LA LOI PINEL. 1. Quels sont les principes de la loi Pinel?

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1 LA LOI PINEL Mise en place par le plan de relance immobilier du gouvernement. C est un nouveau dispositif d investissement locatif (1 er septembre 2014) qui permet de bénéficier de réduction d impôts et cela jusqu au 31/12/2017. Cette loi favorise les logements ayant une consommation énergétique basse. 1. Quels sont les principes de la loi Pinel? Il s'agit d'une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21 % du montant de l investissement pour une durée de location de 6,9 ou 12 ans. Elle offre plus de souplesse, plus de liberté, elle est aussi plus généreuse et plus adaptable que le précédent dispositif. 2. Quelles sont les conditions? Acquisition d'un logement neuf, en VEFA ou réhabilité faisant l objet de travaux lourds; Respect d un niveau de performance énergétique strict (BBC 2005 ou RT 2012) ; Acheter un bien dans une commune se caractérisant par une demande de logement supérieure à l'offre (zones A, A bis, B1 et B2 sur agrément préfectoral) ; Une seule acquisition par an possible et dans la limite d un plafond de ; Réduction d'impôt est applicable au titre de l'année d'achèvement ; Quelle que soit la localisation du bien, un plafond de par mètre carré de surface habitable est retenu ; Le logement doit être achevé dans les 30 mois de la déclaration d ouverture de chantier ou de l obtention du permis de construire et loué dans les 12 mois après l achèvement ; 3. Quelles obligations? La liberté de louer et conserver ce bien pendant 6, 9 ou 12 ans (sauf cas de force majeure), il est maintenant possible de louer à un ascendant ou un descendant qui ne soit pas dans votre foyer fiscal; Louer ce bien nu à usage de résidence principale du locataire en respectant des plafonds de loyers et de ressources (voir tableaux) ; Obligation de mixité dans les immeubles (au moins 20% des logements doivent être acquis sans bénéficier de la réduction d impôts). Dba Toute reproduction partielle ou totale est soumise à l autorisation des auteurs 1

2 4. Quels sont les avantages fiscaux de la loi Pinel? La réduction d'impôt s'élève à 21% du prix d'acquisition plafonnée à soit pour une durée de location de 12 ans. Si le choix de la durée d engagement de la location est de 6 ans, la réduction d impôt est de 12%, si la location est de 9 ans, alors elle sera de 18%. 5. Quels sont les plafonds à respecter? Plafonds de loyer mensuel, par mètre carré et par zone, charges non comprises pour les baux 2014 Plafonds de loyers au m² : Zone A : 12,42 /m² Zone A bis : 16,72 /m² Zone B1 : 10 /m² Zone B2 : 8,69 /m² Ce plafond varie en fonction de la surface du logement. Il est fait application d un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S Le résultat ne peut dépasser 1,2. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement. Exemple : Pour l acquisition d un logement de 60 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 10,16 (détail du calcul : 10 X (0,7 + 19/60) = 10,16). 10,16 X 60 = 610 / mois. En ce qui concerne le locataire, les plafonds de ressources varient en fonction de la composition du foyer et des zones géographiques, il faut prendre le revenu fiscal de référence figurant sur l avis d imposition du locataire (revenu imposable (n-2) après abattements). Exemple : Pour un couple, les ressources maximum pour pouvoir louer en Zone A et A bis sont de , en Zone B1 de , en Zone B2 de Dba Toute reproduction partielle ou totale est soumise à l autorisation des auteurs 2

3 6. Exemples de réductions d impôts : La Réduction d impôt varie en fonction de la durée d engagement de location : Investissement de Réduction de sur 6 ans, soit /an Réduction de sur 9 ans, soit /an Réduction de sur 12 ans, soit /an Investissement de Réduction de sur 6 ans, soit /an Réduction de sur 9 ans, soit /an Réduction de sur 12 ans, soit /an Investissement de Réduction de sur 6 ans, soit /an Réduction de sur 9 ans, soit /an Réduction de sur 12 ans, soit /an Il est possible d investir en indivision ou en SCI (à l IR) dans ce cas, le contribuable bénéficie uniquement de la réduction d impôt sur sa quote-part. Le plafonnement des niches fiscales est fixé à Le dispositif Pinel entre dans ce plafond. Dba Toute reproduction partielle ou totale est soumise à l autorisation des auteurs 3

