prévoyait une taxation, dès le premier euro de patrimoine, au taux de 0,25 % pour les patrimoines nets taxables inférieurs à 3 millions d euros et de 0,5 % au-delà. Le nouveau barème applicable à compter de cette année est plus élevé que ce barème à deux taux, mais un peu moins lourd que celui qui était en vigueur jusqu en Les tranches ont été resserrées et les seuils abaissés : le taux de la dernière tranche est moins élevé (1,5 % contre 1,8 %) mais il s applique dès la fraction de patrimoine supérieure à au lieu de jusqu en En outre, un système de décote est prévu pour les contribuables dont le patrimoine est compris entre et pour limiter les effets de seuil. Les EchosPATRIMOINE // Juin Août 2013

9 DÉCLARATION ISF //9 Les chiffres Conseil de l expert «Désormais, le barème de l ISF ne sera plus réactualisé en fonction de l inflation» Jean-François Desbuquois avocat associé Fidal «Entre 2005 et 2011, le seuil d imposition et les tranches du barème étaient automatiquement actualisés en fonction de l inflation dans les mêmes conditions que le barème de l impôt sur le revenu. En 2012, le barème et le seuil ont été gelés. La loi de Finances pour 2013 va plus loin en supprimant le principe même de l actualisation du barème de l ISF, de sorte que si à l avenir un printemps budgétaire provoquait le dégel du barème de l IR, l ISF ne pourrait pas en bénéficier.» ObligatiOn de SOuScrire une déclaration détaillée dès 2,57 millions d euros de patrimoine Autre changement de nature déclarative, cette fois : le seuil de patrimoine à partir duquel les contribuables sont tenus de déposer une déclaration spécifique d ISF, qui avait été fixé à l année dernière, est ramené à cette année. En clair, si votre patrimoine imposable dépasse , vous devez à nouveau souscrire une déclaration détaillée d ISF, accompagnée du paiement de l impôt pour le 17 juin prochain au plus tard! En revanche, si votre patrimoine taxable ne dépasse pas , vous pouvez continuer à le déclarer en même temps que vos revenus. Vous devrez reporter sur la déclaration le montant de votre patrimoine net imposable, celui de votre patrimoine (de manière à permettre au fisc de détecter facilement le montant de votre passif déductible), ainsi que le montant des versements vous ouvrant droit à une réduction d impôt. La date limite de dépôt est alors la même que celle prévue pour la déclaration de revenus, soit le 27 mai si vous utilisez le formulaire papier. Si vous préférez déclarer vos revenus et votre patrimoine par Internet, vous avez jusqu au lundi 3 juin (départements 01 à 19), vendredi 7 juin (départements 20 à 49) ou mardi 11 juin (départements 50 à 974) pour vous acquitter de votre obligation. Principal intérêt : vous n avez pas à payer immédiatement votre ISF. Vous allez recevoir en août un avis d imposition spécifique, distinct de celui de l impôt sur le revenu. Vous aurez jusqu au 16 septembre pour payer votre ISF (voire jusqu au 21 septembre, si vous payez votre ISF en ligne). remplir une déclaration Spécifique «Si, compte tenu du montant de votre patrimoine, vous n êtes pas obligé de déposer une déclaration détaillée, vous aurez quand même intérêt à remplir une déclaration spécifique que vous conservez dans vos archives avec les justificatifs nécessaires. Cela pourra vous être utile en cas de contrôle ultérieur», conseille Marie Pérardelle, directeur de l ingénierie patrimoniale chez Primonial. Car même si vous êtes dispensé de déposer une déclaration spécifique, l administration fiscale conserve le droit de vous demander ultérieurement la composition détaillée de votre patrimoine et une évaluation de l actif et du 1,5% taux applicable à la dernière tranche du barème de l ISF euros Montant moyen de l ISF Le point à retenir Si vous déclarez votre patrimoine en même temps que vos revenus, vous n avez pas à joindre de chèque à votre déclaration. En revanche, si vous déposez une déclaration spécifique, elle doit être accompagnée du paiement de l impôt. partie 1 Juin Août 2013 // Les EchosPATRIMOINE

10 10 // EN BREF//repères barème de l isf 2013 applicable par tranche Fraction de la valeur nette Tarif applicable Formule de calcul taxable du patrimoine des droits N excédant pas Supérieure à ,50% (B* x 0,005) et inférieure ou égale à Supérieure à ,70 % (B* x 0,007) et inférieure ou égale à Supérieure à % (B* x 0,01) et inférieure ou égale à Supérieure à ,25 % (B* x 0,0125) et inférieure ou égale à Supérieure à ,50 % (B* x 0,015) * Base taxable Source : Feuillet rapide Francis Lefebvre Combien allez-vous payer cette année? Patrimoine net taxable ISF 2013 ISF 2012 (y compris la contribution exceptionnelle) Source : Les Echos D À noter Retard ou absence de déclaration : quels sont les risques? Si vous n avez pas déposé de déclaration alors que vous auriez dû le faire ou déposé votre déclaration en retard, vous vous exposez à devoir payer un intérêt de retard de 0,4% par mois sur le montant de l impôt dû, augmenté d une majoration de 10%, voire de 40% si vous n avez pas retourné votre déclaration