RECORD BANK 23/02/2015

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1 RECORD BANK 23/02/2015 AGENDA Introduction Règles d acceptation Habitation, Immeuble de rapport, Autres Buts, Financement d un bien à l étranger, Crédit pont, Modalités de remboursement, Crédit d investissement, Après l acte? 1

2 Introduction Evere Gand gestion encours PH acceptation PH & PAT, actes, tranches Liège gestion PAT, gestion pro active PH, Fraude Facilité d envoi des documents via Scanning DLL Règles d acceptation Age: Règle: 70 ans maximum au terme du crédit Exceptions? Q < 70% Crédit couvert entièrement par des immeubles 2

3 Règles d acceptation Stabilité: salariés: Contrat à durée indéterminée, Plus d un an d ancienneté chez l employeur (ou démontrer un historique sans interruption chez l employeur précédent), Les revenus des intérimaires sont pris en considération si la stabilité des revenus peut être démontrée sur 2 ans, indépendants: même activité exercée depuis minimum deux ans Règles d acceptation Consultation des centrales de crédit : BNB ENR (non régis) BKR (Pays-Bas) Fichage ouvert => exclu en crédit habitation Fichage régularisé => peut s envisager en Autres Buts 3

4 Règles d acceptation DTI (= Debt To Income) Debt (charges mensuelles) : Charge du nouveau crédit + Charges de crédits existants (P.A.T, P.H, O.C. ) + Autres charges (loyer restant, pensions alimentaires..) Available Income (surface disponible): Tous les revenus professionnels NON pondérés, idem pour les revenus de remplacement, chèques repas compris + tous les revenus locatifs actuels et futurs (NON pondérés privés et professionnels.) Règles d acceptation Endettement? Le DTI ou "debt to income" : charges x 100 revenus Exemple : Un couple souhaite emprunter en 300 mois => Ph de 550 Revenus totaux et charges totales de / = 0,22 x 100 => DTI de 22% 4

5 Règles d acceptation si total des revenus < : positif si DTI < ou = 45% à évaluer si DTI > 45% jusqu à 55% inclus négatif si DTI > 55% si total revenus > ou = : positif si DTI < ou = 55% à évaluer si DTI > 55% jusqu à 65% inclus négatif si DTI > 65%. Règles d acceptation Marge de confort : (total revenus total charges min nécessaire pour vivre) x 100 Minimum nécessaire pour vivre =X% La marge de confort ne peut pas descendre en dessous de 5%. Exemple : / = 0,77 => 77% 5

6 Règles d acceptation Les règles d acceptation générales cumulatives suivantes s appliquent aux dossiers de crédit habitation Quotité <=105% Solde pour vivre DTI Q+DTI isolé: minimum 950 EUR couple: minimum EUR Revenus < /mois: max. 55% Revenus > ou = /mois: max. 65% Revenus < /mois : max. 145% Revenus > ou = /mois : max. 155% Marge de confort Ne peut pas être en-dessous de 5% Valeur de remplacement But du crédit Valeur de remplacement Achat Achat + transformations < Nouvelle construction Nouvelle construction Clé sur porte Achat terrain + nouvelle construction Prix d achat repris dans le compromis Prix d achat + estimation du client du coût des transformations Montant du devis incl. frais d architecte + 50% TVA. Valeur de construction + 50% de la TVA sur la valeur de construction. Prix d achat + Montant du devis incl. frais d architecte + 50% TVA 6

7 Valeur de remplacement But du crédit Valeur de remplacement Vente publique 110% du prix d achat Soulte en cas de divorce/donation Valeur reprise dans la convention ou valeur pro fisco ou expertise Paiement droits de succession Valeur pro fisco ou expertise Refinancement PH Adaptation de la valeur initiale selon information ou expertise Habitation But : construction, achat et/ou transformation d un bien immobilier en Belgique, dont la destination principale est l habitation (>= 60%) Le refinancement d un crédit hypothécaire ayant un but «habitation». Centralisation de crédits à but principalement immobilier (>50%, majoration de taux 1% par rapport au tarif habitation) 7

8 Habitation minimum 75 % de but immobilier! Max 25% du montant crédit global peut être utilisé pour des «buts non immobilier»: - Max 10% liquidités (pas de preuve) avec un plafond de Max 10% prime SRD avec un plafond de => La totalité ne peut pas dépasser les 25%! Habitation Tarif en fonction de la quotité : =<70% > 70% et =< 85% > 85 et =< 100% >100 et =< 105% (nouvelle tarification!) Remarque : Si deuxième rang proposé en garantie complémentaire, prise en compte à hauteur de 110% du montant de l inscription 8

9 Financement total première habitation Quotité 95%? Et.. Pas de fonds propres? FLASH de dernière minute!! Tarification avec réduction Joker Réductions conditionnelles Condition Réduction Réduction Joker ASRD ZA Hypo Cover Classic 100% (à doubler si 2x100%) ASRD ZA Hypo Cover deux-têtes min 100% 0,05% (0,10%) 0,10% 0,15% (0,30%) 0,30% Réduction conditionnelle maximale 0,10% 0,30% montant maximum , Joker non valable en maison de rapport 9

