Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN. avec la collaboration de Valérie SAMSEL Mis à jour par Laurent LAMIELLE. Quatrième édition

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1 Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN avec la collaboration de Valérie SAMSEL Mis à jour par Laurent LAMIELLE SAVOIR ACHETER Quatrième édition Éditions d Organisation, 1998, 2000, 2003, 2005 De Particulier à Particulier, 1998, 2000, 2003, 2005 ISBN :

2 Les types de crédit Les types de financements doivent être envisagés selon vos ressources, la nature exacte de l opération immobilière souhaitée et éventuellement en fonction de votre situation de famille. Par ailleurs, la destination que vous entendez donner au logement sera déterminante quant au choix du crédit. Ainsi, les prêts pour l habitation principale impliquent que les lieux soient occupés au moins huit mois par an par vous-même, vos ascendants, descendants ou ceux de votre conjoint, ou encore (dans certains cas) par votre locataire. Ainsi, si vous souhaitez : faire construire une maison individuelle ; acquérir un terrain à bâtir ; acquérir un logement neuf ; acquérir un logement ancien et l améliorer ; acquérir un logement ancien ne nécessitant pas ou peu de travaux d amélioration ; améliorer le logement que vous occupez ; aménager un local, non destiné initialement à l habitation, en logement ; agrandir votre logement actuel devenu trop exigu ; réaliser des travaux d économie d énergie ; Éditions d Organisation 13

3 Savoir acheter Sachez qu il existe toute une gamme de prêts susceptibles de vous permettre de réaliser votre projet immobilier : le prêt à taux zéro % ; le PAS : prêt d accession sociale ; le PC : prêt conventionné par l État ; les prêts complémentaires à taux privilégiés ; les PEL : prêts d épargne-logement, faisant suite à la souscription d un compte ou d un plan ; les prêts immobiliers traditionnels. Nous allons étudier maintenant dans le détail chacun de ces prêts. Nous nous sommes efforcés de citer le minimum de chiffres pour éviter d alourdir le texte ; de plus, ceux-ci sont toujours sujets à variation. Quand nous en citons, c est pour vous aider à comprendre le principe du prêt ; mais, là encore, ces chiffres peuvent être modifiés. Vous pouvez sans difficulté les vérifier et connaître tous les barèmes en vigueur en téléphonant au Crédit foncier : pour Paris et la région parisienne ou, pour la province, auprès des représentants locaux du Crédit foncier de France. Le prêt à taux zéro % Le prêt à taux zéro % est une avance remboursable sans intérêts, destinée aux personnes physiques qui désirent acquérir un logement en vue de l occuper à titre de résidence principale. Cette avance peut vous permettre d acheter un logement neuf, d acheter un logement ancien (sans condition de travaux), de construire votre maison, d aménager à usage de logement des locaux non destinés à l habitation ou d acquérir un logement par l intermédiaire d un contrat de location-accession. Le prêt à taux zéro % est délivré par l ensemble des établissements financiers qui auront passé une convention avec l État à cet effet. 14 De Particulier à Particulier

4 Les types de crédit Comment ça marche? Qui peut en bénéficier? Pour bénéficier d un prêt à taux zéro %, votre revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser certaines limites déterminées en fonction de la composition de votre famille ainsi que de la zone géographique où se situe le logement. À SAVOIR Le prêt à taux zéro est exclusivement destiné aux primo-accédants, c est-à-dire à ceux qui n ont pas été propriétaires de leur résidence principale pendant les deux dernières années précédant l offre de prêt. Néanmoins, l octroi du prêt est également possible lorsque vous êtes ou étiez propriétaire de votre résidence principale dès lors que le bénéficiaire de l avance remboursable ou l un des occupants du logement à titre principal se trouve dans l une des trois situations suivantes : il est titulaire de la carte d invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième catégorie (invalidités graves) ; il bénéficie de l allocation aux adultes handicapés ou de l allocation d éducation spéciale versée à ceux qui assument la charge d un enfant handicapé ; il est victime d une catastrophe (naturelle ou autre) ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale. Le montant total des ressources de l ensemble des personnes destinées à occuper le logement financé ne peut excéder les plafonds suivants : Plafonds de revenus Nombre de personnes destinées à occuper le logement 1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes et plus Zone A Zone B et C Éditions d Organisation 15

5 Savoir acheter À noter : Les ressources sont déterminées à partir du revenu fiscal de référence qui est égal au revenu annuel net après abattements. Le revenu fiscal de référence figure sur votre avis d imposition. Jusqu au 31 mars de chaque année, le revenu fiscal de référence pris en compte est celui de l avant-dernière année précédant l offre de prêt. À partir du 1er avril de chaque année, le revenu fiscal de référence pris en compte est celui de l année précédant l offre de prêt. (le territoire national est divisé selon les trois zones de l investissement locatif Robien : Zone A : agglomération parisienne, Genevois français et une partie de la Côte d azur ; Zone B : agglomérations de plus de habitants, communes en bordure de l agglomération parisienne, communes des DOM et certaines communes littorales et frontalières ; Zone C : toutes les autres communes). Les avis d imposition devront être présentés pour toute demande de prêt. Pour quels types de logements? Vous pouvez solliciter l octroi du prêt à taux zéro pour financer les opérations suivantes : la construction d un logement neuf (l aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l habitation est assimilé à la construction d un logement) ; l acquisition d un logement ancien (l avance peut, le cas échéant, financer l ensemble des travaux rendus nécessaire par la mise aux normes) ; l acquisition d un logement faisant l objet d un contrat de location-accession. Les logements financés à l aide du prêt à taux zéro % doivent constituer la résidence principale de l emprunteur, c est-à-dire qu ils doivent être occupés au moins huit mois par an. 16 De Particulier à Particulier

