Séminaire fiscal Déclaration des revenus 2016 Impôts 2017 Présentation spéciale sur les revenus fonciers

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1 Séminaire fiscal Déclaration des revenus 2016 Impôts 2017 Présentation spéciale sur les revenus fonciers Conférence pour les adhérents de l UNSA-SDIS 95 Présentation du 22/05/2017 à Saint-Brice-sous-Forêt Maître Alexia FEGER

2 Sommaire 2 1. Qui suis-je? 2. Définition des revenus fonciers 3. Le régime micro-foncier 4. Le régime réel 5. Quid de la location meublée 6. Vos questions récurrentes 7. Comment les revenus fonciers sont contrôlés par le fisc 8. Conclusion: ce qu il faut retenir

3 1. Qui suis-je? 3

4 Alexia FEGER Avocat en Droit fiscal 4 Avocat au Barreau de Paris depuis 2008 Membre de l Institut des Avocats Conseils Fiscaux (IACF) Chargée d'enseignement en droit fiscal à l'université de Paris V René Descartes - Malakoff Master II en Droit des affaires - juriste fiscaliste Master II en Droit des affaires - juriste européen Master of Law LL.M. Droit allemand

5 Mon cabinet FEGER AVOCAT 5 6 ter avenue Mac Mahon Paris af@feger-avocat.fr Skype: alexia.feger

6 2. Définition des revenus fonciers 6

7 Les revenus fonciers proviennent de la location de : 7 Propriétés non bâties : terrains, parkings, étangs Propriétés bâties non meublées : appartements, maisons, locaux professionnels Dans ce cas, le contribuable ou un membre de sa famille peut être propriétaire, usufruitier ou propriétaire de parts de sociétés immobilières (SCI en général).

8 Micro-foncier ou régime réel? 8 Pour déclarer ses revenus fonciers le contribuable a le choix entre deux modes d imposition: Le régime forfaitaire, appelé micro-foncier Le régime réel

9 3. Le régime micro-foncier 9

10 Le régime micro-foncier : comment ça marche? 10 Automatique si les recettes locatives du foyer n excèdent pas /an Dispense de remplir la déclaration n 2044 Totalité des loyers perçus à déclarer dans le formulaire n 2042 à la case 4 BE Imposition à l impôt sur le revenu + prélèvements sociaux (15,5%) sur 70 % des loyers perçus Abattement forfaitaire de 30 % pour couvrir toutes les charges

11 Le régime micro-foncier : vérifier le montant des charges 11 Si les charges excèdent 30 %: possibilité d opter pour le régime réel Déclaration n 2044 ou 2044 S à remplir en plus de la déclaration de revenus n 2042 L option pour le régime réel engage le contribuable pour 3 ans! L option est globale : concerne l ensemble des revenus fonciers du contribuable

12 Le régime micro-foncier : exemple 12 Vos revenus fonciers s'élèvent, en 2016, à Vous déclarez en case 4 BE de la déclaration n Vous bénéficiez d'un abattement de 30 % et n'êtes donc imposable que sur 70 % de ce montant soit : x 70 % = Cette somme de s'ajoute à l'ensemble de vos autres revenus imposables (salaires par exemple) pour l'année 2016.

13 4. Le régime réel 13

14 Le régime réel : comment ça marche? 14 Automatique si les recettes locatives du foyer sont supérieures à /an Ou, même si loyers inférieurs à , option pour le régime réel Ou, investissement locatif qui exclut le micro-foncier Obligation de remplir la déclaration n 2044 ou 2044 S,+ evtlt les n 2042 C et n 2044 EB Déclaration des revenus bruts locatifs et de l ensemble de des charges réelles Imposition à l impôt sur le revenu + prélèvements sociaux (15,5%) sur le résultat net foncier

15 Quels revenus déclarer en 2017 en régime réel? 15 Constituent des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers : les loyers encaissés, les dépenses mises à charge des locataires, les recettes brutes diverses (subventions ANAH-Agence Nationale de l Habitat, indemnités d assurance ).

16 Quelle déclaration utiliser : le formulaire n 2044 ou n 2044 Spéciale? 16 Le formulaire n 2044 est la déclaration ordinaire des revenus fonciers. Le formulaire n 2044 S est la déclaration de certains revenus fonciers faisant partie de dispositifs d investissements locatifs tels que : le Robien, le Perissol, le Besson, le Borloo, le Scellier intermédiaire, le régime des monuments historiques. A savoir: les contribuables qui remplissent une déclaration 2044 S doivent déclarer l'ensemble de leurs revenus fonciers sur ce formulaire, y compris ceux tirés de la location «classique» d'un bien immobilier non meublé.

