ETUDE DE MARCHÉ CHIFFRES 2015 ÉDITION 2016 BUREAUX ACTIVITÉ

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1 ÉDITION 2016 ROUEN À LOUER JUSQU À 2 800M 2 DE BUREAUX ACCÈS AUTOROUTE A13 ROUEN SUD ETUDE DE MARCHÉ CHIFFRES 2015 BUREAUX ACTIVITÉ > NOTRE ÉQUIPE > LE MARCHÉ ROUENNAIS > ÉTUDE DE MARCHÉ BUREAUX > ÉTUDE DE MARCHÉ LOCAUX D ACTIVITÉ

2 ÉTUDE DE MARCHÉ 2015 Notre équipe Nadia THOREL Directrice d agence Négociatrice sur l Agence Arthur Loyd de Rouen pendant 12 ans, Nadia a consacré les 4 dernières années au développement de l Agence Arthur Loyd d Amiens en tant que Responsable d Agence. Aujourd hui, elle rejoint l équipe de Rouen portée par les valeurs du Réseau et l ambition de développer notre savoir-faire au service de nos mandants et nos clients. Tristan GRISVARD Négociateur Diplômé de l ISTEC (Ecole Supérieure de Commerce et de Marketing) Master 2 et après une première expérience de l immobilier d entreprise sur Paris, Tristan rejoint l équipe Arthur Loyd en janvier Pauline LEVASSEUR Négociatrice Spécialisée en petites et moyennes surfaces de bureaux, Pauline Levasseur rejoint notre équipe. Issue d une formation en école de commerce Neoma, Master Grandes Ecoles. Le réseau Arthur Loyd c est implantations collaborateurs transactions - 5 structures transverses: asset Management, Hôtellerie, Investissement, Logistique, Valorisation - Plus de m 2 commercialisés - CA 2015: 35M - 30 ans d existence - Partout en France - Leader de l immobilier d entreprise et commercial en régions Introduction Nous vous présentons la nouvelle édition de l étude de marché de l immobilier de bureaux de la Métropole de Rouen complétée par celle des entrepôts et locaux d activités, réalisée par Arthur Loyd Rouen. L approche globale, dégageant les grandes tendances, sera suivie d une analyse plus détaillée des transactions 2015, des valeurs de marché et évolution des stocks. Nous complèterons l étude bureaux par un examen de chacun des 9 secteurs géographiques que nous avons identifiés comme composant le marché Métropolitain. Nous intégrons également cette année une étude et un regard sur les marchés du commerce en métropole. Nous espérons, par ce document, pouvoir contribuer de manière aussi complète que possible à la compréhension de nos marchés et mettre à la disposition des acteurs économiques et politiques un outil objectif et fiable. Nous accueillerons bien volontiers toutes observations, questions et suggestions. 2

3 L AGGLOMÉRATION DE ROUEN Présentation du marché L agglomération de Rouen: Rouen, capitale régionale au cœur d une zone d emploi de habitants, étudiants, une université répartie en 4 pôles, un réseau de Grandes Ecoles : Rouen Business School, ESIGELEC, INSA, plus de chercheurs, 100 laboratoires dont plusieurs labellisés CNRS ou INSERM. Une situation géographique idéale : Au cœur d une toile d accessibilité maritime, fluviale, routière, aérienne et ferroviaire. Rouen et son agglomération concentrent 22 millions de consommateurs dans un rayon de 200 kms. Par la fibre optique : 120kms de réseau desservent une vingtaine de zones d activités. Un secteur tertiaire prédominant : santé, banque, assurance. De grandes entreprises ont implanté leurs sièges sociaux : Matmut, Ferrero, Axa (siège régional). Un secteur industriel très diversifié et dynamique. Une activité portuaire en progression constante : 1er port européen pour l exportation des céréales, pour l agro-industrie, le groupage de marchandises diverses Nord/Sud et les produits papetiers. Le marché immobilier: Avec une demande placée de m2, hors comptes propres pour m2, le marché de l immobilier de bureaux retrouve son niveau optimum et progresse de 52% par rapport à 2014, année de dépression ayant enregistrée le plus faible score depuis Un marché essentiellement orienté à la location et porté essentiellement par les segments de surfaces de moins de 250 m2. Le marché de l activité connaît une décroissance, - 42% par rapport à l année 2014 avec une commercialisation de m2 et avec une offre foncière et immobilière en baisse. Un marché essentiellement locatif et tourné vers la seconde main faute d offre neuve. Plus de la moitié des transactions sont réalisées sur des surfaces de moins de 500 m2. 3