6 Les types de crédit Vous pouvez néanmoins louer le logement tout en conservant le bénéfice du prêt : en cas d occupation différée, si le logement est destiné à devenir votre résidence principale lors de votre départ à la retraite, à condition de prévoir un bail de six ans au maximum ; en cas de cessation d occupation de votre résidence principale pour des raisons professionnelles ou familiales. Toutefois, les logements ne pourront être loués qu à des locataires dont les revenus correspondent aux plafonds de ressources précités. Par ailleurs, le montant du loyer annuel ne pourra pas être supérieur à 5 % du coût de l opération. Tant que l avance n est pas intégralement remboursée, les logements acquis avec l aide de l État ne peuvent pas être transformés en locaux commerciaux, affectés à la location saisonnière ou utilisés comme résidence secondaire. Le montant de l avance Le montant de l avance est égal à 20 % du coût de l opération dans la limite d un montant maximum déterminé en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement, de la localisation du logement et de son caractère neuf ou ancien. Toutefois, dans les zones urbaines sensibles et les zones franches urbaines (quartiers en très grande difficulté), ce taux passe à 30 %. Pour obtenir le montant maximal de l avance, il convient de multiplier les plafonds inscrits dans les tableaux ci-dessous par 20 %. Logements neufs Nombre de personnes du ménage Zone A Zone B ou C et plus Éditions d Organisation 17

7 Savoir acheter Logements anciens Nombre de personnes du ménage Zone A Zone B Zone C et plus En outre, l endettement lié au remboursement de l avance ne doit pas être supérieur à 50 % des autres prêts immobiliers dont la durée de remboursement est supérieure à. Comment rembourser l avance à taux zéro? Pour les prêts souscrits à compter du 1 er février 2005, voici les modalités de remboursement : les ménages les plus modestes bénéficient d un différé d amortissement total ou partiel après remboursement du prêt principal. En revanche, le différé disparaît pour les revenus plus importants. La durée de remboursement varie aussi selon les ressources de l emprunteur. Modalités de remboursement du prêt à taux 0 % pour les offres émises à compter du 1 er février 2005 Revenu imposable % de l avance différée Durée de remboursement du différé % de l avance non différée Durée maximale de remboursement de la part non différée Moins de De à De à De à Plus de % 75 % 50 % 25 % 50 % 100 % 100 % De Particulier à Particulier

8 Les types de crédit EXEMPLE un couple avec un enfant envisage de faire construire un bien d une valeur de en Ile-de-France (zone A). Son revenu fiscal de référence est de Le montant maximal de l avance est donc de X 20 % = plafonné à ( X 20 %) Le remboursement du prêt s effectuera selon les modalités suivantes : 25 % de la somme (soit ) sera remboursé immédiatement mais sur 1 tandis que le remboursement des 75 % restant ( ) sera différé à l expiration d une période de 1 et sera remboursé sur 36 mois (). Les seront donc remboursés sur 21 ans. Un couple avec quatre enfants souhaite acquérir un logement ancien d une valeur de dans la banlieue de Caen (zone B). Son revenu fiscal de référence est de Le montant maximal de l avance est donc de X 20 % = plafonné à ( X 20 %) Le remboursement du prêt s effectuera sur. Financements complémentaires L avance à taux zéro % ne peut en aucun cas constituer le financement principal de l opération puisqu elle est limitée à 20 % du financement total. Ainsi, elle est cumulable avec tout autre prêt tels que les prêts bancaires classiques, PAS, PC, prêt d épargne-logement, prêt 1 % à caractère social... Contrôle Vous devrez signer une déclaration sur l honneur, auprès de votre établissement de crédit, précisant que vous n avez recours qu à une seule aide de l État sous forme d avance pour l opération. Éditions d Organisation 19

9 Savoir acheter Le prêt conventionné (PC) Le prêt conventionné est un prêt consenti soit par le Crédit foncier de France, soit par les principales banques et établissements ayant signé une convention avec l État. Pour le prêt conventionné, il n existe pas de plafond de ressources. Ce prêt n est pas aidé directement par l État, mais peut permettre de bénéficier éventuellement de l aide personnalisée au logement (APL). Que peut financer le prêt conventionné? Le PC peut vous permettre : d acquérir un terrain destiné à la construction d une maison individuelle ; de construire votre maison individuelle ; d acheter un logement neuf ; d acheter un logement ancien ; d améliorer un logement (dans certains cas) ; d aménager à usage de logement un local non destiné à l habitation ; d agrandir un logement existant ; de réaliser des travaux d économie d énergie. En outre, le PC qui a l origine ne pouvait financer que 90 % du coût de l opération finance aujourd hui l intégralité de ladite opération. Il faut désormais prendre en compte, quelle que soit l opération : la charge foncière ou la charge immobilière y compris les honoraires de géomètre afférents, à l exclusion des frais d acte notarié et des droits d enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens ; le coût des travaux et honoraires y afférant ; le coût des assurances construction ; certaines taxes afférentes à la construction (TLE, taxe de financement des CAUE ) ; les frais d état des lieux le cas échéant (obligatoire pour l acquisition d un logement de plus de 20 ans). 20 De Particulier à Particulier

