LE MARCHÉ LOCATIF ÎLE-DE-FRANCE 3 EME TRIMESTRE 2016

Transcription

1 LE MARCHÉ LOCATIF 3 EME TRIMESTRE 2016

2 LE MARCHÉ LOCATIF Cartographie

3 En m² LE MARCHÉ LOCATIF 3T 2016 Demande placée m² +15% : l activité transactionnelle continue de progresser fortement sur les 9 premiers mois de 2016 Ce bon résultat s explique d une part par le maintien des dynamiques observées en 2015 sur les segments des utilisateurs de petites et moyennes surfaces et, d autre part, par le retour sur le marché locatif des très grands utilisateurs (+ de m²) : 8 transactions ont été comptabilisées sur ce segment, représentant 16% de la demande placée régionale La tranche des transactions de à m² réalise une très belle performance également, puisqu elle représente 25% de la demande placée, soit son meilleur résultat au cours des 5 dernières années Le phénomène de concentration de l activité transactionnelle sur Paris intra-muros et sur les grands hubs tels que La Défense, déjà observable en 2015, se vérifie à nouveau Les perspectives de progression de l activité transactionnelle en Ile-de-France pour l année 2016 sont revues à la hausse, avec en ligne de mire la barre des 2,4 millions de m² (au dessus de la moyenne décennale de la demande placée, située à 2,3 millions de m²) er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre

4 LE MARCHÉ LOCATIF 3T 2016 Taille des transactions 22% 15% 20% 12% 16% 23% 21% 20% 21% 25% 33% 39% 37% 38% 29% Très grandes surfaces (> m²) 22% 25% 23% 29% 30% Grandes surfaces (de à m²) Moyennes surfaces (de à m²) Petites surfaces ( m²) T2016

5 LE MARCHÉ LOCATIF 3T 2016 Exemples de transactions de plus de m² Preneur Adresse Secteur géographique Date de signature Surface Loyer Etat des locaux Conseil Régional d Ilede-France RTE Crédit Agricole Consumer France RATP Deloitte & Associés Nextradio / Altice Média BNP Paribas INSEE Le Monde Libre Le Parisien / les Echos Crédit Mutuel Arkéa Influence 1 et 2 Saint-Ouen Window Puteaux 94 avenue de Paris Massy L Elyps Fontenay-sous-Bois Tour Majunga Puteaux Le Qu4drans 15 ème Parc du Millénaire 19 ème Le White Montrouge Lot A2 13 ème 10 boulevard de Grenelle 15 ème Tour D2 Courbevoie 1 ère Couronne Nord Juillet m² 370 Neuf La Défense Sept m² NC Neuf 2 ème Couronne Sud Mars m² NC Etat d usage 1 ère Couronne Est Avril m² 270 Neuf La Défense Janvier m² 550 Neuf Paris Mars m² VU Neuf Paris Mars m² 350 Neuf 1 ère Couronne Sud Juillet m² 320 Neuf Paris Mai m² NC Neuf Paris Août m² NC Neuf La Défense Sept m² NC Neuf

6 LE MARCHÉ LOCATIF 3T 2016 Les grands utilisateurs (> m²) 33% de l activité transactionnelle en 2015 Malgré de fortes variations d une année sur l autre, le segment des grandes transactions peut compter sur un atout de taille, qui lui assure une certaine pérennité : la diversité de ses acteurs, qui lui évite d être trop tributaire d un secteur économique spécifique Les résultats du marché locatif en 2015 démontrent, une fois de plus, le rôle essentiel des grands utilisateurs sur la tenue de l activité transactionnelle L année 2015 s est signalée par le brusque retour sur le devant de la scène du secteur public, parapublic et des organisations professionnelles et internationales : ces acteurs ont maintenu leurs démarches de rationalisation immobilière en 2016 A l inverse, la part du secteur banques, finance et assurances, très actif en 2014, et celle des activités juridiques, audit et conseil ont régressé en L année 2016 devrait corriger le phénomène 3% 6% 2% 8% 3% 11% 15% 19% 21% 13% 6% 5% 8% 26% 24% 29% 78% 24% 8% 11% 12% 11% 29% 2% 7% 43% 37% 23% 18% 4% 13% 12% Autres Luxe & mode TMT Industrie Public, para-public, organisations professionnelles et internationales Activités juridiques, audit & conseil Banques, finance & assurance

