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1 Programme ESSEC Gestion de patrimoine Séminaire «L investissement immobilier» Fiscalité de l immobilier François Longin 1

2 Fiscalité de l immobilier Plusieurs niveaux de fiscalité (investissement en direct) A l achat : frais de notaire Pendant la détention : impôt sur le revenu (IR) et impôt de solidarité sur la fortune (ISF) A la vente : impôt sur les plus-values A la transmission : droits de successions ou de donation Poids de la fiscalité Fiscalité très lourde et pourtant... Exercices pratiques (fichiers Excel) Calcul des frais de notaire Calcul des revenus fonciers (déficit foncier) Calcul de l impôt sur les plus-values François Longin 2

3 Fiscalité à l achat d un bien immobilier (1) Trois composantes : Sommes dues au Trésor Public Honoraires du notaire Dépenses diverses Sommes dues au Trésor Public Variable en fonction du type de bien vendu, du département dans lequel il est situé, de l'utilisation que l'acquéreur compte en faire, et de la date de sa construction. Exemples : Acquisition d'immeubles neufs, de moins de cinq ans ou vendus en l'état futur d'achèvement : TVA au taux de 19,6% (inclus dans le prix de vente et à la charge du vendeur) Acquisition de terrain à bâtir destiné à la construction d'un logement à usage d'habitation : droits d enregistrement de 4,80% Acquisition de logements anciens d'habitations, professionnels commerciaux : environ 5% (dépend du département) François Longin 3

4 Fiscalité à l achat d un bien immobilier (2) Honoraires du notaire Tarif par décret Calcul sur la base du prix d acquisition en fonction du barème suivant (TVA en sus) : Dépenses diverses Tranche Taux marginal De 0 à % De à ,30% De à ,40 1,65% Au delà de ,40 0,825% Frais de géomètre, cadastre, salaire du conservateur des hypothèques, frais du syndic de copropriété, droit de timbre, etc. Estimation : variable (entre 450 et ) François Longin 4

5 Fiscalité des revenus immobiliers (1) Différents régimes selon la nature de l investissement et le mode de détention Location nue (activité civile) Bien détenu en direct ou par une société transparente fiscalement (option de l impôt sur le revenu) Imprimé 2044 (S) ou 2072 Revenus fonciers Détermination du bénéfice ou déficit obtenu par différence entre les recettes et les frais et charges réels (y compris les amortissements fiscaux éventuels) Imprimé 2042 Micro-foncier Régime simplifié Report des loyers bruts et abattement de 40% (incompatible avec les dispositifs fiscaux) Bien détenu par une société imposée à l impôt sur les société Impôt sur les sociétés : taux d imposition de 33 % François Longin 5

6 Fiscalité des revenus immobiliers (2) Différents régimes selon la nature de l investissement et le mode de détention (suite) Location meublée (activité commerciale) LMP Imprimé 2042 (C) Revenus industriels et commerciaux professionnels (BIC) Report du bénéfice ou du déficit (cf comptes de SARL de famille) LMNP Imprimé 2042 (C) - Revenus industriels et commerciaux non professionnels Report des loyers bruts et abattement de 50% à partir de 2009 Bien détenu par une société imposée à l impôt sur les société Impôt sur les société : taux d imposition de 15% / 33 % François Longin 6

7 Fiscalité des revenus immobiliers (3) Calcul des revenus fonciers Imprimé 2044 Recettes (revenus bruts) Loyers encaissés Charges payées par le locataire Autres : indemnité d assurance, indemnité de résiliation de bail versé par un locataire, location d emplacement d affiches, subvention de l Association nationale de l habitat (Anah) Frais et charges Charges d exploitation Charges exceptionnelles Charges financières Charges fiscales François Longin 7

8 Fiscalité des revenus immobiliers (4) Calcul des revenus fonciers Imprimé 2044 Charges d exploitation Dépenses incombant normalement au locataire et acquittées par le propriétaire Indemnité d éviction, frais de relogement Frais réels de gérance Primes d assurance locative Charges exceptionnelles Dépenses d amélioration et assimilées (travaux) Charges financières Frais de dossier Intérêts d emprunt Prime d assurance du crédit François Longin 8

9 Fiscalité des revenus immobiliers (5) Calcul des revenus fonciers Imprimé 2044 Charges fiscales Taxes foncières et taxes annexes Amortissement du bien selon le dispositif fiscal mis en place (Périssol, Besson, De Robien, Borloo, Scellier, etc.) Déduction forfaitaire : 60% pendant 3 ans en cas de location à des personnes défavorisées François Longin 9