dans les 30 jours suivant la réception d un courrier du service des impôts vous mettant en demeure de le faire. passif. Or si vous n êtes pas en mesure de répondre de manière suffisamment précise à sa demande, vous ne bénéficiez plus du délai de prescription abrégée de 3 ans. C est le délai «normal» de 6 ans qui s appliquera alors. SuppreSSion de la réduction pour charge de famille Ne la cherchez pas! La réduction pour charge de famille qui avait été portée, l année dernière, de 150 à 300 par personne à charge et dont le champ d application avait été étendu à toute personne à la charge du contribuable et pas uniquement aux enfants à charge est purement et simplement supprimée à compter de cette année. nouvelles règles d imputation des dettes Faut-il le rappeler? Le montant de votre patrimoine taxable s entend après déduction des dettes. Autrement dit, ce n est que si votre patrimoine net, une fois vos dettes déduites, dépasse le seuil d imposition de 1,3 million d euros que vous êtes redevable de l ISF. Or à compter de cette année, il n est plus possible de déduire des dettes se rapportant à des biens exonérés d ISF ou à des biens qui n entrent pas dans l assiette de l ISF. Jusqu à présent, si vous aviez des dettes professionnelles se rapportant à des biens exonérés d ISF, vous pouviez lorsque leur montant excédait la valeur de vos actifs professionnels déduire l excédent de votre patrimoine taxable, sous réserve de fournir une évaluation détaillée de vos actifs professionnels. Désormais ce n est plus possible! «La règle est la même pour ceux qui ont financé l achat de la nue-propriété d un bien à crédit et/ou contracté un emprunt pour réaliser des travaux dans un logement dont ils sont nus-propriétaires, explique Patricia Jolicard, avocate associée chez Fida. La Cour de cassation avait jugé qu ils pouvaient déduire les dettes correspondantes de leur patrimoine imposable alors même que les biens dont la propriété est démembrée doivent être déclarés dans le patrimoine de l usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le législateur vient d en décider autrement en faisant échec à cette jurisprudence.» Cette nouvelle mesure aura également des répercussions pour les héritiers qui recueillent la nuepropriété d un bien ce qui arrive fréquemment lorsque le conjoint survivant recueille une part, voire la totalité, de la succession en usufruit dans cette hypothèse, ils peuvent demander à reporter le paiement des droits correspondant à la valeur des biens recueillis en nue-propriété. Jusqu à présent, ils pouvaient déduire de leur patrimoine taxable les droits de succession dont le paiement avait été reporté, alors même qu ils n étaient pas imposables à l ISF sur les biens recueillis. Ce qui n est plus le cas désormais. Enfin, les dettes se rapportant à des biens partiellement exonérés d ISF, comme les parts de groupements forestiers, continuent à être déductibles à hauteur de la valeur de la fraction taxable de ces biens (soit 25 % pour les parts de GF). Les EchosPATRIMOINE // Juin Août 2013

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12 12 // Les chiffres 75% PlafOnnEmEnt L ensemble des impôts ne doit excéder 75 % des revenus de EUROS C est le montant moyen du plafonnement pour l ISF Le point à retenir le plafonnement de l ISf est rétabli à compter de cette année. Pour les plus fortunés, il est plus intéressant que le bouclier fiscal, car ils peuvent l imputer directement sur leur ISF et en payer moins cette année que l année dernière. Focus// Rétablissement d un plafonnement spécifique à l ISF Parallèlement à la réintroduction d un barème progressif par tranche, la loi de Finances pour 2013 rétablit un mécanisme de plafonnement de l ISF en fonction des revenus. Le taux retenu est inférieur à celui applicable jusqu en 2011 : 75% contre 85%. Ce dispositif vise à éviter que l ensemble de vos impôts dus au titre des revenus de 2012 et de l ISF à payer cette année excède 75 % de vos revenus de En cas de dépassement, l excédent est imputable sur l ISF à payer mais pas remboursable, contrairement au bouclier fiscal! Mais alors que l ancien plafonnement prévoyait un «plafonnement du plafonnement» pour les contribuables dont le patrimoine dépassait la limite supérieure de la troisième tranche du barème d imposition à l ISF (aujourd hui ), le nouveau plafonnement n en comporte pas. En contrepartie de la suppression du «plafonnement du plafonnement», la loi de Finances pour 2013 avait prévu d inclure dans le calcul du plafonnement certains revenus qui n étaient pas pris en compte jusqu à présent, tels que l augmentation d une année sur l autre de la valeur des contrats d assurance-vie, des contrats de capitalisation et de tout autre produit de même nature. Il s agissait de faire échec à certaines stratégies d optimisation mises en place par les contribuables qui consistaient à faire baisser artificiellement leurs revenus pour maximiser les effets du plafonnement. Dans le même ordre d idées, la loi de Finances pour 2013 prévoyait, lorsque le contribuable détient seul ou avec sa famille une participation de 25% minimum dans une société patrimoniale soumise à l impôt sur les sociétés, de retenir en tant que revenus la totalité du bénéfice distribuable à hauteur de sa quote-part dans les droits sociaux et pas seulement les bénéfices effectivement distribués. Mais l ensemble de ses dispositions a été invalidé par le Conseil constitutionnel. Conséquence : les contribuables vont pouvoir bénéficier à plein cette année des effets du plafonnement contrairement Les EchosPATRIMoINE // Juin Août 2013

