Immo-Monitoring Édition d automne

Transcription

1 Immo-Monitoring Édition d automne

2 La vie, c est comme une bicyclette. Il faut avancer pour ne pas perdre l équilibre. Albert Einstein ( )

3 Éditorial Plus les temps sont turbulents, plus on aspire à trouver l équilibre. Cela vaut aussi pour les marchés immobiliers et de la construction. Après des années de boom, les espoirs sont placés dans un atterrissage en douceur, c est-à-dire un équilibre entre l offre et la demande. Un «cycle du porc» souvent le résultat d un décalage temporel entre les mécanismes de l offre, de la demande et des prix pourrait être évité cette fois-ci. Toutefois, les caractéristiques du marché immobilier telles que les longues périodes de réalisation des projets, l immobilité géographique des bâtiments, l hétérogénéité et les multiples intérêts rendent difficile la préservation de l équilibre. Cette réalité du marché est renforcée par les insécurités actuelles telles que les potentiels changements réglementaires, les incertitudes économiques ou les risques internationaux. Aujourd hui, les acteurs du marché immobilier, qu ils proviennent du secteur privé ou public, sont appelés à prendre de sages décisions pour ne pas laisser le marché dévier du droit chemin. Nous nous devons surtout de garder à l œil les risques à long terme, afin d accroître les chances de stabilité durable du marché. Dans le cadre de l «Immo-Monitoring», l équilibre entre les éléments éprouvés et l innovation revêt également une importance toute particulière. Les éléments éprouvés: de nombreuses bases de données de Wüest Partner, mûries par des années d expérience et une analyse approfondie des fondamentaux des marchés. L innovation: une nouvelle mise en page qui permettra la traduction d informations toujours plus complexes en un contenu compréhensible et utile. Comme tous ses prédécesseurs, le 25 e «Immo-Monitoring» est un coup de pédale supplémentaire vers l objectif d offrir aux cercles d intéressés un regard pointu, de l inspiration et des bases de décisions solides.

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5 Table des matières Management summary Contexte économique Perspectives: habitat Prévisions Perspectives: surfaces commerciales Surfaces de bureaux: conditions régionales des marchés Prévisions Le marché des logements locatifs n est-il plus l enfant modèle? Profils de micro-situations pour les surfaces commerciales Les tours: des objets particuliers? Les placements immobiliers directs et indirects Marché de la construction Prévisions Composants de la constructions Atlas immobilier Atlas immobiliers régionaux Atlas des prix et de la liquidité selon le segment Atlas des prix des terrains à bâtir selon le segment Données régionales et du marché Le marché immobilier suisse en bref Logements en location: prix et rating Logements en propriété: prix et rating Surfaces commerciales: prix et rating Prix des terrains à bâtir selon le segment Grands projets immobiliers et de génie civil Sources des données et glossaire