17 Quelle déclaration utiliser : le formulaire n 2042 C, le formulaire n 2044 EB 17 Le formulaire n 2042 C doit être rempli par les investisseurs qui se sont lancés sous le régime Pinel, Duflot ou Scellier. Il faut reporter les investissements consentis lors de l'année d'imposition, ainsi que ceux effectués lors des années antérieures, et les dates d'engagement de location. Le montant des investissements consentis en loi Malraux doit également être indiqué sur ce formulaire, tout comme ceux relatifs à la location de meublés touristiques. Le formulaire n 2044 EB sert à déclarer à l'administration fiscale l'engagement de location consenti par le contribuable, dans le cadre de dispositifs de défiscalisation. Il doit être complété et envoyé uniquement avec la première déclaration de l'investissement. Il faut remplir un formulaire 2044 EB par logement éligible.

18 Quelles sont les charges déductibles en régime réel? 18 les frais d administration et de gestion (rémunération de l expertcomptable ou de l avocat, frais de procédure ), les primes d assurance, les provisions pour charges de copropriété, les divers frais de gestion pour un forfait annuel de 20 par bien, les dépenses de réparation, d entretien et d amélioration (les travaux de construction, d agrandissement ou de reconstruction ne sont pas déductibles), les charges récupérables non récupérées au départ du locataire, les indemnités d éviction, la taxe foncière (sauf taxe sur les ordures ménagères), les intérêts d emprunt pour l acquisition, la construction, la réparation ou l amélioration des propriétés

19 De quelle manière les charges sont-elles déductibles en régime réel? 19 ATTENTION Pour être admises par l'administration fiscale comme des dépenses déductibles, les charges doivent : se rapporter à des biens dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, être supportées effectivement par le propriétaire, être payées dans l'année d'imposition, être justifiées. Certaines déductions particulières, prévues par des régimes de faveur, doivent être mentionnées sur la déclaration 2044 spéciale. C est ainsi le cas des amortissements Robien, Besson ou Perissol qui permettent de déduire chaque année une fraction du montant de l investissement immobilier réalisé. D autres régimes (Borloo, Scellier intermédiaire) permettent de déduire chaque année une somme égale à un certain pourcentage des recettes déclarées (30% pour le Borloo ancien ou pour le Scellier intermédiaire).

20 Le régime réel : exemple 20 Le loyer mensuel perçu est de Le loyer de décembre a été encaissé en janvier L agence pour l amélioration de l habitat vous a donné une subvention de La prime d assurance pour 2016 est de 600. Les frais de correspondance sont de 50. Les intérêts de l emprunt contracté il y a 6 ans pour l agrandissement de votre bien s élèvent à La réfection des peintures de tous les volets a coûté Il y a eu de frais de réparation de la toiture. La taxe foncière (hors taxe sur les ordures ménagères) est de Les honoraires pour l assistance à la déclaration fiscale sont de 199.

21 Le régime réel : exemple suite Détermination du revenu foncier net imposable 21 Loyers encaissés = x 11 = Subvention ANAH = Revenu brut foncier = = Prime d assurance = 600 Frais de gestion = 20 Dépenses d entretien et réparation (volets + toiture) = = Taxe foncière = Intérêts d emprunt = Honoraires d avocat pour la déclaration = 199 Total des charges réelles = Revenu net foncier = = 6 481

22 Qu est-ce que veut dire l imputation du déficit foncier en régime réel? 22 Il y a déficit foncier lorsque le résultat foncier (loyers charges) est inférieur à 0. Ce déficit foncier résultant de dépenses autres que les intérêts d emprunt, est déductible du revenu global dans la limite annuelle de Le solde du déficit supérieur à (+ le déficit correspondant aux intérêts d emprunt) n est imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit, l excédent de déficit est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes. Attention l imputation du déficit est définitivement acquise si le bien est loué pendant 3 ans jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant l'année d'imputation.

23 5. Quid de la location meublée 23

24 Un autre mode d imposition à ne pas confondre 24 Location meublée Bénéfices Industriels et Commerciaux BIC Remplir le formulaire n 2042 C PRO Location meublée non professionnelle LMNP Location meublée professionnelle LMP

25 6. Vos questions récurrentes 25

26 Vos questions récurrentes 26 1) Que peut-on déduire comme charges? 2) J ai déjà des biens immobiliers en défiscalisation. Comment je fais? 3) Quid de l amortissement lors de travaux importants? 4) Lorsque l on a déjà un bien en investissement locatif type (De Robien), le revenu foncier SDIS doit-il également être renseignée sur la même 2044 Spéciale que le De Robien? 5) Il me semble que l on doit mentionner coordonnées et adresse du locataire de nos revenus fonciers. Qu en est-il de notre logement. Adresse locataire, coordonnées? 6) Est-ce que j ai la possibilité de «m auto-louer» en meublé? Quels sont les avantages et contraintes d une location en meublé? 7) J ai fait des gros travaux il y a 3 ans, mais rien en Que faire? 8) Suite à un divorce, je me retrouve seul à assumer le prêt immobilier du bien. De plus j ai fait un second prêt pour payer une soulte à mon ex-conjoint(e). Quels intérêts puisje déduire? Ceux des 2 prêts?