13 DÉCLARATION ISF //13 EN BREF//repères RépaRtition des plafonnés isf 2013 Tranche de patrimoine net taxable Nombre de foyers Montant moyen plafonnés du plafonnement à l année dernière où ni l ISF dû au titre de 2012, ni la contribution exceptionnelle sur la fortune payée à l automne dernier n étaient plafonnés, pas plus que l ensemble des deux. Le plafonnement Mode d emploi Pour savoir si vous êtes concerné par le plafonnement de l ISF, vous devez retenir l ensemble des revenus de votre foyer fiscal, nets de frais professionnels de 2012, y compris les plus-values avant application de l abattement pour durée de détention pour les plus-values immobilières. Peu importe qu il s agisse de revenus imposables ou non, qu ils soient soumis au barème progressif ou aient été soumis à une imposition forfaitaire. Quant aux impôts à retenir, il s agit de l ISF de 2013 et de ceux payés au titre de vos revenus 2012 : impôt sur le revenu (barème progressif, taux proportionnel et prélèvement forfaitaire libératoire), prélèvements sociaux, contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3 ou 4%. Si le total de ces impôts dépasse 75 % des revenus pris en compte, la différence vient en diminution de l impôt à payer. Exemple : pour un contribuable disposant d un patrimoine de , soit un ISF à payer avant plafonnement de On suppose que ses revenus 2012 se sont élevés à , soit d impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Au total, ses impôts s élèvent à , ce qui est supérieur à 75% de ses revenus ( ). La différence vient en diminution de l ISF à payer ( ). Au total, après plafonnement, il n a plus que d ISF à payer. Entre 1,3 et 2,57 millions d euros Entre 2,57 et 5 millions d euros Entre 5 et 10 millions d euros Au-delà de 10 millions d euros Total avantages que ceux que leur apportait le bouclier fiscal, à ceci près qu ils ne seront pas obligés d attendre un an avant de recevoir la restitution du bouclier et vont pouvoir pratiquer la réduction de leur ISF au titre du plafonnement dès cette année. Malheureusement, on peut craindre que le législateur ne rectifie le tir, soit par une nouvelle loi visant à réintroduire le plafonnement du plafonnement à compter de l année prochaine, soit dès cette année par l institution d une nouvelle contribution exceptionnelle». Dernière Ligne Droite Pour le bouclier fiscal Le bouclier fiscal qui permettait aux contribuables d obtenir le remboursement de la fraction de leurs impôts IR, ISF, prélèvements sociaux et impôts locaux relatifs à la résidence principale dépassant 50 % de leurs revenus de l année précédente est supprimé depuis le 1 er janvier «Mais les contribuables qui avaient acquis un droit à restitution en 2011 et 2012 au titre du bouclier fiscal qu ils n ont pas pu imputer sur leur ISF à payer en 2012 doivent penser à l imputer sur leur ISF à payer cette année», conseille Patricia Jolicard. Attention, cette imputation n est pas automatique : pour en bénéficier, vous devez remplir un formulaire spécifique (n o 2041 DBRF) et l adresser au service des impôts avant le paiement de votre ISF Le droit acquis en 2011 et 2012 est imputable sur l ISF L isf 2013 Un millésime exceptionnel pour les contribuables qui peuvent profiter du plafonnement Pour Thomas Rone, associé responsable de l activité de gestion de patrimoine au sein du réseau Exco (réseau d experts comptables et d auditeurs), «les contribuables en zone plafonnement devraient bénéficier d un plafonnement illimité cette année. Concrètement, la censure du Conseil constitutionnel va permettre à ces contribuables de retrouver les mêmes partie 1 Juin Août 2013 // Les EchosPATRIMOINE

14 14 // 4 Le point à retenir les contrats non rachetables ne sont pas soumis à l isf, sauf pour la part des primes versées après les 70 ans du souscripteur sur un contrat. D À noter Si votre ex-conjoint vous verse une prestation compensatoire sous forme de rente, n en tenez pas compte. Elle n est pas soumise à l ISF. 2 Les biens à déclarer apartir du moment où vous avez franchi le seuil d imposition, vous devez déclarer tous vos biens : maison, appartement, terrains, meubles, voitures, bateaux, bijoux, or, livrets et plans d épargne Ne tenez compte que des biens que vous déteniez au 1 er janvier pour leur valeur à cette date; s ils ont perdu de la valeur depuis le 1 er janvier, vous ne devez pas en faire état (mais la règle est la même dans l autre sens : s ils ont pris de la valeur, n en tenez pas compte!). le mobilier, les