4 LE MARCHÉ DES BUREAUX - LA DEMANDE PLACÉE LA DEMANDE PLACÉE Demande placée en volume Demande placée en nombre Avec le retour à la fois des comptes propres (dont le siège de la Matmut, rue de Sotteville à Rouen Gauche pour m 2 ) et des transactions en neuf ou restructuré (30%) en augmentation sensible, l année 2015 enregistre une belle progression. La part de seconde main restant néanmoins toujours représentative, le manque d offre neuve restant récurant. Si le nombre de transactions est resté stable, la taille moyenne des transactions a augmenté, reflétant ainsi une tendance économique globale plus optimiste et davantage soulignée par le nombre et la taille moyenne des transactions en neuf. 4

5 LE MARCHÉ DES BUREAUX - LA DEMANDE PLACÉE Evolution des volumes vente / location Evolution des volumes par secteur de marché La taille et le nombre des transactions à la location ont augmenté en 2015, traduisant une nouvelle dynamique du marché. La vente à utilisateur a repris un niveau rassurant, la confiance en l avenir des entreprises se fait ressentir. Les Plateaux Nord gardent leur attractivité et la reprise est plus marquée. Rouen Rive Gauche enregistre une performance notable. Rouen Rive Droite progresse régulièrement. A noter, le bon score du Secteur Sud Est qui retrouve un regain d intérêt des utilisateurs. L analyse du volume par taille de transactions (en m 2 ) En 2015, hors comptes propres, les transactions de plus de m 2 représentent plus de la moitié des surfaces transactées pour 12 transactions, caractéristique d une reprise des entreprises de tailles intermédiaires et grandes entreprises dans les secteurs prédominants sur la Haute Normandie du tertiaire et des services. Les surfaces entre 500 et m 2 confirment un marché orienté vers les PME tandis que les petites surfaces de m 2 connaissent un désintérêt notable. Les surfaces comprises entre 100 et 250 m 2 restant en nombre très présentes sur le marché rouennais caractérisant un marché fortement endogène. LES PRINCIPALES TRANSACTIONS 2015 Preneur / Acquéreur Adresse / immeuble Secteur / ville Location / Vente Surface Loyer / prix de vente EDF Normandie I Rouen Rive Gauche Location 2 000m 2 NC Neuf / Restructuré AG2 LA MONDIALE Magellan II La Vatine - Mont Saint Aignan Location 1 086m 2 NC Seconde main EPFN Seine Biopolis Rouen Rive Droite Vente 2 290m 2 NC Neuf SNIC Av. Aristide Briand Rouen Rive Droite Location 1 550m 2 NC Seconde main AUDISEE Rue Jacques Monod La Vatine - Mont Saint Aignan Location 800m 2 NC Seconde main Etat 5

6 LE MARCHÉ DES BUREAUX - L OFFRE ÉVOLUTION DE L OFFRE DISPONIBLE Le stock global comparé au volume des transactions Malgré une forte progression des commercialisations, l offre reste importante et révèle une constante libération de surfaces notamment des biens dont la qualité ne répond plus aux demandes. Elle affecte plus particulièrement les Plateaux Nord et Rouen Gauche. Analyse de l offre - Répartition neuf / seconde main A noter que m 2 de biens à revaloriser (principalement situés sur Rouen Gauche et les Plateaux Nord) ne sont pas comptabilisés dans le stock global. L offre neuve ne représente qu environ 10% du stock total et n offre pas de surface de plus de m 2. Les demandes exogènes de plus de m 2 auront peu de chance de trouver satisfaction sur le marché rouennais (elles représentent pour l année 2015 : m 2 ) Evolution de l offres à 6mois par secteurs Dans sa globalité, en 2015, l offre de seconde main est en équilibre théorique autour de 18 mois d écoulement, les m 2 à revaloriser n étant pas comptabilisés 6