10 Les types de crédit Vous devez destiner le logement à votre habitation principale au moins huit mois par an. Le logement doit être occupé au plus tard un an après l achèvement ou l acquisition du logement si elle est postérieure. Toutefois, ce délai est porté à six ans si vous avez acquis ce logement pour l occuper dès votre mise à la retraite ou dès votre retour de l étranger ou des DOM-TOM. Enfin, le montant de l opération n est plus plafonné. Rappelons qu auparavant des prix plafonds au mètre carré devaient être respectés pour avoir droit au prêt conventionné. Dorénavant cette notion de prix de revient maximal est supprimée. Enfin, pour ouvrir droit au PC, le montant des travaux d amélioration et d économie d énergie doit être au minimum de euros. Caractéristiques générales Les taux des prêts conventionnés sont fixés par les banques ou établissements financiers prêteurs dans la limite de taux plafonds. Ils peuvent donc varier d un établissement à l autre. Les prêts peuvent être à taux fixe, taux révisable ou modulable. Même si, aujourd hui, son taux est concurrencé par ceux du secteur libre, il n en reste pas moins qu il donne droit à un avantage non négligeable : l obtention de l aide personnalisée au logement (APL) qui peut venir en déduction des charges de remboursement du prêt. La durée des prêts est fonction du type d opération financée. Ainsi, ces prêts sont amortissables : sur au minimum à 2 au maximum pour les acquisitions et constructions ; sur au minimum à au maximum pour les travaux d amélioration. L obtention de ce prêt n est pas conditionnée à un montant de ressources particulières. La seule condition à respecter, c est que le logement doit répondre à des normes d habitabilité et de surfaces minimales. Mais attention cette obligation concerne uniquement Éditions d Organisation 21

11 Savoir acheter les logements anciens avec ou sans travaux ainsi que les opérations d agrandissement. C est ainsi que la surface habitable doit être au minimum de : 9 m 2 pour une personne seule ; 16 m 2 pour deux personnes, augmentés de 9 m 2 par personne supplémentaire. Pour l acquisition de logements achevés depuis plus de vingt ans, destinés, le cas échéant à des travaux d amélioration, un état des lieux relatif aux conditions d habitabilité et de surface doit être établi et annexé au contrat de prêt. À SAVOIR : LE PRÊT CONVENTIONNÉ ET LES AUTRES FINANCEMENTS Pour les besoins de votre investissement, le prêt conventionné peut être complété par : un prêt principal d épargne logement ; un prêt à taux zéro ; un prêt 1 % logement ; un prêt fonctionnaire ; un prêt relais ; un prêt à taux fixe dont le taux est au maximum égal au taux des prêts des comptes épargne logement en vigueur à la date de l émission de l offre du prêt. Taux plafonds des PC au 1 er avril 2005 Taux plafonds Durée égale ou inférieure à Durée supérieure à et inférieure ou égale à Durée supérieure à et inférieure ou égale à 20 ans Durée supérieure à 20 ans PC à taux fixe 5,95 % 6,15 % 6,30 % 6,40 % PC à taux variable 5,95 % 22 De Particulier à Particulier

12 Les types de crédit Aide procurée par le PC : l APL (aide personnalisée au logement) Le PC donne vocation à l aide personnalisée au logement ou APL. L APL, versée directement à l organisme prêteur (Crédit foncier de France, par exemple), diminuera les charges de remboursement du PC. Pendant toute la durée du prêt, l APL suit étroitement l évolution des ressources et de la situation de famille de l emprunteur. Toutefois, l APL n est pas envisageable : pour le propriétaire occupant, si le PC finance les travaux destinés à réduire les dépenses d énergie, ou des travaux d amélioration seuls, hors programme d intérêt général ; pour le locataire, si le propriétaire n a pas signé au préalable une convention avec l État. Le PC à l accession sociale (PAS) Ce prêt conventionné est accordé dans les mêmes conditions que le prêt conventionné classique, en ce qui concerne les normes et les surfaces minimales. Mais il est réservé à des personnes dont les revenus sont inférieurs à des plafonds de ressources spécifiques. Garanti par l État au titre du FGAS (Fonds de Garantie à l Accession Sociale à la propriété), il bénéficie d un taux d intérêt réduit (moins 0,6 point par rapport aux prêts conventionnés). Nombre de personnes composant le ménage Par personne supplémentaire Île-de-France Autres régions Éditions d Organisation 23

13 Savoir acheter Taux plafonds des PAS au 1 er avril 2005 Taux plafonds Durée égale ou inférieure à Durée supérieure à et inférieure ou égale à Durée supérieure à et inférieure ou égale à 20 ans Durée supérieure à 20 ans PAS à taux fixe 5,35 % 5,55 % 5,70 % 5,80 % PAS à taux variable 5,35 % Depuis le 1 er avril 1999, les bénéficiaires d un prêt PAS peuvent profiter, en cas de perte d emploi et après une période de carence d un an, de la possibilité de reporter la moitié des mensualités en fin de prêt, et ce gratuitement. La durée de prise en charge est fractionnable en deux et renouvelable après les huit premières années de la vie du prêt. Notez qu une seconde période de report de douze mois est envisageable lorsque l emprunteur en est à sa huitième année de remboursement. Le prêt épargne-logement Le système de l épargne-logement comprend une épargne préalable donnant droit ensuite à l obtention d un prêt destiné au financement d un logement dont le montant est calculé en fonction des intérêts acquis. De nombreux avantages sont attachés à cette forme particulière d épargne. Le plan épargne-logement (PEL) Le placement Vous devez épargner pendant quatre ans minimum, avec un versement minimal de 225 euros au départ, puis de 540 euros par an, soit 45 euros par mois. Mais rien ne vous interdit de verser plus puisque le montant des dépôts est plafonné à euros. 24 De Particulier à Particulier