Voitures Pour le mobilier, le plus simple est de vous contenter d une évaluation globale sans fournir d estimation précise de la valeur de chaque bien. Cette évaluation englobe le linge, les vêtements, la vaisselle, l électroménager, les appareils audio et vidéo Vous pouvez aussi faire un inventaire détaillé ou en faire établir un par un professionnel; il est alors valable pour trois années de suite. En revanche, mieux vaut ne pas utiliser le forfait mobilier de 5 % utilisé par l administration fiscale en cas d oubli : il est assis sur l ensemble de vos biens immobiliers et mobiliers, avant déduction des dettes Les voitures autres que les voitures de collection, qui sont exonérées, les bateaux, les avions de tourisme doivent être déclarés pour leur valeur marchande. Ne tenez pas compte des biens financés en location avec option d achat ; ce n est que si vous levez l option d achat que vous devrez les inclure dans votre patrimoine. Les chevaux de selle et les chevaux de course doivent être également déclarés pour leur valeur marchande. Vos placements financiers C est un des postes les plus faciles à évaluer puisqu il suffit de retenir les valeurs communiquées par votre établissement financier : solde créditeur au 1 er janvier 2013 de vos comptes en banque, à vue et à terme, de vos livrets d épargne, y compris les livrets exonérés d impôt sur le revenu tels que les livrets A, livrets de développement durable (LDD), livrets et comptes d épargne logement ; dernière valeur de rachat connue au 1 er janvier 2013 pour les parts de sicav et de fonds communs de placement (FCP). Les sommes détenues au titre de la participation et sur un plan d épargne salariale (plan d épargne entreprise, plan d épargne collectif pour la retraite) sont à déclarer pour leur montant brut au 1 er janvier communiqué par l établissement teneur de compte ; l administration fiscale n admet aucun abattement pour tenir compte de l indisponibilité de votre épargne salariale. Les contrats d assurance-vie rachetables, c est-à-dire ceux pour lesquels vous pouvez demander à racheter tout ou partie de votre épargne, doivent être déclarés pour leur valeur de rachat au 1 er janvier Cette règle s applique dans les mêmes conditions aux contrats en euros diversifiés non rachetables pendant une certaine durée (10 ans au maximum), aux contrats acceptés par le bénéficiaire et aux contrats donnés en garantie d un emprunt. Pour les contrats à bonus de fidélité, l administration fiscale admet que seule la partie qui n est pas affectée au bonus de fidélité doit être déclarée (le bonus n entre pas dans l assiette taxable à l ISF). Même chose pour les contrats de capitalisation qui ne doivent être déclarés qu à hauteur de leur valeur nominale (ne tenez pas compte des produits capitalisés). Votre portefeuille d actions Pour les actions cotées en Bourse, vous avez le choix, pour chaque ligne de titres, entre les deux méthodes suivantes : soit le dernier cours de Bourse de l année, soit la moyenne des trente derniers cours de Bourse qui précèdent le 1 er janvier 2013 (pensez à indiquer sur votre déclaration la méthode retenue). Les titres de société non cotés doivent être évalués d après leur valeur vénale. Plusieurs méthodes peuvent être utilisées mais pour la Cour de cassation la méthode par comparaison est celle qui prime sur toutes les autres. v Voir jurisprudence page 26 Que faire des stock-options? Tant que vous n avez pas levé vos options de souscription ou d achat d actions, vous n avez pas à les Les EchosPATRIMOINE // Juin Août 2013

15 EN BREF//repères DÉCLARATION ISF //15 déclarer dans votre patrimoine imposable à l ISF. Une fois que vous les avez levées, les actions reçues en contrepartie doivent être déclarées pour leur valeur au 1 er janvier Faut-ildéclarerlesrentesviagères? Vous devez déclarer la valeur de capitalisation des rentes viagères autres que celles qui vous sont servies à la sortie d un produit d épargne retraite : rentes issues d un PEA, d un PEP, d un contrat d assurance-vie, d un contrat de rente viagère immédiate De même, vous devez déclarer les rentes constituées entre particuliers, en contrepartie de l aliénation d un bien ; il peut s agir par exemple de la rente servie en cas de vente d un immeuble en viager ou de celle résultant de la conversion de l usufruit du conjoint survivant. Attention, ce n est pas le montant des arrérages que vous percevez chaque année qui doit être déclaré mais la valeur de capitalisation de la rente au 1 er janvier. Pour cela, vous pouvez utiliser les barèmes publiés par l administration fiscale; ils vous permettent de déterminer la valeur de capitalisation de la rente à partir du montant annuel des arrérages et de votre âge au 1 er janvier les bijoux et l or Si vos bijoux ne sont pas exonérés en tant qu objets d antiquité, vous devez les déclarer : retenez de préférence leur prix d achat si vous les avez achetés au cours d une vente publique intervenue dans les deux ans précédant le 1 er janvier 2013 ou, à défaut, leur valeur telle qu elle