10 Immeuble de rapport Loueur occasionnel 85% de quotité Personne qui réalise exceptionellement un tel projet Loueur professionnel 100% de quotité Personne pouvant attester d une expérience réussie: - déjà propriétaire d au moins 1 immeuble de rapport, - loué depuis au moins 12 mois, - et dont les revenus suffisent à rembourser la charge de crédit. Remarque générale : - Durée maximale = 25 ans - Tarification différente de la tarification habitation - La mise en garantie d un autre immeuble n empêche pas que les frais doivent toujours être payés par le client Immeuble de rapport Quotité Achat Occasionnel 85% Professionnel 100% Refinancement/ transformation 85% Bien tenir compte du montant des inscriptions hypothécaires restantes pour calculer le montant maximum à emprunter

11 Immeuble de rapport Exeptions pour le tarif habitation 1. - Occupation personnelle et location des autres entités, - Avec revenus professionnels, - Destiné 100% à l habitation (max 4 unités), - Quotité maximum 100%, - Montant emprunté max si Q > 85% et 100% - Seuls les revenus locatifs existants sont pris en compte 2. Deuxième unité d habitation pour laquelle aucun revenu locatif n est nécessaire pour garantir la capacité de remboursement (ex.: achat d un studio à la mer). Autres buts But immobilier n est pas toujours de 100%. Possibilité de financer tous les projets, quelque soit le but immobilier! 11

12 Financement d un bien à l étranger Emprunteur est propriétaire d un bien en Belgique Quotité max. 80% de la valeur vénale du bien en Belgique Notaire Belge remet les fonds Montant , majoration de taux : 1% France, Pays-Bas, Luxembourg, Allemagne, Suisse, Espagne, Portugal, Italie, Grèce Credit pont Classic Light Durée max. 24 mois 24 mois Quotité max. 100% 80% Tarif 3/3/3 +0,50% 3/3/3 +0,75% Remb. intérêts mensuel à la vente du bien Remb. capital à la vente du bien à la vente du bien 12

13 Modalités de remboursement Mensualité constante, Amortissement constant du capital, Light home, Terme fixe, Amortissement linéaire à la carte (ALAC): Starter ou Avantage, Crédit pont crédit pont light Nouvelle formule 12/5/5 cap 3%! Light home crédit logement séparé en 2 parties : 70% mensualités constantes 30% terme fixe Unique formule où est prise en compte la charge réelle dans le calcul du DTI 13

14 Terme fixe Hypothèque sur un seul bien? maximum en terme fixe, maximum 50% de la valeur vénale en terme fixe, durée maximale de 15 ans pour le prêt en terme fixe, Lors de l acceptation, nous prenons en compte le DTI basé sur un crédit en mensualités de 25 ans Bien < EUR Bien > EUR Light Home: max. 30% du montant du crédit en terme fixe, durée jusqu'à 30 ans Soit Light Home: max. 30% du montant du crédit en terme fixe, durée jusqu'à 30 ans Soit max. 50% de la valeur vénale en terme fixe, durée limitée à 15 ans Terme fixe Hypothèque sur plusieurs biens? maximum par bien, maximum 70% de la valeur vénale en terme fixe, durée maximale de 15 ans pour le prêt en terme fixe, pas de terme fixe pour les biens d une valeur vénale < quotité du dossier limitée à 85% Light Home: max. 30% du montant du crédit en terme fixe, Tous les biens < EUR durée jusqu'à 30 ans Soit Light Home: max. 30% du montant du crédit en terme fixe, durée jusqu'à 30 ans Soit max. 50% de la valeur vénale en terme fixe, durée de la Tous les biens > EUR partie en terme fixe limitée à 15 ans Soit max. 70% de la valeur vénale en terme fixe, durée de la partie en terme fixe limitée à 15 ans dossier quotité max. 70% 14

15 ALAC Caractéristiques? type de remboursement unique pour lequel l amortissement de capital varie mensuellement d un montant fixe ("delta"ou Δ à définir librement), pour lequel la première mensualité peut être fixée par vous-même FLEXIBILITE! pour lequel les mensualités peuvent ensuite diminuer ou augmenter, max 300 mois Analyse? L acceptation du dossier est évaluée sur base de la mensualité constante Formules ALAC Est un crédit logement qui commence avec de petites mensualités Est un crédit logement qui démarre avec une mensualité plus élevée (diminution mensuelle), grâce auquel le coût total est inférieur 15

16 Crédits d investissement Achat d un bien immobilier courant par une société Commerciale ou Patrimoniale, Indemnité de remploi: 6 mois d intérêts calculés sur la somme remboursée et au taux fixé dans le contrat, Crédits d investissement Tarification spécifique, (5/5/5 et 10/5/5 avec ou sans cap), Gestion manuelle des dossiers à Evere, envoi des documents par scan, pas d encodage, Pas de refinancements purs, 16

17 Possibilités après acte? Après l acte...? bureaux de Gand franchise temporaire de remboursement de capital, max.6 mois, en cas de soucis momentanés! arbitrage du taux d intérêt allonger ou raccourcir la durée, changer la modalité de remboursement, Questions? M. Monfort 0492/

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