14 Les types de crédit La rémunération de votre plan dépend de la date à laquelle il a été ouvert : les plans ouverts avant le 7 février 1994 vous rapportent 6 % net d impôt par an ; le taux des plans ouverts entre le 7 février 1994 et le 22 janvier 1997 est de 5,25 % ; pour les PEL ouverts entre le 23 janvier 1997 et le 8 juin 1998, le taux de rémunération est égal à 4,25 % ; pour les PEL ouverts entre le 9 juin 1998 et le 25 juillet 1999, le taux est égal à 4 % ; pour les PEL ouverts entre le 26 juillet 1999 et le 30 juin 2000, le taux est descendu à 3,60 % ; pour les PEL ouverts entre le 1 er juillet 2000 et le 31 juillet 2003, le taux est égal à 4,50 % ; pour les PEL ouverts à compter du 1 er août 2003, le taux est égal à 3,5 % Au terme du plan, vous percevez une prime plafonnée à Celle-ci est majorée d un montant de 153 par personne à charge, si vous utilisez le prêt pour financer votre résidence principale (à l exclusion de résidence de tourisme ou de logement vendu en multipropriété). Le prêt Le taux du prêt diffère selon la date d ouverture du plan et donc la date de conclusion du prêt. Rappelons en effet que la durée d épargne est en principe au minimum de. Pour un plan ouvert par exemple en août 1999, le prêt ne peut être souscrit avant août Date d ouverture du plan Avant le 07/02/94 Du 07/02/94 au 22/01/97 Du 23/01/97 au 08/06/98 Du 09/06/98 au 25/07/99 Du 26/07/99 au 30/06/2000 Du 01/07/2000 au 31/07/2003 Depuis le 01/08/2003 Taux du prêt 6,32 % 5,54 % 4,80 % 4,60 % 4,31 % 4,97 % 4,20 % Éditions d Organisation 25

15 Savoir acheter La durée du prêt varie de deux à quinze ans et son montant maximal ne peut excéder (en fonction de votre épargne). Les garanties Assurance-vie et invalidité. Caution personnelle ou hypothèque ou promesse de cession de salaires : au choix de l établissement prêteur et en fonction du montant du prêt. La destination du logement Le prêt peut financer l achat d un logement neuf ou ancien, la construction d un logement ainsi que les travaux d amélioration, de réparation ou d extension. Vous devez occuper le logement à titre de résidence principale ou secondaire dans les cas suivants : acquisition de logement neuf, construction, travaux. Vous devez occuper le logement à titre de résidence principale si vous achetez un logement ancien. Vous pouvez également louer le logement, qui doit devenir alors la résidence principale du locataire. Les résidences secondaires peuvent faire l objet de location à titre temporaire. Notez que le prêt peut être transféré sur un nouveau logement constituant votre résidence principale si l établissement prêteur l accepte. Le calcul de votre prêt Le montant de votre prêt se calcule à partir des intérêts que vous avez acquis et de la durée de remboursement : plus vous empruntez sur une longue période, moins le prêt est important. Si vous n avez pas reçu de votre banque un relevé indiquant le montant des intérêts acquis à ce jour, demandez-le-lui. 26 De Particulier à Particulier

16 Les types de crédit Pour connaître le montant du prêt Multipliez le chiffre des intérêts acquis par le coefficient correspondant à la durée souhaitée de remboursement. Utilisez l un ou l autre des tableaux suivants selon la date de souscription de votre plan. Plans ouverts avant le 06/02/94 inclus (prêt à 6,32 %) 48, , , , , , , , ,0077 9,0553 8,2594 7,5844 7,0049 6,5021 Plans ouverts entre le 07/02/94 et le 22/01/97 (prêt à 5,54 %) 58, , , , , , , , , , ,0425 9,2312 8,5344 7,9295 EXEMPLE : LE CALCUL DE VOTRE PRÊT Soit un PEL ouvert avant le 07/02/94. Vous avez acquis d intérêts. Vous pouvez emprunter : 1830 x 20,2448 = ,98 sur cinq ans. Ou bien : 1830 x 10,0077 = ,09 sur dix ans. Éditions d Organisation 27

17 Savoir acheter Plans ouverts entre le 23/01/1997 et le 8/06/1998 (prêt à 4,80 %) 71, , , , , , , , , , , , ,7028 9,9541 Plans ouverts entre le 9/06/1998 et le 25/07/1999 (prêt à 4,60 %) 83, , , , , , , , , , , , , ,8156 Plans ouverts entre le 26/07/1999 et le 30/06/2000 (prêt à 4,31 %) 92, , , , , , , , , , , , , , De Particulier à Particulier

18 Les types de crédit Plans ouverts entre le 01/07/2000 et le 31/07/2003 (prêts à 4,97%) 73, , , , , , , , , , , , ,2561 9,5291 Pour connaître la mensualité de remboursement Pour les plans ouverts jusqu au 8 juin 1998, les tableaux ci-dessous vous permettent de calculer la trimestrialité de remboursement. Pour cela, multipliez le montant du prêt par le coefficient correspondant à la durée de remboursement. Vous obtenez la trimestrialité de remboursement. Divisez par trois pour connaître la mensualité. Plans ouverts avant le 06/02/1994 inclus (prêt à 6,32 %) 0, , , , , , , , , , , , , , Éditions d Organisation 29

19 Savoir acheter EXEMPLE : LE CALCUL DE VOS REMBOURSEMENTS Reprenons les chiffres précédents : Votre prêt de ,98 sur vous fera rembourser par trimestre : 37 07,98 x 0, = 2 167,19, soit 722,39 par mois. Votre prêt de ,09 sur dix ans vous fera rembourser par trimestre : ,09 x 0, = 617,09, soit 205,69 par mois. Plans ouverts entre le 07/02/94 et le 22/01/97 (prêt à 5,54 %) 0, , , , , , , , , , , , , , Plans ouverts entre le 23/01/1997 et le 8/06/1998 (prêt à 4,80 %) 0,1314 0, , , , , , , , , , , , ,02600 Pour les plans ouverts à compter du 9 juin 1998, les tableaux cidessous vous permettent de calculer, non plus la trimestrialité, mais directement la mensualité de remboursement. Ils vous indiquent le 30 De Particulier à Particulier