figure dans un acte estimatif, comme un acte de donation, un inventaire remontant à moins de 5 ans. Sinon, vous devez retenir leur valeur vénale. Si vous avez souscrit un contrat spécifique pour les assurer contre le vol ou l incendie toujours en vigueur au 1 er janvier 2013, cette valeur ne peut pas être inférieure à la valeur mentionnée dans le contrat si elle remonte à moins de 10 ans. Autre catégorie de biens à ne pas oublier : les lingots et pièces de monnaie en or, en argent Ils doivent être déclarés pour le prix que vous auriez pu obtenir si vous les aviez revendus au 1 er janvier Pour cela, vous pouvez retenir les cotations établies et publiées par les professionnels en retenant le cours le plus proche du 1 er janvier. Les biens des couples déclaration commune A partir du moment où vous vivez en couple, que vous soyez marié, pacsé ou viviez en union libre, vous devez souscrire une déclaration commune pour déclarer l ensemble des biens du couple qu il s agisse de biens propres, de biens communs ou de biens détenus en indivision. Seule exception : les époux mariés sous le régime de la séparation de biens qui ne vivaient plus sous le même toit au 1 er janvier 2013 ainsi que les époux en instance de divorce qui ont été autorisés par le juge à avoir des domiciles séparés et ne vivaient plus ensemble à cette date ne sont plus soumis à une imposition commune. Les biens des enfants majeurs Foyer Fiscal Dès lors que votre enfant a plus de 18 ans, vous n avez plus à prendre en compte ses biens dans votre patrimoine imposable même s il est toujours rattaché à votre foyer fiscal pour le calcul de votre impôt sur le revenu. Même règle si vous lui avez consenti, avant le 1 er janvier 2013, une donation temporaire d usufruit : pendant la période de démembrement, vous n avez pas à déclarer la valeur de la nue-propriété que vous vous êtes réservée. Les biens dont la propriété est démembrée usufruit Si vous détenez l usufruit d un bien quel qu il soit (maison, appartement, parts de SCPI, portefeuille titres ), vous devez le déclarer pour sa valeur en pleine propriété. Inversement, si vous êtes nu-propriétaire d un ou plusieurs biens, vous n avez pas à les comprendre dans votre patrimoine taxable à l ISF. partie 1 Juin Août 2013 // Les EchosPATRIMOINE

16 16 // 3 L évaluation du patrimoine immobilier C est bien souvent le poste le plus lourd et le plus compliqué à évaluer, puisque vous devez l estimer vous-même. Vous devez le déclarer sur la base de sa valeur vénale. Il s agit du prix auquel vous auriez pu revendre vos biens immobiliers au 1 er janvier, compte tenu de leurs caractéristiques intrinsèques (superficie, qualité des matériaux, état d entretien, standing, emplacement ), de certains facteurs juridiques qui peuvent les affecter (existence de servitude, détention en indivision) et de l état du marché immobilier. Comment faire en pratique pour évaluer ses biens immobiliers? Qu il s agisse d une maison ou d un appartement, la méthode considérée comme la plus fiable et la plus pertinente, tant par l administration fiscale que par la jurisprudence, est la méthode par comparaison : elle consiste à se fonder sur les prix auxquels ont été conclues des transactions récentes portant sur des biens similaires et comparables même type de construction, même superficie situés dans le même secteur géographique. «Attention, seules des ventes survenues avant le 1 er janvier 2013 peuvent être retenues même si le marché a évolué depuis, explique Patricia Jolicard. Dans les grandes villes, c est en général assez facile de trouver des éléments de comparaison. Les choses sont en revanche plus compliquées pour des biens situés à la campagne, et a fortiori pour des biens atypiques comme des biens historiques.» Pour avoir une idée de l évolution du marché immobilier, il est possible de se référer aux prix au mètre carré publiés par le Crédit foncier, les chambres des notaires ainsi qu aux annonces publiées sur Internet et dans la presse, en ayant à l esprit qu il y a souvent un décalage entre le prix de vente annoncé et le prix auquel la vente a effectivement été réalisée. Mais attention, vous ne pouvez pas retenir les prix moyens publiés par ces organismes pour déterminer le prix de vos biens. A défaut de termes de comparaison suffisamment nombreux et pertinents, l administration fiscale admet que vous procédiez par réajustement d une valeur antérieure. Par exemple, lorsqu un bien faisait déjà partie de votre patrimoine l année dernière, vous pouvez repartir de la valeur que vous aviez retenue et tenir compte des variations du marché immobilier local. Même solution si vous venez d acheter le bien ou de le recevoir par donation ou par succession, vous pouvez partir de la valeur mentionnée dans l acte et réajuster cette valeur en tenant compte de l évolution du marché. quels sont les risques en Cas de sous-évaluation? Si vous avez sous-évalué un bien imposable, seul l intérêt de retard est dû au taux de 0,4 % par mois ; il est calculé sur le montant supplémentaire de l impôt