10 Fiscalité des revenus immobiliers (6) Calcul des revenus fonciers Imprimé 2044 (suite) Calcul des revenus imposables (bénéfice ou déficit) Bénéfice (revenus supérieurs aux charges) Intégré aux autres revenus et soumis au barème progressif Déficit (revenus inférieurs aux charges) Déficit hors intérêts d emprunt dans la limite de : imputé sur les autres revenus de la même année Part du déficit dû aux intérêts d emprunt et déficit hors intérêts d emprunt au-delà de la limite de : imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes Condition d'imputation du déficit : le bien doit être donné en location pendant au moins trois ans ou les titres de la société civile propriétaire du bien doivent être conservés pendant cette même période (sauf cas particuliers). Exercice : calculer le déficit dans le cas suivant : revenus fonciers bruts ( ), charges déductibles ( ) et intérêts d emprunt ( ) François Longin 10

11 Fiscalité des revenus immobiliers (7) Les revenus fonciers s ajoutent aux autres revenus. Selon la valeur du quotient familial (QF = R / N) par rapport aux tranches du barème, l impôt est calculé comme suit: R TMI C N Barème de l impôt sur le revenu (revenus de 2009) : Tranche d imposition Taux marginal % ,50% % % Au-delà de % François Longin 11

12 Fiscalité des revenus immobiliers (8) Taxe sur les logements vacants Biens concernés : Non loués depuis plus de 2 ans Situés à Paris, Cannes, Grasses, Antibes, Lille, Lyon, Montpellier, Nice et Toulouse Taxe : Calculée sur la valeur locative de l habitation Taux variable en fonction de la durée de vacance du logement : 10 % la première année où le logement devient imposable 12,5% la deuxième année 15% les années suivantes François Longin 12

13 Impôt de solidarité sur la fortune (1) L ISF est calculé sur l actif net imposable (base de calcul de l ISF) Deux types de biens immobiliers à déclarer Immeubles bâtis ou droits réels portant sur des immeubles bâtis (Annexe 1) Immeubles non bâtis (terrains agricoles, à bâtir, bois et forêts, biens ruraux donnés à bail à long terme), parts de groupements forestiers et fonciers (Annexe 2) Exonération de certains biens immobiliers Totale pour les biens nécessaires à l exercice à titre principal, sous la forme individuelle, d une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale Partielle (75%) pour les bois et forêts et les biens ruraux loués par bail à long terme (engagement à long terme) Possibilité de déduire les crédits immobiliers François Longin 13

14 Impôt de solidarité sur la fortune (2) Informations très précises à fournir pour chaque bien dans la déclaration 2725 Montant estimé Adresse Nature du bien : Appartement dans un immeuble collectif et dépendances (cave, parking, etc.), immeuble de rapport, maison individuelle, Immeuble de caractère exceptionnel (hôtel particulier, château, manoir, moulin, monument historique), Boutique, bureau, atelier, hangar, local à usage professionnel non exonéré, piscines, courts de tennis Superficie Nombre de pièces François Longin 14

15 Impôt de solidarité sur la fortune (3) Estimation des biens immobiliers Notice ISF : «Prix aux quels les biens auraient pu être normalement négociés à la date d évaluation» (1 er janvier de l année) Méthodes d évaluation Par comparaison: prix de transaction d immeubles similaires Par le revenu (pour les immeubles de rapport): utilisation d un taux de capitalisation Par réajustement d une valeur antérieure Abattement de 30% sur la valeur réelle du bien pour la résidence principale et décote possible pour les biens loués et les biens en SCI (moindre liquidité) Exercice : expliquer l argument économique permettant de justifier l abattement. François Longin 15

16 Impôt de solidarité sur la fortune (4) Barème de l ISF au 1 er janvier 2010 Tranche Taux % ,55% ,75% % ,30% ,65% Au-delà de ,80% Réduction pour personne à charge François Longin 16

17 Le bouclier fiscal Origine : ménages avec peu de revenus et beaucoup d immobilier Patrimoine immobilier et hausse des prix de l immobilier : imposition à l ISF Impôts : taxes (habitation et foncières), impôt sur le revenu et surtout ISF Peu de revenu D où problèmes de trésorerie, vente de biens nécessaires Limite de l impôt à payer : le montant total des impôts (impôt sur le revenus, taxe d habitation, taxes foncières et ISF) est limité 60% des revenus. François Longin 17

18 Fiscalité des plus-values immobilières Ce qu il faut retenir : La plus-value est calculée comme la différence entre le prix de cession et le prix d acquisition du bien vendu et prend en compte des abattements (forfaitaire et lié à la durée de détention). Le taux d imposition sur la plus-value est de 31,3% (19% d impôt sur le revenu et 12,3% de cotisations sociales). Certaines ventes sont exonérées : vente de la résidence principale, vente inférieure à , vente d un immeuble détenu depuis plus de 15 ans, retraités et invalides disposant de faibles revenus, expropriation et remembrements. La plus-value (et éventuellement l impôt sur la plus-value) est déterminée par le notaire. François Longin 18