20 Les types de crédit montant de mensualité pour 100 de capital prêté. Il vous suffit donc de multiplier ce chiffre par le montant du prêt divisé par 100. Vous trouverez sous les tableaux un exemple vous permettant de comprendre le calcul. Plans ouverts entre le 09/06/1998 et le 25/07/99 (prêt à 4,60 %) 4, , , , , , , , , , , , , ,76528 Plans ouverts entre le 26/07/99 et le 30/06/00 (prêt à 4,31 %) 4, , , , , , , , , , , , , ,75036 Plans ouverts entre le 01/07/2000 et le 31/07/2003 (prêt à 4,97 %) 4, , , , , , , , , , , , , ,78353 Éditions d Organisation 31

21 Savoir acheter EXEMPLE Vous avez ouvert votre plan en juin Vous avez acquis euros d intérêts. Vous souhaitez emprunter sur. Vous pouvez emprunter : x 13,6821 = ,15 euros. Le montant de la mensualité pour 100 euros empruntés est de 0,90029 euros, soit pour un prêt de ,15 euros, une mensualité de 0,90029 x (20 523,15 : 100) = 184,77 euros. Le compte épargne-logement (CEL) Le placement Vous devez épargner pendant dix-huit mois minimum. Après un dépôt initial de 300 euros minimum, vous effectuez ensuite des versements effectués selon vos disponibilités, avec un minimum de 75 euros par versement. Le montant des dépôts est plafonné à Au terme de l épargne, et en cas d obtention d un prêt, une prime de l État vous est octroyée, plafonnée à par opération de prêt. Notez que vous pouvez faire des prélèvements à tout moment en fonction de vos besoins. Concernant la rémunération de votre compte, les taux sont limités à : 2,25 % pour les comptes ouverts entre le 16/02/1994 et le 08/06/1998 ; 2 % pour les comptes ouverts entre le 08/06/98 et le 01/08/1999 ; 1,50 % pour les comptes ouverts entre le 01/08/1999 et le 30/06/2000 ; 2 % pour les comptes ouverts entre le 01/07/2000 et le 31/07/2003 ; 1,50 % pour les comptes ouverts à compter du 01/08/2003. À la différence des PEL, ces différents taux s appliquent à tous les comptes existants, quelle que soit leur date d ouverture. 32 De Particulier à Particulier

22 Les types de crédit Le prêt Comme pour un plan, le prêt issu d un compte peut financer l achat d un logement neuf ou ancien, la construction ou la rénovation d un logement. Le taux d intérêt des prêts est de : 3,75 % pour les droits à prêt liés aux intérêts acquis entre le 16/02/1994 et le 15/06/1998 ; 3,50 % pour les droits à prêt liés aux intérêts acquis entre le 16/06/1998 et le 31/07/1999 ; 3 % pour les droits à prêt liés aux intérêts acquis entre le 01/08/1999 et le 30/06/2000 ; 3,50 % pour les droits à prêt liés aux intérêts acquis entre le 01/07/2000 et le 31/07/2003 ; 3 % pour les droits à prêts liés aux intérêts acquis à compter du 01/08/2003. Le montant du prêt est plafonné à et la durée de remboursement peut varier de deux à quinze ans. À SAVOIR Vous pouvez ouvrir un compte pour chacun de vos enfants mineurs. Au sein de votre famille, les avantages acquis sur différents comptes peuvent être cumulés et donner droit à un prêt plus important (voir ci-dessous cession des droits à prêts). Pour connaître le montant du prêt Pour calculer le montant de votre prêt, multipliez le montant des intérêts acquis par le coefficient correspondant à la durée de remboursement (coefficients valables pour des remboursements trimestriels). Éditions d Organisation 33

23 Savoir acheter Prêt à 4,25 % (droit acquis avant le 15/02/1994) 48, , , , , , , , ,2987 9,3430 8,5436 7,8652 7,2823 6,7762 Prêt à 3,75 % (CEL ouvert entre le 16/02/1994 et le 15/06/1998) 59, , , , , , , , , , ,5180 9,6899 8,9782 8,3601 Prêt à 3,50 % (CEL ouvert entre le 16/06/1998 et le 31/07/1999) 77, , , , , , , , , , , , ,2768 9, De Particulier à Particulier

24 Les types de crédit Prêt à 3 % (CEL ouvert entre le 01/08/1999 et le 30/06/2000) 96, , , , , , , , , , , , , ,8744 Prêts à 3,50 % (CEL ouvert entre le 01/07/2000 et le 31/07/2003) 72, , , , , , , , , , , , ,2768 9,5654 La mensualité de remboursement Pour les comptes ouverts jusqu au 31/07/1999, vous devez, pour connaître le montant de votre remboursement trimestriel, multiplier le montant de votre prêt par les coefficients figurant dans les trois tableaux suivants (selon la date des droits acquis). Éditions d Organisation 35

25 Savoir acheter Prêt à 4,25 % (droits acquis avant le 15/02/1994) 0, , , , , , , , , , , , , ,02252 Prêt à 3,75 % (CEL ouvert entre le 16/02/1994 et le 15/06/1998) 0, , , , , , , , , , , , , ,02179 Prêt à 3,50 % (CEL ouvert entre le 16/06/1998 et le 31/07/1999) 0, , , , , , , , , , , , , , De Particulier à Particulier