à payer résultant de sa «réévaluation». Ce n est que si vous avez agi de manière délibérée que vous encourez une majoration de 40% qui s ajoute à l intérêt de retard, majoration qui peut être portée à 80% en cas de manœuvres frauduleuses. Par exception, vous n aurez aucune sanction, pas même l intérêt de retard à payer, si l insuffisance d évaluation ne dépasse pas 10 % de la base d imposition retenue après redressement (règle dite de la «tolérance du dixième»). Par exemple, si vous avez déclaré un bien immobilier pour une valeur de alors qu il vaut effectivement , vous n aurez aucune sanction. Mais vous devrez payer le supplément d ISF correspondant. Comment évaluer votre résidence principale? Pour la résidence principale, le Code général des impôts prévoit qu il est possible d appliquer un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Par exemple, pour un appartement d une valeur de , vous ne devez le déclarer qu à hauteur de Si vous avez un appartement à Paris que vous occupez l hiver et une maison dans le Sud que vous occupez l été, un seul de ces deux logements peut bénéficier de l abattement. Pour l administration fiscale, il s agit de celui pour lequel L insuffisance d évaluation ne doit pas dépasser 10%. Le chiffre 30% d abattement applicable sur la valeur vénale de votre résidence principale. Les EchosPATRIMOINE // Juin Août 2013

17 Attention Ceci est une PUB

18 18 // EN BREF//repères Quelle décote appliquer sur un bien immobilier? vous bénéficiez des abattements prévus au titre de la résidence principale en matière de taxe d habitation (abattement pour enfants à charge notamment) ou pour lequel vous avez demandé à bénéficier de certains crédits d impôt pour le calcul de l impôt sur le revenu (dépenses en faveur du développement durable, par exemple). «En revanche, pour les autres biens dont le contribuable se garde la jouissance, comme une résidence secondaire, l administration refuse toute décote», remarque Valérie Harnois Mussard, avocat associé chez Fidal. Pour les biens autres que ceux dont le contribuable se réserve la jouissance, même si le Code général des impôts ne le prévoit pas expressément, il est possible de pratiquer une décote sur la valeur vénale pour tenir compte de telle ou telle situation de nature à déprécier le bien. «Mais attention, cela suppose que l on parte d une valeur vénale honnête et réaliste!», ajoute Valérie Harnois Mussard. Pour des biens donnés en location relevant des baux d habitation classiques, l administration fiscale admet une décote de l ordre de 15 à 20% en fonction de la durée du bail restant à courir et du montant du loyer. «Plus la fin du bail approche, et moins la décote sera élevée. A l inverse, si le bien est loué depuis 25 ans au même locataire pour un loyer inférieur à celui du marché, la décote sera plutôt de l ordre de 20%. Elle peut même atteindre 40% dans le cas très exceptionnel des logements encore soumis à la loi de 1948», explique Valérie Harnois Mussard. Sachez que l administration refuse que vous pratiquiez une décote particulière pour tenir compte des contraintes spécifiques (engagement de location minimum d une durée de 9 ans, plafond de loyers à ne pas dépasser ) liés à différents dispositifs dérogatoires en faveur de l immobilier locatif : Robien, Scellier, Censi-Bouvard Autre situation justifiant l ApplicAtion d une décote La détention d un bien en indivision Il est possible d appliquer une décote de 10 à 30% sur les droits indivis de chacun. Pour Valérie Harnois Mussard, «il est possible de justifier d une décote élevée lorsque les indivisaires sont nombreux et de générations différentes. Ce sera le cas, par exemple, dans le cas d une indivision entre un frère et sa sœur et les enfants leurs neveux et nièces de leur frère décédé». statut de l immeuble Immeuble détenu en pleine propriété, dont le propriétaire se réserve la jouissance Immeuble donné en location Immeuble démembré Immeuble en indivision Immeuble historique Détention indirecte Source : Fidal situation particularités décote Résidence principale Disposition légale 30% Résidence secondaire Refusée par 0% l administration fiscale Bien relevant du Contraintes liées Jusqu à secteur réglementé à chaque réglementation 40% spécifique Bien relevant du secteur Evolution en fonction 15 à 20% non réglementé du montant du loyer et de la durée du bail restant à courir au jour de l évaluation Bien occupé à titre Le redevable de l ISF 30% de résidence principale est en principe par l usufruitier ou le l usufruitier nu-propriétaire Bien donné à bail Variation de la décote 15 à 40% en fonction de la situation du bien au regard de la réglementation Bien utilisé à titre Refusée par 0% de résidence secondaire l administration par le nu-propriétaire fiscale et/ou l usufruitier Quote-part indivise En principe, valeur vénale 10 à 30% déterminée de manière concrète et objective, par application de la méthode par comparaison. Toutefois, mise en œuvre complexe Hypothèses diverses Difficulté d application Jusqu à de la méthode par 30% comparaison Parts de SCI Décoté liée au manque 10 à 20% (société civile de liquidité des parts immobilière) Un bien reçu par donation En revanche, aucune décote ne peut être appliquée sur un bien immobilier que vous avez reçu par donation, même si l acte de donation prévoit un droit de retour conventionnel prévoyant qu en cas de décès du donataire le bien reviendra dans le patrimoine du donateur ou comporte une clause vous interdisant de leur vendre ou de le donner. Selon la jurisprudence, ces contraintes ne sont pas de nature à affecter la valeur vénale de l immeuble. Pour l administration fiscale, une hypothèque prise sur un bien immobilier n est pas de nature à justifier l application d une décote. Les EchosPATRIMOINE // Juin Août 2013