6 Management summary Management summary: perspectives 2017 Marché des logements locatifs Les nombreux locataires qui n ont pas changé de logement ces dernières années devraient disposer aujourd hui de plus de moyens financiers que lors de la dernière décennie. En effet, l indexation des loyers des baux en cours sur le taux d intérêt de référence est à l origine d un avantage financier dans le cas de baux anciens. Depuis son unification dans tout le pays en 2008, ce taux a baissé, passant de 3,5% à 1,75%. Les anciens locataires ont pu faire valoir des baisses de loyers globales allant jusqu à 17,4%. Ainsi, il semble logique que beaucoup d utilisateurs restent dans leurs appartements actuels. Toutefois, la différence entre les loyers des baux en cours et ceux de l offre commence à se réduire. Aujourd hui, il est de nouveau plus intéressant de chercher un nouveau logement. Une offre élevée, un recul des loyers et une baisse de la tension du marché réjouissent les locataires. Cette évolution s explique par la hausse de l offre générée par les importantes activités de construction. Actuellement, objets neufs sont mis en location. De plus, la croissance démographique diminue, ce qui fait baisser la demande supplémentaire. Il n est donc pas étonnant que la tension du marché se réduise également. Néanmoins, les logements bon marché et de taille modérée restent encore très recherchés. Les tendances actuelles devraient se poursuivre dans un avenir proche. Il faut s attendre à des reculs de loyers l année prochaine (chapitre 2). Les potentielles répercussions à long terme sont discutées dans le chapitre 4. Propriété du logement Le nombre de nouveaux appartements en PPE construits a encore diminué en 2016, en faveur des logements locatifs. Près de unités sont apparues sur le marché ces 12 derniers mois. En conséquence, l offre globale dans le segment des appartements en PPE devrait diminuer pendant la deuxième moitié de l année. La baisse de l offre rencontre une demande robuste malgré le durcissement des règles de financement et des prix élevés. Les récentes divergences entre les hausses de prix dans les régions bon marché et les baisses dans les régions les plus chères s estompent: dans les communes zurichoises et de Suisse centrale, les prix ne baissent plus que légèrement. Même la région lémanique semble se trouver dans un contexte plus favorable. Ces douze prochains mois, une légère hausse globale des prix devrait avoir lieu. Une demande robuste, mais qui se concentre plus que jamais sur les logements à prix modéré. L offre de maisons individuelles est stable et la demande est intacte. Toutefois, cette dernière se concentre sur des objets jusqu à 1,5 million de francs. Ainsi, les villas offrant un bon rapport qualité-prix sont très recherchées et enregistrent des hausses de valeur. Dans le segment haut de gamme, un recul des prix est encore à l ordre du jour. Toutefois, il existe de nettes différences de dynamique selon la région et le segment. Les prix augmentent surtout dans les communes d agglomération. En revanche, dans les localités touristiques, on observe des corrections de l ordre de 10,6%. Les plus fortes hausses de prix ont été observées dans les ceintures intérieures très appréciées des agglomérations des grandes villes. Globalement pour la Suisse, les prix des maisons individuelles devraient augmenter en Pages 24 à 27 Pages 28 à 31 Prévisions 2017 Loyers des logements: 0,7% Détails: pages 32 et 33 Prévisions 2017 Appartements en PPE: + 0,3% Maisons individuelles: + 0,6% Détails: pages 32 et Immo-Monitoring 2017 I 1

7 Management summary Surfaces commerciales Les perspectives des marchés des bureaux se présentent globalement de manière plus positive que l année dernière. Divers facteurs évoluent de manière plus stable qu auparavant: la croissance économique et de l emploi, les prix, les durées d insertion des annonces ainsi que la quantité d offres. Au vu de l évolution robuste de bien des aspects du marché des surfaces de bureaux, les propriétaires immobiliers devraient pouvoir regarder plus positivement vers l avenir. Toutefois, le contexte devrait rester difficile l année prochaine. Les locataires peuvent choisir parmi de nombreux objets de différentes qualités et en plus, ils se retrouvent dans une position de force lors de la négociation des baux. Par conséquent, les loyers des surfaces de bureaux devraient encore enregistrer un léger recul l année prochaine. Les disparités régionales continuent à être importantes et doivent être particulièrement prises en compte. Marchés liquides, loyers en baisse et grandes disparités régionales. Les surfaces de vente se trouvent plus que tous les autres segments du marché immobilier dans une période de métamorphose. Les bouleversements sociétaux et technologiques devraient avoir d importantes répercussions sur les comportements des consommateurs en matière d achat. Ces phénomènes influenceront les surfaces de vente, qui connaîtront un changement structurel. Les conséquences toucheront aussi bien les durées des contrats, les surfaces, les facteurs de situation que la gestion. Les défis économiques actuels rendent la situation encore plus difficile pour les surfaces de vente. La baisse de la croissance démographique ainsi que la concurrence des achats à l étranger renforcée par le niveau du franc pèsent spécialement sur le chiffre d affaires des commerces de détail. Les loyers moyens pour les surfaces de vente suisses devraient rester sous pression et le taux de l offre se maintenir à haut niveau. Marché de la construction Il y a quelques années encore, l inélasticité de la Suisse en matière d offre de logements était imbattable. Cela signifie que le marché de la construction du pays réagit faiblement face à des impulsions du côté de la demande et des prix. Toutefois, le marché de la construction suisse finit par réagir (tardivement) à la demande constante de nouveaux logements. En raison du manque d alternatives de placement, bien des investisseurs misent actuellement sur des projets de construction qui viennent renforcer l offre. Entre juillet 2015 et juin 2016, des permis de construire portant sur plus de nouvelles constructions ont été délivrés. Et près de unités concernent le marché des logements. Wüest Partner s attend à ce que les investissements dans la construction d immeubles multifamiliaux augmentent de 1,2% en Les constructions devraient particulièrement augmenter dans de nombreuses régions de Suisse centrale et de Romandie. Les immeubles multifamiliaux prospèrent alors qu on construit moins de surfaces commerciales. Contrairement au segment des logements, il faut s attendre à une évolution négative de la construction d immeubles commerciaux en 2017, c est-à-dire pour les surfaces de bureaux, de vente et de gastronomie. Les investisseurs sont sur la retenue en raison des surfaces vacantes élevées. Toutefois, le recul devrait être plus faible qu entre 2013 et Dans le segment «industrie et artisanat», des signaux positifs continuent d être observés. La hausse attendue de 4,4% dans les investissements dans le neuf est largement soutenue par tous les segments. Le nombre de permis de construire délivrés pour des immeubles industriels et artisanaux a à nouveaux augmenté après une période de stabilisation. De plus, les immeubles destinés à la formation et à la santé connaissent toujours de solides taux de croissance. Pages 36 à 43 Pages 92 à 95 Prévisions 2017 Surfaces de bureaux: 0.8% Surfaces de vente: 3.3% Détails: pages 44 et 45 Prévisions 2017 Investissements dans le bâtiment (neuf): + 1.5% Détails: page 91 Immo-Monitoring 2017 I 1 11