7 LE MARCHÉ DES BUREAUX - CONCLUSIONS L offre future neuve (à plus de 12 mois) Adresse / immeuble Seine Biopolis II Cap Avenues Magellan 4 Terrasses sur Seines Hangar 107 Promoteur Nacarat Cyril Immobilier / GARIM Cap Horn Promotion Thomas Immobilier At Ome Promoteur Secteur / ville Pole Innovation Rouen D Surface Date de livraison Valeurs 2 100m 2 Fin Rouen Gauche 2 300m 2 Fin Parc de la Ronce Isneauville Eco Quartier Lucilline Rouen Quai Jean de Béthencourt 2 950m 2 Fin m 2 Mi 2018 En attente 7 000m 2 Début / m 2 La situation de pénurie d offre neuve observée pourrait perdurer à moyen terme, le volume prévisionnel restant trop faible pour répondre aux grandes demandes dont Rouen et son agglomération ont besoin. Seuls m 2 sont lancés en blanc, la confiance des promoteurs n est plus au rendez-vous, m 2 sont en construction au profit de comptes propres ou de clefs en main, répartis sur les Plateaux Nord, Rouen Droite et Rouen Gauche m 2 de terrains tertiaires ont été commercialisés en 2015 sur le Parc de la Ronce Plateau Nord au profit de comptes propres. VALEURS LOCATIVES Seuls les immeubles de seconde main anciens qui seront réhabilités et répondront aux normes exigées par les utilisateurs retrouveront un niveau de prix proche des valeurs du neuf. Démarches qui commencent à être entreprises par les propriétaires afin d extraire leur actif du stock d immeubles dont le taux d écoulement est élevé. (+ de 2,5 ans). A court terme, les valeurs locatives en seconde main vont continuer à s éroder, le volume d offres reste encore important et les valeurs du stock ancien à rénover continuent leur décote. Afin de faciliter l écoulement des stock de seconde-main, les mesures d accompagnement se généralisent, on enregistre en moyenne 20% d écart entre le loyer facial et le loyer économique et/ou en moyenne de 2 à 3 mois de franchise par an sur les 3 premières années. Plateau Est Plateau Nord Rive Droite Rive Gauche Secteur Sud Est Secteur Sud Ouest Secteur Nord Ouest Secteur Elbeuf Centre Périphérie Seconde main Neuf / Restructuré BILAN DE L ANNÉE 2015 ET PERSPECTIVES 2016 Les conclusions essentielles sur 2015 : - Un volume global conforme à la moyenne à 10 ans. - Un faible renouvellement de l offre neuve. - Forte proportion de comptes propres. - La poursuite de la décote des valeurs du stock ancien non rénové. - Néanmoins: une suroffre par l importance du stock de seconde main qui pèse sur l ensemble des valeurs. Quelles perspectives pour 2016: devrait rester en ligne avec le dernier exercice. - La recherche d économie animera le marché dont les valeurs sont attractives. - Dans le contexte d une offre en neuf faible, les comptes propres resteront des solutions d implantations intéressantes. 7