19 EN BREF//repères DÉCLARATION ISF //19 Pour les biens détenus au travers d une société civile immobilière (SCI), l administration fiscale admet généralement une décote d illiquidité de l ordre de 10 à 20 % pour tenir compte du fait que des parts de société sont plus difficiles à revendre qu une maison ou un appartement. En clair, il est possible de retenir une valeur inférieure à celle résultant de la valeur de l immeuble détenu par la SCI divisée par le nombre de parts. Mais attention, s il s agit d une société civile dont vous détenez la totalité des parts avec votre conjoint, partenaire de pacs ou concubin, aucune décote ne se justifie dans la mesure où vous n aurez pas plus de difficultés à vendre vos parts que le logement situé dans la SCI. S agissant des biens dont la propriété est démembrée, il faut envisager plusieurs situations. 1 2 Si vous détenez votre résidence principale en usufruit, vous pouvez appliquer la décote légale de 30%. Si vous être nu-propriétaire du logement que vous occupez en tant que résidence principale, vous n avez pas le déclarer : la question de la décote ne se pose donc pas. Lorsqu il s agit d une résidence secondaire, l administration fiscale comme la jurisprudence n admettent aucune décote. Enfin de manière générale, de nombreux éléments sont susceptibles d entrer en ligne de compte en tant que facteurs de dépréciation : il peut s agir de la situation ou de l emplacement de la maison ou de l appartement (au premier étage, en fond de cour, une mauvaise exposition, en bordure d une route fréquentée), de son état d entretien, de la proximité d un arrêt de bus, du métro aérien, d une route fréquentée, d une ligne à haute tension, d un aéroport ou aérodrome A titre d exemple, l administration fiscale autorise les contribuables à déduire de la valeur vénale d un immeuble contenant de l amiante le montant des frais liés aux travaux de retrait ou de confinement à réaliser. h Bon à savoir Si vous avez un doute sur la valeur d un bien et que vous l indiquez par une «mention expresse» sur votre déclaration d ISF, vous échapperez à toute sanction si vous vous êtes trompé (cette mesure de tolérance est réservée aux contribuables de «bonne foi»). Comment évaluer les monuments historiques? comparaison «Ce sont des biens difficiles à évaluer car il n existe pas ou peu d éléments de comparaison», prévient Valérie Harnois Mussard. Pour cette raison, l administration fiscale admet que vous teniez compte des charges souvent importantes qui grèvent ce type de biens, du nombre limité d acquéreurs potentiels et des difficultés liées à leur revente. S il s agit de demeures et de bâtiments classés Monuments historiques ou inscrits à l inventaire supplémentaire, vous pouvez également tenir compte de leur ouverture plus ou moins fréquente au public et de leur utilisation à des fins d animation collective dans un but essentiellement culturel. Sachez que dans la mesure où il est difficile de trouver des biens similaires pouvant servir de comparaison, l administration fiscale peut vous opposer une autre méthode d évaluation. Ainsi, pour rectifier l évaluation retenue pour un château, elle s est appuyée sur les prix de vente au mètre carré de cinq châteaux situés dans la même région vendus au cours des quatre années précédentes et sur celui d un château d une région proche, en retenant les valeurs les plus basses. Elle a ensuite appliqué un abattement de 30% sur la valeur vénale pour tenir compte de l isolement du château, de son état d entretien, des avantages et inconvénients liés au statut de monument historique et du caractère indivis du château. Qu en est-il des immeubles loués meublés? exonération Les conditions d exonération de ces biens en tant que biens professionnels ont été sérieusement durcies. Pour qu un logement loué meublé soit exonéré d ISF, il faut que les trois conditions suivantes soient simultanément réunies : le contribuable doit être inscrit en qualité de loueur en meublé professionnel au registre du commerce et des sociétés (RCS) ; son activité de loueur en meublé doit lui rapporter plus de de recettes annuelles brutes ; les recettes tirées de cette activité doivent représenter plus de la moitié des revenus professionnels de son foyer fiscal (salaires, bénéfices provenant de l exercice d une activité professionnelle ), étant précisé que pour l appréciation de cette condition les pensions de retraite ne sont pas considérées comme des revenus professionnels. partie 1 Juin Août 2013 // Les EchosPATRIMOINE