7 En % LE MARCHÉ LOCATIF 3T 2016 Offre disponible 6,8%, ORIE A 6,8%, le taux de vacance poursuit sa décrue, initiée à la mi-2015 : le taux de vacance régional est clairement repassé en dessous de la barre des 7% en 2016, pour la première fois depuis 2013 L augmentation de l activité transactionnelle a permis un bon niveau d absorption des surfaces livrées depuis plus d un an Contrairement à beaucoup d idées reçues, l Ilede-France est très loin d une situation de suroffre : la région parisienne est un des marchés les moins offreurs d Europe, Londres étant la seule métropole à afficher un taux de vacance inférieur Cette situation ne doit toutefois pas masquer les fortes disparités internes à la région parisienne : alors que le QCA et le reste de Paris intra-muros sont clairement sous-offreurs, le Croissant Ouest se maintient à des niveaux de vacance supérieurs à 11% La Défense connait une baisse spectaculaire de l offre disponible, son taux de vacance passant en un an de près de 12% à moins de 9% 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest 11,5 6,8 3,8 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T

8 LE MARCHÉ LOCATIF 3T 2016 Offre de Grade A 17% Si l offre est quantitativement sous contrôle, elle est qualitativement très déficiente : les surfaces de Grade A (neuves ou restructurées) ne représentent en effet que 17% de l offre disponible Un tel niveau est totalement insuffisant au vu de la structure de la consommation de bureaux par les utilisateurs : 76% des surfaces de plus de 5.000m² louées sur la région parisienne en 2015 correspondaient au Grade A (81% en 2014). Le déficit d offre de Grade A est donc un facteur de blocage potentiel pour le marché locatif La part du Grade A est en outre en régression régulière depuis plus d 1 an, la carence allant croissant : le marché locatif en Ile-de-France paye ainsi l effondrement des volumes de livraisons lancées en blanc. Le correctif apporté depuis plus d un an n a pas encore permis de compenser le déficit cumulé Le manque est criant sur certains secteurs, tels que le QCA et le reste de Paris intra-muros Ile-de-France 17% Neuf ou restructuré Seconde main

9 En /m²/an/ht/hc LE MARCHÉ LOCATIF 3T 2016 Loyers 770 / m²/an HT HC Loyer haut de gamme Évolution des loyers en /m²/an HT HC La timide tendance haussière initiée en ce début d année se confirme au niveau des loyers haut de gamme Cette hausse reste toutefois circonscrite au QCA, où le loyer représentatif du segment haut de gamme s établit désormais à 770 Quelques valeurs plus élevées ont été observées sur des transactions du QCA depuis le début 2016 mais elles restent encore trop rares pour pouvoir être considérées comme représentatives Quel que soit le secteur de marché, les loyers haut de gamme ne concernent qu un nombre très réduit d immeubles : l essentiel des transactions se fait à des valeurs notoirement inférieures Les loyers moyens demeurent stables : les utilisateurs font varier leur consommation au gré des caractéristiques de l offre et des conditions de commercialsiation Les mesures d accompagnement restent significatives même si elles tendent à se réduire sur le QCA, notamment en petites et moyennes surfaces : elles dépassent régulièrement les 20% en dehors de Paris Loyer haut de gamme QCA Loyer moyen QCA Loyer moyen Ile-de-France T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T

10 En m² LE MARCHÉ LOCATIF 3T 2016 Livraisons futures 36% Taux de précommercialisation d ici à fin 2019 Surfaces neuves ou restructurées en Île-de-France L Île-de-France reste un marché sous-offreur en surfaces de Grade A : la hausse des volumes de livraisons depuis 2013 a été absorbée et ne s est donc répercutée ni sur le volume de l offre, ni sur l importance des disponibilités en Grade A La carence d offre de Grade A va aller croissant, en raison de l effondrement de l activité constructive en 2016 Le manque d offre Grade A favorise le phénomène des précommercialisations : plus de 35% des surfaces attendues avant fin 2019 ont d ores et déjà trouvé preneur Les précommercialisations sont traditionnellement l apanage des secteurs géographiques émergents : s ils offrent la plus forte attractivité prix, les investisseurs demeurent hésitant à y lancer des programmes en blanc La bonne absorption des programmes livrés récemment devrait continuer d encourager une meilleure acceptation du risque par les investisseurs et favoriser la sortie de nouveaux projets : il est toutefois trop tard pour «sauver» l année 2016 d une baisse drastique de l activité constructive Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles

11 LE MARCHÉ LOCATIF 3T 2016 Synthèse, ORIE Île-de-France 3 ème trimestre 2016 Île-de-France 3 ème trimestre 2015 Évolution annuelle Parc m² m² +1,2% Demande placée m² m² +15% Offre immédiate m² m² -7% Taux de vacance 6,8% 7,4% -60pdb Loyer moyen 320 /m²/an 324 /m²/an -1,2% Loyer haut de gamme 770 /m²/an 750 /m²/an +7%