8 Le marché des locaux d activité Le marché de l activité La demande placée L offre disponible Les valeurs marché 10

9 LE MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉ - LA DEMANDE PLACÉE LE MARCHÉ DE L ACTIVITÉ Faits marquants 2015: Avec m 2 placés, le taux de commercialisation de 2015 est le plus bas de ces 6 dernières années (-47% par rapport à 2014). Peu de biens disponibles à la vente, 82 % des offres sont présentés à la location. Peu d offres neuves en disponibilité immédiate (1.600 m 2 soit 1% du stock d offre total). Mise en commercialisation de nouvelles zones d activité sur l agglomération (Parc d activité des couronnes, Grand Couronne, Pôle Auto Saint Pierre les Elbeufs). Commentaires: Le marché de l activité sur l agglomération Rouennaise souffre d un déséquilibre historique qu il peine à surmonter. Avec une moyenne de 82 % des offres présentées à la location, l ambition patrimoniale des chefs d entreprises souhaitant acquérir leur outil de travail est donc parfois remise en question. Bon nombre d entre eux, après plusieurs mois (voire années) de recherche, se dirigent, par défaut, vers un bien à la location. Le manque de foncier disponible sur les zones les plus attractives limite les projets de construction et donc les volumes de biens neufs disponibles (Stock d Offres Neuf disponible fin 2015 : m 2 principalement sur le Plateau-Est). LES CHIFFRES LA DEMANDE PLACÉE Volume de la demande placée Transactions significatives 2015: LIDL : Achat m 2 (Entrepôt) Bourg Acharg (20 min du Rouen) HEPPNER : Location m 2 (Entrepôt) Saint Etienne du Rouvray GUILLAUD CREATION ETIQUETTES Location m 2 (Local d activité) Rouen JULIEN PUBLICITÉ : Achat m 2 (Terrain) Zone de la Vente Olivier - Saint Etienne du Rouvray Construction d un bâtiment d activité d env m 2 prévue pour fin DEMENAGEMENT POSTEL : Location m 2 (Entrepôt) Grand Quevilly Perspectives 2016: La pénurie de biens disponibles à la vente a tendance malgré tout à se résorber. Les bâtiments de plus de m 2 tardent parfois à trouver des locataires incitant leur propriétaire à envisager la vente. L industrie, le BTP et la logistique, qui représentent des forces motrices de ce marché, ont envoyé des signaux positifs sur cette fin d année Cela laisse donc présager une année 2016 plus dynamique et une hausse des transactions. A terme, de nouveaux terrains vont également être mis en commercialisation, sur des zones attractives (Le Parc du Halage à Saint Etienne du Rouvray, Le Moulin IV à Cléon). Demande placée par tranche de surface Neuf / Restrucuré Seconde main Total En m 2 % en m 2 En nombre % en nombre Location (Dont clés en main locatifs) Vente (Dont comptes propres) 3 100m m m 2 800m m m 2 Total demande placée 3 900m m m 2 0 à 500m m 2 20% 44 60% 501 à 1 000m m 2 22,5% 17 23% à 2 000m m 2 21% 9 11% Supérieur à 2 000m m 2 36,5% 4 6% Total m 2 100% % Fait marquant 2015 Les locaux de moins de 500 m 2 représentent 60 % des transactions. Le marché Rouennais reste donc un marché fortement dynamisé par l artisanat et les PME. Superficie moyenne par transaction : 640 m 2 1 transaction de plus de m 2 MONTVILLE ST ETIENNE DU ROUVRAY LE PETIT QUEVILLY ST ETIENNE DU ROUVRAY 9

10 LE MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉ - L OFFRE LES CHIFFRES L OFFRE DISPONIBLE Estimation de l offre neuve activité à 6 mois Evolution de l offre activité à 6 mois Vente Location Total Evolution Estimation de l offre disponible à 6 mois Total offre disponible à 12 mois et plus 1 600m 2 640m m m m m 2 Offre disponible Neuve Offre disponible Seconde main 5 500m m 2-71% m m 2 +20% L offre foncière disponible est à 55 % dédiée à des activités de Logistique et Industrie Portuaire. Qualité de l offre activité à 6 mois Pas d offre foncière disponible à destination d activité ou Industrielle. D ici 2020, de nouvelles offres foncières à destination industrielle et artisanales devraient se libérer, y compris sur le SUD de l agglomération, secteur le plus industrialisé et le plus demandé. Offre disponible à 6 mois Neuf Seconde main Dont à revaloriser 1 600m m m 2 LES CHIFFRES LES VALEURS Valeurs - Locaux d activités Valeurs - Entrepôts (hors logistique) Neuf Seconde main Neuf Seconde main Location - Loyer annuel / m 2 / HT/ HC 70 / / 50 Location - Loyer annuel / m 2 / HT/ HC 55 / / 40 Aquisition /m 2 / HT/ HC 900 / / 650 Aquisition /m 2 / HT/ HC 600 / / 400 Les valeurs restent stables sur l ensemble de l agglomération. Nous pouvons cependant noter une légère baisse des valeurs locatives des offres de seconde main en état d usage ou à revaloriser, qui peinent à trouver des preneurs. QUELQUES UNE DE NOS OFFRES DISPONIBLES ROUEN SAINT ETIENNE DU ROUVRAY 10 SAINT ETIENNE DU ROUVRAY SOTTEVILLE LES ROUEN

11 PARTOUT EN FRANCE Plus de 60 Agences 300 collaborateurs transactions 5 structures transverses : Logistique, Investissement, Asset Management, Valorisation, Hôtellerie ROUEN m 2 commercialisés chaque année Ils nous ont fait confiance : BASIC FIT BOUYGUES ENERGIES ET SERVICES CAISSE D EPARGNE DE PICARDIE CINQ SUR 5 CONTITRADE DEMATHIEU & BARD DHL GOSS INTERNATIONAL INFREP KALIBOX KONE MICHAUD CHAILLY SAINT GOBAIN SEKURIT SOBECA SWISS POST ZEEMAN BUREAUX ACTIVITÉ ARTHUR LOYD ROUEN 2 bis Rue Georges Charpak MONT SAINT AIGNAN Tél Fax rouen@arthur-loyd.com