20 20 // 4 Les biens exonérés d ISF 1 Les biens professionnels Les biens affectés à l exercice de votre profession, qu il s agisse d une activité industrielle, artisanale, commerciale, libérale ou agricole, sont exonérés d ISF en tant que biens professionnels. Peu importe que vous exerciez votre activité en nom propre ou par l intermédiaire d une société. Dans cette hypothèse, l exonération porte alors sur les titres que vous détenez «mais uniquement à hauteur de la quote-part de leur valeur qui correspond aux biens nécessaires à l exercice de l activité de la structure», rappelle Aurélie Allamigeon, directeur au sein de l ingénierie patrimoniale à la Banque Privée «Par exemple, si la société a conservé à l actif de son bilan son ancien siège social et qu elle le donne désormais en location, le contribuable doit réintégrer dans son patrimoine imposable à l ISF une quote-part des parts ou actions correspondant à la valeur de l immeuble dans la mesure où ce dernier n est plus affecté à son activité.» Etant exonérés d ISF, les biens professionnels n ont pas à être déclarés. Toutefois, les contribuables dont le patrimoine net dépasse doivent fournir certains renseignements relatifs à leur patrimoine professionnel sur leur déclaration détaillée : nom, adresse et activité de la société, fonction de direction exercée dans la société, pourcentage du capital social détenu soit directement, soit par l intermédiaire d une société interposée. Cela doit permettre à l administration fiscale de se faire une première idée sur le caractère professionnel ou non des titres détenus par le contribuable. TiTres de sociétés de capitaux : Les conditions de l exonération Lorsqu il s agit d une société soumise à l impôt sur les sociétés SARL, SA, SAS, etc. pour que les parts ou actions que vous détenez soient exonérées en tant qu outil professionnel, il faut que les trois conditions suivantes soient simultanément réunies : vous devez exercer une fonction de direction dans la société dont vous détenez les parts ou actions, entendue au sens de mandataire social : gérant de SARL, président du conseil d administration d une SA, directeur général en contrepartie de cette fonction, vous devez percevoir une rémunération considérée comme «normale» représentant plus de la moitié de vos revenus professionnels; vous devez détenir seul ou avec votre groupe familial (conjoint, partenaire de pacs, enfants ) au moins 25 % des droits de vote de la société; à défaut, si cette condition n est pas remplie, il faut que votre participation excède la moitié de la valeur de votre patrimoine taxable, avant déduction des dettes. 2TiTres de société : Les autres exonérations prévues «A défaut de remplir les conditions pour prétendre à l exonération accordée au titre des biens professionnels, il existe toute une palette de dispositifs qui peuvent vous permettre de bénéficier d une exonération partielle d ISF pour vos titres de société. Reste à choisir le bon régime car il y a beaucoup de contentieux en la matière», prévient Jean François Desbuquois. Les TiTres faisant L objet d un engagement collectif de conservation «C est un des dispositifs qui connaît le plus de succès et qui a permis, au-delà des préoccupations de nature fiscale, de stabiliser les actionnariats familiaux», poursuit Jean François Desbuquois. La signature d un pacte Dutreil permet aux contribuables qui détiennent des actions ou des parts de société de bénéficier d une exonération partielle d ISF à hauteur de 75 % de la valeur des titres qui font l objet de l engagement de conservation. Pour y prétendre, il faut qu au moins deux associés ou actionnaires s engagent, par le biais d un acte écrit, à conserver collectivement leurs titres pendant au moins deux ans. Cet engagement doit porter sur au moins 34% des droits sociaux (20 % des droits de vote si la société est cotée en Bourse). Un des associés signataires de l acte doit en outre exercer son activité professionnelle principale ou une fonction de direction dans la société visée par le pacte. Conseil de l expert «Connaître les conditions à respecter pour prétendre à l exonération» Aurélie AllAmigeon Directeur au sein de l ingénierie patrimoniale à la Banque privée 1818 «Il arrive que des contribuables omettent de déclarer les titres de l entreprise dans laquelle ils travaillent pensant à tort qu ils sont éligibles à l exonération accordée au titre des biens professionnels. Il s agit souvent d une simple ignorance des conditions à respecter. Pour autant, il convient d être vigilant quant à leur respect. Par exemple, des personnes dont la fonction est exclusivement opérationnelle et non de direction au sens de la loi, ne peuvent pas prétendre à l exonération.» Les EchosPATRIMOINE // Juin Août 2013

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