26 Les types de crédit Pour les comptes ouverts à partir du 01/08/1999, les tableaux cidessous vous permettent de calculer, non plus la trimestrialité, mais directement la mensualité de remboursement. Ils vous indiquent le montant de mensualité pour 100 de capital prêté. Il vous suffit donc de multiplier ce chiffre par le montant du prêt divisé par 100. Le calcul est le même que pour les plans (voir exemple ci-dessus). Prêt à 3 % (CEL ouvert entre le 01/08/1999 et le 30/06/2000) 4, , , , , , , , , , , , , ,68862 Prêt à 3,50 % (CEL ouvert entre le 01/07/2000 et le 31/07/2003) 4, , , , , , , , , , , , , ,71218 Pour connaître le montant de votre remboursement trimestriel, multipliez le montant de votre prêt par les coefficients figurant dans les deux tableaux suivants (selon la date des droits acquis). Éditions d Organisation 37

27 Savoir acheter Cession des droits à prêts Vous pouvez céder vos intérêts acquis à un membre de votre famille disposant lui-même de droits, à raison de son propre effort d épargne, afin de lui permettre d obtenir un prêt plus important. Cependant, les plafonds de pour les plans et pour les comptes doivent être respectés. Il suffit pour cela que vous possédiez un PEL ouvert depuis au moins trois ans ou un CEL ouvert depuis au moins douze mois. De plus, il faut également que vos enfants soient titulaires de l une ou de l autre de ces formules. La transaction s effectue de banque à banque, sur justification du lien de parenté. Toutefois, sachez que les transmissions de droits à prêt peuvent se faire de PEL à PEL, de CEL à CEL, de CEL à PEL mais pas de PEL à CEL. Le tableau ci-dessous résume les différents cas de figure. Produit détenu par la personne qui reçoit Produit souscrit par la personne qui cède CEL 12 mois minimum CEL 18 mois minimum PEL minimum Ni CEL, ni PEL CEL 12 mois minimum CEL 18 mois minimum PEL minimum non non oui oui non oui oui oui non non non oui Les prêts immobiliers traditionnels Si les prêts que nous venons de voir ne suffisent pas ou bien si vous n y avez pas droit, vous allez avoir recours à des prêts immobiliers classiques. Les banques, établissements financiers, caisses d épargne, caisses de Crédit agricole, établissements à statuts spéciaux comme le Crédit foncier de France, etc., délivrent des prêts immobiliers non aidés ou non conventionnés par l État. 38 De Particulier à Particulier

28 Les types de crédit Pour ces prêts, il n y a pas de plafonds de ressources ni de conditions particulières de surface ou de prix de revient. Ces prêts peuvent vous permettre d acheter un terrain à bâtir, de construire votre maison, d acquérir un logement neuf ou ancien, de réaliser des travaux dans votre habitation, etc. Caractéristiques financières Depuis quelques années, les banques multiplient les formules de prêts qui sont aujourd hui mieux adaptés à la situation professionnelle et/ou familiale des emprunteurs. Ainsi, chacun peut de nos jours trouver la formule de crédit qui lui convient. Cela commence par les taux proposés. Les taux L emprunteur va tout d abord devoir choisir entre taux fixe et taux variable. Taux fixe : pour emprunteurs prudents Pour vous, prêt va de pair avec sécurité et tranquillité. Alors optez sans hésiter pour les prêts à taux fixe. Pourquoi? Tout simplement parce que dès la signature du contrat, vous connaissez le taux du crédit, le montant des mensualités et la date d échéance du prêt. Avec ce type de prêt, aucune mauvaise surprise ne viendra vous troubler tout au long du remboursement. En clair, vos remboursements ne varient pas d un centime pendant toute la durée du crédit. C est simple et facile à gérer. L inconvénient de ce type d emprunt, c est sa rigidité : si dans quelque temps, les taux venaient à baisser, vous continueriez, malgré tout, à rembourser au prix fort. Seule la renégociation de votre taux avec votre banquier vous permettrait d obtenir une baisse de vos mensualités. Cependant, ce dernier n est pas obligé d accepter. À vous d être persuasif. En revanche, si les taux se mettent à augmenter, vous serez protégé contre cette hausse. Éditions d Organisation 39

29 Savoir acheter Taux modulable : la carte de la souplesse Plutôt que de focaliser vos efforts sur un «bon taux», assurez-vous que la formule choisie vous permet de moduler à la hausse comme à la baisse vos mensualités et ce, en fonction de vos revenus ou de vos charges. Parce qu il est important d anticiper les aléas de la vie, un prêt à échéance modulable vous garantit une extrême souplesse tout au long de vos remboursements. Il est vrai que de nombreux événements peuvent justifier le recours à la modulation : une promotion professionnelle, un héritage ou inversement la naissance d un enfant, un divorce... Notez que ces formules intéressent aussi bien les prêts à taux fixe que variable. Par conséquent, le fait de pouvoir alterner une augmentation ou une réduction des mensualités vous permet d intervenir activement sur la gestion de votre prêt. À SAVOIR Les banques imposent généralement une période de franchise (entre six mois et un an dès la signature du contrat de prêt selon les établissements) pendant laquelle la modulation ne sera pas possible. Par ailleurs, vous ne pouvez pas en principe modifier votre mensualité plusieurs fois par an : les établissements acceptent une seule variation annuelle qui peut intervenir soit à tout moment soit à la date anniversaire de la signature du contrat de prêt. Tout dépend des exigences de votre banque. L ensemble des établissements financiers plafonne le montant des modulations à la hausse comme à la baisse, le plus souvent 10 % ou 20 % de l échéance initiale ou de l échéance précédente. La modification à la hausse des mensualités entraîne un raccourcissement de la durée du prêt, ce qui minore le coût de l emprunt. À l inverse, si vous désirez rembourser moins, cela aura pour conséquence d allonger la durée du crédit. Toutefois, en règle générale, cet allongement ne pourra dépasser les cinq années qui suivent l expiration du prêt. 40 De Particulier à Particulier

