DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN (DPU) QU EST-CE QUE LE DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN (DPU)?

Transcription

1 ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE GUADELOUPE Institution et modification du DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN (DPU) QU EST-CE QUE LE DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN (DPU)? Le Droit de Préemption Urbain est la faculté pour une commune d acheter prioritairement un bien lorsque celui-ci est mis en vente. En effet, lorsqu un propriétaire vend un bien à un acheteur, préalablement à la conclusion de la vente, la commune doit en être informée et s exprimer sur sa volonté d user de son droit de préemption. Si elle choisit d en user, elle devient prioritaire pour l acquisition du bien. Dans le cas contraire, la vente suit son cours. A QUOI SERT LE DPU? Le droit de préemption urbain est institué en vue de la réalisation, dans l intérêt général, des actions ou opérations suivantes: - mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l habitat, - organiser le maintien, l extension ou l accueil des activités économiques, - favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d enseignement supérieur, - lutter contre l insalubrité et l habitat indigne ou dangereux, - permettre le renouvellement urbain, - sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti ; à l exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, -constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation lesdites actions ou opérations d aménagement. Fiche 1

2 QUI PEUT INSTITUER LE DPU? Le DPU peut être institué par les communes à condition qu un Plan local d urbanisme (PLU) ou un POS soit en vigueur sur le territoire.. (Article L du code de l urbanisme) Lorsque l établissement public de coopération intercommunale (EPCI) est compétent pour élaborer les PLU, le DPU lui est transféré de plein droit. Dans ce cas, la commune n est plus compétente. (Article L du code de l urbanisme) Où peut-il être institué? Il peut être institué dans les zones urbaines (U) et d urbanisation future (NA/AU) des POS et PLU. (Article L du code de l urbanisme) QUELS BIENS PEUVENT ÊTRE SOUMIS AU DPU? Il existe deux types de droit de préemption : le droit de préemption urbain «simple» et le droit de préemption urbain «renforcé». LE DPU «SIMPLE» Sont soumis au DPU «simple» toutes les cessions de biens à titre onéreux, qu elles soient volontaires ou forcées dont la liste figure à l article L : 1 Tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l attribution en propriété ou en jouissance d un immeuble ou d une partie d immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, sauf s il s agit d une cession d entreprise ou d une cession effectuée dans le cadre d un redressement judiciaire ; 2 Les cessions de droits indivis portant sur un immeuble ou une partie d immeuble, bâti ou non bâti, sauf lorsqu elles sont consenties à l un des co indivisaires, et les cessions de tantièmes contre remise de locaux à construire ; 3 Les cessions de la majorité des parts d une société civile immobilière ou les cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de ladite société, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption. 4 Les immeubles construits ou acquis par des organismes HLM et qui sont leur propriété, sous réserve des droits des locataires. LE DPU «RENFORCÉ» Certains biens exclus normalement du DPU peuvent faire l objet d un renforcement sur tout ou partie du territoire soumis au DPU dès lors que l organe qui instaure le DPU l estime nécessaire. La liste de ces biens est figure à l article L du code de l urbanisme : - l aliénation de biens à usage d habitation, professionnel ou les deux, compris dans un bâtiment soumis au régime de la copropriété consécutivement au partage d une société d attribution ou depuis dix ans au moins dans le cas où la copropriété ne résulte pas d un tel partage - la cession de parts ou d actions de sociétés donnant vocation à l attribution d un local d habitation, d un local professionnel ou d un local mixte et des locaux qui lui sont accessoires - l aliénation d un immeuble bâti achevé depuis de moins de quatre ans. Fiche 2

3 ! COMMENT PEUT-IL ÊTRE INSTITUÉ? Il peut être institué par délibération du conseil municipal ou du conseil communautaire lorsqu il s agit d un EPCI. L instauration du droit de préemption urbain «simple» ne nécessite aucune motivation. En revanche, celle du droit de préemption urbain renforcé doit faire l objet d une délibération motivée. QUI PEUT L EXERCER? Le droit de préemption urbain peut être exercé principalement par le titulaire de ce droit soit : la commune ou l EPCI en ayant la compétence. Ce droit de préemption peut également être délégué par le titulaire à une personne qui sera nommée le délégataire. Le délégataire peut être : l Etat, une collectivité locale, un établissement public y ayant vocation ou le concessionnaire d une opération d aménagement. (Article L du code de l urbanisme). Dans les départements et régions d outre-mer, le délégataire peut aussi être un organisme d habitation à loyer modéré. LE DPU PEUT-IL ÊTRE SUPPRIMÉ OU MODIFIÉ? Le conseil municipal ou communautaire peut décider de supprimer ou modifier le DPU sur tout ou partie des zones ou secteurs dans lesquels il est légalement institué ; il peut par ailleurs rétablir ce droit dans les mêmes conditions que celle de son institution, à savoir par délibération. COMMENT DEVIENT EXÉCUTOIRE LE DPU? Le DPU est exécutoire dès lors que la délibération l instituant est : - affichée en mairie pendant un mois - insérer dans deux journaux diffusés dans le département - transmise à la préfecture ou à la sous préfecture (contrôle de légalité) ; LA DÉCISION DE PRÉEMPTION DOIT-ELLE ÊTRE MOTIVÉE? Toute décision de préemption doit mentionner l objet pour lequel le DPU est exercé. Il faut que le projet soit réel même si ses caractéristiques précises n ont pas encore été déterminées. Cette motivation peut résulter d un acte de référence comme par exemple une délibération antérieure. COMMENT LE PRIX D ACQUISITION EST-IL FIXÉ? A défaut d accord amiable, le prix est fixé par le juge de l expropriation. La commune comme le vendeur peuvent refuser la transaction sans le délai de deux mois suivant le jugement définitif. Passé ce délai, ils sont supposés avoir accepter la vente au prix fixé par le juge. LE BIEN PRÉEMPTÉ PEUT-IL ÊTRE UTILISÉ POUR UN AUTRE OBJET QUE CELUI POUR LEQUEL LE DROIT A ÉTÉ EXERCÉ? Les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou cédés pour l un des objets mentionnés précédemment (à quoi sert le DPU?). Cet objet peut être différent de celui mentionné dans la décision de préemption. Tout changement d affectation du bien acquis par l exercice du droit de préemption, doit faire l objet d une décision de l organe délibérant de la commune ou de l EPCI. Si un bien acquis depuis moins de cinq ans par exercice de ce droit est utilisé ou cédé pour d autres ob- Fiche 3