27 Vos questions récurrentes 27 9) Même question que la 8 sauf que le prêt souscrit pour la soulte concerne le bien mais aussi d autres frais (divorce, prestation compensatoire, autres). Quels intérêts puis-je déduire? Au prorata de ce que représentent le bien dans le montant du prêt? 10) Qu en est-il de la déclaration 2044 et plus largement des revenus fonciers dans le cadre du prélèvement à la source? 11) Même question que la 10, je pourrais être en micro-foncier mais j ai fait le choix de la 2044 sur 3 ans? 12)Je suis propriétaire d un logement que je loue. Mon locataire ne paie que le loyer mais pas les charges. En tant que propriétaire, puis-je les déduire sur la 2044? Si oui lesquelles? eau, gaz, fioul, électricité, entretien, Qu en est-il quand je loue mon bien au SDIS 95?

28 7. Comment les revenus fonciers sont contrôlés par le fisc 28

29 Modalités de contrôle des revenus fonciers 29 De combien de temps dispose le fisc pour me redresser? Pour l impôt sur le revenu le fisc peut, en principe, exercer son droit de contrôle sur les 3 dernières années d'imposition. Par exemple, les erreurs affectant vos revenus 2016 (déclarés en 2017) peuvent être rectifiées jusqu'au 31 décembre En revanche, passé le 31 décembre 2017, le fisc ne peut plus revenir sur les revenus de 2014 couverts par la prescription. Il existe toutefois des exceptions, notamment en cas de décès du contribuable, si des revenus n'ont pas été déclarés l'année du décès ou les 4 années précédentes.

30 Les demandes du fisc 30 Je viens de recevoir une demande de renseignements. Que dois-je faire? Le courrier porte la mention du délai imparti pour répondre, généralement 30 jours. Vous êtes libre de garder le silence, mais à vos risques et périls. Conseil: Même si vous n'êtes pas tenu d'y donner suite, mieux vaut répondre vite et de façon précise. Si vous êtes dans votre bon droit, vous échapperez ainsi à une proposition de rectification. Le fisc me demande des justifications sur des revenus fonciers déclarés en Faut-il répondre? Impérativement, car à la différence de la demande de renseignements, la demande d'éclaircissements ou de justifications adressé par recommandé avec AR doit faire l'objet d'une réponse dans le délai de 2 mois. Si vous faites «le mort», le fisc est en droit de vous taxer d'office. Attention! Il peut aussi le faire s'il juge votre réponse insuffisante.

31 Sanctions possibles en cas de redressement fiscal 31 Supplément d impôt sur le revenu + supplément de prélèvements sociaux (15,5 %) à payer + 0,40 % d'intérêts de retard par mois Existe-t-il une tolérance du fisc? Oui, en cas d'insuffisance de déclaration n'excédant pas 5 % de vos revenus, et si vous êtes de bonne foi : supplément d'impôt facturé sans intérêts de retard. SI BONNE FOI + 10 % de majoration OU SI MAUVAISE FOI + 40 % de majoration en cas de manquement délibéré Ou + 80 % de majoration en cas de manœuvres frauduleuses

32 8. Conclusion 32

33 Conclusion : ce qu il faut retenir pour le régime micro-foncier 33 Uniquement si revenus fonciers < ou = à par an Formalisme très simple: une seule déclaration le formulaire n 2042, case 4 BE Abattement forfaitaire de charges de 30 % Choix possible pour le régime réel mais irrévocable pendant 3 ans

34 Conclusion : ce qu il faut retenir pour le régime réel 34 Possible si revenus fonciers < ou = à par an Obligatoire si revenus fonciers > à par an Formalisme plus complexe : une déclaration n 2044 ou 2044 S à remplir en plus de la déclaration n 2042, cases 4 BA à 4 BZ une déclaration n 2042 C éventuellement une déclaration n 2044 EB éventuellement Charges déductibles = primes d assurance + intérêts d emprunt + dépenses de travaux (sous conditions) + charges de la copropriété + frais de gestion Résultat net foncier à déclarer = revenu brut foncier charges déductibles Si résultat net foncier déficitaire : il s'impute sur le revenu global, dans la limite de

35 DISCLAIMER 35 Ce document a été préparé dans un but purement informatif et ne contient ni conseil ni recommandation d aucune sorte. Les lecteurs du présent document sont invités à établir leur propre opinion quant à l intérêt des informations présentées. Le présent document reflète l opinion du Cabinet FEGER AVOCAT à la date de cette présentation et cette opinion est susceptible d évoluer en fonction de l évolution de l environnement juridique et fiscal.

36 Des questions dans l assemblée? Merci de votre attention 36 Maître Alexia FEGER Avocat en Droit fiscal af@feger-avocat.fr