4 7. Les avantages du neuf en Loi Pinel : Réduire ses impôts et se constituer un capital pour sa retraite c est bien, mais épargner avec ses propres deniers risque de prendre beaucoup de temps pour vous constituer une future rente! Ainsi il est préférable de faire appel au crédit et d utiliser ce formidable effet de levier qui vous permet de vous constituer un réel patrimoine avec un apport nul ou faible. Choisir un logement neuf lorsqu on investi pour sa retraite, c est la possibilité d encaisser un loyer qui assure en partie le remboursement de votre emprunt. De plus, vous avez une assurance construction les 10 premières années (garantie décennale), et vous bénéficiez d une utilisation de matériaux modernes, adaptés et peu énergivores..ces facteurs diminuent le risque de lourds coûts de rénovation ou d entretien. Dans le neuf, l agencement des appartements est optimisé pour un gain de place maximal. Un programme immobilier neuf sélectionné et de bonne qualité, est implanté dans une zone géographique à forte densité de population et facile d accès (métro, bus, RER, train ). Cela favorise et facilite la location. Lorsque l on investit dans l immobilier pour préparer sa retraite, on vise la pérennité de la location. Lorsque l objectif est la constitution d un capital, alors on vise la plus-value éventuelle. Dans les 2 cas, le choix de l emplacement qu il soit déjà établi ou en devenir, est primordial. L investisseur aura la possibilité d augmenter son loyer en fin de bail, s il arrive à prouver qu il est inférieur au loyer des alentours. En cours de bail, il pourra l indexer sur l indice de références des loyers de l INSEE. Créer son patrimoine immobilier retraite sans apport de capital, c est possible! Il n est pas nécessaire de constituer un apport pour votre projet, il est préférable de bénéficiez des taux d intérêts qui sont très bas en ce moment. Ainsi il n est pas nécessaire d attendre d avoir des fonds pour investir et préparer sa retraite ou se constituer un capital! En cas d incident de parcours, votre investissement retraite en immobilier neuf est sécurisé par le jeu des assurances décès, invalidité, incapacité (risques liés à l investisseur) et les assurances sur l absence de locataire, les impayés et la dégradation (risque lié au bien lui-même). Dba Toute reproduction partielle ou totale est soumise à l autorisation des auteurs 4

5 8. Simulation générique : Appartement Loi Pinel 2 pièces Contexte de l achat : Marc et Sophie, un jeune couple bordelais, locataire, souhaite investir en Loi Pinel afin de se constituer un patrimoine solide, préparer l avenir et leur retraite, tout en bénéficiant d optimisation fiscale. Logement concerné : Il s agit d un appartement T2 situé à Toulouse d une valeur de Le logement fait 45 m² et peut se louer 550 par mois. Financement retenu : Marc et Sophie débutent dans la vie active, ils souhaitent conserver leur épargne. Nous leur proposons un financement bancaire de la totalité du bien. Ils optent pour un prêt de sur 20 ans qui couvre le montant du bien immobilier ainsi que les frais de notaire. La mensualité du prêt s élève à 930. Les charges liées à la propriété : Les charges de copropriétés sont réparties entre le locataire et le propriétaire. Pour le propriétaire, elles s élèvent en moyenne à 4% du montant du loyer. Charges de copropriétés = 22 / mois. Taxe foncière = 44 / mois. Les charges liées à la location : Marc et Sophie ne souhaitent pas s occuper seul du logement et mandate un professionnel pour la location. Ils souscrivent également aux assurances de loyer. Les frais de gestion et les assurances locatives sont généralement de 12% du montant du loyer. Frais de gestion + Assurances locatives = 66 mensuel. La réduction d impôt : Marc et Sophie optent pour un engagement de location de 9 ans. La réduction d impôt est de 18% du montant de l investissement étalé de manière linéaire sur 9 ans. Réduction d impôt annuelle = x 18 % = sur la période soit par an. Le déficit foncier créé : Marc et Sophie vont devoir remplir une déclaration de revenus foncier Ils vont compléter les revenus et les charges, si les charges sont supérieures aux recettes ils vont créer un déficit. Déficit foncier obtenu : 24 / mois. Dba Toute reproduction partielle ou totale est soumise à l autorisation des auteurs 5

6 Bilan de la simulation : Mensualité (-) 930 Loyer (+) 550 Frais Propriétaire (-) 22 Taxe Foncière (-) 44 Frais de location (-) 66 Réduction d impôt (+) 280 Déficit Foncier (+) 24 Effort d épargne mensuel (-) 208 Conclusion : Marc et Sophie sont propriétaires d un appartement 2 pièces à Toulouse qui leur coûte 208 par mois. Dans 20 ans, il sera entièrement payé et ils recevront tous les mois un loyer qui constituera un complément de revenu ou une retraite complémentaire. Ils ont opté pour la sécurité en confiant leur bien à un gestionnaire et ont pris des assurances qui les protègent. Comme Marc et Sophie, vous désirez investir en loi Pinel, mais vous avez besoin d informations complémentaires et vous désirez faire de bons choix car ce projet vous engage. Alors contactez au plus vite votre conseil! Celui-ci vous donnera les clés d un investissement réussi (emplacement, prix au m², rentabilité, sélection des programmes, montage financier, assurances, validation des promoteurs, aide à la déclaration fiscale ) Nous vous proposons un accompagnement total pour avancer en pleine sérénité dans la constitution de votre patrimoine. Accordez nous votre confiance pour un service sur mesure! Dba Toute reproduction partielle ou totale est soumise à l autorisation des auteurs 6