8 Management summary Management summary: analyses détaillées Le segment des logements locatifs n est-il plus l enfant modèle? Des activités de construction continues et intenses de même qu une accalmie de la demande de logements locatifs débouchent sur une hausse des surfaces vacantes et sur des loyers en baisse. Le marché des logements locatifs perd-il l équilibre? À quelles conséquences les locataires, les propriétaires et les développeurs sont-ils exposés? Une analyse détaillée des différents facteurs déterminants de l offre et de la demande dans le segment des logements locatifs montre que le marché immobilier suisse est redevenu un marché des locataires. Les valeurs actuelles restent globalement encore proches de l équilibre. Mais le nombre élevé de permis de construire ainsi que la croissance démographique légèrement en recul laissent prédire que le marché des logements locatifs évoluera de plus en plus en faveur des locataires. Pour de nombreux utilisateurs, la recherche de logement devrait se raccourcir et la probabilité que les loyers baissent est élevée. Pour les propriétaires, cette évolution signifie des risques plus élevés de surfaces vacantes, des revenus locatifs stagnants ainsi que de plus longues durées de commercialisation. Les maîtres d ouvrage sont amenés à prendre davantage en compte les besoins des clients potentiels quant à la taille, au standard, à l emplacement et à la situation. Des logements de taille modérée pour des ménages de petite taille plutôt exigeants restent recherchés. D un autre côté, des logements de grande taille pour les familles de plus d un enfant restent très demandés. En raison de la grandeur des logements et de l importante part du budget des ménages destinée au loyer, un excellent rapport qualité-prix est nécessaire dans ce segment. Afin que le marché des logements locatifs ne dévie pas trop de son équilibre, il est nécessaire que les acteurs des marchés immobiliers et de la construction gardent à l œil la demande de logements afin d ajuster les activités de construction au niveau et à la qualité adéquats. Pages 48 à 55 Équilibre Profils de micro-situation pour les surfaces commerciales Le choix de l emplacement dépend de la structure et de la branche d une entreprise. Selon les préférences et les priorités des propriétaires, les processus de décision varient. Au vu de la centralité du choix de l emplacement, il s agit d évaluer aussi objectivement que possible la qualité de la situation. Toutefois, les facteurs qualitatifs comme quantitatifs sont difficiles à cerner. Wüest Partner a développé un tout nouveau modèle exclusif qui évalue la qualité de l emplacement pour chaque découpage de rue de Suisse, par rapport à l adéquation dans le cadre d une utilisation commerciale. Près de kilomètres de routes et de chemins ont été évalués et pondérés en fonction de facteurs pertinents selon les utilisations. Les résultats des ratings de situation soulignent la tension qui existe entre la capacité économique des entreprises d un côté et les caractéristiques fondamentales qui doivent distinguer un emplacement de l autre. Ainsi, par exemple, les petites surfaces de vente sont tributaires des emplacements fortement fréquentés. Les entreprises à forte création de valeur n ont, d un point de vue purement opérationnel, pas nécessairement besoin des meilleurs emplacements. Pourtant, elles s y installent parfois et contribuent à faire monter les loyers ou les prix de vente des objets. Seuls près de 12% des surfaces de l offre de bureaux se trouvent à de très bons emplacements. Les objets situés aux emplacements bons à moyens sont plus nombreux. Ils représentent près d un tiers de l offre globale. On observe une certaine stabilité de la qualité des emplacements, mais ils ne faut pas oublier que celle-ci peut évoluer avec le marché. Pages 58 à Immo-Monitoring 2017 I 1