30 Les types de crédit Taux variable : pour emprunteurs avertis La particularité des taux variables est qu ils sont indexés sur des indices financiers (en règle générale EURIBOR à trois mois ou un an) permettant ainsi à vos mensualités de varier à la hausse comme à la baisse. Ces variations entraînent donc une certaine incertitude sur vos charges de remboursement. En contrepartie, les taux pratiqués sont moins élevés que les taux fixes. Le coût du crédit est donc moins cher. L inconvénient majeur des prêts à taux variable, c est que lorsque le taux augmente, la mensualité suit le même mouvement. Vous risquez donc de vous retrouver avec des remboursements disproportionnés par rapport à vos revenus. À ne pas conseiller aux anxieux. C est pourquoi on ne gère pas un emprunt à taux variable comme on gère un crédit à taux fixe. La clientèle de ce type d emprunt est plutôt une clientèle d initiés. Pour la simple et bonne raison qu une telle formule demande une attention de tous les instants sur l évolution des taux d intérêt. Toutefois, afin d éviter que les mensualités augmentent trop brutalement, les banques proposent bien souvent une protection contre les risques de relèvement des taux. Aujourd hui, on peut considérer qu il y a deux grands types de prêt à taux variable : les taux variables plafonnés et les taux variables indexés avec allongement de la durée du prêt. Le prêt à taux variable plafonné dit «capé» Beaucoup moins compétitif que les taux variables indexés, le taux variable «capé» est en revanche beaucoup plus sécurisant pour les emprunteurs. En effet, la variation est ici plafonnée en fonction d un butoir connu dès la souscription du contrat de prêt. Ainsi, vous êtes assuré que votre taux ne dépassera jamais un certain seuil par rapport au taux initial. Mais cette sécurité n est pas gratuite : il faut compter 1% de plus que pour des taux variables classiques. La question est alors de savoir s il vaut mieux choisir un taux fixe avec échéances modulables ou un taux variable capé. A priori, l économie envisagée est faible par rapport au risque de hausse des taux d intérêts. Éditions d Organisation 41

31 Savoir acheter Prêt à taux variable indexé avec allongement de la durée du prêt Certaines banques jouent sur la durée de l emprunt qui peut être rallongée ou diminuée en fonction des variations des taux. En cas d augmentation de l indice de référence, la durée du crédit est allongée d autant. Autrement dit, vous devrez rembourser pendant quelques années supplémentaires pour compenser la hausse des taux. Toutefois, ce rallongement n est pas illimité : il ne peut en général excéder de plus de cinq ans la durée initiale du prêt. En outre, dans le cas où l augmentation de taux d intérêt serait telle qu elle ne permettrait pas d amortir le crédit au terme de la durée maximale de cinq ans, les mensualités seraient alors augmentées dans la limite de l indice Insee du coût de la vie. La durée Crédit à long terme de huit à vingt ans : le plus fréquent ; à l heure actuelle, les banques consentent des durées encore plus longues, 25, voire 30 ans. Mais attention, cela n est pas sans incidence sur le coût du prêt. Crédit à moyen terme de deux à sept ans, proposé plutôt pour financer des travaux, ou l acquisition d un terrain à bâtir. Crédit à court terme : durée inférieure à deux ans, peu pratiqué en matière de financement immobilier principal. Plus l emprunt est court, moins il est cher. Le montant du financement Le financement ne peut en principe excéder 90 % du coût de l opération envisagée, mais est susceptible de représenter davantage si vous présentez des garanties suffisantes. Si le financement est moins important, cela vous permettra de bénéficier d un taux d intérêt plus avantageux (auprès de certains organismes prêteurs). En d autres termes, plus votre montant d apport personnel est 42 De Particulier à Particulier

32 Les types de crédit important, plus vous pouvez négocier le taux et les autres conditions du prêt. Les banques affichent des taux variant d un établissement à l autre. En outre, les taux sont librement négociés avec les candidats-emprunteurs. C est pourquoi nous vous conseillons, pour connaître la meilleure offre, de ne pas hésiter à faire le tour des banques et/ou de recourir aux services d un courtier. Pour connaître le montant de la mensualité de votre prêt, vous pouvez utiliser le tableau ci-dessous : Calcul du montant des mensualités pour 1000 empruntés (hors assurance) Taux Durée 1 20 ans 2 30 ans 3,80 3,90 4,00 4,20 4,40 4,60 4,80 5,00 5,20 5,40 5,60 5,80 6,00 10,03 10,08 10,12 10,22 10,32 10,41 10,51 10,61 10,70 10,80 10,90 11,00 11,10 8,66 8,71 8,76 8,85 8,95 9,05 9,15 9,25 9,35 9,45 9,55 9,66 9,76 7,30 7,35 7,40 7,50 7,60 7,70 7,80 7,91 8,01 8,12 8,22 8,33 8,44 6,45 6,50 6,61 6,71 6,82 6,92 7,03 7,14 7,25 7,36 7,47 7,58 6,06 6,17 6,27 6,38 6,49 6,60 6,71 6,82 6,94 7,05 7,16 5,39 5,50 5,62 5,73 5,85 5,96 6,08 6,20 6,32 6,44 5,01 5,13 5,25 5,37 5,49 5,62 5,74 5,87 6,00 EXEMPLE : MONTANT DES MENSUALITÉS Vous comptez emprunter à 4 % sur. Vous rembourserez 80 7,40 = 592 par mois hors assurance. Vous pouvez faire le calcul inverse : si vous avez déterminé votre capacité de remboursement vous pouvez calculer le montant du prêt en fonction du taux d intérêt. Éditions d Organisation 43