4 jets, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause doivent être informés et le bien doit leur être proposé pour acquisition en priorité. A défaut d accord amiable, le prix est fixé par le juge de l expropriation. A défaut d acceptation dans le délai de trois suivant le jugement définitif, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause sont réputés avoir renoncé à l acquisition. Dans ce cas le titulaire du droit de préemption doit également proposer l acquisition à la personne qui avait l intention d acquérir le bien, si son nom figurait dans la déclaration d intention d aliéner (DIA). Le titulaire du droit de préemption n est tenu de respecter cette procédure que lorsque le nom de l acquéreur était inscrit dans la déclaration d intention d aliéner. EN SAVOIR PLUS D autres notifications et mesures d informations sont elles nécessaires? Le maire ou, le cas échéant, le président de l établissement public de coopération intercommunale compétent doit en adresser une copie : - au directeur départemental des finances publiques, - au Conseil supérieur du notariat, - à la chambre départementale des notaires, - aux barreaux constitués près des tribunaux de grande instance dans lequel est institué le droit de préemption urbain, - au greffe des mêmes tribunaux Cette copie est accompagnée, s il y a lieu, d un plan précisant le champ d application du droit de préemption urbain. L entrée en vigueur de la décision de création du droit de préemption urbain n est toutefois pas subordonnée à la réalisation de ces mesures d information. Enfin, le périmètre à l intérieur duquel s applique le droit de préemption urbain est, à titre d information, annexé au POS ou au PLU. DOIT-ON REPRENDRE UNE DÉLIBÉRATION RELATIVE AU DPU LORS DU PASSAGE DU POS AU PLU? La seule transformation du POS en PLU ne nécessite pas à délibérer à nouveau sur l institution du DPU, la délibération instituant ce droit ne se trouvant pas caduque en raison du passage à un PLU. Cependant si de nouvelles zones urbaines ou à urbaniser apparaissent dans le PLU, il appartient à l organe délibérant de décider si elle entend étendre le périmètre du DPU à ces zones. DOIT-ON MODIFIER LE PÉRIMÈTRE DU DPU SUITE À DES ÉVOLUTIONS DU DOCUMENT D URBANISME? Les modifications successives d un POS ou d un PLU n impliquent pas celles du périmètre du DPU. Il appartient à l organe délibérant d étendre ou pas le périmètre de son DPU en fonction des nécessités. Dans le cas où une zone urbaine ou à urbaniser aurait été ajoutée au document d urbanisme ou modifiée et que l organe délibérant souhaite y préempter, il doit mettre en cohérence le périmètre du DPU avec les zones nouvellement ajoutées. Cela vaut pour toutes modifications. Fiche 4

5 LE CONSEIL MUNICIPAL PEUT-IL DÉLÉGUER AU MAIRE L EXERCICE DU DROIT DE PRÉEMPTION? 1/ Le conseil municipal peut déléguer au maire, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat, le pouvoir «d exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le Code de l urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire» (CGCT, art. L , 15 ). Le maire, qui bénéficie ainsi d une délégation du conseil municipal, peut exercer le droit de préemption dans les conditions prévues par le code de l urbanisme. La délibération du conseil municipal doit, pour entrer en vigueur, être publiée et transmise au contrôle de légalité. 2 / Le conseil municipal peut aussi déléguer au maire, pour la durée de son mandat, le pouvoir de déléguer à l État, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation, ou au concessionnaire d une opération d aménagement, l exercice du droit de préemption, pour une opération donnée (CGCT, art. L , 15 ) dans les conditions qu il aura fixé. Dans ce cas, c est le Maire qui délèguera le DPU dans les conditions fixées par l organe délibérant. La décision devra cependant être transmise en Préfecture avant que le délégataire n exerce le DPU. COMMENT L EPF DE GUADELOUPE PEUT PRÉEMPTER POUR LE COMPTE DE SES MEMBRES? Lorsque le droit de préemption a été délégué à l établissement public foncier, ce droit ne peut en principe être mis en œuvre que par son conseil d administration. Conditions de délégation La délégation ne doit pas être totale : elle peut être accordée uniquement à l occasion de l aliénation d un bien, ou porter sur une ou plusieurs parties des zones concernées. Enfin, pour être opposable aux administrés, l acte décidant la délégation doit avoir été régulièrement publié et été transmis au contrôle de légalité. Procédure 1 la commune qui souhaite préempter doit en aviser l EPF dans les meilleurs délais, en lui adressant une copie de la DIA. La commune précise également le motif de la préemption 2- l EPF sollicite l avis des domaines 3- l EPF exerce le droit de préemption urbain en sa qualité de délégataire. Fiche 5