9 Management summary Les tours: des objets particuliers? Placements immobiliers directs et indirects Situation Image Les tours ont pendant longtemps eu mauvaise réputation. Aujourd hui, elles nous apparaissent sous un jour nouveau. Ces dernières années, une recrudescence de la construction de tours d habitation et commerciales a pu être observée. Ainsi, les principaux centres de Suisse poussent actuellement à la verticale, et même les communes de taille moyenne ont une affinité pour les constructions en hauteur. En résumé, tout porte à croire qu une nouvelle vague de constructions de gratte-ciel se profile à l horizon. Mais faut-il vraiment s attendre à un boom? Et quand vaut-il la peine de construire des tours? Les analyses montrent que les tours se caractérisent par un profil de situation spécifique: elles sont souvent situées dans des zones de centre et mixtes, et elles disposent d un très bon raccordement aux transports publics. Elles se trouvent la plupart du temps dans des zones d habitation denses et à proximité des centres principaux et secondaires. Les ménages d une à deux personnes occupent trois quarts de ces logements. Actuellement, la tendance est à la formation de ménages de petite taille, ainsi les logements dans les tours s adressent à un groupe-cible du futur. L intérêt croissant pour des logements dans des gratte-ciel est par contre freiné par des frais supplémentaires tels que des coûts de construction élevés, une faible efficacité surfacique ainsi que par d importants risques de réalisation. Ce segment présente certes de nombreuses opportunités, mais également de nombreux défis. L étude a identifié les communes se prêtant particulièrement bien à la construction de tours. Rentabilité Utilisateurs Réglementation Affectation Logement Les neuf premiers mois de l année 2016 montrent qu une importante demande de placements immobiliers directs et indirects persiste. L introduction des taux d intérêt négatifs date d il y a déjà plus d un an et demi. Ce facteur a renforcé l attractivité des placements immobiliers. Aujourd hui, ce fait est toujours observable. Une stabilisation de la demande des investisseurs n a pas encore eu lieu. Au contraire, l évolution des cours et des valeurs des placements immobiliers directs comme indirects impressionne toujours. Même si les placements immobiliers suisses ont enregistré de plus faibles performances que ceux de certains autres pays, les rendements globaux en Suisse comportent des risques comparativement plus faibles. Une analyse détaillée du passé récent montre que les placements immobiliers internationaux cotés en bourse sont de plus en plus adaptés comme complément à des portefeuilles immobiliers suisses aussi bien du point de vue des rendements que de la diversification. Les sociétés immobilières cotées en bourse en Allemagne, au Japon, au Canada et aux États-Unis s y prêtent particulièrement bien. Aussi bien du point de vue des perspectives de rendement que de la baisse de volatilité dans certains pays, les investissements à l étranger ont gagné en attractivité. De plus, les potentiels de diversification ainsi que le fait que le franc suisse soit encore considéré comme surévalué constituent des arguments de poids. Pages 70 à 79 Pages 82 à 87 Immo-Monitoring 2017 I 1 13

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