33 Savoir acheter EXEMPLE : LE MONTANT DU PRÊT Vous avez une capacité de remboursement de 900. Vous empruntez au taux de 5 % sur 2. Vous pouvez emprunter ( )/5,85 = Quand rembourser votre prêt? Le plus souvent, vous allez souscrire un prêt sans aucun différé de remboursement. Dès lors, vous commencez effectivement à rembourser dès le premier déblocage de fonds. Cela étant, cette solution est très rare pour les achats sur plans ou les constructions de maisons puisque vous devez généralement patienter quelques mois avant de pouvoir prendre possession du bien. Vous devez donc déjà supporter des charges de logement et le cumul avec le remboursement du prêt n est pas toujours facile. C est pour cette raison que les banques proposent des formules de prêt adaptées aux achats dans le neuf, avec un différé de remboursement. L emprunteur ne commence à rembourser son prêt que lorsque la totalité des fonds est débloquée, c est-à-dire en fait lorsqu il prend possession du logement. Mais il doit s acquitter durant cette période des intérêts intercalaires, c est-à-dire des intérêts dus entre la date où la banque débloque les fonds et la date à laquelle l emprunteur commence à rembourser le capital. Ils sont calculés au même taux que le prêt. À SAVOIR Certains prêts, comme le 1 % logement, n autorisent aucun différé de remboursement. Vous devez commencer à assumer les échéances de remboursement dès le déblocage du prêt. Une assurance-décès et invalidité est obligatoire dans presque tous les cas car aucune banque n accepte de consentir un prêt aujourd hui sans cette assurance : elle couvre le remboursement du prêt en cas de décès ou d invalidité définitive et le paiement des charges du prêt pen- 44 De Particulier à Particulier

34 Les types de crédit dant la période d invalidité, en cas d incapacité temporaire du travail de plus de trois mois ; elle entraîne le versement d une cotisation variable suivant l organisme prêteur ; elle n est en principe plus envisageable si vous avez dépassé 60 ans, encore que l âge limite tend aujourd hui à être relevé pour tenir compte de l allongement de la durée de vie. Des exceptions sont possibles : cautions personnelles, immeuble offert en garantie d une valeur importante, etc. À SAVOIR La convention Belorgey de septembre 2001 permet désormais aux personnes présentant des risques de santé, d obtenir un prêt d un montant au plus égal à euros, d une durée ne dépassant pas et à un taux encadré. L emprunteur ne doit pas être âgé de plus de 60 ans. Les droits d instruction Ils varient suivant l établissement bancaire et selon le type de prêt. Ils s élèvent en principe à 1 % du capital emprunté mais sont toujours négociables. Les crédits constitutifs d apport personnel La constitution d un apport personnel suffisant est bien souvent la clef de voûte d un plan de financement. Cet apport doit représenter un montant minimal variant suivant le type de crédit principal auquel vous avez recours. Il faudra également que vous acquittiez à l aide de fonds propres les frais annexes, et notamment les frais de notaire. Éditions d Organisation 45

35 Savoir acheter Qu est-ce qui va constituer votre apport personnel? L apport personnel est constitué des économies de l acquéreur qui peuvent être complétées par différents prêts. Les prêts d épargne-logement Ce type de prêt est considéré comme un apport personnel lorsque vous êtes amené à recourir à un crédit supplémentaire, autant pour les sommes que vous avez déposées sur le plan ou sur le compte, que pour la prime de l État et les intérêts acquis. Le prêt dit «1 % logement» Il est accordé aux salariés au titre de la participation des employeurs à l effort de construction. Pour obtenir ce prêt, adressezvous au service du personnel de votre entreprise (uniquement les entreprises employant plus de dix personnes). L attribution du prêt est donc facultative. Le montant maximal du prêt 1 % est de : pour l Île-de-France ; pour les autres régions ; en zone rurale. Un complément de prêt (de à ) peut éventuellement, selon vos ressources, vous être accordé si vous achetez ou construisez un logement neuf et que vous devenez propriétaire pour la première fois ou si vous avez au moins trois personnes à charge ou enfin si vous changez de résidence principale pour mobilité professionnelle. Le taux d intérêt est très modique. Il est fixé par l organisme collecteur ou par l employeur si celui-ci consent directement le prêt. Il varie généralement de 1 à 4 %. 46 De Particulier à Particulier

36 Les types de crédit Les prêts à caractère social dont le taux d intérêt n excède pas 5 % Il s agit notamment du prêt fonctionnaire (le pendant du prêt 1 % logement auquel les fonctionnaires n ont pas droit), des prêts des caisses de retraite et des prêts familiaux. Certaines collectivités locales (communes, départements ou régions) proposent, de manière le plus souvent temporaire, certaines aides à l accession à la propriété. L aide est nécessairement d un montant limité et peut être conditionnée par des critères de ressources et/ou d affectation du logement (ex : habitation principale de l emprunteur). Il est donc utile de s adresser aux diverses administrations ainsi qu à l Association départementale pour l information sur le logement (ADIL) dont vous dépendez. Le crédit-relais Le montant du crédit-relais est également assimilé à des fonds propres. Il s agit d un prêt que vous contractez pour financer une acquisition en attendant de vendre votre logement précédent. Ce crédit court terme est accordé pour une durée n excédant pas, à un taux généralement plus élevé que pour un prêt traditionnel. Mais renseignez-vous : certains établissements de crédit pratiquent des taux relativement abordables si vous contractez par ailleurs chez eux le prêt complémentaire. Pendant la durée du crédit-relais, vous ne payez en principe que les intérêts, le capital étant remboursé lorsque le bien mis en vente est effectivement vendu. Certains établissements vous permettent même de rembourser la totalité (intérêts et capital) lors du règlement du prix de vente. Là encore, renseignez-vous. Éditions d Organisation 47