19 Calcul de la plus-value immobilière (1) La plus-value est calculée comme la différence entre le prix de cession et le prix d acquisition du bien vendu. Le prix de cession Prix stipulé dans l acte notarié (vente ou donation) diminué des frais supportés par le vendeur (commission de vente, indemnité d éviction, frais de mainlevée d hypothèque, etc.) Le prix d acquisition Prix stipulé dans l acte notarié augmenté des frais d acquisition (montant forfaitaire de 7,5% du prix d achat ou montant réel) et des frais de travaux (montant forfaitaire de 15% du prix de vente pour les biens acquis depuis plus de 5 ans ou montant réel) François Longin 19

20 Calcul de la plus-value immobilière (2) Les abattements Abattement pour la durée de détention appliqué sur le montant de la plus-value brute 10 % par année de détention du bien au-delà de la 5 ème année (calcul par période de 12 mois en faisant abstraction des fractions d années) D où l exonération pour les biens détenus depuis plus de 15 ans. Abattement fixe de appliqué sur le montant de la plusvalue brute François Longin 20

21 Calcul de la plus-value immobilière (3) Exercice 1 Un couple a vendu le 2 février 2007 un appartement (investissement locatif) acquis le 20 janvier Le prix de vente est de Le prix d achat est de Les travaux réalisés (facturés) s élèvent à Calculer la plus-value et l impôt sur la plus-value. Exercice 2 Un investisseur achète aujourd hui un appartement dont la valeur devrait progresser de 2% l an dans le futur. Subira-t-il l impôt sur la plus-value à la revente? François Longin 21

22 Fiscalité de la transmission de l immobilier (1) Donation (de son vivant) ou succession (à son décès) Le barème dépend de la valeur du bien transmis et de degré de parenté Exemple : transmission en ligne directe Fraction de part nette taxable Taux N excédant pas % De à % De à % De à % De à % De à % Au-delà de % François Longin 22

23 Fiscalité de la transmission de l immobilier (2) Donation et succession (suite) Abattements (au 01/01/2009) Personnels Exonération pour le conjoint (avant août 2007 : ) sur la part de chaque ascendant et de chaque enfant vivant ou représenté (avant août 2007 : ) Général (avant août 2007 : sur l actif net successoral recueilli soit par les enfants vivants ou représentés (ou par les ascendants du défunt) et le cas échéant par le conjoint, soit par le conjoint exclusivement. Réparti au prorata de leur droits légaux dans la succession ) Pour les autres cas : Possibilité de donner tous les six ans en exonération des droits à hauteur des abattements (tous les 10 ans à partir de 2011?). François Longin 23

24 Fiscalité de la transmission de l immobilier (3) Donation avec réserve d usufruit Barème applicable aux donations avec réserve d usufruit Age de l usufruitier Valeur de l usufruit Valeur de la nue-propriété Jusqu à 20 ans 90% 10% De 21 à 30 ans 80% 20% De 31 à 40 ans 70% 30% De 41 à 50 ans 60% 40% De 51 à 60 ans 50% 50% De 61 à 70 ans 40% 60% De 71 à 80 ans 30% 70% De 81 à 90 ans 20% 80% Au-delà de 90 ans 10% 90% François Longin 24

25 Fiscalité de la transmission de l immobilier (4) Exercice : un couple a acheté (en direct) un bien immobilier et souhaite le transmettre à ses enfants. Bien Appartement ancien en location (loyer par mois) Date d achat 1990 Valeur estimée du bien : Crédit Montant emprunté : Taux : 8% (assurance comprise) Durée : 20 ans Situation familiale Marié (régime matrimonial par défaut) Mère : 46 ans Père : 44 ans 2 enfants Fiscalité TMI de 40% Que conseiller à ce couple pour optimiser la transmission de son patrimoine? François Longin 25

26 Impact de la fiscalité sur l immobilier Cas extrême mais fréquent A l achat : frais de 6 8% de la valeur du bien Pendant la détention du bien : 41% (taux marginal d imposition) et 12,3% d impôt social sur les revenus fonciers Sur le capital (ISF) : 1,8% sur la valeur du bien A la revente : 31,3% d impôt sur la plus-value et d impôt social A la transmission : 40% sur les donations ou successions Poids insoutenable de l impôt... Mais de nombreux effets de levier Mesures de défiscalisation proposées par l Etat pour rendre l immobilier de rapport plus attractif François Longin 26

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